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CORTE DI
APPELLO DI FIRENZE
25.5.2006
Non pare
ragionevolmente esigibile dal locatore la prova di aver ricevuto concrete
proposte di locazione proprio delle unità immobiliari già locate ed ancora
occupate dal conduttore che ritarda la restituzione, proposte che - come
normalmente avviene - presuppongono che l’immobile sia libero, o quantomeno la
certezza del tempo della riconsegna. (1)
Nel
liquidare il maggior danno subito dal locatore occorre tener conto del dato di
esperienza che gli immobili appena liberati non possono essere immediatamente
locati, e tutti contemporaneamente. (2)
(1, 2) Importante sentenza che – nel ribadire l’affermazione della Corte di
Cassazione della possibilità di utilizzare argomenti presuntivi, nel decidere
del maggior danno di cui all’art. 1591 c.c. – afferma finalmente (e, che
risulti, per la prima volta) i – pur ovvi – princìpi di cui alle massime.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Citando
innanzi a questa Corte il Comune …, la … propose appello verso la sentenza n.
316/02 emessa il 10.12.2001 con la quale il Tribunale di Livorno aveva
rigettato la sua domanda di condanna di quel Comune a risarcirle i danni
subiti per la mancata riconsegna di 17 appartamenti che aveva locato al Comune
per esigenze abitative di natura transitoria e per i quali il Pretore il
6.7.1992 aveva convalidato lo sfratto per finita locazione.
Espose, avendo incorporato diverse società che nel 1985 avevano locato al
Comune numerosi appartamenti per soddisfare esigenze abitative transitorie di
famiglie sfrattate e senza tetto, con l’obbligo per il Comune di restituirli
in diverse scadenze tra il 30.9.1986 ed il 30.9.1990, che per 17 appartamenti
non restituiti alle scadenze aveva intimato sfratto, ed il Pretore di Livorno
lo aveva convalidato il 6.7.1992. Tali appartamenti furono poi restituiti, nel
corso del procedimento di primo grado, da fine 1999 e durante il 2000.
Propose appello lamentando che il primo giudice, pur riconoscendo la
responsabilità del Comune per il ritardo, aveva affermato che essa società
attrice non avesse provato il maggior danno oltre l’indennità di occupazione
corrispondente al canone convenuto, secondo i principi affermati dalla Corte
di Cassazione.
Motivò il gravame esponendo che la giurisprudenza richiamata dal primo giudice
circa la necessità di prova puntuale del maggior danno si riferiva al locatore
privato - per il quale esisteva una gamma indefinita di possibili
utilizzazioni la cui scelta poteva essere determinata da motivazioni di
carattere personale -, e non poteva riferirsi ad un imprenditore immobiliare
come la … che aveva per obbligo e finalità statutarie l’utilizzazione
economica degli immobili, con la loro locazione o vendita. Queste dovevano
peraltro ritenersi sicuramente realizzabili, essendo … un Comune ad alta
tensione abitativa. Inoltre, nella fattispecie la prova poteva esser raggiunta
anche mediante presunzioni, così come era avvenuto, in tempi di inflazione più
elevata, per il creditore relativamente all’interesse superiore a quello
legale. Invero, non era ragionevole pretendere dal locatore-imprenditore
immobiliare la dimostrazione delle occasioni perdute, prova per lui
impossibile relativamente ad immobili occupati, perché fuori mercato. Ed essa
in primo grado aveva dato prova d’aver stipulato contratti di locazione di
appartamenti che aveva liberi.
Affermò che era stata raggiunta anche la prova dell’entità del danno, in
quanto:
a.
risultava dalla perizia di parte la sua esposizione verso banche, che avrebbe
ridotto se avesse locato quei 17 appartamenti a canoni di mercato o se li
avesse venduti. Si trattava di danno emergente, determinato dai maggiori costi
sostenuti. Né era ragionevole porre in vendita immobili occupati, che pertanto
erano deprezzati del 30%;
b.
risultava dalla c.t.u. assunta in primo grado che, locando quegli
appartamenti, avrebbe conseguito un canone di complessive £. 9.162.050 al
mese, come determinato dal consulente d’ufficio. Pertanto il suo mancato
guadagno, pari alla differenza fra quanto avrebbe percepito fino alla fine del
1999 (quando mediamente gli immobili le erano stati restituiti) e quanto aveva
percepito dal Comune, era di £. 573.898.644;
c.
inoltre, il maggior danno era stato forfettariamente determinato dall’art. 1
bis L. 61/1989 nella maggiorazione del 20% dei canoni pagati, quindi risultava
in £. 66.628.861;
d.
comunque, poteva essere liquidato equitativamente.
