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CORTE DI CASSAZIONE
24 agosto 2007, n.
17995 - Est. Amatucci
Locazione ad uso abitativo
– contratto di locazione stipulato antecedentemente all'entrata in vigore
della L. n. 431/1998 – rinnovo tacito – disdetta non sostenuta da particolari
esigenze del locatore - ammissibilità.
In tema di
locazione di immobili ad uso abitativo, l’art. 2, ultimo comma della legge n.
431 del 1998 va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova
tacitamente nella vigenza della nuova legge per una mancata disdetta che il
locatore avrebbe potuto dare anche in base alle vecchie regole ma che non ha
dato, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina. Laddove, invece,
la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, anche se non sostenuta
da alcuna particolare esigenza del locatore (com'era consentito dalla L. n.
392 del 1978, art. 3), il contratto resta soggetto alla disciplina previgente
ai sensi dell’art. 14, ultimo comma, della legge n. 431 del 1998. Tale
disposizione, infatti, prescrive l'applicazione delle norme previgenti, delle
quali stabilisce così l’ultrattività, ai contratti in corso "per la loro
intera durata" e "ad ogni effetto" e rende pertanto legittima una disdetta
intervenuta alla stregua delle meno gravose regole di cui all'art. 3 della
legge 392 del 1978, quand’anche il termine per effettuarla scada dopo
l'entrata in vigore della legge 431 del 1998 (1).
(1)
Pronuncia condivisibile, per
la quale non constano precedenti noti in sede di legittimità.
(Omissis)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.- Il
15.1.2003 ......., acquirente da............ di un appartamento locato a ........ ved.
........, intimò a quest'ultima sfratto per finita locazione in riferimento
alla prima scadenza utile e la convenne in giudizio per la convalida.
Il Tribunale di Massa rigettò la domanda sui rilievi che la disdetta, spedita
il 28.12.1998 e pervenuta alla conduttrice il 4.1.1999, era tardiva rispetto
alla scadenza del 31.12.1998, e che la disdetta successiva dell'ottobre del
2002 era tardiva con riguardo alla nuova scadenza del 31.12.2002, sicché il
contratto si era rinnovato per un ulteriore quadriennio fino al 31.12.2006.
2.- La Corte d'Appello di Genova ha rigettato il gravame della locatrice,
confermando la sentenza di primo grado ma ponendo a base della decisione una
diversa motivazione. Ha ritenuto, in particolare, che la disdetta del
28.12.1998, in quanto effettuata in relazione alla prima scadenza utile,
dovesse bensì riferirsi alla data del 31.12.2002, ma che tuttavia essa era
priva dei requisiti stabiliti dalla sopravvenuta L. n. 431 del 1998, da
ritenersi applicabile in relazione alla circostanza che la legge era entrata
in vigore il 30.12.1998, e dunque il giorno prima della data alla quale veniva
a scadenza la locazione (31.12.1998), sicché la rinnovazione era intervenuta
nella vigenza della legge citata e non della L. n. 392 del 1978.
3.- Avverso detta sentenza ricorre per Cassazione .........., affidandosi ad un
unico motivo illustrato anche da memoria.
L'intimata conduttrice non
ha svolto attività difensiva.
La trattazione del ricorso,
già fissata nella camera di consiglio dell'8.1.2007 su richiesta di
inammissibilità del P.M., veniva rimessa alla pubblica udienza con ordinanza
in pari data.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- La
Corte d'Appello ha escluso che la disdetta del 28.12.98 fosse idonea ad
impedire la prosecuzione del rapporto in relazione alla scadenza del
31.12.2002 per non essere stata accompagnata dalla allegazione di alcuna delle
situazioni tassativamente previste dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1,
come legittimanti l'esercizio del diniego del rinnovo alla data suindicata.
