TABELLE MILLESIMALI

SOMMARIO: a) Apposita convenzione; b) Approvazione: c) Controversie; d) Domanda giudiziale; e) Formazione; f) In genere; g) Revisione e modifica; h) Valore proporzionale degli immobili.

a) Apposita convenzione

La previsione dell’art. 68 disp. att. cod. civ., secondo cui la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento di condominio, non esclude che i condomini, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla determinazione delle tabelle millesimali (cioè di tutte o di alcune o di una sola di esse).

* Cass. civ., sez. II, 7 novembre 1981, n. 5905, Soc. Garuzzo c. Cond. Cometa.

b) Approvazione

Il potere rappresentativo conferito dal condomino ad altro soggetto per la partecipazione all’assemblea condominiale, qualora riguardi affari di ordinaria amministrazione, può essere attribuito anche verbalmente, e la prova dell’esistenza, dell’oggetto e dei limiti del mandato, può essere acquisita con ogni mezzo. Pertanto, non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea, nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a c ciascuno spettanti.

* Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1979, n. 3634, Intorbida e Rampichini c. Condominio di via Bianchini 25, Macerata ed altri e Principi ed altri, in Arch. loc. e cond. 1979, 398; e in Arch. civ. 1980, 46.

Per la domanda di impugnazione di delibera assembleare condominiale avente ad oggetto l’approvazione delle tabelle millesimali è sempre competente ratione valoris il tribunale ai sensi dell’art. 9 ultimo comma cod. proc. civ..

* Pret. civ. Taranto, 1 luglio 1986, n. 394, Neglia c. Cond. di via Fratelli Danisi, 14, Castellaneta, in Arch. loc. e cond. 1986, 711.

Gli accordi tra i condomini per l’approvazione delle tabelle millesimali non richiedono la forma scritta ad substantiam. Conseguentemente, se tali accordi siano stati conclusi da rappresentante senza poteri di un condomino, essi possono essere ratificati tacitamente dal rappresentato mediante la loro esecuzione, poiché, a norma dell’art. 1399 cod. civ., la ratifica può rivestire la stessa forma dell’atto da ratificare.

* Pret. civ. Taranto, 8 maggio 1979, Santagata c. Condominio Viale Virgilio n. 117, Taranto, in Arch. loc. e cond. 1979, 187.

La validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale non è condizionata ad una preventiva costituzione legale del condominio, ovvero alla preventiva approvazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali. Invero, il condominio sorge pleno jure con la costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento, da parte dell’unico proprietario o di più comproprietari pro indivisa, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva; la formazione del regolamento condominiale si inserisce, a sua volta, senza alcun carattere di preliminarità nel novero delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell’assemblea; del pari non è preliminare l’approvazione delle tabelle millesimali, poiché il criterio di identificazione della quota di partecipazione del condomino al condominio esiste indipendentemente dalla formazione di tali tabelle e consente di valutare anche a posteriori, se i quorum richiesti per la validità dell’assemblea e delle relative deliberazioni, siano stati, o meno, raggiunti.

* Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 1977, n. 1.

L’approvazione delle tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto.

* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1978, n. 3719.

Posto che l’approvazione delle tabelle millesimali costituisce atto negoziale, la stessa non può che essere effettuata o dalla parte personalmente o da procuratore speciale, munito di procura ad hoc, notarile o autenticata da notaio, non essendo sufficiente, a tal fine, una mera delega, peraltro soltanto indicata nel verbale di assemblea e nemmeno allegata allo stesso o comunque prodotta dal convenuto, ma in ogni caso inidonea allo scopo.

* Trib. civ. Firenze, sez. II, 25 giugno 1991, n. 1252, Barafani c. Condominio di Via La Farina, n. 40, di Firenze, in Arch. loc. e cond. 1992, 380.

L’approvazione delle tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limiti effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali. nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto.

* Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1994, n. 6501, Condominio Via Sette Chiese 290 - Roma c. Nuova Lidia Srl.

La deliberazione assembleare adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali o il regolamento non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma dell'art. 1137 c.c., atteso che le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., sono circoscritte all’amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini.

* Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1996, n. 7359, Cond. Via Genovesi n. 17, Milano c. Oggioni.

c) Controversie

Le cause aventi ad oggetto con la formazione delle tabelle millesimali la ripartizione di spese attinenti all’uso e al godimento. dei servizi condominiali e dei beni comuni (nella specie spese di spurgo della fossa biologica e di pozzetti) non rientrano tra le controversie relative alle modalità di uso e alla misura dei servizi condominiali — rispettivamente di competenza del conciliatore (art. 7, capoverso, c.p.c.) e del pretore (art. 8, n. 4, c.p.c.) — in quanto la patrimonialità del thema decidendum prevale sull’accertamento della misura e delle modalità dell’uso, che costituisce soltanto un presupposto necessario per la determinazione delle singole quote di spesa.

* Cass. civ., sez. III, 23 giugno 1993, n. 6936, Piccirillo c. Cartamo ed altri.

d) Domanda giudiziale

L’amministratore del condominio è legittimato passivamente in ordine alla domanda diretta a far dichiarare la nullità della deliberazione dell’assemblea con la quale sono state modificate a maggioranza, e non con l’unanimità dei consensi dei condomini, le tabelle millesimali.

* Trib. civ. Milano, 12 gennaio 1989, in Vita Notar. 1989, 156.

La domanda di uno dei condomini per l’accertamento della invalidità ed inefficacia della tabella millesimale deliberata dall’assemblea dei condomini senza voto unanime, deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini, e non anche del solo amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva dei condomini è limitata, a norma dell’art. 1131 c.c. alle parti comuni dell’edificio, ma che è passivamente legittimato ad causam per la tutela degli interessi comuni, sui quali la domanda di accertamento della invalidità delle tabelle millesimali è destinata a riflettersi.

* Cass. civ., sez. II, 10 maggio 1992, n. 4405, Tiziani c. Condominio di Via Marsala 20, Bologna.

Nel caso di impugnazione di una delibera assembleare concernente la modificazione delle tabelle millesimali, l’amministratore del condominio è privo di legittimazione passiva, dovendo una siffatta domanda — siccome diretta a modificare la situazione soggettiva di ogni singolo condominio — essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

* Trib. civ. Milano, 15 ottobre 1990.

e) Formazione

Qualora la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall’assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare, che per essere valida deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio (art. 68, comma secondo, disp. att. cod. civ., in relazione all’art. 1138, comma terzo, e all’art. 1136, comma secondo, cod. civ.), non impegna gli assenti ed i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini; gli assenti e i dissenzienti, di conseguenza possono far valere non solo la nullità assoluta della deliberazione, denunziando l’eventuale mancanza nella deliberazione approvata del numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione.

* Cass. civ., sez. II, 24 novembre 1983, n. 7040, Imm.re Centocaramelle Spa c. Cond. via Morghen 72, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1984, 66.

Qualora la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall’assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare che per essere valida deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio (art. 68, comma terzo, e all’art. 1136, comma secondo, cod. civ.), non impegna gli assenti e i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini; gli assenti e i dissenzienti, di conseguenza, possono fare valere non solo la nullità assoluta della deliberazione denunziando l’eventuale mancanza sulla deliberazione approvata del numero dei voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione.

* Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057, Cassano c. Cond. di Via del Melo, 48 di Bari, in Arch. loc. e cond. 1985, 479.

La formazione delle tabelle millesimali e la loro modifica nelle ipotesi previste dall’art. 69 disp. att. cod. civ., in quanto negozi di accertamento dei valori delle quote condominiali spettanti ai condomini, con funzione puramente valutativa del patrimonio ai soli effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali e della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non richiedono la forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che, nel caso in cui la formazione o la modifica di dette tabelle avvenga in assemblea all’unanimità dei presenti, ma senza la partecipazione di tutti i condomini all’assemblea stessa, il consenso unanime di questi ultimi in ordine alle tabelle formate o rettificate può manifestarsi anche per facta concludentia. Tale consenso non può, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nell’assemblea abbiano già espresso dissenso all’approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere.

* Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057, Cassano c. Cond. di Via del Melo, 48 di Bari, in Arch. loc. e cond. 1985, 479.

Per la formazione delle tabelle millesimali si deve escludere la necessità dell’adozione della forma scritta, non trattandosi di atto idoneo a modificare gli effetti traslativi derivanti dal contratto di acquisto e non potendo lo stesso incidere sulla consistenza dei diritti reali spettanti ai singoli condomini.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 23 giugno 1986, n. 5515, Fraschim c. Cond. di viale Liguria 46/48, Milano, in Arch. loc. e cond. 1986, 470.

