USO DELLA
COSA COMUNE CONDOMINIALE
SOMMARIO: a) Abuso; b) Accessione; e) Alterazione della
destinazione; d) Aree destinate a giochi; e) Autorizzazione assembleare; f)
Concessioni amministrative; g) Controversie; h) Disposizione della quota; i)
Forno: j) Godimento separato; k) Limiti; l) Modificazioni; m) Ostacoli al
diretto godimento; n) Pari uso; o) Piscina; p) Rilascio di nulla-osta; q) Targhe
e insegne (apposizione); r) Tende (installazione); s) Uso diverso; t) Uso
esclusivo; u) Uso frazionato; v) Uso più intenso; w) Uso turnario; x) Uso
vietato; y) Usucapione; z) Usufruttuario.
a) Abuso
L'amministratore del condominio, che è responsabile dei
danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di
qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere
ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento
condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa
comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti
dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio, ai sensi
dell'art. 70 att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei
confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle
cose comuni - né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti
condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una
delibera assembleare.
* Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1993, n. 8804, Ersoni c. Cond. Abruzzo I di
Pineto.
b) Accessione
Ove una fattispecie trovi specifica disciplina nell'art.
1102, che regola l'uso della cosa comune da parte dei partecipanti alla
comunione, è preclusa l'applicazione alla stessa, in via analogica, dell'art.
936 c.c. in materia di accessione. non essendo consentito il ricorso alle
disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe (c.c. analogia legis)
in assenza di una qualsivoglia lacuna dell'ordinamento.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699, Parrocchia della
Cattedrale di Avellino c. Camera commercio di Avellino.
La disciplina dell'accessione contenuta nell'art. 934 c.c.
si riferisce solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e non
anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune,
per le quali debbono ritenersi, invece, applicabili le norme sul condominio ed,
in particolare, la disposizione dell'art. 1120 c.c., che vieta, tra l'altro, le
innovazioni che rendano alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o
al godimento di altri condomini, a meno che non vi sia il consenso di questi,
nella forma scritta richiesta, a pena di nullità, per la costituzione di
diritti reali su beni immobili.
* Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3657, Perolio c. Peroglio.
La norma dell'art. 938 c.c., che disciplina la cosiddetta
accessione invertita, ha carattere eccezionale - in quanto derogativa sia del
principio dell'accessione ("quod inaedificatur solo cedit"), sia di
quello secondo cui il proprietario ha diritto di disporre della propria cosa in
maniera piena ed esclusiva - e come tale non può trovare applicazione
nell'ipotesi di costruzione eseguita in tutto o in parte su un suolo di
proprietà comune del costruttore e di terzi, nella quale si applicano le norme
sulla comunione, senza che sia eccepibile una disparità di trattamento tra
comunista e terzo, rientrando nella discrezionalità del legislatore la
delimitazione del campo di operatività dell'accessione invertita. (Fattispecie
relativa alla costruzione eseguita su un cortile destinato all'uso comune degli
edifici che lo circondano).
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982, Tossi ed altro c.
Condominio di Via Varè nn. 7/9 in Milano ed altro, in Arch. loc. e cond. 1997,
438.
c) Alterazione della destinazione
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei
partecipanti alla comunione, prescrive che in ogni caso non può essere alterata
la destinazione della cosa comune, sicché solo le modificazioni di questa, in
quanto consentano il pari uso secondo il diritto di ciascuno, rientrano nella
previsione legale, mentre è vietata ogni diversa attività innovatrice. (Nella
specie, alla stregua del principio enunciato, è stata giudicata corretta la
decisione che ha ritenuta vietata la costruzione di un terrazzo pensile
soprastante un cortile comune, con la costruzione, inoltre di gradini e di
un'aiuola sul cortile stesso).
* Cass. civ., sez. II, 26 luglio 1983, n. 5132, Bono c. D'Accordo.
La destinazione della cosa comune - che, a norma dell'art.
1102 c.c., ciascun partecipante alla comunione non può alterare - dev'essere
determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi
appagabili con l'uso della cosa, giuridici, quali le norme tutelanti quegli
interessi, e di fatto, quali le caratteristiche della cosa; e dev'essere
cassata con rinvio la sentenza del merito che esclude essere stata alterata la
destinazione di un pozzo comune dalla costruzione di un impianto di adduzione
dell'acqua ad una casa di proprietà singola, senza accertare se ciò abbia
implicato limitazioni allo sfruttamento da parte degli altri partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1976, n. 4397.
d) Aree destinate a giochi
La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del
cortile-giardino condominiale non integra un'occupazione degli stessi né
un'alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari
uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa
da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione
del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall'assemblea con
deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ.,
ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti
l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1981, n. 4479, Medeghini c. Cond. V.
Orbetel.
L'utilizzazione del cortile comune come spazio destinato al
gioco limitatamente ai soli bambini di età inferiore ai dodici anni, integra un
uso aggiuntivo della cosa comune la cui disciplina è rimessa alla volontà
dell'assemblea, la quale ben può deliberare sul punto con la maggioranza di cui
all'art. 1136.
* Trib. civ. Milano, 28 gennaio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 604.
L'utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte assai
limitata dell'area verde consortile non contrasta con la destinazione a
giardino prevista, per quella stessa area, dal regolamento consortile, ma ne
costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per soddisfare
esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque, senz'altro meritevoli di
tutela nella vita di un condominio.
* Trib. civ. Milano, 3 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 767.
La norma di un regolamento condominiale che disciplina il criterio
di ripartizione delle spese di manutenzione relative al campo da tennis
condominiale non pregiudica il godimento del campo anche a favore dei figli dei
proprietari degli appartamenti non residenti nel condominio, godimento
configurabile quale uso indiretto della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, 28 febbraio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 603.
e) Autorizzazione assembleare
La deliberazione dell'assemblea condominiale. con la quale
venga autorizzato l'uso di un bene comune in modo incompatibile con
l'utilizzazione ed il godimento di parti dell'edificio di proprietà di un
singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per
ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed
esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione
(In base al suddetto principio la S.C. ha ritenuto corretta la decisione del
giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera con la
quale era stata decisa l'utilizzazione come parcheggio di un'area condominiale
sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l'accesso ad alcuni locali di
proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla
rilevando che detto uso non fosse attuale per la necessità di realizzare alcuni
lavori di rifinitura e di adattamento dell'immobile).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858, Cond. Via Ronci c. Soc. Getfa.
Nel condominio di edifici allorquando una deliberazione
dell'assemblea condominiale, la quale sancisce un determinato uso della cosa
comune, venga adottata con il voto unanime dei partecipanti al condominio,
l'atto conserva la sua validità anche se abbia, in ipotesi, a limitare il
godimento di alcuno dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709, Cond. Roma MN c. Lasagna.
f) Concessioni amministrative
In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei
condomini, senza violare i limiti di cui all'art. 1102 c.c., faccia uso della
cosa comune (nella specie mediante la costruzione di un comignolo sul tetto
dell'edificio), la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni
amministrative non può essere invocata dal condominio quale fonte di
risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il
privato e la pubblica amministrazione.
* Cass. civ., 8 agosto 1990, n. 8040.
g) Controversie
Quando tra alcuni comunisti insorga controversia sulle
modalità di uso della cosa comune, ancorché riguardanti una modificazione che,
non incidendo sull'estensione dei diritti degli altri partecipanti (art. 1102,
comma secondo, cod. civ.) né eccedendo l'ordinaria amministrazione (art. 1108
cod. civ.), tende al suo migliore godimento, nel giudizio instaurato fra i
comunisti in disaccordo, non v'è litisconsorzio necessario di tutti gli altri
partecipanti alla comunione.
* Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 734, Zammataro c. Pitonio.
Il condomino, il quale denunci la violazione dei limiti che
debbono osservarsi dai singoli condomini nell'uso della cosa comune, assumendo
che taluno di quelli abbia destinato parte della cosa stessa al servizio della
sua proprietà esclusiva e, così, impedito l'esercizio sulla medesima del
concorrente diritto di tutti gli altri condomini, propone un'azione reale che
va ricondotta nel paradigma delle azioni negatorie, il cui valore deve essere
determinato a norma dell'art. 15 cod. proc. civ. e, in particolare, in base al
criterio sussidiario previsto dall'ultimo comma essendo venuto meno - a seguito
della abolizione delle imposte reali e la loro sostituzione con l'imposta sul reddito
delle persone fisiche (art. 82 del d.p.r. 29 settembre 1973 n. 597) - il
criterio del riferimento al tributo diretto verso lo Stato.
* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3964, Cond. Napoli c. Comotti.
Lo stabilire se un determinato uso della cosa comune da
parte del singolo condomino (nella specie: posa di tubazioni) rientri o meno
tra quelli consentiti è compito del giudice del merito la cui valutazione è
incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata.
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di Russo c. Melloni.
Nella controversia concernente l'inosservanza delle norme
condominiali riguardanti la condotta dei condomini nell'uso o godimento delle
cose comuni, sono legittimati passivi, in assenza di dolo o colpa da parte dell'amministratore,
solo coloro che in effetti abbiano compiuto le trasgressioni e cioè i singoli
condomini, tenuti ad osservare le regole di condotta dettate dal regolamento.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1974, n. 397.
L'indagine sulla illiceità o meno dell'uso della cosa
comune, da parte del condomino di edificio, va condotta alla stregua degli
obiettivi criteri legali della sussistenza o meno di un pregiudizio alla cosa
medesima, ovvero di una lesione del diritto di godimento spettante agli altri
partecipanti, mentre rimane irrilevante, a tal fine, ogni valutazione sulla
concreta idoneità di quell'uso ad arrecare utilità al suo autore, salva la
configurabilità di atti d'emulazione, ai sensi ed agli effetti di cui all'art.
833 c.c. Nel contrasto fra le parti, il giudice è chiamato a dichiarare la
volontà concreta della legge nel fatto dedotto ed accertato, non anche ad
indicare astrattamente quali fatti sarebbero conformi o meno a diritto.
Pertanto, nella controversia diretta a stabilire la liceità od illiceità di una
determinata opera, eseguita da un condomino su parte comune di edificio (nella
specie, vetrina apposta su muro perimetrale), non può ritenersi consentito di
richiedere al giudice di indagare o pronunciarsi su quali eventuali modifiche di
quell'opera potrebbero assicurarne la liceità.
* Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2749.
h) Disposizione della quota
A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di
bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano
diritto di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è indicato che
il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non
può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote, a meno che
non ricorra l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e verificarsi nel
giudizio di merito.
* Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982, n. 5647, Ferrari c. Oneta.
Qualora il compartecipe alieni la sua quota della proprietà
indivisa, l'acquirente subentra nella comunione al posto dell'alienante, ma se
l'alienazione riguarda non la quota ma la parte determinata corrispondente alla
quota e vi sia l'assenso di tutti gli altri compartecipi, si ha una vera e
propria divisione o atto equiparato alla divisione, perché si realizza il
risultato tipico della divisione. Pertanto, se chi chiede la divisione non
contesta l'avvenuto scioglimento nei modi predetti, l'oggetto della pretesa si
riduce ad un mero accertamento, ma se lo contesta e non risultano provati nelle
forme idonee la divisione o i suoi surrogati, va disposta la divisione, ma il
fatto storico rimane, con la conseguenza che ognuno deve imputare alla sua
quota ciò che ha ricevuto, con le rivalutazioni del caso e con le
responsabilità conseguenti, giacché la stima per la divisione è coeva alla sua
attuazione.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 753, Mazzafoglia c. Mazzafoglia.
In tema di comunione, il diritto di ciascun partecipante di
cedere ad altri il godimento della cosa, nei limiti della sua quota (art. 1103
cod. civ.), implica che al partecipante medesimo deve riconoscersi anche la
facoltà di costituire, sempre nei limiti della sua quota, un diritto reale di
uso a favore di un terzo.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1980, n. 4706, Cattaneo c. Albini.
La rinunzia abdicativa del partecipante ad una comunione, in
quanto determina l'accrescimento della quota rinunciata a favore degli altri
partecipanti, ha una funzione satisfattiva-liberatoria; ne consegue che il
rinunziante, con la dismissione del proprio diritto (reale) si libera delle
obbligazioni (propter rem) a quel diritto collegate, e queste vanno a carico
dei rimanenti partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1978, n. 3931.
Il trasferimento della proprietà esclusiva di una porzione
di piano di un edificio in condominio comporta altresì il trasferimento delle
parti oggetto di proprietà comune, salvo che il trasferimento di queste ultime
non risulti espressamente escluso dal titolo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1978, n. 3719.
i) Forno
L'art. 1117, n. 3, c.c., elenca, in via del tutto
esemplificativa, le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere
che servono all'uso comune e che il legislatore ha voluto comuni ai proprietari
dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, facendo salva la diversa
volontà di detti proprietari o del loro autore; conseguentemente, un forno
sistemato su un pianerottolo comune, in difetto di un titolo che ne attribuisca
la proprietà esclusiva ad uno dei proprietari, ben può ritenersi destinato all'uso
e al godimento comune, come accessorio di parti od opere comuni, da presumersi
del pari comune.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1977, n. 1030.
j) Godimento separato
L'atto scritto, che è necessario per lo scioglimento della
comunione e la divisione della proprietà immobiliare, ai sensi dell'art. 1350
n. 11 cod. civ., non occorre invece per la semplice attribuzione, ferma
rimanendo la comproprietà, fra gli aventi diritto, di un godimento separato del
bene comune che può essere validamente attuata anche con convenzione verbale.
* Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 1984, n. 1428, Calabrese c. Calabrese.
k) Limiti
L'art. 1102, primo comma, cod. civ. assoggetta l'uso della
cosa comune da parte di ciascun condomino al duplice limite di non alterarne la
destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso
secondo il loro diritto; e tale principio vale, ovviamente, anche per le
modificazioni che il condomino, ai sensi della stessa norma, voglia apportare a
proprie spese per il miglior godimento della cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1987, n. 2722, Catalani c. Cond. V.
Malakoff.
L'art. 1102 c.c. intende assicurare al singolo partecipante,
per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggior possibilità di
godimento della cosa comune, nel senso che, purché non resti alterata la
destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri partecipanti di
fare parimenti uso della cosa, egli deve ritenersi libero di servirsi della
cosa stessa anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile
utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di
godimento attuate in passato dagli altri partecipanti, e può scegliere, tra i
vari possibili usi quello più confacente ai suoi personali interessi. (Nella
specie si è escluso che esorbiti dal corretto uso della cosa comune la
transennatura e l'occupazione periodica di un portico con legna da parte di un
condomino, in assenza di prova del carattere stabile dell'occupazione e di un
apprezzabile pregiudizio per gli altri condomini).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7652, Pezzi c. Bertagnolli.