Ha ritenuto che questa fosse la legge applicabile in quanto doveva escludersi
che la disposizione transitoria dell'art. 14, comma 5, della legge ("Ai
contratti per la loro intera durata e ai giudizi in corso alla data
dell'entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni
effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di
tale data") concernesse anche il rinnovo dei contratti precedentemente
conclusi ma scadenti (nella specie il 31.12.1998) nella vigenza della nuova
disciplina (applicabile dal 30,12.1998); e ciò in quanto l'art. 2, ultimo
comma, della legge n. 431 del 1998, laddove stabilisce che "i contratti di
locazione stipulati prima della presente legge che si rinnovino tacitamente
sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo" (il quale fissa la durata
minima di quattro anni e prevede la rinnovazione a meno che il locatore non
abbia le esigenze di cui all'art. 3) detta una norma transitoria da
considerarsi speciale rispetto alla prima quanto alle condizioni idonee ad
impedire la rinnovazione, da apprezzarsi dunque in base alla nuova legge.
1.1.- La ricorrente oppone - deducendo insufficiente e contraddittoria
motivazione su punto decisivo e violazione e falsa applicazione della L. n.
431 del 1998, art. 1, comma 1 e art. 14, comma 5, e della L. n. 392 del 1978,
art. 3 - che erroneamente la corte d'appello aveva ritenuto che il contratto
scadesse il 31.12.1998.
Assume che la locazione, iniziata negli anni '60 e via via rinnovatasi nel
tempo, si era rinnovata anche per il quadriennio 1.1.1999/31.12.2002 in
mancanza di tempestiva disdetta entro il 30.6.1998, sicché, essendo in corso
alla data del 30.12.1998, l'applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 14,
comma 5, non avrebbe potuto essere esclusa.
Afferma che la locatrice non avrebbe potuto, il 28.12.1998, inviare una
disdetta con la quale fossero addotti i motivi contemplati dalla L. n. 431 del
1998, art. 3, non ancora entrata in vigore, e che dunque legittimamente lo
aveva fatto in base alle regole che allora regolavano il rapporto (la L. n.
392 del 1978, art. 3, secondo il quale era sufficiente che il locatore
comunicasse con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza,
che non intendeva rinnovare il contratto).
Sostiene, per altro verso, che in un sistema nel quale il contratto si
rinnova(va) automaticamente in mancanza di disdetta (recte: di comunicazione
del locatore di intenzione contraria alla rinnovazione), è questa ad assumere
rilievo primario come atto unilaterale negoziale ad effetti impeditivi, in
difetto del quale entro il termine prestabilito il conduttore acquisisce il
diritto a permanere nell'immobile per un altro quadriennio allo spirare di
quel termine, prim'ancora che il contratto venga a scadenza.
2.- Vengono prospettate due possibili alternative ermeneutiche, entrambe
seguite dalla giurisprudenza di merito.
La prima - sostenuta dal ricorrente e fondata sulla L. 9 dicembre 1998, n.
431, art. 1, comma 1 e art. 14, u.c. - conferisce rilievo al fatto che
l'ambito di applicazione della legge è espressamente limitato ai contratti di
locazione ad uso abitativo "stipulati o rinnovati successivamente alla data di
entrata in vigore" della legge stessa (art. 1) e che, inoltre, la disciplina
transitoria inequivocamente stabilisce che "ai contratti per la loro intera
durata e ai giudizi in corso alla data dell'entrata in vigore della presente
legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in
materia di locazioni vigenti prima di tale data" (art. 14, u.c.).
La seconda - fatta propria dalla Corte d'Appello - fa leva sul disposto
dell'art. 2, comma 6, della Legge ("i contratti di locazione stipulati prima
della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovano
tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo"),
nell'assunto che esso detti una norma speciale rispetto alla disciplina
prevista dalla sopra ricordata disposizione transitoria e che, dunque, la
rinnovazione dei contratti il cui quadriennio venga a scadenza in epoca
successiva all'entrata in vigore della L. n. 431 del 1998 (30.12.1998) sia
soggetta, quand'anche il termine per la disdetta sia scaduto prima, alle
modalità di rinnovazione di cui all'art. 3, comma 1, della Legge stessa, il
quale prevede che la facoltà di diniego del locatore possa essere collegata
solo a particolari motivi.
2.1.- La seconda alternativa non appare conforme a diritto per un duplice
ordine di ragioni.
