SOPRAELEVAZIONE
NEGLI EDIFICI CONDOMINIALI
SOMMARIO: a) Applicabilità della norma; b) Colonna d'aria
sovrastante l'edificio; c) Condizioni statiche; d) Contraria previsione del
titolo; e) Controversie; f) Differenze dal diritto di superficie; g) Diritti
dei proprietari dei nuovi piani; h) Distanze legali; i) Divieto; l) Edificio
costruito in zona terremotata; m) Indennità; n) Installazione di veranda a
vetri; o) Modifiche alla scala comune; p) Nozione; q) Nuovo lastrico solare; r)
Opposizione; s) Pregiudizio per l'aspetto architettonico; t) Revisione delle
tabelle; u) Titolarità del diritto; v) Unanime consenso; z) Violazione delle
norme di edilizia.
a) Applicabilità della norma
L'art. 1127 c.c. in tema di
sopraelevazione sopra l'ultimo piano dell'edificio, essendo inserito nella
regolamentazione del condominio, più specifica rispetto a quella della
comunione in generale, ed avendo, nel primo comma, quale destinatario il
proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, postula una divisione della
proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione nella comunione
disciplinata negli articoli da 1100 a 1116c.c.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre
1994, n. 10699, Parrocchia della Cattedrale di Avellino c. Camera di Commercio
di Avellino.
b) Colonna d'aria sovrastante l'edificio
Lo spazio aereo sovrastante il
suolo costituisce una proiezione di questo ultimo verso l'alto ed è perciò
liberamente utilizzabile dal proprietario del suolo quando non vi osti un
diritto reale di terzi. Ne consegue che l'acquisto per usucapione della
proprietà di una superficie posta alla sommità di un edificio giustifica la
sopraelevazione da parte dell'usucapiente con conseguente occupazione dello
spazio aereo sovrastante.
* Cass. civ., sez. II, 30 gennaio
1997, n. 926, Tirloni c. Marchetti.
La "colonna d'aria"
sovrastante l'edificio condominiale appartiene in proprietà a tutti i
condomini, in quanto comproprietari del suolo su cui l'edificio sorge, ed è
perciò che nel momento in cui essi ne vengano in parte privati, a seguito di
sopraelevazione dello stabile - anche se eseguita dal proprietario esclusivo
dell'ultimo piano o del lastrico solare - sorge in loro favore il diritto ad
essere indennizzati della perdita ai sensi dell'art. 1127 c.c.
* Cass. civ., 27 dicembre 1975, n.
4233.
L'indennità a carico di chi
sopraeleva trova la sua ragione giustificativa nell'utilizzazione della colonna
d'aria, corrispondente alla proiezione in altezza, e cioè in senso verticale,
del suolo su cui è costruito l'edificio, nonché del godimento delle parti e dei
servizi comuni, ed ha il suo presupposto giuridico nella comunione dell'area
costituente la base dello stabile, il cui valore, ripartito pro quota fra i
condomini, è ricompreso in quella di ciascun piano o porzione di piano.
* Cass. civ., 7 dicembre 1974, n.
4093.
c) Condizioni statiche
La sopraelevazione realizzata dal
proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle
prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è
riconducibile nell'ambito della previsione dell'art. 1127 secondo comma cod.
civ., in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del
fabbricato. A fronte di tale opera, pertanto, deve riconoscersi la facoltà del
condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, nonché la
legittimazione alla relativa azione dell'amministratore del condominio
medesimo, vertendosi in materia di atti conservativi dei diritti inerenti alle
parti comuni dell'edificio (art. 1130 n. 4 e art. 1131 cod. civ.).
* Cass. civ., Sezioni Unite, 8
marzo 1986, n. 1552, Bellusci c. Cond. V. XII Gen.
L'art. 1127 cod. civ., che vieta
al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale sopraelevazioni
precluse dalle condizioni statiche del fabbricato medesimo, e, quindi, consente
all'altro condomino di agire per la demolizione delle opere realizzate in
violazione di detto divieto, trova applicazione pure nel caso di
sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle
leggi antisismiche, anche in tale ipotesi, peraltro, la relativa domanda,
investendo un rapporto privatistico cui è estranea la pubblica amministrazione,
rientra nell'ambito della giurisdizione del giudice ordinario.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 12
febbraio 1987, n. 1541, Arzeni c. Panzini.
La norma dell' art. 1127 cod. civ.
sottopone il diritto del proprietario dell'ultimo piano a tre limiti dei quali
il primo (condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile
ovviare se con il consenso unanime dei condomini il proprietario sia
autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento
necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova
costruzione, mentre gli altri due limiti (turbamento delle linee
architettoniche. diminuzione di aria e luce) presuppongono l'opposizione
facoltativa dei singoli condomini contro-interessati.
* Cass. civ., sez. II, 26 maggio
1986, n. 3532, Santoro c. Certelli. Conf. Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1996,
n. 2708.
Il proprietario dell'ultimo piano
di edificio condominiale, in mancanza del consenso degli altri partecipanti,
non può sottrarsi al divieto di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni
statiche del fabbricato (art. 1127 secondo comma cod. civ.), provvedendo
direttamente all'esecuzione di opere di rafforzamento e consolidamento, specie
se queste implichino un'invasione della sfera di godimento degli altri
condomini.
