ICI 2009: VERSAMENTO E DICHIARAZIONE

Guida della Confedilizia

 

  

GLI IMMOBILI OGGETTO DELL’ICI

 

Presupposto per l'applicazione dell'Ici è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli, situati nel territorio italiano, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività di impresa.

 

CHI DEVE PAGARE

 

Soggetti all’Ici sono i proprietari degli immobili nonché i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, anche se non residenti in Italia o se in Italia non hanno la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività. Per gli immobili concessi in leasing, soggetto passivo è il locatario finanziario. In caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario.

Non sono soggetti all’Ici l’inquilino, il nudo proprietario, il comodatario.

 

COME SI CALCOLA L’IMPOSTA

 

L’imposta si determina applicando alla base imponibile (il valore degli immobili) le aliquote e le detrazioni stabilite - per le singole fattispecie - dal Comune. Le aliquote e le detrazioni in questione possono essere reperite ai seguenti siti Internet:

-    Banca dati 1
-    Banca dati 2
-    Banca dati 3

Il valore dei fabbricati è costituito dalla rendita catastale (aumentata del 5%) moltiplicata:

-    per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A (abitazioni), B (collegi, scuole, uffici pubblici, ospedali, biblioteche ecc.) e C (magazzini, depositi, laboratori, autorimesse ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;

-     per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, cinema ecc.) e nella categoria A/10 (uffici e studi privati);

-     per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe).

Per i fabbricati di interesse storico o artistico, si assume la rendita determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è situato il fabbricato.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello che risulta applicando al reddito dominicale risultante in Catasto al 1° gennaio, aumentato del 25%, un moltiplicatore pari a 75.

Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno di imposta.

 

L’ESCLUSIONE PER L’ABITAZIONE PRINCIPALE

 

A partire dal 2008, l’imposta non è più dovuta per gli immobili adibiti ad abitazione principale diversi da quelli di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Con il decreto-legge 27.5.’08, n. 93, convertito dalla legge 24.7.'08, n. 126, è stata infatti sancita l’esclusione dall’imposta comunale sugli immobili delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale del soggetto passivo. La regola trova però un’eccezione: restano soggette all’Ici – anche se adibite ad abitazione principale del soggetto passivo – le unità immobiliari di categoria catastale A/1 (“Abitazioni di tipo signorile”), A/8 (“Abitazioni in ville”) e A/9 (“Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici”).

 

Secondo quanto indicato nella relazione governativa al provvedimento, l’esenzione non spetta per l’unità immobiliare posseduta in Italia da cittadini italiani residenti all’estero, che per legge è assimilata all’abitazione principale a condizione che non risulti locata. Ad essa continua ad applicarsi la detrazione di base di 103,29 euro. Dal canto suo, il Ministero dell’economia e delle finanze, nella Risoluzione n. 12/DF del 5.6.’08, ha rilevato che “si deve ritenere che detti immobili siano esclusi dal beneficio in questione”.

 

Per le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9, dall’imposta dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale (c.d. "prima casa") del soggetto passivo si detrae - fino a concorrenza del suo ammontare - l’importo di 103,29 euro (elevabile dal Comune) rapportato al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione (ciò vale solo per le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9 perché le altre unità immobiliari adibite ad abitazione principale non sono soggette a Ici).

Pertinenze
Il decreto-legge stabilisce che “per unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo si intende quella considerata tale ai sensi” del d.lgs. n. 504/’92. Il comma 2 dell’articolo 8 del d.lgs. in questione sancisce che “per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente”, successivamente aggiungendo che per unità adibita ad abitazione principale si intende, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica.
In applicazione della regola generale, l’esclusione dall’Ici è riconosciuta anche relativamente alle pertinenze dell’abitazione principale, ancorché distintamente iscritte in Catasto.
Al proposito, deve però sottolinearsi che il Ministero dell'economia e delle finanze, nella Risoluzione sopra citata, ha osservato che le pertinenze sono esenti nei limiti eventualmente stabiliti nel regolamento comunale. Risulta pertanto essenziale verificare se il Comune abbia emanato un regolamento in materia di Ici e, in caso positivo, se in esso sia disciplinata la fattispecie delle pertinenze dell’abitazione principale, regolandosi di conseguenza ai fini dell’esenzione ora prevista. Con i regolamenti in questione, potrebbe infatti essere stato stabilito – ad esempio – un numero massimo di pertinenze e/o che siano considerate tali solo determinati locali, in base alle relative caratteristiche o alla loro categoria catastale. In assenza di disciplina regolamentare comunale sul punto, si ritiene che l’esenzione possa essere applicabile alle pertinenze senza alcun limite (numerico, di tipologia catastale o di altra natura) sulla base della mera connotazione civilistica.
Si segnala che i regolamenti comunali in materia di Ici sono reperibili al seguente sito Internet: http://www.ancicnc.it/regolamentiComunali/index.html.

Immobili assimilati all’abitazione principale

Sul tema, si rimanda all'opinione della Confedilizia espressa nella  nota qui scaricabile.

Negli stessi termini, si veda il parere della Corte dei Conti Lombardia n. 208/2009.