Chiese conseguentemente la riforma
della sentenza impugnata, con la condanna del Comune. Se ritenute necessarie,
chiese l’ammissione di prove testimoniali sulle richieste di locazione di
appartamenti che aveva ricevuto nel periodo di mora nella riconsegna degli
immobili.
Si costituì il Comune … resistendo, ed in particolare affermò:
1. d’aver
sempre pagato alla … il canone con gli aggiornamenti Istat richiesti, e quindi
essa aveva accettato la prosecuzione del rapporto. Ed infatti aveva iniziato
la causa di sfratto sei anni dopo lo scadere della prima riconsegna;
2. il
ritardo nella restituzione non fu colposo perché era impossibile collocare gli
sfrattati che occupavano i 17 appartamenti prima dell'espletamento delle
procedure di assegnazione degli alloggi popolari;
3.
nessun rilievo
giuridico poteva avere la posizione di imprenditore commerciale
dell’appellante, nella materia in oggetto, poiché secondo il costante
orientamento della Corte di Cassazione la … doveva dare prova del danno
subito: ma ciò non era avvenuto, non risultando che avesse ricevuto specifiche
proposte di locazione per i medesimi immobili, ed anzi la prosecuzione dei
rapporti oltre il termine, pur potendo essere modificati i contratti secondo
la nuova disciplina dei patti in deroga, dimostrava il suo disinteresse ad una
diversa utilizzazione di quegli appartamenti; non aveva neppure allegato quale
sarebbe stato il danno subito, oscillando fra locazione e vendita, e le c.t.u.
apparivano meramente esplorative, così da individuare il massimo profitto
possibile;
4. la
richiesta di liquidazione secondo la perizia di parte che l’appellante aveva
prodotto non poteva essere accolta, portando ad una sua locupletazione perché
gli immobili dei quali si ipotizzava la vendita restavano nella sua proprietà;
5.la
sua richiesta di liquidazione secondo il canone di mercato non era sorretta
dalla prova che avrebbe locato subito e senza costi;
6. la
domanda ex art. 1 bis L. 61/1989 era inammissibile perché nuova, e comunque
tale norma era stata abrogata, ed era inapplicabile perché le locazioni erano
state stipulate per esigenze di natura transitoria; neppure quella di
liquidazione equitativa, sia perché dare la prova era ben possibile, sia
perché la … era stata già soddisfatta dal pagamento dei canoni rivalutati.
All’esito dell’odierna udienza
collegiale la causa è stata decisa secondo il dispositivo letto in udienza.
Motivi della decisione
Va premesso
che correttamente il primo giudice ritenne la responsabilità del Comune per il
ritardo nella riconsegna degli appartamenti alla … - per i quali il Pretore,
convalidando il 6.7.92 lo sfratto per finita locazione, aveva fissato la data
del rilascio il 30.9.92 -, essendo suo onere provare l’impossibilità della
riconsegna per una causa a lui non imputabile, e non essendo integrata
siffatta causa dalla difficoltà di reperire alloggi alternativi per i senza
tetto, od il doveroso espletamento delle procedure di assegnazione di alloggi
popolari. Va inoltre considerato che ciò era ben prevedibile per il Comune fin
dal tempo in cui, nel lontano 1985, furono stipulati i contratti di locazione
per esigenze abitative di natura transitoria.
Si osserva che il primo giudice motivò il rigetto della domanda della …, la
quale pacificamente percepì dal Comune i canoni rivalutati annualmente,
ritenendo che non avesse offerto idonei elementi di prova, quali determinate
proposte di locazione o di acquisto, non potendo essere considerati tali le
dichiarazioni del testimone che si era riferito ad unità immobiliari diverse
da quelle locate al comune, né le relazioni di c.t.u. che indicavano soltanto
il valore di mercato degli immobili, né la situazione economica della … per il
suo indebitamento a breve-medio termine. Ulteriore argomento utilizzato dal
primo giudice fu il comportamento della società che aveva atteso oltre sei
anni dalle prime scadenze di alcuni contratti, prima di promuovere azione di
sfratto per finita locazione, con ciò ratificando la prosecuzione dei
rapporti, ed aveva promosso l’azione di risarcimento il 2.10.92, ovvero a
distanza di pochi giorni da quello fissato per il rilascio.
Secondo un indirizzo interpretativo giurisprudenziale consolidato e richiamato
nella sentenza di primo grado, il maggior danno di cui all'art. 1591 cod. civ.,
che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, il
quale in particolare deve fornire la specifica prova dell'esistenza del danno
medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e
alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di
un’effettiva lesione del suo patrimonio: per aver perduto ben determinate
proposte di locazione ad un canone più elevato, o d’acquisto, o per non averlo
potuto concretamente utilizzare. Quindi tale prova non è data automaticamente
dal valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta possibilità di
locazione o vendita del bene.