La norma dell'art. 1102 c.c., concernente la facoltà del
condomino di apportare modifiche a sue spese per il migliore godimento della
cosa comune, è derogabile per regolamento condominiale avente efficacia
contrattuale in quanto sottoscritto da tutti i condomini, ma tale deroga deve
risultare in modo espresso e non può ritenersi implicitamente disposta per la
previsione nel regolamento dell'assoggettamento a delibera assembleare (a
maggioranza qualificata) delle modificazioni alle cose comuni finalizzate al
miglior godimento delle cose stesse, da parte della pluralità condominiale,
dato che queste ultime comportano non solo l'incidenza della spesa su tutti i
condomini, ma altresì la modifica in tutto o in parte nella materia o nella
forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto della cosa comune, a
differenza delle modificazioni apportabili dal singolo condomino, che non
possono incidere che sul pari uso (anche potenziale) degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 1992, n. 10895, Valletta c. Condominio di
Via Zamenhof 7/9 di Bologna.
L'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è
sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel
divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire
agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Pertanto, a rendere illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o dell'altra
delle due condizioni, sicché anche l'alterazione della destinazione della cosa
comune determinato non soltanto dal mutamento della funzione, ma anche dal suo
scadimento in uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall'art.
1102 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752, Pinelli c. Muccilli.
Le due condizioni d'uso della cosa comune, consistenti, a
norma dell'art. 1102 c.c., nella non alterazione della cosa stessa e nel non
impedimento agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro
diritto, debbono necessariamente coesistere, onde a rendere illecito l'uso è
sufficiente la sola alterazione della cosa, determinata non solo dal mutamento
della sua funzione ma anche dal suo scadimento a deteriore condizione.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1976, n. 247.
L'uso da parte di ciascun condomino - nonché del locatario
che da quest'ultimo ha causa - della cosa comune e delle parti comuni di una
cosa è sottoposto, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., al divieto di alterare la
destinazione della cosa comune, nonché a quello di impedire agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, con preminenza
dell'osservanza del primo divieto potendosi avere salvaguardia degli interessi
dei condomini solo col rispetto della destinazione attualmente impressa alla
cosa comune. L'accertare se gli atti e le opere dei singoli condomini, miranti
ad una intensificazione del proprio godimento della cosa comune, siano conformi
o meno alla destinazione della cosa comune, è compito del giudice del merito,
incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato. (In applicazione
del principio di cui alla massima, è stata ritenuta corretta la decisione del
giudice del merito che, sulla base di una norma del regolamento di condominio
che prevedeva una espressa autorizzazione condominiale, ha affermato che
l'apposizione di cartelloni pubblicitari sulla facciata non può essere
considerata esplicazione del normale uso di godimento della cosa).
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1984, n. 4195, Soc. Supermoda c. Lucarini.
Il limite al diritto di godimento spettante a ciascun
condomino iure proprietatis sulle parti comuni - nella specie divieto di sosta,
anche per il carico e discarico di masserizie, in tutti gli spazi comuni
dell'edificio - disposto dal regolamento condominiale nell'interesse comune e
accettato nei singoli atti d'acquisto, ha natura negoziale e perciò può essere
modificato soltanto per iscritto e con il consenso unanime dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 854, Pascale ed altri c. Cond. V.
Petrarca 175, Napoli.
Il condomino non ha il dovere di limitare l'uso della cosa
comune ai soli casi in cui il suo interesse non possa essere altrimenti
soddisfatto con il medesimo costo, perché il solo limite che l'art. 1102 c.c.
pone al potere di utilizzazione della cosa comune da parte di ciascun condomino
è quello del divieto di alterarne la destinazione e di impedire che altri ne
faccia parimenti uso secondo il suo diritto.
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Bolgianni c. Del Pani.
La coesistenza di una comunione d'uso e di separate
proprietà esclusive in relazione ad un determinato bene, possibile quando
proprietari di esso siano dei privati, in quanto è compatibile con il godimento
o uso comune del bene, la proprietà esclusiva di sue parti separate, intesa
come residua facoltà di disposizione di esse, va esclusa quando invece i
proprietari siano due enti pubblici territoriali ed il bene sia un bene
demaniale (nella specie, una strada), poiché la demanialità esclude la facoltà
di disposizione e l'unico modo di esercizio della facoltà di godimento da parte
dei suddetti enti pubblici, in relazione alla natura del bene, è quello della
destinazione al pubblico transito, coincidente con la sua comunione d'uso.
* Cass. civ., sez. I, 11 maggio 1983, n. 3246, Soc. Lloyd.
Adr. c. Com. Cervignano.
L'uso della cosa comune da parte del condomino, oltre ad
essere soggetta ai limiti interni posti dalla legge nei rapporti tra condomini
(art. 1102 cod. civ.), incontra anzitutto un limite esterno, in relazione
all'ambito stesso delle parti di proprietà condominiale, al di fuori del quale
non può parlarsi di uso o miglior uso della cosa comune, poiché il rispetto
della proprietà esclusiva dei singoli condomini esige che gli altri non possano
invaderne la sfera, né gravarla di pesi o limitazioni, ove non abbiano al
riguardo un particolare diritto. (Nella specie, enunciando il surriportato
principio, il S.C. ha confermato la decisione del giudice del merito di
condanna di un condomino alla rimozione di tubazioni con cui aveva invaso una
cantina di proprietà esclusiva di altro condomino).
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di Russo c. Melloni.
Poiché l'art. 1102 cod. civ. vieta le utilizzazioni della
cosa comune che impediscono agli altri condomini di continuare a farne uso in
conformità alla sua destinazione, il condomino di un edificio non può,
eseguendo una costruzione in appoggio al muro perimetrale comune (nella specie:
tettoia), chiudere le aperture del medesimo destinate a dare luce ad un vano di
proprietà di altro condomino, sicché tale opera che sia stata eseguita
lecitamente al momento della sua realizzazione, non può essere frustrata da una
siffatta utilizzazione successiva della cosa comune pretesa dall'altro
condomino.
* Cass. civ., sez. II, 6 aprile 1981, n. 1941, Resegna C. c. Ascione A.
Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla
possibilità di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione
secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle
porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano
convenzionalmente attribuiti il godimento separato, in quanto anche in tal
caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di utilizzazione
della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova limite nella
concorrente ed analoga facoltà degli altri, con la conseguenza che sono
consentite solo le opere necessarie al miglior godimento, dovendo per contro
ravvisarsi una lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando
la cosa comune sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente
sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini
funzionali o originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5161, Inno c. Inno, in Arch. loc. e
cond. 1993, 744.
Nel condominio di edificio, al fine di determinare la
portata del godimento spettante a ciascun partecipante sui beni comuni, occorre
fare riferimento al momento in cui l'unico dominio esclusivo si fraziona in più
proprietà individuali. Pertanto, tale godimento non può estendersi a vantaggio
di costruzioni realizzate da un condomino nell'ambito della sua proprietà
individuale successivamente alla costituzione del condominio, in ampliamento
oppure a completamento dell'edificio condominiale, anche se in attuazione degli
intendimenti dell'originario costruttore ed unico proprietario.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1980, n. 5719, Turturno c. Martino.
Il principio di cui all'art. 1102 cod. civ., sull'uso della
cosa comune consentito al partecipante, non è applicabile ai rapporti tra
proprietà individuali (e loro accessori) e beni condominiali finitimi, che sono
disciplinati dalle norme attinenti alle distanze legali ed alle servitù
prediali, ossia da quelle che regolano i rapporti tra proprietà contigue od
asservite e che non contraddicono alla particolare normativa della comunione.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1980, n. 221, Galeano c. Grasso.
