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TRIBUNALE DI FIRENZE
5.6.2003 - est. Mascagni
Esecuzione forzata - Consegna o rilascio - Provvedimento di rilascio -
Esecuzione - Sospensione in favore di determinate categorie di conduttori ex
D.L. n. 122/2002 - Esecuzione forzata intrapresa sulla base del decreto di
trasferimento emesso in sede di espropriazione forzata immobiliare -
Invocabilità della sospensione - Esclusione.
Esecuzione forzata - Pignoramento - Locazione dell'immobile pignorato
- Contratto avente data certa anteriore al pignoramento - Opponibilità della
locazione all'aggiudicatario - Ancorché cessata di diritto prima del
pignoramento.
Il disposto del D.L. n. 122/2002 (convertito con L. n. 185/2002) in tema di
sospensione delle esecuzioni a favore di determinate categorie di conduttori,
trattandosi di normativa in materia di rilascio per finita locazione di
immobili adibiti ad uso abitativo, non è invocabile dal conduttore ove il
titolo esecutivo si sia formato per altra ragione (nella specie l'esecuzione
forzata per rilascio era stata intrapresa sulla base del decreto di
trasferimento emesso in sede di espropriazione forzata immobiliare). (C.p.c.,
art. 586; D.L. 20 giugno 2002, n. 122) (1)
Il
decreto di trasferimento emesso in sede di espropriazione forzata immobiliare
non dà diritto all'assegnatario dell'immobile di procedere ad esecuzione
forzata per rilascio contro chi occupi l'immobile in forza di un contratto di
locazione avente data certa anteriore al pignoramento, ancorché cessato di
diritto prima del pignoramento stesso (nella specie a seguito di
provvedimento di rilascio per finita locazione).
(C.p.c., art. 586; c.c., art. 2923) (2)
(1)
Nel senso che la sospensione delle esecuzioni di rilascio disposta dal D.L.
n. 122/2002 si applica ai soli sfratti per finita locazione, con esclusione
delle esecuzioni fondate su tutti i diversi provvedimenti di rilascio, v.
Trib. Cagliari 9 agosto 2002, in Arch. loc. e cond. 2002, 600.
(2) Per soli riferimenti, c.f.r. Trib. Monza 23 febbraio 2000, in Arch. loc.
e cond. 2001, 272 e Pret. Napoli 11 marzo 1995 n. 552, in Arch. loc. e cond.
1995, 676.
Con ricorso ex art. 615 c.p.c., depositato nella cancelleria di questo
Tribunale in data 9/9/2002 e notificato unitamente al decreto di fissazione
dell'udienza in data 27/9/2002, la (ricorrente) conveniva in giudizio
la (società) , ed esponeva quanto segue:
- di occupare un appartamento posto in ………… di proprietà della società
opposta;
- era pendente nei suoi confronti un procedimento di rilascio sulla base di
un provvedimento del Tribunale di Firenze in data 17/12/1994 (munito di
formula esecutiva in data 10/10/1996), e l'accesso dell'ufficiale giudiziario
era fissato per il giorno 18/9/2002;
- essa esecutata era ultrasessantacinquenne e non disponeva di altro alloggio
o di redditi sufficienti per accedere alla locazione di altra casa, per cui
aveva diritto alla sospensione dell'esecuzione disposta fino al 30/6/2003 dal
D.L. 122/2002 convertito con L. 185/2002.
Tutto ciò premesso, la (ricorrente) chiedeva che l'esecuzione venisse
dichiarata sospesa fin al 30/6/2003.
L'opposta ..................... si costituiva in giudizio facendo
presente di aver acquistato l'immobile all'incanto, e di non aver mai
intrattenuto un rapporto di locazione con l'opponente. Aggiungeva che il
titolo esecutivo in forza del quale agiva esecutivamente non era un
provvedimento di rilascio per finita locazione, bensì il decreto di
trasferimento, per cui la normativa a favore dei conduttori, cui era fatto
riferimento nel ricorso introduttivo, era richiamata fuori luogo. La (ricorrente)
chiedeva quindi che venisse revocata la sospensione dell'esecuzione
concessa con decreto e che l'opposizione venisse respinta.