Ma dalla stessa Corte di Cassazione che ha espresso tale rigorosa
interpretazione deriva anche l’affermazione della possibilità di utilizzare
argomenti presuntivi poiché il danno è un fatto, e per dimostrarlo ogni mezzo
di prova è utilizzabile. Ovviamente la prova per presunzioni, che permette di
ritenere dimostrato il fatto ignoto sulla base di quelli noti o sulla base
della normalità degli accadimenti, ha da rispondere ai requisiti di gravità,
precisione e concordanza (cfr. Cass. III civile, n. 13628 del 22.1.2004 con
richiami).
Nel caso che ci occupa ricorrono diversi elementi di fatto sui quali si può
fondare la presunzione che la … avrebbe locato gli immobili al canone di
mercato, se le fossero stati restituiti dal Comune, ed il conseguente danno.
Uno è dato dall’oggetto dell’attività societaria, che secondo lo statuto in
atti consisteva nell’acquisto, vendita, costruzione, amministrazione,
gestione, locazione di immobili …: era del tutto coerente con tale
oggetto, e con quanto in genere suole accadere, che quelle unità immobiliari
sarebbero state reimmesse nel mercato, tanto più in considerazione del loro
consistente numero che rendeva notevolmente antieconomica, e fonte soltanto di
oneri anche fiscali, l’ipotesi di lasciarli inutilizzati.
Altro dato si trae dalla corrispondenza intercorsa fra detta … ed il Comune …,
dopo che i contratti di locazione andarono a scadere: è in atti (cfr.
produzione dell’appellato) una lettera del 27.12.1990 della … al Comune nella
quale, evidenziando l’avvenuta scadenza e l’irregolarità nel pagamento dei
canoni, chiese di stipulare un nuovo contratto di locazione che prevedesse un
(nuovo) termine di riconsegna degli immobili oltre che il puntuale pagamento
dei canoni, alla quale seguì il 22.2.1991 una delibera della Giunta Comunale
di dare mandato al competente ufficio di definire con la … un nuovo contratto,
e quindi altra lettera della … che sollecitava tale definizione.
Ciò da un lato dimostra che la società aveva la seria intenzione di locare
quegli appartamenti; dall’altro tali trattative in corso con il Comune
giustificano la sua attesa nell’intraprendere un’azione di sfratto, ed a
questa attesa non si può certo attribuire il significato di disinteresse o di
“ratifica” della prosecuzione dei rapporti, ritenuto dal primo giudice. Così
come tale significato non può essere attribuito alla prosecuzione della
percezione dei canoni, spettando comunque al locatore il corrispettivo del
godimento dell’immobile che prosegue nonostante la scadenza della locazione.
Ed ancora, sono in atti cinque contratti di locazione ad uso abitativo
transitorio di altrettanti appartamenti ubicati proprio nella medesima strada
(via …) ed in prossimità di quelli locati al Comune (…), stipulati dalla …
nel 1993 con diverse persone, e ad un canone annuo di £. 9.600.000, superiore
a quello percepito dal Comune ed anche a quello stimato dal c.t.u.
Ciò conferma la reale volontà della … di locare gli immobili che aveva
disponibili, e che avrebbe locato quelli ancora tenuti dal Comune,
suscettibili di tale utilizzazione come accertò il c.t.u.
Né pare ragionevolmente esigibile dal locatore la prova di aver ricevuto
concrete proposte di locazione proprio delle unità immobiliari già locate ed
ancora occupate dal conduttore che ritarda la restituzione, proposte che come
normalmente avviene presuppongono che l’immobile sia libero, o quantomeno la
certezza del tempo della riconsegna.
Può pertanto presumersi che l’appellante abbia subito, in conseguenza del
ritardo nella restituzione dei 17 appartamenti, il danno pari alla differenza
fra i canoni effettivamente percepiti dal Comune sulla base dei contratti già
scaduti, e quelli di mercato che frattanto si affermavano - con la riduzione
indicata più avanti -.
Il c.t.u. incaricato dal primo giudice di stimare tale differenza accertò il
valore locativo medio mensile per tutti i 17 appartamenti in £. 9.856.400
(quindi il canone annuale per uno, £. 6.957.468) alla data della consulenza,
ovvero al 19.8.96, ed il valore locativo mensile alla data dell’agosto 1992
(prossima a quella fissata per il rilascio) in £. 8.467.700, determinando in
totale in £. 444.936.500 la somma che la … avrebbe percepito in tale
intervallo locando gli appartamenti.
Sono in atti le delibere della Giunta del Comune … di adeguamento annuale del
canone versato alla …, dalle quali risulta che il canone mensile per tutti i
17 appartamenti era fino all’1.10.92 di £. 6.395.870, fino all’1.10.93 di £.