L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi
della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi
nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa
medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse
proprietà del medesimo condomino perché in tal caso si verrebbe ad imporre una
servitù sulla cosa comune per la cui costituzione è necessario il consenso di
tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1994, n. 11138, Società Albergo Saturnia
Internazionale c. Piamonte.
L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di
disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed
interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli
partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo,
ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Nella specie, premesso
il principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto correttamente affermata dai
giudici del merito la nullità, e, quindi, l'impugnabilità oltre il termine
stabilito dall' art. 1137 terzo comma c.c., della delibera con la quale era
stata decisa l'assoluta chiusura di un cancello di accesso al cortile, in
determinate ore del giorno).
* Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791.
A norma dell'art. 1138 c.c., l'assemblea dei condomini può,
in sede di formazione o di modifica del regolamento condominiale, regolare, a
maggioranza, le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni
(istituendo, se del caso, l'uso turnario degli stessi), ma non anche
disciplinare la misura e l'intensità di esso quale risulta dal titolo di
acquisto o dalla legge ed, in particolare dall'art. 1102 c.c., limitando tale
godimento ad una soltanto delle forme di uso di cui la cosa comune sia
suscettibile secondo la sua destinazione. Le norme del regolamento condominiale
che introducano tali limitazioni specialmente nel caso in cui queste possono
incidere sull'utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell'edificio di
proprietà esclusiva, hanno carattere convenzionale, nel senso che, se
predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere
accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto, ovvero con atti
separati e, se, invece, deliberate dall'assemblea condominiale, debbono essere
approvate all'unanimità. Inoltre, i vincoli da esse costituiti, avendo natura
di oneri reali, per poter essere opposti ai terzi acquirenti a titolo
particolare, debbono essere trascritti nei pubblici registri, ovvero accettati
nei singoli negozi di acquisto.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1977, n. 621.
L'art. 1102 c.c., non pone una norma inderogabile i cui
limiti non possano essere resi più severi da un predisposto regolamento
condominiale, successivamente recepito nel contratto d'acquisto di beni
compresi nel complesso condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1600.
La sfera dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune
può essere suscettibile di restrizioni purché abbiano natura contrattuale e
siano trascritte per la loro ulteriore validità anche nei confronti dei
successivi acquirenti (la fattispecie esaminata riguarda una veranda appoggiata
ed ancorata al muro della facciata dell'edificio).
* Trib. civ. Napoli, 30 novembre 1991, n. 13613, in Arch. loc. e cond. 1992,
129.
L'annessione effettuata da un singolo condomino di una
porzione della cosa comune a locale di sua proprietà esclusiva e la correlativa
sottrazione di tale porzione al pari diritto degli altri condomini, configurano
violazione del disposto dell'art. 1102 cod. civ., il quale, nel permettere a
ciascun condomino di servirsi della cosa comune e di apportarvi le modifiche
necessarie per il migliore godimento, pone come condizione limitativa il
divieto di alterare la destinazione e quello di impedire agli altri
partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.
* Corte app. civ. Napoli, sez. II, 30 marzo 1987, n. 574, Paolucci c. Manco
e Condominio di via M. Ruta, in Arch. loc. e cond. 1987, 323.
In un condominio composto da meno di dieci condomini,
sebbene non sussista l'obbligo giuridico di formare un apposito regolamento che
disciplini l'uso della cosa comune, tuttavia il potere della maggioranza dei
condomini di disporre o meno le modalità per il miglior godimento della cosa
comune trova il suo limite nel rispetto della condizione che il diritto di
comproprietà possa estrinsecarsi liberamente e, in ogni caso, non può menomare
le facoltà attribuite dalla legge all'amministratore.
* Giud. conc. Roma, 20 novembre 1986, Battista c. Condominio di via dei
Tecii n. 14, Roma, in Arch. loc. e cond. 1987, 579.
L'assemblea condominiale può, in sede di approvazione del
regolamento, e con le maggioranze previste dall'art. 1136 cod. civ., imporre ai
singoli condomini limitazioni all'uso e alla destinazione dei loro
appartamenti, quando tali destinazioni, per loro natura, necessariamente
implichino un uso eccessivo o sproporzionato delle cose comuni ovvero ne
alterino la destinazione. Di conseguenza, spetta al condomino dissenziente
provare l'esistenza di un regolamento contrattuale che, accettato dai singoli
compratori, abbia fissato una determinata destinazione dell'edificio.
* Trib. civ. Agrigento, sez. I, 4 luglio 1977, Miceli c. Condominio Sud, in
Arch. loc. e cond. 1980, 85.
l) Modificazioni
A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove
opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti
comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione
originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120, comma 1,
c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni
dell'edificio. contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal
singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di
conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non
impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da
esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è
destinato all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino
mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà
esclusiva. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa
dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento
dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a
questo tipo di utilizzazione del muro comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, Astori c. Condominio di
Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond. 1997, 411.
In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una
parte comune e della sua destinazione, ad opera di taluno dei condomini,
sottraendo la cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti
i condomini, legittima gli altri all'esperimento dell'azione di reintegrazione
con riduzione della cosa stessa al pristino stato, tal che possa continuare a
fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata
modificazione senza che sia necessaria specifica prova del possesso di detta
parte (che non abbia una sua autonomia rispetto all'edificio), quando risulti
quello di una o più delle porzioni immobiliari in cui l'edificio stesso si
articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691, Muraro c. Zuccato, in Arch.
loc. e cond. 1993, 706.
Le modificazioni della cosa comune o di sue parti (muri
perimetrali, cortili ecc.), eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo
uso particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa
medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di comproprietà
ex art. 1102 cod. civ., ove non implicano alterazioni della consistenza e della
destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli
altri condomini. Diversamente, si risolvono in una innovazione vietata ai sensi
dell'art. 1120 stesso codice, e nel caso di costruzione, nel cortile comune, di
una autoclave per il servizio di una singola unità abitativa - seppure
consentita con deliberazione della assemblea dei condomini a norma del quinto
comma dell'art. 1136 - comporta sottrazione di una parte del suolo comune alla
sua naturale destinazione ed all'uso e godimento degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911, Nilo c. Centonze.
Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla
possibilità di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione
secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle
porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano concordemente
attribuito il godimento separato, in quanto anche in tal caso, non venendo meno
la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di utilizzazione della cosa
attribuita a ciascuno dei comproprietari trova limite nella concorrente ed
analoga facoltà degli altri, con la conseguenza che sono consentite solo le
opere necessarie al miglior godimento, e dovendo per contro ravvisarsi una
lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune
sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla
possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o
originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1986, n. 421, Fusco c. Di Resta.
Costituiscono esplicazione del diritto di comproprietà ex
art. 1102 cod. civ., e in quanto tali non richiedono la preventiva
autorizzazione dell'assemblea condominiale, le modificazioni della cosa comune
eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto al
miglior godimento della medesima (e, quindi, anche in assenza di una necessità
in senso assoluto), che non implichino alterazioni della consistenza e della
destinazione della cosa stessa e non pregiudichino i diritti di uso e di
godimento degli altri condomini. Sono, invece, innovazioni le modificazioni che
importino alterazioni della consistenza della cosa comune o ne mutino la
destinazione e che, ai sensi dell'art. 1120, primo comma, cod. civ.,
richiedono, perché possano essere disposte, la maggioranza assembleare di cui
al quinto comma del successivo art. 1136.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608, Zecca c. Rossi.