In tema di condominio di edifici, il consenso in ordine alla formazione di tabelle millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ad substantiam, può ben manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni.

* Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686, Mauro c. Cond. di Piazza Dante, 89 Napoli, in Arch. loc. e cond. 1989, 40.

La formazione delle tabelle millesimali non richiede la forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che, nel caso in cui la formazione o la modifica di dette tabelle avvenga in assemblea all’unanimità dei presenti, ma senza la partecipazione di tutti i condomini, il consenso unanime di questi ultimi in ordine alle tabelle formate o rettificate può manifestarsi anche per facta concludentia. Tale consenso non può, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che abbiano già espresso nell’assemblea il loro dissenso all’approvazione delle tabelle millesimali, poiché in presenza della loro esplicita volontà non è lecito ricercare una volontà contraria, tacita o presunta, che sulla prima dovrebbe prevalere.

* Trib. civ. Torino, sez. III, 3 giugno 1987, n. 3576, Del Fabbro c. Condominio di via Drovetti n. 26, Torino, in Arch. loc. e cond. 1987, 721.

La formazione delle tabelle millesimali e la loro modifica nelle ipotesi previste dall’art. 69 disp. att. e trans. cod. civ. — in quanto negozi di accertamento dei valori delle quote condominiali spettanti ai condomini, con funzione puramente valutativa del patrimonio ai soli effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali e della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio — non richiedono la forma scritta ad substantiam e pertanto, ove la modifica di dette tabelle avvenga in assemblea, all’unanimità dei presenti, ma senza la partecipazione totalitaria dei condomini all’assemblea stessa, il consenso unanime di questi ultimi in ordine alle tabelle rettificate può ben manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle stesse per più anni.

* Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 1980, n. 5593, Cuccia c. Condominio Via Umberto Giordano 7, Palermo, in Arch. loc. e cond. 1981,

46.

Qualora la delibera assembleare di un condominio di edificio venga annullata (nella specie: per mancata formazione delle tabelle millesimali), alla manifestazione di voto, a suo tempo espressa dai singoli condomini che concorsero alla sua approvazione, non può attribuirsi l’efficacia di un’assunzione di obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi. Infatti, le manifestazioni di voto espresso dai singoli condomini, essendo diretta a formare la volontà dell’assemblea con effetto vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti, vincolano i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una valida deliberazione assembleare. Peraltro, in base al principio dell’apparenza accolto dall’art. 2377, comma secondo, c.c. per le società ed applicabile, per identità di ratio, anche in tema di condominio, restano salvi, e sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede, in esecuzione della deliberazione impugnata, anteriormente al suo annullamento.

* Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1976, n. 1561.

Qualora la formazione della tabella millesimale di proprietà avvenga in assemblea non è necessaria la partecipazione totalitaria dei condomini, poiché il consenso unanime di questi può realizzarsi anche mediante il successivo comportamento concludente (nel senso dell’accettazione) di quei condomini che non hanno partecipato all’assemblea in cui le tabelle furono adottate; da ciò deriva che mentre tutti i condomini partecipanti alla suddetta assemblea sono vincolati alla manifestazione di volontà negoziale espressa e quindi non possono impugnare la relativa deliberazione assembleare, i condomini assenti o dissenzienti possono proporre tale impugnativa facendo valere come motivo d’invalidità della deliberazione la mancata formazione dell’accordo di tutti i condomini sulle nuove tabelle millesimali, confermando con il loro comportamento processuale la volontà di non uniformarsi alle decisioni dell’assemblea.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10 ottobre 1988, n. 2, Rampazzo c. Condominio di Via Marco Polo n. 7, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 730.

Il consenso in ordine alla formazione delle tabelle millesimali o alla loro modificazione, non richiedendo la forma scritta ad substantiam, può manifestarsi anche per facta concludentia, come la concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 giugno 1990, n. 1, Bellavita c. Condominio di Corso Sempione n. 67, Milano, in Arch. loc. e cond. 1991, 135.

Per la formazione e la revisione delle tabelle millesimali è indispensabile il consenso di tutti i partecipanti al condominio. In difetto di tale unanime consenso, ciascun condomino (non già il condominio) può richiedere giudizialmente, nella ricorrenza dei presupposti di legge, che siano formate o revisionate le dette tabelle convenendo in giudizio tutti gli altri condomini, litisconsorti necessari.