* Cass. civ., sez. II, 11 giugno
1983, n. 4009, Picciolo c. Aramini.
d) Contraria previsione del titolo
L'art. 1127, primo comma, cod.
civ., nel consentire al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
condominiale, ovvero al proprietario esclusivo del lastrico solare, di elevare
"nuovi piani" o "nuove fabbriche", contempla, con riguardo
ad entrambe le ipotesi, la contraria previsione del titolo, con la conseguenza
che questo ultimo (nella specie, regolamento condominiale di tipo contrattuale)
può legittimamente vietare anche l'aggiunta di manufatti a quelli preesistenti
all'ultimo piano (nella specie, veranda di chiusura di lastrico "terrazzato"
a livello).
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio
1987, n. 4632, Sciunmach c. Cesarini.
La limitazione convenzionale del
diritto di sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. (nella specie: mediante
clausola degli atti di vendita di appartamenti condominiali da parte del
titolare ditale diritto), la quale ha indubbia natura reale, una volta
trascritto il titolo che la prevede, è opponibile al terzo acquirente del bene
su cui essa grava (nella specie: terrazza di copertura dell'edificio
condominiale), a nulla rilevando la sua mancata riproduzione nell'atto di
trasferimento di detto bene.
* Cass. civ., sez. Il, 11 novembre
1982, n. 5958, Lener c. Soltesz.
e) Controversie
La domanda rivolta a denunciare
l'illegittimità della sopraelevazione dell'ultimo piano di edificio
condominiale, per violazione dell'art. 1127 secondo comma cod. civ. o di norme
convenzionali (come quelle del regolamento condominiale di tipo contrattuale),
la quale può essere proposta pure dal singolo condomino, a tutela del decoro o
della statica del fabbricato, ovvero del proprio godimento di aria o luce,
spetta alla cognizione del giudice ordinario, anche quando si tratti di
edificio urbano, ricollegandosi a posizioni di diritto soggettivo, e può
implicare la condanna alla demolizione del manufatto (eseguibile con la
procedura di cui agli artt. 612 e segg. cod. proc. civ. in tema di obblighi di
fare).
* Cass. civ., Sezioni Unite, 21
gennaio 1988, n. 426, Ferri c. Pedretti.
Qualora per l'esistenza di un titolo
contrario il diritto alla sopraelevazione, ex art. 1127 cod. civ., risulti in
tutto od in parte escluso, il singolo condomino può agire giudizialmente, senza
necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri
condomini, per far accertare nei riguardi di colui che ha effettuato la
sopraelevazione dell'edificio l'inesistenza del diritto di procedervi e per
ottenere le conseguenziali pronunzie di riduzione dei luoghi nel pristino
stato, poiché la comproprietà delle parti comuni realizzate nel fabbricato
condominiale in occasione ed a seguito della sopraelevazione, in tanto sorge ed
è configurabile (e rileva, quindi, anche al limitato effetto di fare assumere
la veste di litisconsorte necessario a ciascuno degli altri condomini del medesimo
fabbricato), in quanto sussistono le condizioni richieste dall'art. 1127 cod.
civ. Resta, peraltro, salvo il diritto degli altri condomini di spiegare
intervento volontario autonomo nel processo, inteso a far dichiarare,
alternativamente, sia l'inesistenza delle condizioni richieste per la
sopraelevazione ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1127 cod. civ. (in
concorrenza con la domanda già proposta), sia l'esistenza delle stesse
condizioni, in relazione all'interesse ed alla legittimazione propri dell'interventore
ai fini della tutela e della conservazione delle cose comuni realizzate nel
legittimo esercizio del diritto di sopraelevazione.
* Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1982, n. 5958, Lener c. Soltesz.
In ipotesi di sopraelevazione in
edificio in condominio, legittimato passivo nell'azione per danni causati alle
cose di proprietà esclusiva di singoli condomini è soltanto colui che
sopraeleva e non il condominio.
* Cass. civ., sez. II, 10 febbraio
1970, n. 338.
f) Differenze dal diritto di superficie
Il diritto di sopraelevazione
spettante al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, a norma
dell'art. 1127 c.c., è diverso dal diritto di superficie su edificio costruito
o costruendo, attribuito a un terzo dai condomini di quest'ultimo. Infatti,
mentre il primo incontra i limiti fissati dalla citata norma, il secondo è
soggetto soltanto alle condizioni stabilite nel contratto. Inoltre,
quest'ultimo diritto, qualora abbia ad oggetto la costruzione di tutti i
possibili piani che siano compatibili con la solidità dell'edificio, può essere
esercitato anche per gradi, in tempi diversi. Ne discende che l'acquirente del
diritto di superficie, il quale, in seguito alla costruzione di uno soltanto
dei suddetti piani, abbia acquistato il diritto di sopraelevare ulteriormente
nei limiti del citato art. 1127 c.c., h legittimato a chiedere l'accertamento
giudiziario del diverso e più ampio diritto di sopraelevazione derivantegli dal
contratto costitutivo della superficie.