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei
partecipanti alla comunione al fine di salvaguardare l'interesse comune e
quello dei singoli, consente solo di apportare modificazioni alla cosa comune
purché non ne sia alterata la destinazione e non vengano pregiudicati i
concorrenti diritti di uso degli altri comproprietari, onde ogni attività
costituente non modificazione, ma innovazione (nella specie: costruzione
eseguita su suolo comune), è vietata dalla norma citata.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 734, Maini c. Davì.
E' validamente dato in forma verbale, da un comproprietario
all'altro, l'assenso per semplici modificazioni della cosa comune nel quadro di
un accordo sul contemperamento concreto dei rispettivi singoli usi concorrenti
della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1977, n. 398.
A norma dell'art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi
della cosa comune apportandovi le modificazioni che egli ritenga utili per il
miglior godimento di essa, fino a sostituirla con altra che offra maggiore
funzionalità. Tali facoltà, peraltro, sono legittime solo se si esplicano nei
limiti dettati dalla legge, e cioè con l'astensione da ogni alterazione del
bene comune e conservando la possibilità dell'uso di esso da parte di ogni
altro condomino nell'ambito del suo diritto. I limiti ora indicati non vengono
superati dal solo fatto dell'uso più intenso da parte di uno o più condomini,
purché attraverso lo stesso non si giunga al turbamento dell'equilibrio con
tutti i diritti di costoro o a un cambiamento della destinazione del bene
comune, non soltanto in vista dell'uso attuale, ma anche di quello potenziale
secondo la natura della cosa e il fine al quale essa venne predisposta, sicché
resta del tutto indifferente - salvo che in relazione alla costituzione di
diritti esclusivi a favore di alcuno dei condomini o di terzi - che da tempo
più o meno lungo uno o più degli interessati non si siano serviti del bene in
questione.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1976, n. 1836.
In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una
parte comune e della sua destinazione, ad opera di taluno dei condomini,
sottraendo la cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti
i condomini, legittima gli altri all'esperimento dell'azione di reintegrazione
con riduzione della cosa stessa al pristino stato, tal ché possa continuare a
fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata
modificazione senza che sia necessaria specifica prova del possesso di detta
parte (che non abbia una sua autonomia rispetto all'edificio), quando risulti
quello di una o più delle porzioni immobiliari in cui l'edificio stesso si
articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691, Muraro c. Zuccato.
m) Ostacoli al diretto godimento
L'ostacolo al diretto godimento della cosa comune da parte
di uno dei comproprietari frapposto dagli altri non richiede di necessità un
formale rifiuto in risposta ad una identica richiesta bensì può risultare,
oltre che da espresse manifestazioni di volontà, anche da comportamenti al fine
equivalenti da apprezzare in relazione alle condizioni oggettive del bene
comune ed ai rapporti personali tra i diversi comproprietari. Tale ostacolo fa
sorgere, a carico di chi lo ponga in essere, l'obbligo di prestazione
risarcitoria sostitutiva del godimento non fruito.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1983, n. 176, Benedetti c. Aspesi.
In applicazione dell'art. 1102 c.c., qualora il partecipante
alla comunione, con l'esecuzione di nuove opere, renda impossibile o menomi
l'esercizio del diritto degli altri partecipanti, frapponendovi un qualche
ostacolo, che si traduca in un pregiudizio giuridicamente rilevante ed
apprezzabile, ciascuno degli altri condomini può chiedere la rimozione
dell'opera che altera e sconvolge il rapporto di equilibrio della comunione.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1974, n. 716.
n) Pari uso
La parità dell'uso assicurata dall'art. 1102 c.c. ad ogni
condomino, è intesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non anche quel
particolare, specifico ed identico uso realizzato con la modificazione in atto.
Il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune si risolve non
col criterio della priorità (presupposizione), bensì con quello dell'equo
contemperamento dei contrapposti interessi.
* Cass. civ., sez. II, 9 settembre 1970, n. 1378.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni
compartecipe, utilizzando la medesima, deve consentire agli altri a norma
dell'art. 1102 cod. civ., non è da intendere nel senso di uso identico, giacché
l'identità nello spazio, o addirittura nel tempo, potrebbe importare il divieto
per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o addirittura
un uso a proprio esclusivo vantaggio, soprattutto nel caso di modificazioni
apportate alla cosa. (Nella specie, in cui i giudici del merito avevano
ritenuto uso legittimo della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 cod. civ.
l'appoggio, da parte di un condomino, di una trave del solaio di separazione
tra due piani alla "cassa" delle scale comuni, il S.C. alla stregua
del principio che precede, ha considerato corretta la decisione).
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1981, n. 4601, Gravina c. Trillo.
Per pari uso della cosa comune deve intendersi non un uso
identico nello spazio o addirittura nel tempo, a quello attuato dal
comproprietario-condomino modificatore, ma quel qualsiasi altro miglior uso che
gli altri condomini possano convenientemente fare in altra parte della cosa
comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 19 settembre 1988, Deccesari c. Condominio
di Via Archimede 16, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 740.
L'unità sistematica tra la disposizione dell'art. 1118 comma
1 c.c., a norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni
dell'edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, e la disposizione del comma 1 dell'art. 1123 c.c., per il quale le
spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni
dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi
di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e
differenziali tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni (che
possono essere attribuiti in proporzione diversa - maggiore o minore - rispetto
a quella della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e degli
oneri di gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli
condomini indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose
comuni o dall'uso. (Nella specie, è stata riconosciuta la validità dell'accordo
che attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore,
un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione di
tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione
e pulizia delle stesse).
* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1995, n. 7546, Bernardini c. Masieri e
altri.
o) Piscina
Il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale
costituisce un modo di fruizione del bene comune e come tale ai sensi degli
artt. 1118 e 1123 cod. civ. deve essere proporzionato alla proprietà.
* Pret. civ. Roma, 13 luglio 1989, Vianelli e altra c. Condominio "Le
quattro rose" sito in Ardea, via Latina - località nuova Florida, in Arch.
loc. e cond. 1989, 757.
p) Rilascio di nulla-osta
Il diritto del condomino di usare le parti comuni
dell'edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
condomini di farne parimenti uso (artt. 1102 e 1139 c.c.), implica per questi
ultimi l'obbligo di comportarsi in modo da non rendere impossibile, e
ingiustificatamente più gravoso, l'uso del singolo e così il dovere di
quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso del condomino. Pertanto, qualora
un terzo estraneo alla comunione, ma di cui il condomino debba necessariamente
avvalersi per la sua posizione di monopolio o supremazia, contesti il diritto
del condomino di fare un certo uso legittimo della cosa comune senza il
preventivo nulla-osta degli altri condomini, costoro non possono rifiutarne il
rilascio, sempreché il rifiuto non risulti in concreto giustificato da un
ragionevole motivo. (Nella specie l'Acea e la Soc. Romana Gas, richiesti da un
condomino dell'installazione dei servizi di acqua e gas, avevano preteso il
preventivo nulla-osta del condominio).
* Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1978, n. 2816.
q) Targhe e insegne (apposizione)
Ciascuno dei condomini può servirsi dei muri perimetrali
dell'edificio condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al
godimento della sua proprietà esclusiva, qual è l'utilità del risalto
pubblicitario dell'attività professionale o commerciale svolta, che si realizza
normalmente mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili.
Consegue che - poiché la utilizzazione del muro perimetrale comune mediante
tale apposizione non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno
dell'edificio condominiale - l'utilizzazione stessa, ove non impedisca
l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso
del muro, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, Ruggeri c. Grassitelli.