* Trib. civ. Roma, 4 marzo 1997, n. 4800, Genovesi c. Condominio di Via Segesta n. 10 in Roma, in Arch. loc. e cond. 1997, 451.

* Trib. civ. Milano, 7 giugno 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 135.

f) In genere

In tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell’esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Sono, pertanto, valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali.

* Cass. civ., sez. II, 25 maggio 1984, n. 3231, Colaci e altro c. Cond. via Casilina 387, Roma, in Arch. loc. e cond. 1984, 410.

L’art. 1123, primo comma, cod. civ., che nell’ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa dispone che le relative spese sono ripartite in proporzione dell’uso da ciascuno fattane, non può subire deroga per la circostanza che l’unità immobiliare sia compresa nella tabella millesimale generale dell’edificio condominiale, in quanto tali tabelle, formate in base al solo valore delle singole unità immobiliari, servono solo per il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti dell’edificio comuni a tutti i condomini, ma non sono utilizzabili per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali. (Nella specie, in applicazione ditale principio, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia della corte di merito che aveva ritenuto non dovute dalla parte attrice, la cui proprietà era pur inclusa nelle tabelle millesimali, le spese per la manutenzione delle fognature, in quanto il suo locale al piano interrato era sfornito di impianti igienici).

* Cass. civ., sez. II, 18 novembre 1987, n. 8484, Condominio di Via Leopoldo Nobili n. 46, Roma c. Carini, in Arch. loc. e cond. 1988, 56.

In tema di riparto di spese condominiali, qualora non si possa fare riferimento a una tabella valida e vincolante per tutti i condomini, spetta al giudice statuire se la pretesa del condominio nei confronti dei singoli partecipanti alla comunione sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo al valore delle singole quote di proprietà, sono sanciti dalla legge in subiecta materia, determinando egli stesso il valore dei piani o porzioni di piano espresso in millesimi. Pertanto, non essendo prevista dalla legge la possibilità di adozione dei criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali, deve escludersi che, in mancanza di tabelle millesimali validamente approvate da tutti i condomini, l’assemblea possa adottare, a maggioranza e in via temporanea, un criterio di ripartizione delle spese condominiali che consenta il versamento dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente all’approvazione delle tabelle millesimali.

* Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057, Cassano c. Cond. di Via del Melo, 48 di Bari, in Arch. loc. e cond. 1985, 479; Arch. civ. 1985, 824.

Rispetto alla controversia concernente la domanda di restauro di parti comuni dell’edificio condominiale ha carattere pregiudiziale la controversia volta ad accertare se l’attore abbia o meno la qualità di condomino, ove tale qualità costituisca il presupposto necessario della richiesta di esecuzione dei lavori interessanti le parti comuni e le relative spese debbano essere ripartite fra i condomini in base alle tabelle millesimali.

* Cass. civ., sez. II, 26 agosto 1985, n. 4542, Pighetti e altri c. Tomassetti e altri, in Arch. loc. e cond. 1985, 660.

Nelle cooperative edilizie a contributo statale, ai sensi degli artt. 201 e segg. del rd. 28 aprile 1938, n. 1165, la stipulazione del primo mutua individuale, con l’acquisto da parte dell’assegnatario della proprietà dell’alloggio, segna il momento in cui l’edificio passa dal regime di proprietà indivisa, facente capo alla cooperativa, a quello di proprietà frazionata, con la formazione di condominio cui partecipa la cooperativa stessa per le unità non ancora trasferite in proprietà ai rispettivi assegnatari, e, al contempo, determina la devoluzione delle controversie condominiali alla cognizione delle apposite commissioni di vigilanza, per la durata di cinque anni, al termine dei quali subentra la giurisdizione del giudice ordinario. Pertanto, qualora il giudice ordinario sia adito con domanda di revisione delle tabelle millesimali, e, prima della decisione, sia già decorso l'indicato quinquennio, deve essere affermata la giurisdizione del giudice medesimo, a ciò non ostando il principio della perpetuatio iurisdictionis, di cui all’art. 5 cod. proc. civ., il quale vale a rendere insensibile a mutamenti sopravvenuti la competenza giurisdizionale sussistente e ai momento della domanda, noi ad escludere quella in origine carente, ma intervenuta prima della decisione.