* Cass. civ., sez. II, 12 dicembre 1975, n. 4078.
g) Diritti dei proprietari dei nuovi piani
In ipotesi di sopraelevazione di
edificio condominiale, i proprietari dei piani (o delle porzioni di piano)
risultanti entrano a far parte del condominio ipso facto e ipso iure e,
conseguentemente, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., acquistano senz'altro un
diritto di comunione su tutte le parti di edificio ivi menzionate, ancorché
comprese nei piani preesistenti, salva contraria disposizione del titolo,
comunque non desumibile dal silenzio o da eventuali pretermissioni di questo,
specie per le entità immobiliari condizionanti l'esistenza e la conservazione
del fabbricato (suolo, strutture di copertura, muri perimetrali, tramiti di
accesso, ecc.), trattandosi di entità di cui fruiscono necessariamente tutti i
condomini e per le quali, pertanto, può escludersi il regime di comproprietà
solo se il titolo precisi il minor diritto succedaneo (servitù, diritto d'uso,
ecc.) a base
di siffatta fruizione.
* Cass. civ., sez. II, 11 maggio
1984, n. 2889, Gismondi S. c. Marvaldi G.
h) Distanze legali
Con riguardo alle sopraelevazioni
l'art. 17 comma primo lett. c) della L. 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta legge
ponte) prevedendo che la distanza tra edifici vicini non può essere inferiore
all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire, si riferisce per la
determinazione dell'altezza alla parte dell'edificio da realizzare non anche
all'intero corpo di fabbrica sopraelevato, considerato l'intento del
legislatore di non incidere su diritti quesiti, derivanti da una costruzione
realizzata in precedenza nel rispetto delle distanze legali, in applicazione
del principio secondo cui l'attività edilizia è regolata dalla legge vigente
nel momento in cui essa è realizzata. Tale principio, peraltro, non comporta che
in caso di successive sopraelevazioni ciascuna sia soggetta a separato computo
dell'altezza, dovendo la relativa determinazione essere effettuata con
riferimento a tutte le sopraelevazioni.
* Cass. civ., sez. II, 22 aprile
1992, n. 4799, Rovere c. Oddo.
i) Divieto
L'art. 1127 c.c. sottopone il
diritto del proprietario dell'ultimo piano alla sopraelevazione a tre limiti,
dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è
possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario
sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento
necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova
costruzione, mentre gli altri due limiti (turbamento delle linee
architettoniche, diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione
facoltativa dei singoli condomini contro-interessati. Pertanto, l'art. 1127
cit. ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 R.D.L. 15
gennaio 1934 n. 56, in quanto inibisce al proprietario dell'ultimo piano di
sopraelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli
e la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle
strutture essenziali.
* Cass. civ., sez. II, 27 marzo
1996, n. 2708, Pacetti c. La Veglia ed altri.
Il divieto di sopraelevazione, previsto in un regolamento
condominiale di natura contrattuale, avente sostanzialmente natura di
servitutis altius non tollendi a carico dell'ultimo piano dell'edificio ed a
favore sia delle parti di proprietà comune che di quelle di proprietà
esclusiva, può essere fatto valere da ciascuno dei condomini sia come tale che
quale proprietario esclusivo di una porzione dell'edificio.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5776, Belforti c. Dedè.
L'art. 1127 c.c., disciplinante il
regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emerge dall'espressa
riserva contenuta nel primo comma, da una convenzione preesistente o coeva alla
costituzione del condominio. Ne consegue che il divieto assoluto di sopraelevazione
- nella specie, stabilito dal regolamento di condominio (costituente parte
integrante del contratto di acquisto dei singoli cespiti) a carico dell'ultimo
piano dell'edificio ed a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto
delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio - avendo
sostanzialmente natura di servitù altius non tollendi, può essere fatto valere
sia dai singoli condomini che dal condominio.
* Cass. civ., sez. II, 3 dicembre
1994, n. 10397, Cannici c. Condominio "Stadio 5".
La facoltà di sopraelevare spetta
ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o al proprietario
esclusivo del lastrico solare, salve le limitazioni di cui al secondo e terzo
comma dell'art. 1127 cod. civ., ed il suo esercizio non necessita di alcun
riconoscimento da parte degli altri condomini, ma può soltanto essere vietato
in forza di un'espressa pattuizione, costitutiva di una servitù assimilabile a
quella non aedificandi.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio
1983, n. 805, Nicosia c. Fall. Pantalena.
