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TRIBUNALE DI GENOVA
30.4.2002 - est. Tuttobene
IL GIUDICE
A
scioglimento della riserva formulata all'udienza del 15/3/02, osserva quanto
segue.
E' pacifico che il rapporto locativo di cui si tratta, sorto nei decenni
passati, subì ripetuti rinnovi taciti fino al 31/12/99, e non fudisdettato
neppure per tale data.
Il contratto è pertanto venuto a ricadere nell'ambito applicativo della legge
9/12/98 n. 431, la quale, nell'ultimo comma dell'articolo 2, prevede che "i
contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della presente
legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma del presente
articolo".
A sua volta, il comma 1 dell'articolo citato dispone che "Le parti
possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro
anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro
anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli
usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all' articolo 3, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti il diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al
rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera
raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi della scadenza. La
parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro
sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla
data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al
secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime
condizioni".
Il problema da risolvere diventa dunque se il richiamo operato dall' ultimo
comma dell'articolo 2, che testualmente riguarda tutte le disposizioni del
primo comma, comporti l'applicabilità, ai contratti stipulati prima
dell'entrata in vigore della nuova legge, anche della regola che limita a
casi speciali la facoltà di disdetta da parte del locatore dopo il primo
quadriennio.
Secondo la intimata il rapporto locativo, che con la mancata disdetta per la
scadenza del 31/12/99 si era rinnovato ai sensi della normativa sopracitata,
avrebbe potuto essere disdettato, alla data del 31/12/03, solo in presenza
dei motivi di cui all' art. 3 della nuova disciplina.
Tale tesi non appare condivisibile, in quanto la norma in esame identifica
con riferimento alla stipulazione del contratto, cioè richiamando uno
specifico evento storico, il quadriennio terminato il quale non è possibile
la libera disdetta da parte del loocatore.
Ciò rende evidente come la norma in esame, pur facendo parte del gruppo di
regole richiamate in blocco dall'ultimo comma dell'articolo 2, non sia
applicabile ai contratti stipulati prima del'entrata in vigore della nuova
legge, trattandosi di rapporti in relazione ai quali non si realizza la
fattispecie cui il legislatore ha condizionato l'esclusione della facoltà di
disdetta.
Ed invero, al momento in cui il contratto perviene alla sua prima scadenza
quadriennale dopo l'entrata in vigore della nuova legge, il locatore potrà
comunicare la disdetta ( ove, beninteso, ciò sia possibile ai sensi della
normativa originariamente applicabile al rapporto, che resta operativa ai
sensi dell'articolo 14 u.c. L. 431/98), ovvero accedere ad un rinnovo: in
questo caso, decorso il nuovo termine di durata del rapporto, non si verserà
più nell'ipotesi della scadenza del primo quadriennio successivo alla
stipulazione, e quindi il regime applicabile sarà quello di cui al secondo
periodo del primo comma dell'articolo 2 citato.
Tale lettura delle norme in esame, oltre ad apparire l'unica rispettosa della
lettera della legge, trova conferma in due ordini di considerazioni.
Sul piano formale, deve ritenersi che il legislatore, se avesse voluto
introdurre un regime diverso da quello testé delineato, avrebbe precisato
nell'ultimo comma dell' articolo 2 che il richiamo al primo comma per i contratti
stipulati prima del vigore della nuova legge doveva intendersi a prescindere
dalle limitazioni poste dalla prima parte della norma richiamata con
riferimento alla data della stipulazione del contratto.
Sul piano dalla ratio legis, va poi osservato che, nella nuova
disciplina delle locazioni abitative, la previsione di una durata del
rapporto estesa tendenzialmente per due quadrienni costituisce, come già era
avvenuto con la normativa dei c.d. "patti in deroga" una
contropartita, per il conduttore, alla liberalizzazione del canone, attuata
compensando la maggiore onerosità del rapporto con una ragionevole
aspettativa di congrua durata dello stesso.
Nessuna esigenza di tal genere può invece porsi con riferimento ai contratti
in cui, essendo già intervenuto un rinnovo, si è comunque superata la soglia
minima di due quadrienni posta dal legislatore.
Venendo quindi al rapporto per cui è causa, deve escludersi che, per la
scadenza del 31/12/03 (termine del quadriennio successivo al primo rinnovo
tacito intervenuto sottoil vigore della legge n. 431 del 1998) la disdetta da
parte del locatore fosse possibile nei soli casi previsti dall'art. 3 della
nuova legge. La disdetta inviata per tale scadenza deve pertanto essere
ritenuta valida ed efficace.
P.Q.M.
Visto
l' articolo 665 c.p.c.,
ordina a ................ di rilasciare l'immobile per cui è causa, con
termine dilatorio per l'esecuzione al 1/1/04, e con riserva delle eccezioni
sollevate dalla parte convenuta, per la trattazione delle quali ordina la
trasformazione del rito e fissa, per la comparizione delle parti nonchè per
la discussione ai sensi dell'articolo 420 c.p.c., l'udienza del 31/1//03 ore
12.30, fissando al 30/10/02 per l'attore, ed al 30/11/02 per il convenuto, il
termine perentorio per l'eventuale integrazione degli atti difensivi.
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