* Cass. civ., Sezioni Unite, 5 dicembre 1987, n. 9106, Guarini c. Ministero dei lavori pubblici e altri, in Arch. loc. e cond. 1988, 383.

La presunzione di pari entità delle quote dei partecipanti alla comunione, fissata dall’art. 1101, primo comma, cod. civ., non è operante nei rapporti fra i soci di una cooperativa edilizia, al fine dell’assegnazione degli alloggi in fabbricato realizzato dalla cooperativa medesima. tenuto conto della normale diversità delle unità immobiliari di un edificio, nonché del fatto che l’eguale trattamento di detti soci, anche per il concorso nelle spese, viene assicurato dalla determinazione comparativa del valore degli alloggi per mezzo delle cosiddette tabelle millesiniali.

* Cass. civ., sez. I, 9 febbraio 1981, n. 781, Carolli c. Cooperativa Edilizia Adria Domo Srl, in Arch. civ. 1981, 321.

La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’art, 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. (Nella specie la C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con riguardo ad un applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative).

* Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1991, n. 7884, Sabbadini e altro c. Cond. di via Piero della Francesca di Milano, in Arch. loc. e cond. 1992, 68.

L’accettazione delle tabelle millesimali – desumibile anche da fatti concludenti, come il costante pagamento delle quote condominiali in base ad esse dovuto – non ne esclude l’impugnabilità, ex art. 69, 1, att. c.c., per obiettiva divergenza del valore considerato rispetto a quello reale, sempre che questa discenda da errori di fatto, attinenti alle caratteristiche degli elementi necessari, ex art. 68 att. c.c., per la valutazione o di diritto, in ordine alla identificazione degli elementi stessi, restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza di apprezzamenti soggettivi nella stima commerciale di questi ultimi, con la conseguenza che non costituisce errore idoneo a fondare la suddetta impugnativa l’attribuzione alle unità immobiliari del piano terreno – obiettivamente destinate per conformazione strutturale ad attività commerciali – di un valore più elevato rispetto a quello derivante dal mero calcolo della superficie e della cubatura.

* Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1994, n. 1367, Cond. Palazzo Capodicasa di Corso Gelone n. 52 di Siracusa c. Conigliaro, in Arch. loc. e cond. 1994, 557.

La partecipazione con voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere, può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, per facta concludentia, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, di tutti i condomini.

* Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4814, Anaclerio ed altri c. Soc. Immobiliare Dalma, in Arch. loc. e cond. 1994, 777.

In tema di condominio degli edifici, il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di concorrere, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali — suscettibili di modificazione anche per fatti concludenti — alle spese di erogazione del servizio centralizzato di riscaldamento distaccando la propria porzione immobiliare dal relativo impianto, senza che rilevino in contrario né la L. 29 maggio 1982, n. 308, sul contenimento dei consumi energetici, né la circostanza che il condominio stesso consti di più edifici separati, ma serviti da impianti comuni non frazionati in relazione alle singole unità immobiliari.

* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1994, n. 4278, Cond. S. Giacomo Primo di Torino c. Soc. Cada Sini, in Arch. loc. e cond. 1994, 780.

Il provvedimento camerale con il quale la corte d’appello, in sede di reclamo contro il decreto del tribunale, in totale riforma di questo, dichiari improponibile l’istanza proposta dai condomini, in sede di volontaria giurisdizione, a norma dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., in quanto non attinente all’amministrazione della cosa comune, bensì rivolta ad ottenere l’approvazione e la declaratoria di validità di un regolamento condominiale con le relative tabelle millesimali, proponibile solo in sede contenziosa. non presenta i requisiti della difinitività e della decisorietà, non essendo in nessun modo idoneo ad incidere in via definitiva su posizioni di diritto soggettivo in conflitto; e di conseguenza non é impugnabile con il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost.

* Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1994, n. 4038, Baldieri c. Condominio "Gradoni Paiazzina" di Ussita.

L’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali, salva la possibilità di revisione delle tabelle millesimali per errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari, prevista dall'art. 69 att. c.c..

* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1995, n. 1028, Arrìgo c. Condominio Edificio Caruso.