 

Altri immobili esentati

Per espressa previsione del decreto-legge, l’esclusione dall’Ici viene sancita anche per i seguenti casi:

-     unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;

-     alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari;

-     casa coniugale del soggetto passivo che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulta assegnatario, a condizione che egli non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione situato nello stesso Comune in cui si trova la casa coniugale.

 

COME SI PAGA

 

L’Ici è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è calcolato per intero.

Il versamento dell'imposta complessivamente dovuta per il 2009 è previsto in 2 rate:

-     la prima, entro il 16 giugno 2009, pari al 50% dell'imposta dovuta calcolata sulla base dell'aliquota e delle detrazioni del 2008;

-     la seconda, tra il 1° e il 16 dicembre 2009, calcolata applicando le aliquote e le detrazioni deliberate per il 2009 ed eseguendo il conguaglio con quanto già versato a titolo di acconto.

E' possibile anche scegliere di versare l'imposta per tutto l'anno in unica soluzione, entro il 16 giugno 2009, in questo caso applicando aliquote e detrazioni valide per il 2009.

I contribuenti non residenti in Italia possono optare per il pagamento entro il 16 dicembre 2009 in unica soluzione, ma in questo caso devono versare l’imposta applicando gli interessi del 3%.

Il pagamento dell'imposta può essere effettuato con il modello F24 (presso le banche convenzionate; presso gli uffici postali; al concessionario della riscossione; per via telematica) o tramite conto corrente postale (presso gli uffici postali; presso le banche convenzionate; al concessionario della riscossione; tramite il servizio telematico gestito dalle Poste).

Il pagamento deve essere effettuato con arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo.

Salvo che il Comune non abbia disposto diversamente, nessun pagamento va effettuato se l'imposta da versare non supera 12 euro.

 

DICHIARAZIONE

 

Con decreto 12.5.’09 è stato approvato un modello per la dichiarazione dell’Ici relativa al 2008 e agli anni seguenti. Nello stesso è stato previsto quali sono i casi, in concreto, in cui tale dichiarazione deve ancora essere presentata. Le istruzioni al modello rilevano dapprima, in via generale, che la dichiarazione dell’imposta comunale sugli immobili deve essere ora presentata nei casi in cui le modificazioni soggettive ed oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione del tributo dovuto attengano a riduzioni di imposta e in quelli in cui tali modificazioni non sono immediatamente fruibili da parte dei Comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale. Successivamente, le istruzioni entrano nel dettaglio ed elencano le fattispecie interessate, che di seguito si riportano. Si tratta di numerosi casi, a dispetto della più volte annunciata abrogazione dell’obbligo dichiarativo.

Quando gli immobili godono di riduzioni di imposta. Si tratta, in particolare, dei seguenti casi: a) fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati; b) terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli a titolo principale e dai medesimi condotti.

Quando gli immobili sono stati oggetto di atti per i quali non è stato utilizzato il Modello unico informatico (Mui). Si tratta, in particolare, del caso degli immobili ubicati nei Comuni nei quali le funzioni amministrative statali in materia di Catasto sono state delegate alle Provincie autonome di Trento e Bolzano.

Quando il Comune non è in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria. Mentre le prime due categorie erano, sia pure con poca chiarezza, previste dalla legge, questa è invece una categoria introdotta col decreto di approvazione del modello di dichiarazione. Si tratta, fra l’altro, dei seguenti casi, che le istruzioni al modello definiscono “fattispecie più significative”:

-     l’immobile è stato oggetto di locazione finanziaria;

-     l’immobile è stato oggetto di un atto di concessione amministrativa su aree demaniali;

-     l’atto costitutivo, modificativo o traslativo del diritto ha avuto ad oggetto un’area fabbricabile;

-     il terreno agricolo è divenuto area fabbricabile o viceversa;

-     l’area è divenuta edificabile in seguito alla demolizione del fabbricato;

-     l’immobile è assegnato al socio della cooperativa edilizia (non a proprietà indivisa) in via provvisoria;

-     l’immobile è assegnato al socio della cooperativa edilizia a proprietà indivisa oppure è variata la destinazione  ad abitazione principale dell’alloggio;

-     l’immobile è stato concesso in locazione dagli Istituti autonomi per le case popolari e dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità;

-     l’immobile ha perso oppure acquistato il diritto all’esenzione o all’esclusione dall’Ici (salvo il caso dell’esclusione stabilita per l’abitazione principale);

-     l’immobile ha acquisito oppure perso la caratteristica della ruralità;

-     per il fabbricato classificabile nel gruppo catastale D, non iscritto in Catasto, ovvero iscritto ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, sono stati contabilizzati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione;

-     l’immobile, già censito in Catasto in una categoria del gruppo D, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, è stato oggetto di attribuzione di rendita d’ufficio;

-     l’immobile è stato oggetto in Catasto di dichiarazione di nuova costruzione ovvero di variazione per modifica strutturale oppure per cambio di destinazione d’uso;

-     è intervenuta, relativamente all’immobile, una riunione di usufrutto;