In tema di condominio di edifici, i partecipanti con voto
unanime possono sottoporre a limitazioni, nell'ambito dell'autonomia negoziale,
l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il
contenuto del diritto di proprietà sulle cose comuni, vertendosi in materia disponibile,
con la conseguenza che con regolamento contrattuale possono vietare
l'apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali comuni, ovvero
subordinarla al consenso dell'amministrazione.
* Cass. civ., sez. II, 3 settembre 1993, n. 9311, Cond. di Piazza di Spagna,
n. 20, di Roma c. Credito Italiano.
Il conduttore, cui è consentito trarne dalla cosa locata
tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle
espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore
o di terzi, può utilizzare le parti comuni dell'edificio condominiale, ove è
sito l'immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere
di utilizzazione spettante al proprietario. Consegue che, ove non sia stato
escluso dal contratto, il conduttore può apporre sul muro perimetrale
dell'edificio condominiale targhe od insegne atte a pubblicitare la sua
attività commerciale svolta nel locale locatogli.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, Ruggeri c. Grassitelli.
L'utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del
singolo condomino mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili
non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio
condominiale e, ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli
altri partecipanti di fare uguale uso del muro, costituisce normale esercizio
del diritto di usare la cosa comune.
* Pret. civ. Trani, 25 luglio 1989, Guastadisegno ed altra c. De Gennaro, in
Arch. loc. e cond. 1989, 751.
E' illegittima la collocazione, da parte di un condomino, di
insegne luminose, targhe e cartelli pubblicitari sul portone di ingresso, sul
muro e nel corridoio dell'atrio condominiale, in quanto tale utilizzazione, non
concessa dal condominio, è comunque in contrasto con la funzione o la
destinazione tipica di tali parti comuni.
* Trib. civ. Brescia, 26 aprile 1994, n. 1100, Bonfiglio c. Soc. Ocean
Viaggi, in Arch. loc. e cond. 1995, 161.
La norma di un regolamento condominiale che vieti la
collocazione di targhe, insegne o tende di qualsiasi genere senza il permesso
scritto dell'assemblea, non è applicabile nel caso in cui un condominio
collochi, sulla parte di pianerottolo strettamente al servizio dell'ingresso al
proprio alloggio, alcune piastrelle in ceramica di notevole pregio artistico e
non recanti alcuna scritta.
* Pret. civ. Ravenna, 24 marzo 1992, n. 29, in Arch. loc. e cond. 1992, 641.
La controversia relativa alla rimozione di un'insegna
apposta sulla facciata dell'edificio condominiale in violazione del regolamento
di condominio, deve essere compresa tra quelle aventi ad oggetto le modalità e
l' uso dei servizi condominiali, ora di competenza del giudice di pace.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio Viale Unità d'Italia n. 13/A
in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc. e cond. 1996, 267.
E' suscettibile di valutazione economica l'azione, basata
sul divieto contenuto nel regolamento di condominio, diretta alla rimozione di
un'insegna dalla facciata dell'edificio condominiale. Siffatta azione va
inquadrata negli obblighi di fare, che trovano sistemazione nell'ambito
dell'art. 14 c.p.c., secondo il quale. se la somma non è stata indicata o il
valore non dichiarato, la causa si presume di competenza del giudice adito,
senza possibilità di poterne contestare il valore a mente del comma 2, atteso
che la lite non concerne somme di denaro o beni mobili.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio Viale Unità d'Italia n. 13/A
in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc. e cond. 1996, 267.
r) Tende (installazione)
Nel caso di installazione di una tenda e delle relative
intelaiature metalliche su di uno spazio di proprietà comune, da parte del
condominio del piano terreno che lo abbia in uso esclusivo e destinato a
ristorante, per la sussistenza della violazione dell'art. 1102 c.c., con
riguardo al mutamento della struttura e della funzione del detto bene comune ed
in particolare al diritto di veduta in "a piombo" dei condomini dei
piani superiori, deve accertarsi sia l'utilitas (specifica o socialmente
rilevante) derivante da quel diritto che in concreto la sua menomazione,
tenendo conto in ispecie del distacco (in altezza) della tenda dalle vedute dei
piani superiori, delle caratteristiche dei luoghi e dell'uso normale, nonché, in
relazione alla specifica destinazione dello spazio comune, delle consuetudini e
del normale comportamento degli esercenti di attività consimili.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1991, n. 11392, Spa Porto Salvo c.
Garbagnati ed altri.
s) Uso diverso
L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può
avvenire tanto secondo la destinazione usuale della cosa stessa, quanto in modo
particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti alla
comunione, sempre però nell'ambito della destinazione normale della cosa senza
alterazione del rapporto di equilibrio tra le utilizzazioni concorrenti attuali
e anche potenziali di tutti i comproprietari, ma non quando quel godimento
peculiare e inconsueto del singolo compartecipante determini pregiudizievoli
invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari.
(Nella specie, si è ritenuto che il comproprietario di una striscia di terreno
non abbia il diritto di occupare lo spazio aereo sovrastante la striscia stessa
con una costruzione sullo stesso aggettante, in quanto in tal caso la
occupazione si risolve in una utilizzazione particolare realizzata mediante la
stabile incorporazione al contiguo bene del singolo comproprietario di una
porzione dello spazio aereo sovrastante il bene comune).
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1984, n. 6192, Inzerilli c. Mustica.
La cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere
utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale
uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o
potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito
dei coesistenti diritti degli altri proprietari pertanto, è legittima la
costruzione di sporti sul cortile, (sulla strada o sul passaggio comune) se sia
realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile, che
è di regola, quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti (e, per la
strada, quella di permettere il transito dei condomini) né le possibilità di
utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini.
(Nella specie, trattavasi del telaio e dei battenti degli infissi, in posizione
di completa apertura o di completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel
muro prospiciente il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile,
dato che nel tratto precedente il passaggio era ristretto da un'antica
sporgenza).
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Bolgianni c. Del Pani.
L'utilizzazione della cosa comune da parte del condominio
può aver luogo anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli
altri compartecipanti, sempre che l'utilizzazione particolare rientri tra le
destinazioni normali della cosa e non alteri l'utilizzazione praticata dagli
altri, ossia il rapporto di equilibrio fra le utilizzazioni concorrenti -
attualmente ed anche potenzialmente - di tutti i comproprietari. Tale
alterazione sussiste qualora il godimento particolare ed inconsueto del singolo
condomino determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti
diritti altrui, quali asservimenti, immissioni e molestie.
* Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1981, n. 5954, Pirolozzi c. Pinolozzi.
L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può
aver luogo non soltanto secondo la destinazione usuale, ma anche in modo
particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti, sempre che
l'utilizzazione particolare non impedisca l'utilizzazione degli altri e non
alteri il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione, attualmente o
potenzialmente concorrenti, dei comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2451, Ferrara c. Carosello.
Una volta che sia stato convenuto l'uso frazionato e
precario di una cosa comune, l'utilizzazione della cosa anche in modo particolare
e diverso da quello praticato dagli altri compartecipanti non viola la norma di
cui all'art. 1102 cod. civ., sempre che tale utilizzazione rientri fra le
destinazioni normali della cosa comune e non alteri o ostacoli l'utilizzazione
praticata dagli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1979, n. 6338, Borra c. Galli.