La vendita dell'area soprastante
l'edificio da parte del proprietario di esso, con il divieto per l'acquirente
di costruire su di essa più di un piano e con il patto che il lastrico
soprastante il piano sopraelevato resterà solo in parte di proprietà del
costruttore, dà luogo a costituzione di servitù di non sopraedificare
ulteriormente su detto lastrico a favore della porzione dello stesso che,
secondo il patto, diviene di proprietà condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 19 aprile
1975, n. 1509.
l) Edificio costruito in zona terremotata
Con riguardo agli edifici
costruiti con il contributo dello Stato nelle zone colpite da terremoto,
l'applicabilità della speciale disciplina degli artt. 216 e 217 del r.d. 28
aprile 1938, n. 1165, concernente l'esclusione di indennizzo ai
proprietari dei piani sottostanti per il caso di sopraelevazione effettuata dal
proprietario dell'ultimo piano su terrazza di copertura, prescinde dai
requisiti di bisogno economico previsti in tema di edilizia economica e
popolare. Peraltro, detta disciplina - in virtù dell'espressa previsione
dell'art. 201 del citato r.d. - è sottoposta a limiti temporali e cessa di
essere operante allorché tutti gli alloggi di un determinato edificio siano
stati riscattati o ammortizzati, con la conseguenza che, successivamente, detta
sopraelevazione resta regolata alla disciplina del codice civile (art. 1127),
che prevede un'indennità quale corrispettivo non solo dell'occupazione della
colonna d'aria ma anche del maggiore uso del suolo e degli altri elementi
comuni.
* Cass. civ., sez. II, 30 aprile
1988, n. 3287, Bruschetto c. Vasari.
Le sopraelevazioni effettuate dal
proprietario dell'ultimo piano di un edificio costruito in zona terremotata dal
Ministero dei lavori pubblici, e da questo alienato a norma del r.d. 4
settembre 1924 n. 1356, sono disciplinate, per quanto concerne l'eventuale
diritto degli altri condomini all'indennità per sopraelevazione, alle
disposizioni vigenti in materia di edilizia economica e popolare, e, in particolare,
alla disciplina contenuta nel T.U. 18 aprile 1938, n. 1165, il cui art. 217
stabilisce che l'indennità spetta solo quando l'edificio sopraelevato sia
coperto da tetto e non anche nel caso in cui lo stesso sia coperto da terrazzo.
Tale disposizione della legge speciale non è stata abrogata - né espressamente
né tacitamente - dall'art. 1127 del codice civile vigente.
* Cass. civ., sez. II, 9 aprile
1980, n. 2267, Lo Cascio c. Romano.
m) Indennità
In tema di condominio di edifici,
qualora colui che sopraeleva sia per titolo proprietario esclusivo non solo
dell'ultimo piano o del lastrico solare, ma anche della colonna d'aria
soprastante, non è concepibile un indennizzo per la utilizzazione di un bene
che è proprio di chi lo usa a suo vantaggio mediante la sopraelevazione e che,
per essergli stato attribuito in proprietà esclusiva di fronte agli altri
condomini dell'edificio, non ammette possibilità di sfruttamento da parte di
costoro.
* Cass. civ., sez. II, 14 ottobre
1988, n. 5556, Casiere c. Potito.
L'indennità di sopraelevazione di
cui all'art. 1127 cod. civ., che costituisce un debito di valore (soggetto alla
rivalutazione monetaria), deve essere calcolata assumendo come base unicamente
il valore attuale del suolo nella parte di esso corrispondente al piano di
sopraelevazione, supposto come completamente libero, senza cioè che possa
operarsi alcuna diminuzione di esso in considerazione delle strutture del
fabbricato e dei limiti che ne derivano, né della sua maggiore o minore
vetustà.
* Cass. civ., sez. II, 5 dicembre
1987, n. 9032, Trinca c. Trovalusci.
Non è nullo il negozio stipulato dal proprietario
dell'ultimo piano dell'edificio condominiale con gli altri condomini, diretto a
determinare la misura dell'indennità a questi ultimi spettante per la
progettata sopraelevazione dell'edificio stesso, ancorché risulti
l'inattuabilità della sopraelevazione per le condizioni statiche dell'edificio
o per i divieti previsti dalle norme antisismiche.
* Cass. civ., sez. II, 29 luglio 1983, n. 5229, Arzeni c. Panzini.
La determinazione dell'indennità
dovuta, ai sensi del quarto comma dell'art. 1127 cod. civ., per la
sopraelevazione dell'edificio condominiale va operata con riferimento al tempo
della sopraelevazione tenendo conto, peraltro, della svalutazione monetaria
verificatasi fino al tempo della concreta liquidazione.
* Cass. civ., sez. II, 30 luglio
1981, n. 4861, in Arch. civ. 1982, 288.
Il proprietario dell'ultimo piano
dell'edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli
preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani
l'indennità prevista dal quarto comma dell'art. 1127 cod. civ., la quale va
determinata con riferimento al valore dell'area comune, su cui sorge
l'edificio, in relazione al numero dei piani di questo, senza che rilevi né il
rapporto fra l'altezza ed il volume del fabbricato preesistente e di quello
attuale, né l'eventuale appartenenza al proprietario che esegue la nuova
costruzione della parte dell'edificio (soffitta, lastrico solare ecc.) in cui
tale costruzione è eseguita, né, infine, la mancanza di autonomia e le limitate
dimensioni della medesima. Infatti, tale obbligo nasce dalla maggiore
utilizzazione, da parte del condomino proprietario dell'ultimo piano, del suolo
comune su cui sorge l'edificio condominiale, alla quale consegue la necessità
di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive
quote del condomino proprietario dell'ultimo piano, del suolo comune su cui
sorge l'edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare
gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del
suolo comune.
* Cass. civ., sez. II, 30 luglio
1981, n. 4861, Malentacchi c. Galletti.