Con altro ricorso in opposizione, depositato in data 2/1/2003 e notificato
unitamente al decreto di fissazione dell'udienza in data 10/2/2003, (la
ricorrente) proponeva nei confronti della soc. … altra opposizione
all'esecuzione per rilascio rilevando che il titolo esecutivo costituito dal
decreto di trasferimento non poteva essere azionato nei di lei confronti in
quanto occupava l'appartamento (posto in …………………) in virtù di un contratto di
locazione concluso con ………………… che aveva disdettato il contratto per la
scadenza del 31/12/1991.
La s.p.a …………… si costituiva anche in questa seconda opposizione
chiedendone il rigetto. Osservava infatti che il rapporto di locazione fra
l'originaria proprietaria ………… e la (ricorrente) era cessato il
31/12/1991 per cui nel 1993, quando era stato eseguito il pignoramento
immobiliare, la stessa occupava l'immobile senza alcun titolo. Ne conseguiva
che la pregressa locazione era del tutto inconferente ed il decreto di
trasferimento ben poteva essere posto in esecuzione contro la ex conduttrice.
Con ordinanza in data 17/12/2002 (resa nel procedimento …………..) veniva
revocata la sospensione dell'esecuzione in precedenza concessa con decreto in
via d'urgenza. Con ordinanza in data 11/3/2003 veniva, invece, confermata la
sospensione dell'esecuzione in relazione ai motivi addotti a sostegno dell'opposizione
avverso l'esecuzione intrapresa dalla società in forza del decreto di
trasferimento.
Le due cause venivano riunite per connessione. Trattandosi di controversie in
materia di locazione veniva disposto il passaggio dal rito ordinario a quello
speciale. Le cause venivano istruite con l'acquisizione dei documenti
prodotti dalle parti. Venivano quindi decise con immediata lettura del
dispositivo in udienza sulle conclusioni trascritte in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La
s.p.a. (acquirente all'incanto dell'immobile del cui rilascio si discute) è
venuta a trovarsi beneficiaria di due titoli esecutivi di rilascio:
a) il decreto di trasferimento in data 14/12/1995;
b) la sentenza del Tribunale di Firenze n. 2918/94 con la quale (la
ricorrente) è stata condannata, per finita locazione, al rilascio
dell'immobile de quo a favore della allora proprietaria
…….........................……………...
Poiché entrambi i titoli le sono stati notificati in forma esecutiva, e
poiché nel precetto (notificatole in data 21/11/1996) è fatto riferimento ad
entrambi i titoli, (la ricorrente), ritenendo azionato anche il titolo
per finita locazione, ha invocato la sospensione delle esecuzioni prevista a
favore di determinate categorie di conduttori dal D.L. 122/2002 convertito con
L. 185/2002.
Avendo affermato la parte opposta che l'esecuzione per rilascio è stata
intrapresa sulla base del decreto di trasferimento (cfr. pag. 2 comparsa di
risposta in data 8/10/2002), e ribadito questa circostanza a seguito dei
chiarimenti chiesti da questo giudice con ordinanza riservata di data
28/10/2002 (all'udienza del 17/12/2002 il procuratore della società ha
chiarito che nel precetto il titolo per finita locazione è stato citato
"unicamente per indicare l'inopponibilità del pregresso rapporto
locativo"), aderendo a tale prospettazione dell'esecutante, deve
giungersi alla conclusione del non fondamento della prima opposizione
all'esecuzione per essere stato fuor di luogo (ma comprensibilmente, stante
il riferimento anche al titolo per finita locazione contenuto nel precetto)
invocato il disposto del D.L. 122/2002 convertito con L. 185/2002: trattasi,
infatti, di normativa in materia di rilascio per finita locazione di immobili
adibiti ad uso abitativo, come tale non applicabile ove il titolo esecutivo
si sia formato per altra ragione.
Venendo all'esame dell'altra opposizione all'esecuzione proposta dalla (ricorrente),
motivata in relazione alla pretesa ineseguibilità nei suoi confronti del
decreto di trasferimento in considerazione della pregressa qualità di
conduttrice, deve dirsi come l'opposizione stessa induca un delicato problema
di diritto.