Nel condominio di edificio, al fine di determinare la
portata e l'estensione del godimento spettante a ciascun partecipante sui beni
comuni, nonché di accertare l'eventuale esistenza, in favore del singolo
condomino, di particolari diritti di utilizzazione, contrastanti con la
destinazione normale dei beni medesimi, occorre tener presente la situazione al
momento della nascita del condominio, in relazione alle disposizioni del suo
atto costitutivo e del regolamento, rimanendo irrilevante l'eventuale diversità
della situazione medesima in epoca anteriore.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1976, n. 1348.
t) Uso esclusivo
Il regolamento condominiale contrattuale - il quale viene ad
esistenza nel momento in cui, contestualmente al primo atto di vendita di una
frazione esclusiva dell'edificio, comportante la nascita del condominio,
l'acquirente ne accetta le varie clausole - può contenere, oltre
all'indicazione delle parti dell'edificio di proprietà comune ed alle norme
relative all'amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione
dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una
frazione di proprietà esclusiva. In tal caso il rapporto ha natura pertinenziale,
essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio,
legittimato all'instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto
stesso ai sensi degli artt. 817 e 818, secondo comma, c.c., con l'ulteriore
conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione di
proprietà esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale
in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da parte del titolare
della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore sia previsto l'uso
esclusivo di quella parte comune, può essere considerato sufficiente ai fini
dell'indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in
vendita.
* Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1992, n. 6892.
A norma dell' art.1102 cod. civ. l'utilizzazione della cosa
comune da parte di uno dei partecipanti alla comunione, anche se più intensa o
diversa da quella degli altri, non vale di per sé sola a mutare il titolo del
possesso, e, quindi, ad attrarre la cosa comune o parte di essa nella sfera
della disponibilità esclusiva del singolo comunista, il quale, ove intenda
espandere il suo possesso in via esclusiva sul bene, pur non dovendo
necessariamente compiere gli atti di "interversio possessionis", previsti
dagli artt. 1141 e 1164 cod. civ., rispettivamente per il mutamento della
detenzione in possesso, e del possesso di un diritto reale su cosa altrui, in
possesso corrispondente all'esercizio della proprietà, deve tuttavia
concretarsi in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare
un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa, incompatibile con il
permanere del compossesso altrui.
* Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1985, n. 319, Alberio c. Incorvaia.
Il condomino che, col consenso degli altri comproprietari,
usa in modo esclusivo una cosa comune, non estende il suo dominio su di essa
neppure sotto il profilo di maggiori poteri, in quanto sarebbe all'uopo
necessario il compimento ad opera del medesimo, di atti idonei a mutare il
titolo del possesso.
* Cass. civ., sez. III, 22 giugno 1978, n. 3091.
L'originario proprietario di tutto l'edificio divenuto poi
condominiale ovvero tutti i condomini possono conferire ad un singolo condomino
sulla cosa comune un particolare diritto, il quale alteri la destinazione
funzionale della cosa comune; e questo particolare diritto secondo la volontà
delle parti interessate può avere contenuto meramente obbligatorio con effetti
limitati alle parti contraenti, ovvero il contenuto reale di una servitù.
* Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1975, n. 899.
Il diritto di comproprietà dei condomini sulle parti comuni
di un edificio deve ritenersi leso ogni qualvolta uno dei condomini abbia
attratto la cosa comune in tutto od in parte nella propria disponibilità
esclusiva, sottraendola alla possibilità di sfruttamento collettivo. (Nella
specie, il proprietario di alcuni scantinati confinanti con il terrapieno
sottostante all'androne dell'edificio in condominio, aveva messo in
comunicazione detti scantinati aprendo i muri delimitanti il terrapieno,
procedendo allo sbancamento di questo e provvedendo alla costruzione di una
soletta in cemento armato di sostegno del soprastante androne).
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1973, n. 2759.
u) Uso frazionato
Allorquando sia possibile l'uso frazionato della cosa comune
in considerazione della sua natura e destinazione, i partecipanti alla
comunione (ovvero il giudice in caso di controversia sulle modalità d'uso)
possono accordarsi circa l'utilizzazione di parte di questa da uno dei comproprietari
purché, a norma dell'art. 1102 cod. civ., tale utilizzazione rientri tra quelle
cui è destinata la cosa comune e non alteri od ostacoli il godimento degli
altri comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1985, n. 434, Michelon c. Stocchero.
v) Uso più intenso
Al singolo condomino è consentita l'esecuzione di un'opera
implicante un maggiore suo godimento della cosa comune soltanto se la
realizzazione di essa non impedisca agli altri condomini il compimento di
opere, già previste o ragionevolmente prevedibili in base alla destinazione
attuale della cosa comune ed alle prospettive offerte dalla sua natura, le
quali permettano ai medesimi lo stesso od altro miglior uso di tale cosa, a
vantaggio delle loro proprietà esclusive. (Nella specie, il S.C., enunciando il
surriportato principio, ha cassato la decisione di merito che aveva
riconosciuto legittima la costruzione, da parte di un condomino, di un pensile
sovrastante il cortile comune, senza accertare se questo manufatto costituisse
o non impedimento alla costruzione di ulteriori pensili ed alla esecuzione di
opere simili o anche diverse [balconi, finestre, ecc.] che, secondo una
ragionevole previsione, gli altri condomini potessero realizzare in futuro al
servizio delle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva).
* Cass. civ., sez. Il, 5 aprile 1982, n. 2087, Deidda c. Lama.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni
compartecipe nell'utilizzare la cosa medesima deve consentire agli altri, a
norma dell'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico perché
l'identità, nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il divieto
per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o a proprio
esclusivo vantaggio. Ne deriva che per stabilire se l'uso più intenso da parte
di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti
al condominio - e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 -
non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri
condomini in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai
diritti di ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 23 manzo 1995, n. 3368, Pipan c. Cond. via C.
D'Appello.
Il giudice del merito, per accertare se l'uso più intenso
della cosa comune da parte di un condomino venga ad alienare il rapporto di
equilibrio tra i partecipanti al condominio e debba perciò ritenersi non
consentito ex art. 1102 c.c., non deve tener presente l'uso fatto in concreto
di detta cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma quello
potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. (Nella specie in base al
principio surriportato, è stata ritenuta corretta la decisione di merito, la
quale aveva affermato che la collocazione da parte di un condomino sul muro
perimetrale comune di tre bacheche, fornite di impianto di illuminazione, per
l'esposizione di quadri in vendita, era illegittima, perché tale da impedire
agli altri condomini ogni eventuale uso che in avvenire essi avrebbero voluto
fare di detto muro, per collocarvi targhe professionali o commerciali).
* Cass. civ., sez. II, 11 dicembre 1992, n. 13107, Franco c. Del Buono.
L'esecuzione, da parte del comproprietario, di una
modificazione alla cosa comune, al fine di farne un uso più intenso (nella
specie, l'apertura di un nuovo accesso su cortile fra fabbricati) non è
illegittima per il solo fatto che determini un'alterazione dell'equilibrio fino
allora esistito fra gli usi esercitati dai comunisti; tale illegittimità
sussiste solo ove si accerti che l'incremento dell'uso del singolo partecipante
pregiudichi la possibilità degli altri di continuare nell'esercizio del loro
uso, e di ampliare eventualmente il medesimo in modo e misura analoghe.
* Cass. civ., sez. II, 11 luglio 1975, n. 2746.
L'art. 1102 c.c. consente al condomino di usare della cosa
comune per un suo fine particolare, ove egli, in tal modo, ritragga dal bene
una specifica utilità aggiuntiva, rispetto alle utilità generali ridondanti a
vantaggio dei condomini tutti, ma gli vieta in modo assoluto di alterare la destinazione
della cosa stessa, snaturandola, impedendone o compromettendone la funzione che
le è propria.
* Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 1976, n. 579.
w) Uso turnario
L'assemblea condominiale può legittimamente regolamentare
l'uso dei beni comuni limitando il godimento dei condomini, nell'interesse
comune, senza incorrere in causa di nullità assoluta, salvo escludere il
godimento diretto dei condomini o di alcuno di essi; sicché, in caso
d'incapienza dei beni, il godimento turnario offre l'unico strumento idoneo a
consentire il godimento diretto di tutti i condomini, e nessuna norma
inderogabile impone di ragguagliare la durata dei periodi di godimento
all'entità delle quote di comproprietà dei turnisti.
* Trib. civ. Genova, sez. III, 10 ottobre 1992, n. 2927, Barabino c. Cond.
di viale Pio VII n. 38-40 di Genova, in Arch. loc. e cond. 1993, 113.
x) Uso vietato
L'accordo di tutti i condomini che, anche imponendo divieti
(nella specie proibizione di occupare temporaneamente le parti comuni
dell'edificio), tenda ad assicurare ai condomini stessi un migliore e più
funzionale godimento delle cose e dei servizi comuni attenendo alla disciplina
delle modalità di uso di questi, è sempre modificabile con una deliberazione
assembleare, senza necessità di un successivo consenso di tutti i condomini che
l'hanno in precedenza stipulata.
* Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1977, n. 1898.
La deliberazione con la quale l'assemblea di un condominio
di edificio, alla stregua del regolamento condominiale, accerti eccesso od
abnormità nell'uso dei beni comuni da parte di un singolo condomino (nella
specie, per deposito di materiali nel cortile e nell'androne), ed applichi, nei
confronti di quest'ultimo, la sanzione pecuniaria prevista, non comporta una
lesione dei diritti del condomino medesimo sulle cose e servizi comuni, ma
attiene esclusivamente alla disciplina dell'uso di quelle cose e servizi: detta
delibera, pertanto, non è affetta da nullità, deducibile in ogni momento con
azione di accertamento, ma è solo impugnabile ai sensi e nei termini perentori
di cui all'art. 1137 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 1976, n. 132.
Deve ritenersi vietata dall'art. 1102 cod. civ. la divisione
orizzontale di un appartamento, che comporti la totale utilizzazione del
preesistente margine di sicurezza statica dell'edificio condominiale pur non
pregiudicando la funzione portante dei muri comuni e così la stabilità
dell'edificio, in quanto le opere eseguite dal singolo condomino, finiscono col
precludere sostanzialmente agli altri condomini sia l'utilizzazione dei muri
comuni secondo il loro diritto, che la facoltà di sopraelevazione consentita
dall'art. 1127 cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2673, Montalbano c. Montesanti.
Il provvedimento del giudice che interdisce l'uso non
consentito della cosa comune, reso possibile dalle modifiche avvenute nella
proprietà esclusiva di uno dei comproprietari, non può limitarsi a vietare
l'uso non consentito, ma deve contenere disposizioni che rendano materialmente
impossibile il perpetuarsi dell'uso illegittimo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1980, n. 4841, Sorrentino c. Nappi.
Rientra nei poteri dell'assemblea del condominio regolare
l'uso delle cose comuni, ma non escludere uno o più condomini dall'uso delle
cose comuni, se ad esso abbiano diritto in base al titolo o alla legge (nella
fattispecie l'assemblea, decidendo di escludere i proprietari soltanto di boxes
e non anche di appartamenti nel condominio, dall'uso degli ascensori anche ai
soli fini del raggiungimento dei boxes, aveva deliberato in materia sicuramente
esulante dal campo delle sue attribuzioni, e, stando alla prospettazione aveva
sacrificato il diritto degli stessi sulle cose comuni).
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 21 giugno 1991.
E' invalida la delibera assembleare che faccia divieto di
accedere alla terrazza comune - destinata esclusivamente per copertura - per
stendere i panni e battere i tappeti in quanto tale diritto si fonda sul
principio di cui all'art. 1102 c.c., in virtù del quale ognuno può servirsi
della cosa comune purché non ne alteri la destinazione.
* Trib. civ. Milano, 14 gennaio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 799.
y) Usucapione
Il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota
indivisa del bene comune senza necessità di interversio possessionis, ma
attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. A tal
fine si richiede, tuttavia, che tale mutamento del titolo (art. 1102, secondo
comma, c.c.) si concreti in atti integranti un comportamento durevole, tali da
evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibili con
il permanere del compossesso altrui sulla stessa e non soltanto in atti di
gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipante o anche atti
familiarmente tollerati dagli altri (art. 1141 c.c.) o ancora atti che,
comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazioni di spese per il
miglior godimento della cosa comune, non possono dar luogo a un'estensione del
potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1990, n. 10294.
La disposizione dell'art. 1102, comma 2, c.c., secondo la
quale il partecipante alla comunione non può estendere il suo diritto sulla
cosa comune in danno degli altri se non compie atti idonei a mutare il titolo
del suo possesso impedisce al compossessore che abbia utilizzato la cosa comune
oltre i limiti della propria quota non solo l'usucapione ma anche la tutela
possessoria del potere di fatto esercitato fino a quando questo non si riveli
incompatibile con l'altrui possesso.
* Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1995, n. 12231, Polito c. Condominio via
E. Nicolardi n. 56.
Il condomino, per usucapire la cosa di proprietà comune, non
deve dimostrare l'interversione del possesso, ma deve fornire la prova di avere
sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione e, cioè,
di una condotta univocamente diretta a rivelare che nel condominio si è
verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, e non la prova del mero
non uso della cosa da parte degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1984, n. 2622, Spinelli c. Riccio.
Il godimento del bene comune può essere invocato dal
comproprietario al fine dell'usucapione della proprietà dello stesso solo
quando si traduca in un suo possesso di tipo esclusivo, con riguardo sia al
corpus sia all'animus, incompatibile con la possibilità degli altri condomini
di uso del bene medesimo.
*Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1983, n. 4908, Coppola c. Codella.
L'uso della cosa comune da parte del singolo condomino non
può estendersi alla occupazione permanente di una parte del bene comune, tale
che, nel concorso degli altri requisiti di legge, possa portare alla usucapione
della parte occupata.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1982, n. 663, Di Scala c. Trani. Conf.,
Cass. civ., 14 dicembre 1994, n. 10699.
Il partecipante alla comunione di un bene non può estendere
il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti se non
compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso; ai fini dell'usucapione
della cosa comune è sufficiente che il condomino, per tutto il tempo necessario
ad usucapire, possieda l'intera cosa in modo esclusivo ed inconciliabile con il
godimento comune della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1974, n. 1923.
Il condomino può usucapire la cosa di proprietà comune e
senza necessità di una interversione del possesso ai sensi dell'ari. 1164 c.c.
soltanto attraverso una estensione del possesso medesimo, in termini però di
esclusività. A questo fine, tuttavia, non è sufficiente che gli altri
partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, ma occorre che quel
condomino abbia goduto in modo oggettivamente incompatibile con la possibilità
di godimento altrui, che risulti in radice eliminata, non bastando a surrogare
siffatta connotazione di esclusività ed incompatibilità (con il compossesso
degli altri soggetti) la mera utilizzazione del bene in maniera più intensa, ed
ancor meno la sola prova del mero non uso della cosa da parte degli altri
condomini.
* Corte app. civ. Milano, sez. III, 12 novembre 1993, n. 2261.
z) Usufruttuario
Poiché l' usufruttuario ha il godimento dei beni e dei
servizi condominiali, egli risponde di fronte al condominio delle quote di
manutenzione e gestione ordinaria.
* Trib. civ. Milano, 15 gennaio 1992, in L'Ammin. 1993, 1,16.