La terrazza, realizzata in
occasione della sopraelevazione di un edificio in sostituzione del tetto
preesistente, costituisce essa stessa una sopraelevazione con il conseguente
indennizzo per i condomini estranei all'opera quando, oltre ad assolvere la
funzione di copertura, acquisti, per struttura ed ubicazione, il carattere di
bene di proprietà ed uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano, ovvero
sia destinata al godimento anche dei condomini estranei alla sopraelevazione.
* Cass. civ., sez. II, 7 gennaio
1980, n. 99, Lo Po c. Miuccio.
Nel caso in cui un edificio
condominiale venga, in un medesimo contesto, sopraelevato di più piani anche
quando tale sopraelevazione sia di particolare entità - l'indennità prevista
dall'art. 1127 c.c. deve essere determinata dividendo il valore del suolo (su
cui insiste l'edificio o la parte di esso che venga sopraelevata) per il numero
complessivo dei piani (preesistenti e di nuova costruzione), moltiplicando poi
il quoziente ottenuto per il numero dei piani sopraelevati e sottraendo,
infine, dal prodotto così conseguito la quota che, tenuto conto del precedente
stato di fatto e di diritto, sarebbe spettata al condomino che ha eseguito la
sopraelevazione. E' errato il diverso criterio, secondo il quale, nel caso
considerato, dovrebbe determinarsi l'indennità ripetendosi il calcolo piano per
piano, come se si trattasse di più sopraelevazioni eseguite in tempi diversi.
L'indennità prevista dall'art. 1127, per il caso della sopraelevazione di uno
stabile condominiale, in quanto rivolta a compensare la riduzione arrecata al
diritto di proprietà dei condomini sulla colonna d'aria soprastante l'edificio,
deve essere calcolata in base al valore posseduto dell'area, da occuparsi con
la nuova costruzione, al momento in cui il sopralzo è stato eseguito e non già
a quello in cui l'indennità è liquidata. La somma risultante da tale calcolo,
peraltro, trattandosi di debito di valore, deve essere rivalutata alla stregua
della sopravvenuta svalutazione monetaria e, nel contempo, debbono essere
liquidati gli interessi legali.
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile
1977, n. 1300.
Il proprietario esclusivo del
lastrico solare partecipa ai diritti e agli obblighi della comunione delle cose
e dei servizi dell'edificio che derivano dalla disciplina del condominio
edilizio, anche se non sia proprietario di un piano o di una porzione di piano;
partecipando egli, pertanto, alla comunione del suolo su cui l'edificio
insiste, deve regolarmente operarsi la detrazione dell'importo della quota di
comproprietà a lui spettante per determinare l'indennità che egli è tenuto a
corrispondere, in caso di sopraelevazione, agli altri condomini, a norma
dell'art. 1127 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 26 marzo 1976, n. 1084.
Il proprietario esclusivo del
lastrico solare, per poter eseguire la sopraelevazione, cui ha diritto, senza
esser tenuto a corrispondere l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., deve
aver acquistato (o essersi riservato) anche la proprietà esclusiva della
cosiddetta colonna d'aria sovrastante l'edificio.
* Cass. civ., 26 marzo 1976, n.
1084.
In un edificio condominiale, il
proprietario dell'ultimo piano, od il proprietario esclusivo del lastrico
solare, il quale legittimamente effettui una sopraelevazione, non può esimersi
dall'obbligo di pagare agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127
quarto comma c.c., per il solo fatto di aver acquistato (o di essersi
riservato, nell'ipotesi di originaria proprietà dell'intero stabile) il diritto
di sopraelevare: tale diritto, infatti, salvo che il titolo espressamente lo
preveda, non conferisce la proprietà esclusiva della colonna d'aria sovrastante
l'edificio, concepita come proiezione verso l'alto dell'area sulla quale sorge
il fabbricato ed in relazione alla cui occupazione si pone l'esigenza
dell'indennità medesima.
* Cass. civ., sez. II, 15 marzo
1976, n. 939.
Qualora siano richiesti, per la
prima volta in appello, gli interessi corrispettivi su somma attribuita a
titolo di indennità per altrui sopraelevazione di edificio condominiale (art.
1127 u.c. c.c.), gli interessi medesimi non possono esser concessi con
decorrenza dalla data della sentenza, non esecutiva, di primo grado (e tale
decorrenza deve essere fissata dalla data della citazione d'appello), dato che
al momento della sentenza di primo grado il eredito principale non poteva
considerarsi ancora liquido ed esigibile, per la possibilità che quella
pronuncia fosse gravata di appello.
* Cass. civ., sez. II, 27 dicembre 1975, n. 4233.
La determinazione dell'indennità
prevista dall'art. 1127 c.c., nel caso di sopraelevazione di un solo piano,
deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del
suolo sul quale insiste l'edificio o le parti di esso che viene sopraelevato,
dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di
nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, la quota
che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione; nel caso di
sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore
del suolo, per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di
nuova costruzione dovrà essere moltiplicato per il numero di questi ultimi, e
l'ammontare dell'indennità sarà rappresentata dal prodotto così ottenuto,
diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di
diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione; in tale
ultimo caso, deve respingersi come errato il diverso criterio secondo il quale
l'indennità andrebbe considerata piano per piano, iniziando dal primo e calcolando
il nuovo piano sovrastante come se si trattasse di un piano già costruito.