L’unità sistematica tra la disposizione dell’art. 1118 primo comma c.c., a norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, e la disposizione del primo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e differenziate tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni (che possono essere attribuiti in proporzione diversa – maggiore o minore – rispetto a quella della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e degli oneri di gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli condomini indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose comuni e dall’uso. (Nella specie, è stata riconosciuta la validità dell’accordo che attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore, un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione di tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia delle stesse).

* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1995, n. 7546, Bernardini c. Masieri ed altri.

Le clausole del regolamento condominiale che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei condomini. È pertanto nulla, in quanto adottata in assenza di un condomino, la delibera assembleare con la quale venga affidato ad un tecnico specializzato l’incarico di formare le tabelle millesimali. Detta delibera, pur costituendo un atto prodromico alla modifica del criterio di ripartizione delle spese reca comunque un danno al condomino assente, il quale è pertanto legittimato ad impugnarla.

* Trib. civ. Verona, 29 giugno 1995, Venturi c. Condominio di Via Nicolodi n. 4 in Verona, in Arch. loc. e cond. 1996, 402.

L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approvo le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il fruttò di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.

* Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 1996, n. 9366, Verdosci c. De Simoni ed altri, in Arch. loc. e cond. 1997, 238.

Le spese di riscaldamento devono essere ripartite tra i condomini sulla base di tabelle millesimali approvate in via definitiva e con l’unanimità dei consensi. (Fattispecie di delibera assembleare con la quale l’amministratore di condominio veniva incaricato di applicare, ai fini di una nuova ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini, una tabella millesimnale provvisoria, in attesa dell’approvazione di quella definitiva).

* Corte app. civ. Roma, 24 settembre 1997, n. 2807, Condominio di Via Segesta n. 10 in Roma c. Genovesi, in Arch. loc. e cond. 1998, 81.

In tema di riparto di spese condominiali, i condomini, oltre a poter derogare convenzionalmente al criterio di cui all’art. 1123 cod. civ., possono altresì adottare, anche a maggioranza, un criterio di ripartizione provvisorio e temporaneo che consenta di far fronte alle spese annuali di manutenzione e gestione dei servizi comuni, i cui versamenti devono allora essere considerati a titolo di acconto e salvo il conguaglio da operare successivamente, anche in caso di non ancora avvenuta approvazione definitiva delle tabelle millesimali.

* Trib. civ. Roma, sez. V, 24 marzo 1988, n. 4563, Valrose Srl c. Condominio Via Casal Saraceno 6l/65 Roma, in Arch. loc. e cond. 1989, 115.

g) Revisione e modifica

In tema di condominio di edifici, l’errore che ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod civ. determina la revisione delle tabelle millesimali consiste non nell’errore che con riguardo all’atto di approvazione delle tabelle stesse vizia il consenso del condomino, come disciplinato dagli artt. 1428 e seguenti cod. civ., ma nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, atteso che nell’art. 69 citato l’errore non viene riferito al consenso del condominio all’approvazione delle tabelle bensì obiettivamente ai valori in esse contenuti, comportandone la revisione e non l’annullamento dell’atto di approvazione.

* Cass. civ., sez. II, 21 luglio 1988, n. 4734, Cortesi e altri c. Società Tre Effe, in Arch. loc. e cond. 1989, 693; Arch. civ. 1989, 31.

In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice a norma dell’art. 69 disp. att. cod. civ., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell’edificio, la ripartizione delle spese condominiali è legittimamente effettuato in conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, ove intenda contestare il criterio di ripartizione, deve proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini.

* Cass. civ., sez. II, 31 maggio 1988, n. 3701, Torre c. Cond. di Via Canevari, 29, Genova, in Arch. loc. e cond. 1988, 707.

Costituiscono errori essenziali e possono, quindi, dar luogo a revisione delle tabelle millesimali, in materia di condominio di edificio, in base all’art. 69, n. 1, disp. att. cod. civ., gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, ecc.), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ultimo comma, disp. att. cod. civ. sono irrilevanti a tale effetto); non possono, invece, qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art. 1429 cod. civ.

* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1982, n. 116, Cond. V. S. Grego c. Soc. Manif. Pesar.