Il decreto di trasferimento, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., deve contenere
l'ordine al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto nella disponibilità
dell'acquirente all'incanto. Tale titolo è pacificamente (cfr. Cass., sez.
III, 6 maggio 1986, n. 3024) eseguibile nei confronti di chiunque si trovi
nella detenzione dell'immobile, salvo che sia titolare di un autonomo diritto
di godimento opponibile all'acquirente (cfr. Cass., sez. III, 2 aprile 1997,
n. 2869, anche per la esperibilità in tal caso del rimedio dell'opposizione
all'esecuzione). Poiché il rapporto di locazione tra …………….. (precedente
proprietaria espropriata) e (la ricorrente) è cessato in data
31/12/1991 (cfr. sentenza del Tribunale di Firenze n. 2918/94) potrebbe
sostenersi che, essendo oggi l'opponente mera occupante dell'immobile e non
più conduttrice, nulla potrebbe fondatamente opporre all'esecuzione del
decreto di trasferimento.
Tale impostazione, tuttavia, non appare - pur nella sua innegabile linearità
- convincente ove si consideri che non trattasi nella fattispecie di una di
quelle locazioni non opponibili all'acquirente ex art. 2923 c.c., in quanto
non aventi data certa anteriori al pignoramento (locazioni spesso consentite
dall'esecutato unicamente per conservare in qualche modo la disponibilità del
bene), bensì di una regolarissima locazione iniziata e cessata (nel 1991)
prima dell'inizio del procedimento esecutivo immobiliare (iniziato nel 1993),
così come riconosciuto nell'ambito di un giudizio (Trib. Firenze) promosso
dalla allora proprietaria …………… prima del pignoramento.
Non si vede proprio per quale motivo la (ricorrente), assolutamente
estranea all'esecuzione immobiliare ed ai fatti che l'hanno determinata, per
il solo fatto che l'immobile sia stato venduto all'incanto, benché
destinataria di un provvedimento di rilascio per finita locazione, dovrebbe
in sede esecutiva subire un trattamento deteriore rispetto a quello riservato
dalla legge agli ex conduttori obbligati al rilascio. E' appena il caso di
ricordare il beneficio di cui all'art. 80, comma 2, della L. 388/2000, poi
prorogato fino al 30/6/2003 dal D.L. 122/2002 convertito con L. 185/2002.
Tale beneficio, concorrendo determinati requisiti, è riservato ai soggetti
destinatari di un provvedimento di rilascio per finita locazione di immobile
abitativo: aderendo alla tesi dell'opposta, l'opponente verrebbe ad essere
esclusa dal beneficio della sospensione benché in possesso di tutti i
requisiti legali.
L'inaccettabile conseguenza impone un approfondimento della questione avendo
riguardo anche alla natura della vendita forzata. Questa determina un
acquisto a titolo derivativo (cfr. Cass. 5 gennaio 2000, n. 27), ed ai sensi
dell'art 2919 c.c. "trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa
spettavano a colui che ha subito l'espropriazione". In sostanza, salvo
particolarità connesse agli effetti del pignoramento e strumentali al
raggiungimento dello scopo della procedura esecutiva (si veda ad es.
l'inopponibilità all'acquirente all'incanto di diritti acquisiti da terzi sul
bene dopo il pignoramento), l'acquirente all'incanto subentra, quanto al
bene, nella posizione in cui trovavasi l'espropriato.
Al momento del pignoramento l'esecutata ………………… era titolare di un diritto di
credito verso la (conduttrice) avente per oggetto il rilascio
dell'immobile dovuto a seguito della scadenza del contratto intervenuta il
31/12/1991. Il titolo esecutivo formatosi per finita locazione a favore della
(esecutata) (sentenza del Tribunale di Firenze n. 2918/94) è venuto ad
essere oggetto di subingresso da parte della (società) la quale ben
potrà porre in esecuzione tale titolo ma, nei confronti dell'opponente, non
anche quello costituito dal decreto di trasferimento.
La seconda opposizione, quindi, deve trovare accoglimento.
Considerato che la questione di diritto al centro della presente causa
presenta effettivamente aspetti di incertezza, pare equa la integrale
compensazione delle spese di giudizio.
(Omissis)
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