* Cass. civ.. sez. II, 26 marzo
1976, n. 1084.
La norma dell'art. 1127, quarto
comma, disponendo che il prodotto dell'estensione della superficie sopraelevata
per il valore a metro quadro va diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, ai fini della determinazione dell'indennità di
sopraelevazione, stabilisce un criterio giuridico di valutazione, che non
consente di considerare quoad valorem come inedificata, un'area di cui già sia
stata sfruttata parzialmente la potenzialità edificatoria.
* Cass. civ., sez. II, 9 ottobre
1970, n. 1900.
L'indennità prevista dal quarto
comma dell'art. 1127 c.c. deve ritenersi dovuta agli altri condomini non solo
per l'ipotesi della sopraelevazione del lastrico solare di un edificio in
condominio, ma anche nel caso di sopraelevazione di una terrazza a livello
eseguita dal proprietario di essa e dell'appartamento adiacente da cui vi si
accede. I cosiddetti ammezzati e mezzanini devono essere calcolati - sia pure
come mezzi piani - ai fini della determinazione dell'indennità di
sopraelevazione, sempreché abbiano, sul piano strutturale e funzionale,
connotazioni di autonomia e di indipendenza e non siano astretti alle altre unità
immobiliari da intimi vincoli pertinenziali.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1974, n. 4274.
Ove la sopraelevazione intervenga
in un edificio condominiale che, pur compreso in un complesso edilizio formato
da più stabili, sia rivestito da connotazioni di autonomia e indipendenza,
rispetto agli altri fabbricati, con i quali abbia in comunione soltanto i
cortili interni, l'indennità di sopraelevazione spetta esclusivamente ai
proprietari degli appartamenti siti in detto edificio, e cioè ai proprietari dei
piani e delle porzioni di piano inferiori a quello della sopraelevazione, per
essere soltanto questi depauperati nella loro sfera patrimoniale, in
conseguenza della maggiore incidenza, attraverso lo sfruttamento della colonna
d'aria soprastante, sull'area costituente la base dell'edificio, ed attraverso
un più intenso godimento, sulle parti e sui servizi comuni di questo.
* Cass. civ., sez. II, 7 dicembre 1974, n. 4093.
È dal momento in cui è completata
la costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio e non già dall'inizio della
stessa che sorge l'obbligo del pagamento dell'indennità prevista dall'art. 1127
c.c., obbligo che non è incompatibile con la circostanza che al momento
dell'inizio della sopraelevazione non vi fosse condominio.
* Trib. civ. Monza, 25 febbraio
1982, Davi c. Pontillo, in Arch. civ. 1982, 878.
Poiché l'indennità di
sopraelevazione prevista dall'art. 1127 c.c. non costituisce risarcimento del
danno, per la decorrenza dei relativi interessi occorre la costituzione in
mora, a norma dell'art. 1282 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 16 ottobre
1990, n. 10098, Levantesi c. Sonnino.
n) Installazione di veranda a vetri
L'installazione di una veranda a
vetri, con copertura del terrazzo all'ultimo piano dell'edificio condominiale,
effettuata dal relativo proprietario, è soggetta alla disciplina dettata
dall'art. 1127 c.c. e in particolare, alla disposizione del terzo comma di
detto articolo, la quale vieta sopraelevazioni che "pregiudichino
l'aspetto architettonico dell'edificio" medesimo. L'illegittimità di tale
installazione, pertanto, postula il verificarsi non di una pura e semplice
modificazione della linea stilistica del fabbricato, ma di una concreta
diminuzione del valore economico dello stesso, in relazione al suo aspetto
esteriore. La relativa indagine va condotta in stretta correlazione con la
visibilità della nuova opera, tenuto conto che nessun pregiudizio, nel senso
indicato, può essere riscontrato in manufatti che, secondo la valutazione di
ogni concreta circostanza, istituzionalmente demandata al giudice del merito,
siano assolutamente invisibili ai terzi, ovvero siano visibili in posizioni
tanto distanti e particolari da non lasciar spazio ad un 'eventuale compromissione
estetica.
* Cass. civ., sez. II, 24 ottobre
1978, n. 4804.
o) Modifiche alla scala comune
Il condomino che ha diritto di
sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune,
mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni a livello
più elevato.
* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre
1980, n. 6362, Mangraviti c. Mangraviti.
p) Nozione
Ai fini dell'art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione di
edificio condominiale è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere
(nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui
l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani
o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché
non v'è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta
negli originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla
sua copertura (nella specie: trasformazione in unità abitabile di locali
sottotetto), nel qual caso non possono per sé venire in rilievo nei rapporti
tra i condomini, nell'ambito della disciplina civilistica della sopraelevazione
in questione, in difetto di specifiche pattuizioni al riguardo, la
modificazione tra i "volumi tecnici" od i vincoli di destinazione
gravanti in virtù del progetto approvato e dell'autorizzazione di relativa
attuazione, riguardando la nozione di "volume tecnico" e tali vincoli
esclusivamente la regolamentazione pubblicistica dell'attività edilizia.
* Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1983, n. 680, Bossi c.
Scalmana.
Ai fini dell'art. 1127 c.c. la
sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di
costruzione oltre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o
più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano
dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente del medesimo;
ciò perché tale norma trova giustificazione nell'occupazione, da parte di chi
sopraeleva, dell'area comune su cui sorge il fabbricato, ossia della maggiore utilizzazione,
mediante sfruttamento della colonna d'aria sovrastante l'edificio, di detta
area. Ne consegue che anche la costruzione realizzata su terrazza di proprietà
esclusiva del proprietario dell'adiacente appartamento, quando la terrazza sia
quella dell'ultimo piano o piano attico dell'edificio condominiale, ed assolve
perciò come lastrico solare alla funzione di copertura della parte sottostante
detto edificio, va considerata come sopraelevazione, ed è soggetta al relativo
regime legale, perché comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione
e di utilizzazione della colonna d'aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi
altra ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di
proprietà esclusiva dell'ultimo piano del lastrico solare.
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre
1991, n. 12173, Bellotto c. Fazzalari.
Costituisce sopraelevazione, ai
sensi dell'art. 1127 c.c., l'occupazione dell'area comune sovrastante l'ultimo
piano, sia con un altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può consistere
anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia stabile e compatta
- come nel caso di struttura in alluminio, immobilizzata solidamente su un
terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva - mentre è irrilevante che possa
esser stata considerata dal giudice penale, per escludere il reato previsto
dall'art. 17. lett. b) della legge 28 gennaio 1977 n. 10, pertinenza
dell'appartamento.
* Cass. civ., sez. II, 1 luglio
1997, n. 5839, Borriello V. c. Cond. Via Nicolardi 159.
Al fine dell'art. 1127 cod. civ.,
la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di
costruzione oltre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o
più nuovi piani (o d'una o più nuove fabbriche) sopra l'ultimo piano
dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente di questo.
Ciò perché tale norma trova giustificazione nell'occupazione, da parte di chi
sopraeleva, dell'area comune su cui sorge il fabbricato, ossia nella maggiore
utilizzazione di detta area, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il
valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani (divisore)
necessariamente diminuisce il valore di ogni quota piano (quoziente), onde
l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente
lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la
prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per
effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano.
* Cass. civ., sez. II, 16 marzo
1982, n. 1697, Gorgone c. Massari.
q) Nuovo lastrico solare
Qualora il lastrico solare di un
edificio sia accessibile ai condomini, in relazione alle necessità derivanti
dalla sua specifica funzione, direttamente dalle scale comuni, va ritenuta
illegittima la sopraelevazione eseguita dal proprietario del lastrico medesimo,
ove il nuovo lastrico ricostruito a seguito della sopraelevazione risulti
accessibile ai condomini solo passando attraverso locali di proprietà
esclusiva, facenti parti del piano sopraelevato.
*Cass. civ., sez. II, 15 marzo
1976, n. 939.
r) Opposizione
A norma dell'art. 1127 comma terzo
cod. civ. il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione che sia
suscettibile di pregiudicare l' aspetto architettonico dell'edificio o di
diminuire notevolmente l'aria e la luce ai piani sottostanti - il cui
accertamento è demandato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di
legittimità se congruamente motivato - può essere esercitato non solo prima
dell'inizio della sopraelevazione ma anche dopo che la stessa sia effettuata,
con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino
ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre
1982, n. 6611, Di Benedetto c. Passari.
s) Pregiudizio per l'aspetto architettonico
In materia di condominio di
edifici, il codice civile, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art.
1127, terzo comma), all'aspetto architettonico dell'edificio, e, quanto alle
innovazioni (art. 1120, secondo comma), al decoro architettonico dello stesso,
adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la
caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio,
sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello
della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo
dell'aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore.
La relativa indagine, condotta in stretta correlazione con la visibilità
dell'opera e con l'esistenza di un danno economico valutabile, è demandata al
giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se
congruamente motivato, senza comportare l'obbligo di un'espressa motivazione
sulla sussistenza del pregiudizio economico, quando questo è da ritenersi
insito in quello estetico, in conseguenza della gravità di quest'ultimo (nella
specie, trattavasi di veranda costruita sulla terrazza di un edificio
condominiale).
* Cass. civ., sez. II, 27 aprile
1989, n. 1947, Menichini c. Candela.
Il pregiudizio all'aspetto
architettonico dell'edificio che i condomini possono addurre a norma dell'art.
1127, terzo comma ad impedimento della sopraelevazione da parte del
proprietario dell'ultimo piano può consistere in una diminuzione del valore
dell'immobile diversamente dalla semplice alterazione, prevista dall'art. 1120,
secondo comma come comunque impeditiva della innovazione eseguita
specificamente sulla cosa comune, e la relativa valutazione da parte del giudice
può risultare implicitamente nella stessa descrizione degli elementi di
contrasto della eseguita sopraelevazione rispetto all'edificio. (Nella specie,
i giudici del merito, con decisione confermata dal Supremo Collegio, avevano
indicato nella diversità di composizione di materiali del manufatto, nella
minore altezza rispetto agli altri piani, nel tipo di copertura e di
finestratura le cause del rilevato pregiudizio, sì da escludere che fosse stata
attuata una ricostruzione dell'equilibrio estetico della facciata).