La rinnovazione del contratto di locazione, benché abbia ovviamente effetto
dalla data della prima scadenza, quante volte dipenda dalla mancata disdetta
entro un certo termine, trova la sua fonte nella legge che regola il rapporto
al momento in cui quel termine scade ed è per converso impedita dalla
manifestazione di una contraria volontà del locatore, secondo le regole poste
dalla disciplina vigente al momento in cui quella volontà viene manifestata.
Da quell'atto negoziale del locatore (o dalla mancanza di quell'atto in
relazione alla disciplina legale), alla cui scelta è in definitiva correlata
la sorte del contratto, esclusivamente dipende l'effetto impeditivo della
prosecuzione del rapporto ovvero la rinnovazione del contratto, il cui
presupposto e dunque in ogni caso legato ad una situazione definitivamente
cristallizzatasi alla data di scadenza del termine per la comunicazione della
disdetta da parte del locatore.
Costituisce infatti principio generale che, salve espresse disposizioni
derogatorie da parte del legislatore, le condizioni di efficacia e gli effetti
di un atto sono disciplinati dalla legge in vigore al momento in cui esso è
adottato, al pari degli effetti della sua mancanza.
Tale deroga espressa non è posta dalle disposizioni di cui alla seconda
opzione. L'art. 2, comma 6, ben potrebbe invero interpretarsi nel senso -
compatibile con i principi generali - che sono soggetti alla nuova disciplina
solo i contratti che, stipulati prima dell'entrata in vigore della L. n. 431
del 1998, vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della
nuova legge: solo quelli, dunque, per i quali il termine utile per la
comunicazione della disdetta da parte del locatore venga a scadenza in epoca
successiva al 30.12.1998 e questa non sia stata data, sicchè la rinnovazione
s'è verificata nella vigenza della nuova legge.
Già questo sarebbe sufficiente per escludere che, ove il termine ultimo per
effettuare la disdetta venga invece a scadenza nel vigore della previgente
normativa e questa sia stata data in base alla L. n. 392 del 1978, possa anche
solo ipotizzarsi che avrebbe dovuto esserlo secondo le regole della L. n. 431
del 1998.
Il locatore - certo non in condizione di effettuare, in base alla vecchia
disciplina (la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 3), una consapevole disdetta
conforme a regole poste solo dalla nuova e dunque inesistenti al momento in
cui era chiamato a fare la propria scelta - si troverebbe altrimenti soggetto
alla protrazione della locazione per almeno un ulteriore quadriennio benché
abbia efficacemente espresso una volontà contraria alla rinnovazione alla
stregua delle norme che regolavano l'atto al momento in cui esso veniva
adottato.
2.2.- Ma vi sono ragioni ulteriori, le quali inducono a concludere che, per i
contratti in corso alla data di entrata in vigore della L. n. 432 del 1998, la
disdetta è legittimamente fatta anche alla stregua delle meno gravose regole
di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 3, quand'anche il termine per effettuarla
scada dopo il 30.12.1998 e, dunque, dopo l'entrata in vigore della L. n. 432
del 1998.
Lo si evince dalla più volte citata norma transitoria di cui all'art. 14, u.c.,
che è chiara nel prescrivere l'applicazione delle norme previgenti, delle
quali stabilisce così l'ultrattività, ai contratti in corso "per la loro
intera durata" e "ad ogni effetto":
dunque, anche agli effetti della disdetta.
La ragione è da individuarsi nella nuova disciplina organica delle locazioni
di immobili ad uso abitativo delineata dalla L. n. 432 del 1998, volta ad
"attuare una scelta di liberalizzazione controllata del settore delle
locazioni a fini abitativi, definendo a tale scopo un complesso di regole
nell'ambito delle quali possano trovare spazio una maggiore autonomia
negoziale delle parti, la possibilità di scelta tra diverse soluzioni
contrattuali ed un quadro di maggiori certezze giuridiche in ordine al rientro
in possesso dell'immobile locato al termine del contratto" (così la relazione
al progetto di legge del proponente, in atti dell'8^ Commissione permanente
della Camera dei Deputati, presentata alla Presidenza il 12.6.1998).