6.645.310, fino all’1.10.94 di £. 6.854.535, fino all’1.10.95 di £. 7.055.131,
dall’1.10.95 di £. 7.362.033.
Pertanto, e considerato che è pacifico come il Comune … abbia pagato i canoni
fino alla restituzione degli appartamenti, nel medesimo periodo dall’agosto
1992 all’agosto 1996 considerato dal c.t.u. per determinare la somma di £.
444.936.500 è da ritenersi che esso Comune versò alla … quella di £.
340.431.115 [da 6.395.870 x 2 = 12.791.740 (ago. e sett. 92) + 6.645.310 x 12
= 79.743.720 (da ott. 92 a sett. 93) + 6.854.535 x 12 = 82.251.720 (da ott. 93
a sett. 94) + 7.055.131 x 12 = 84.661.572 (da ott. 94 a sett. 95) + 7.362.033
x 11 = 80.982.363 (da ott. 95 ad ago. 96)].
Quindi all’agosto 1996 la differenza fra i due ammontare dei canoni è pari a
£. 104.505.385.
Per i tre anni successivi – considerato il periodo medio in quanto la
restituzione degli immobili avvenne fra il 1999 ed il 2000 – la differenza può
essere calcolata considerando il canone accertato dal c.t.u. alla data
dell’agosto ‘96, rivalutato annualmente nella misura del 75% dell’indice Istat
applicabile alle locazioni, e compiendo la medesima operazione relativamente
al canone corrisposto dal Comune all’agosto ‘96.
Pertanto, e considerati gli indici Istat in quei tre anni (rispettivamente
1,5%, 1,9%, 1,6%), quello di rivalutazione dei suddetti canoni risulta
rispettivamente 1,125%, 1,425%, 1,2%.
Quindi, secondo il canone complessivo annuale determinato secondo la c.t.u. al
1996 in £. 118.276.800, si ha per il primo anno successivo quello di £.
119.607.414, per il secondo quello di £. 121.311.819 e per il terzo quello di
£. 122.767.560, con un totale di £. 363.686.793.
E secondo il canone corrisposto dal Comune nell’anno 1996 in £. 88.344.396, si
ha per il primo anno successivo £. 89.338.270, per il secondo £. 90.611.340,
per il terzo £. 91.698.676, con un totale di £. 271.648.286.
La differenza in questi tre anni fra i due ammontare dei canoni è quindi £.
92.038.507.
Quella complessiva risulta quindi £. 196.543.892.
Nel liquidare il maggior danno subito dalla appellante occorre tener conto del
dato di esperienza che gli immobili appena liberati non possono essere
immediatamente locati, e tutti contemporaneamente considerata la quantità come
quella degli appartamenti dei quali si tratta, - anche se in città ad alta
tensione abitativa come … il conduttore è di facile reperimento -, e non solo
per il tempo occorrente alle trattative ed alla stipula dei contratti, ma
anche per gli interventi di manutenzione degli immobili stessi, che ostano
all’immediata percezione del canone. Cosicché si stima di ridurre di 1/3 la
suddetta differenza, liquidandosi in favore della … la somma di £. 131.092.262
pari ad € 67.680, oltre interessi dalle scadenze dei canoni fino al soddisfo.
Relativamente alle censure del Comune … si osserva che le diverse domande
della …, di condanna del Comune secondo diversi criteri, appaiono proposte in
via subordinata l’una all’altra, e fra tutte si accoglie quella che trova
fondamento nei fatti che si ritengono accertati, non potendo peraltro essere
accolta quella di liquidazione del maggior danno ai sensi dell’art. 1 bis L.
61/1989 (né dell’art. 6 co 6° L. 431/98), perché i contratti dei quali si
tratta furono stipulati per esigenze abitative di natura transitoria.
Considerato che la presente decisione, con la riforma di quella di primo
grado, si fonda anche su un mutamento della giurisprudenza di legittimità, è
giustificata la compensazione fra le parti delle spese processuali in ragione
di metà, liquidata come in dispositivo,
P.Q.M.
La Corte in
riforma della sentenza n. 316/02 emessa il 10.12.2001 dal Tribunale di Livorno,
appellata dalla … in persona del legale rappresentante, condanna il Comune …
in persona del Sindaco pro tempore al pagamento, in favore della predetta
appellante, della somma di € 67.680, oltre interessi dalle scadenze dei canoni
fino al soddisfo.
Dichiara compensate fra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio in
ragione di metà, liquidata in favore della … in € 800 per diritti, € 158 per
spese ed € 1.320 per onorario per il secondo grado, e per il primo grado in €
800 per diritti, € 2.000 per onorario ed € 90 per esborsi, oltre rimborso
forfettario spese generali, Iva e Cpa.
(Omissis) |