La richiesta di revisione delle tabelle millesimali condominiali deve essere proposta in contradittorio di tutti i condomini e non contro il condominio cumulativamente rappresentato dallo amministratore, in quanto l’oggetto della controversia esorbita dall’ambito delle cose o interessi comuni ed incide su diritti esclusivi dei singoli condomini, sicché la rappresentanza dell’amministratore ne resta esclusa anche dal lato passivo.

* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3967, Piantoni A. c. Cond. V. Montello.

In tema di condominio di edifici la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, che modifichi le tabelle millesimali relative alla ripartizione delle spese è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non è quindi soggetta al termine di impugnazione di trenta giorni previsto per le deliberazioni annullabili: allo stesso modo sono nulle — e quindi impugnabili senza limitazione di tempo — le delibere con le quali, successivamente, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condomini, per il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo

* Cass. civ., sez. II, 11 settembre 1989, n. 3920, Cristiano c. Cond. di Via Pompeo Magno, 9 di Napoli, in Arch. loc. e cond. 1990, 259.

L’errore che consente la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 att. c.c. è l’errore vizio di cui all’art. 1428 c.c.

*Trib. civ. Torino, 20 maggio 1989, in Vita Notar. 1989, 160.

In materia di condominio negli edifici, la sussistenza di una sopraelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali, le quali ex art. 69, n. 2 delle disposizioni att. e trans. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.

* Cass. civ., sez. II, 13 settembre 1991, n. 9579, Cerroni c. Papalia e Zammitti, in Arch. civ. 1992, 275.

La richiesta di revisione delle tabelle millesimali deve essere proposta in contraddittorio di tutti i condomini singolarmente, e non contro il condominio cumulativamente rappresentato dall’amministratore, in quanto l’oggetto della controversia esula dall’ambito delle cose o interessi comuni, ed incide sui diritti esclusivi dei singoli condomini, sicché la rappresentanza dell’amministratore ne resta esclusa anche dal lato passivo.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 21 dicembre 1992, Cazzaniga c. Condominio di Via Petrella n. 20 di Milano e Avallone, in Arch. loc. e cond. 1993, 778.

All’assemblea dei condomini, nell’ambito delle attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni previste dall’art. 1135 n. 2 c.c., deve riconoscersi la competenza a modificare, in via provvisoria, tabelle millesimali concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio, qualora, in seguito alle modifiche apportate da un condomino all’impianto di riscaldamento all’interno del proprio appartamento, le tabelle originarie non corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti.

* Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657, Calvagioni c. Condominio di via Fucini n. 284 in Roma, in Arch. loc. e cond. 1997, 80.

In tema di condominio di edifici, l’errore il quale, ai sensi dell’art. 69 att. c.c. giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti c.c., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse.

* Cass. civ., Sezioni Unite., 9 luglio 1997, n. 6222, Grimaldi c. Cond. Via Livorno 14, Genova, in Arch. loc. e cond. 1997, 600.

Sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi — quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione — incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.

* Cass. civ., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942, Picchioni ed altri c. Agostini ed altri, in Arch. loc. e cond. 1998, 691.

La revisione delle tabelle millesimali è possibile anche se l’errore nella valutazione delle unità immobiliari è stato determinato dall’applicazione dei criteri stabiliti dal R.D. 15 gennaio 1934 n. 56, richiamati nel regolamento condominiale, perché l’ultrattività pattizia — in quanto in esso recepita — di tale normativa, non esclude l’errore, rilevabile in base alla successiva normativa del nuovo codice civile — che l’ha abrogata — e non già al momento della sua commissione.

* Cass. civ., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942, Picchioni ed altri c. Agostini ed altri, in Arch. loc. e cond. 1998, 691.

h) Valore proporzionale degli immobili

Poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche della eventuale possibile destinazione cui sono adibiti in concreto — che è determinata, soprattutto, da valutazioni puramente soggettive, e cioè dalle personali necessità e dalla convenienza economica — consegue che, ove le caratteristiche obiettive dell’immobile, prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimangano immutate, e cambi soltanto la situazione esterna, che non comporta dirette conseguenze sulle caratteristiche proprie dell’immobile, ma soltanto sulla sua maggiore o minore valorizzazione economica non sussistono né gli estremi dell’errore, né delle mutate condizioni dell’edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali.

* Trib. civ. Parma, 14 gennaio 1998, Scaccaglia c. Battistini ed altra e Soc. Allsecures, in Arch. loc. e cond. 1998, 421.

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