La modifica di maggior rilievo è senz'altro costituita dalla accresciuta
autonomia delle parti nella determinazione del canone locativo (con la
corrispondente abrogazione di tutte le relative norme della L. n. 392 del
1978), restituito al libero mercato (in senso assoluto nella tipologia di
contratto a canone non concertato), cui ha fatto riscontro un'accentuazione
dell'intervento cogente del legislatore in tema di durata e di stabilità del
rapporto: così, se prima della L. n. 431 del 1998, il canone era determinato
in base a parametri fissi, il contratto aveva una durata minima predeterminata
di quattro anni e la rinnovazione era preclusa dalla disdetta anche immotivata
del locatore, dopo, il contratto è potuto essere a canone libero ma con
tendenziale durata di due quadrienni, giacché, dopo il primo, la mancata
rinnovazione è condizionata da una disdetta del locatore possibile solo per
motivi predeterminati dal legislatore.
In siffatto contesto è del tutto coerente con l'aspettativa delle parti che
avessero concluso un contratto ad "equo canone" nel previgente sistema che il
legislatore abbia, con la citata disposizione transitoria (art. 14, u.c.),
inteso evitare che il contratto in corso alla data del 30.12.1998 soggiacesse
al nuovo regime per un aspetto (la più lunga durata tendenziale: id est, le
più gravose condizioni previste per la disdetta) e ne fosse sottratto per un
altro (il canone, già legalmente determinato). Ha così stabilito - come s'è
detto e conviene ribadire - che i contratti in corso continuassero ad essere
regolati dalle precedenti disposizioni sotto ogni aspetto e per la loro intera
durata.
Continuava, dunque, ad essere possibile che per i contratti in corso la
disdetta fosse data in base alla previgente normativa, quand'anche il termine
per la disdetta scadesse nel vigore della nuova legge, cioè dopo il
30.12.1998; giacché, se così non fosse stato, il locatore che non avesse
potuto porre a base della disdetta uno dei motivi di cui all'art. 3 della
nuova legge, si sarebbe visto procrastinare la durata della locazione ad equo
canone non solo fino alla scadenza del contratto in corso, ma certamente per
un ulteriore quadriennio dopo quella scadenza e, tendenzialmente, addirittura
per due.
Tanto poteva bensì accadere, ma purché il locatore avesse liberamente scelto
di soggiacere al nuovo regime, omettendo, pur dopo l'entrata in vigore della
L. n. 431 del 1998, e dunque nella legale conoscenza della nuova disciplina,
di dare comunque disdetta, anche secondo le regole stabilite dalla L. n. 392
del 1978, così "accettando" la conseguenza di un rapporto di tendenziale
maggiore durata (ex L. n. 431 del 1998) ad un canone tuttavia già determinato
(ex L. n. 392 del 1978) secondo regole diverse da quelle del libero mercato.
Ed è appunto questa la ratio sottesa alla L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., il
quale va interpretato nel senso che se il contratto si rinnova tacitamente
nella vigenza della nuova legge per una mancata disdetta che il locatore
avrebbe potuto fare anche in base alle vecchie regole ma che non ha fatto,
solo allora il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina. Laddove,
invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, anche se non
sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore (com'era consentito
dalla L. n. 392 del 1978, art. 3), il contratto resta soggetto alla disciplina
previgente ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 14, u.c..
3-. Da tanto discende che, essendo stato nella specie accertato che la
disdetta del 28.12.1998 era stata, per i motivi esposti, ritualmente
effettuata dalla L. n. 392 del 1978, ex art. 3, per la scadenza del
31.12.2002, la locazione era a quella data cessata.
La sentenza va conclusivamente cassata per essersi discostata dai principi
sopra enunciati e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la
causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell'art. 384 cod. proc. civ.,
con l'accoglimento dell'appello, la declaratoria della cessazione della
locazione alla data del 31.12.2002 ed il conseguente ordine di restituzione
dell'immobile alla locatrice.
4.- La novità della questione e la difficoltà della soluzione, palesata anche
dalla difformità degli orientamenti della giurisprudenza di merito, integrano
giusti motivi per compensare tra le parti le spese dell'intero processo.
P.Q.M.
LA CORTE DI
CASSAZIONE accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel
merito, in accoglimento dell'appello, dichiara cessata la locazione alla data
del 31.12.2002 e condanna ....... a restituire l'immobile ad ..........;
compensa tra le parti le spese dell'intero processo.
(Omissis)
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