-     è intervenuta, relativamente all’immobile, un’estinzione del diritto di abitazione, uso, enfiteusi o di superficie, a meno che tale estinzione non dipenda da atto per il quale sono state le procedure telematiche del Mui;

-     l’immobile è di interesse storico o artistico;

-     le parti comuni dell’edificio indicate all’art. 1117, primo comma, n. 2, del codice civile (“locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune”) sono accatastate in via autonoma;

-     l’immobile è oggetto di diritti di godimento a tempo parziale (multiproprietà);

-     l’immobile è posseduto, a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento, da persone giuridiche, interessate da fusione, incorporazione o scissione;

-     si è verificato l’acquisto o la cessazione di un diritto reale sull’immobile per effetto di legge (ad esempio, l’usufrutto legale dei genitori);

-     l’immobile è stato oggetto di vendita ad asta giudiziaria;

-     l’immobile è stato oggetto di vendita nell’ambito delle procedure di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa.

Con riferimento alle fattispecie sopra indicate, deve segnalarsi la scarsa chiarezza di talune indicazioni. Premesso che presupposto per qualsiasi ipotesi di obbligo dichiarativo è una modificazione soggettiva o oggettiva, risulta equivoca la previsione dell’obbligo in questione – ad esempio – nel caso in cui “l’immobile è di interesse storico o artistico” (e non – come ci si sarebbe potuto attendere – nel caso in cui sull’immobile sia posto un vincolo storico-artistico); espressione che, qualora fosse letteralmente intesa, determinerebbe la necessità di procedere a dichiarazione ogni anno, per il solo fatto che l’immobile “è” di interesse storico o artistico.

 

SANZIONI

 

 

Sulle somme dovute per imposta si applicano gli interessi del 2,5% per ogni semestre compiuto.

 

SANZIONI RIDOTTE PER "RAVVEDIMENTO"

 

 

 

CASI PARTICOLARI

 

-     Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’imposta è ridotta del 50% limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

-     Il Comune, quando attribuisce ad un terreno la natura di area fabbricabile, deve darne comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale, con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente.

-     Se si possiedono più immobili nello stesso Comune, può essere effettuato un unico versamento per l'Ici complessivamente dovuta.

-     Se si possiedono più immobili in Comuni diversi, è necessario effettuare distinti versamenti per ogni Comune.

-     In caso di contitolarità (es.: marito e moglie comproprietari), devono essere effettuati tanti versamenti quanti sono i contitolari (Circolare Ministero finanze n. 11 del 1993).

-     In caso di immobile in multiproprietà, l'Ici deve essere versata dall'amministratore (col quale occorre quindi prendere accordi per evitare doppi versamenti), prelevando l'importo dalle disponibilità finanziarie del condominio.

-     Per le parti comuni di edificio (come l'alloggio del portiere), il versamento può essere effettuato dall'amministratore del condominio, seguendo le indicazioni di cui al punto precedente.

-     Per gli immobili compresi in un fallimento o in una liquidazione coatta amministrativa, l'imposta è dovuta per ciascun anno di possesso rientrante nel periodo di durata del procedimento ed è prelevata, nel complessivo ammontare, sul prezzo ricavato dalla vendita; il versamento deve essere effettuato dal curatore o liquidatore entro tre mesi dalla data in cui il prezzo è stato incassato.

-     Alle pertinenze deve essere riservato lo stesso trattamento fiscale dell'abitazione principale, indipendentemente dal fatto che il Comune abbia o meno deliberato l'estensione della riduzione dell'aliquota, e dell'applicazione della detrazione, anche alle pertinenze (Circolare Ministero finanze n. 3/FL del 2001).

-     Un'abitazione costituita da due unità immobiliari accatastate separatamente, con l'attribuzione di due distinte rendite catastali, non può essere considerata "abitazione principale",   perché in tal caso ci si trova in presenza di due unità immobiliari da tassare separatamente (Circolare Ministero finanze n. 6/DPF-9322 del 2002).

-     I nuovi   redditi dominicali dei terreni agricoli conseguenti alle disposizioni del decreto fiscale collegato alla Finanziaria 2007 vanno applicati, per quanto riguarda l'Ici, soltanto a partire dall’1.1.’07. La decorrenza dall’1.1.’06 sancita dalla norma è da riferire esclusivamente all'Irpef (Circolare Ministero finanze n. 1/DPF del 2007).

-     L’assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica concesso in locazione con patto di futura vendita e riscatto, non è soggetto all’Ici (Risoluzione Ministero finanze n. 5-DPF del 2007).

-     E' escluso dall’obbligo di pagamento dell’Ici il coniuge, separato o divorziato, assegnatario della casa coniugale a seguito di provvedimento giudiziale (Risoluzione Ministero finanze n. 5-DPF del 2007).

-     Per effetto della Finanziaria 2008, il coniuge soggetto passivo dell’imposta che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulti assegnatario della casa coniugale, ha diritto ad applicare l’aliquota prevista per l’abitazione principale e le relative detrazioni, calcolate in proporzione alla quota posseduta. Ciò, a condizione che il contribuente in questione non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile abitativo situato nello stesso Comune in cui si trova la casa coniugale.