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio
1988, n. 4613, Verdarelli c. Cond. Savorelli.
Il codice civile, in materia di
condominio di edifici, nel riferirsi quanto alle sopraelevazioni, all'aspetto
architettonico dell'edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro
architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per
aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile
architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di
uno stile diverso da quello della parte preesistente dell'edificio comporta
normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo
(percepibile da qualunque osservatore), e denotando per decoro architettonico una
qualità positiva dell'edificio derivante dal complesso delle caratteristiche
architettoniche principali e secondarie, onde una modifica strutturale di una
parte anche di modesta consistenza dell'edificio o un'aggiunta quantitativa
diversa dalla sopraelevazione, pur non incidendo normalmente sull'aspetto
architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti
sull'estetica dell'edificio e così sul detto decoro architettonico incorrendo
nel divieto ex art. 1120 cit.
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre
1987, n. 8861, Di Lella c. Cucciani.
Il diritto di eseguire una costruzione sopra l'ultimo piano
di un edificio condominiale, previsto, a favore del proprietario di detto
piano, dall'art. 1127 cod. civ., non è subordinato alla possibilità che la
sopraelevazione mantenga o ripeta le preesistenti linee architettoniche
dell'edificio, ma soltanto alla regola - la cui eventuale violazione va
accertata con indagine di fatto in relazione ai singoli casi - di non
pregiudicare il decoro dell'edificio medesimo o di non peggiorare l'aspetto
esterno secondo il comune senso estetico.
* Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2267, Lo Cascio c.
Romano.
t) Revisione delle tabelle
In materia di condominio negli
edifici, la sussistenza di una soprelevazione non implica necessariamente la
revisione delle tabelle millesimali, le quali ex art. 69, n. 2, att e trans.
c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo
condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori
dei singoli piani o porzioni di piano.
* Cass. civ., sez. II, 13
settembre 1991, n. 9579, Cerroni c. Papalia ed altri.
u) Titolarità del diritto
Il condomino che intende
effettuare la sopraelevazione dell'edificio in condominio per l'intera sua superficie
ha l'onere di provare di essere proprietario esclusivo dell'intero ultimo piano
o del lastrico solare.
Cass. civ., sez. II, 8 gennaio
1974, n. 52.
Spettando al proprietario dell'ultimo piano di un edificio
condominiale il diritto di sopraelevazione, questi ha anche il diritto di
optare per un diverso sistema di copertura dell'edificio, trasformando un tetto
spiovente in un lastrico solare o terrazzo destinato a suo uso esclusivo.
* Corte app. civ. Messina, 18 novembre 1985, Mastroieni e
Costa c. Pinizzotto e Gangemi, in Arch. loc. e cond. 1986, 660.
v) Unanime consenso
Il divieto di sopraelevazione, nel
caso in cui le strutture dell'edificio condominiale siano inidonee a sorreggere
il nuovo piano, ha carattere assoluto e non può essere rimosso neanche
dall'unanime consenso di tutti i condomini. Il consenso unanime di questi
ultimi è, invece, richiesto per la preventiva esecuzione delle opere di
consolidamento, eseguite le quali, risorge il diritto del proprietario
dell'ultimo piano di eseguire il sopralzo non condizionato all'assenso,
concorde o maggioritario, degli altri comunisti. Il suddetto consenso non
richiede la forma scritta, non implicando un atto di disposizione di diritti
reali, sia nel caso in cui i lavori di consolidamento impongano l'introduzione
o il passaggio nelle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, sia nel caso
in cui tali lavori siano da effettuarsi soltanto nell'ambito delle parti comuni
dello stesso stabile, salvo, in quest'ultima ipotesi, che i detti lavori
rendano la parte comune, inservibile per l'uso anche di un solo
comproprietario.
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile
1977, n. 1300.
z) Violazione delle norme di edilizia
Il diritto al risarcimento dei danni di cui all'art. 872
c.c. presuppone la violazione delle norme di legge o regolamento in materia
edilizia e non l'eventuale difformità della costruzione rispetto alla licenza
edilizia, la quale per la sua natura di autorizzazione amministrativa come non
pregiudica i diritti dei terzi così non è attributiva a loro favore di diritti
maggiori o diversi di quelli riconosciuti dalle fonti di diritto obiettivo. Ne
consegue che il proprietario di un edificio, il quale abbia effettuato la
sopraelevazione di un piano, non può invocare una ragione di danno per il
pregiudizio all'estetica ed alla simmetria degli edifici, nei confronti del
proprietario dell'edificio contiguo, che nell'effettuare a sua volta la
sopraelevazione, non si sia uniformato alle prescrizioni di ornato, poste
unicamente dalla licenza edilizia e non anche da norme di legge o
regolamentari, giacché siffatta condotta se per un verso determina
responsabilità nei confronti della P.A.., per altro verso non può considerarsi
fatto produttivo di danno risarcibile per il vicino.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11210, Brigidi c.
Saccomandi.