NUOVA LEGGE SULLE
LOCAZIONI ABITATIVE
L'opposizione ex art. 6 comma 4 L. 431/98, avendo ad oggetto
un atto esecutivo (il decreto emesso da giudice competente per l'esecuzione),
deve senz'altro inquadrarsi nello schema dell'opposizione agli atti esecutivi e
deve, pertanto, essere proposta entro il termine perentorio di cinque giorni
dalla conoscenza del decreto emesso dal pretore adito per la rifissazione della
data di esecuzione.
* Trib. civ. Catania, ord. 11 novembre 1999, Marchesa c.
Scamarda e Salemi, in Arch. loc. e cond. 2000, 99.
Ai fini dell'ottenimento del differimento del termine
dell'esecuzione di cui ai commi 3 e 4 L. 431/98 nella misura prevista dal comma
5 del medesimo articolo citato, non è equiparabile all'acquisto di un alloggio
in costruzione l'acquisto di un terreno edificabile su cui non si è ancora
iniziato a costruire.
* Trib. civ. Catania, ord. 11 novembre 1999, Marchesa c.
Scamarda e Salemi, in Arch. loc. e cond. 2000, 99.
L'istanza del conduttore ex art. 6 L. 9 dicembre 1998, n.
431, deve essere notificata al locatore << nei termini>>.
* Trib. civ. Napoli, ord. 28 settembre 1999, Cenni c. Del
Sorbo, in Arch. loc. e cond. 2000, 102.
Non è manifestamente infondata la questione di legittimità
costituzionale dei commi 3, 4, 7 e 8 dell'art. 11 della legge 9 dicembre 1998,
n. 431, concernente <<Disciplina delle locazioni e del rilascio degli
immobili adibiti a uso abitativo>>, per violazione delle potestà
legislative ed amministrative di cui all'art. 8, nn. 10) e 25) nonché all'art.
16 dello statuto e delle relative norme di attuazione, e, in particolare,
dell'art. 15, comma 2, del decreto del Presidente della Repubblica 19 novembre
1987, n.526 (come modificato dal D. L.vo 28 luglio 1997, n. 275), nonché
dell'autonomia funzionale e finanziaria provinciale di cui al titolo VI del
D.P.R. 31 agosto 1972, n. 670, come modificato dalla legge 30 novembre 1989, n.
386, e, in particolare dell'art. 5, comma 2, della legge 30 novembre 1989,
n.386; per i profili e nei modi di seguito illustrati.
* Prov. Aut. Trento, Ric., 11 gennaio 1999, Provincia
autonoma di Trento c. Presidente del Consiglio dei ministri, in Arch. loc. e
cond. 1999, 580.
Stante il disposto dell'art. 14, comma quinto, L. n.
431/1998 relativa alla nuova disciplina delle locazioni abitative, ai giudizi
per danni da ritardato rilascio in corso alla data dell'entrata in vigore della
legge citata non si applica l'art. 6 della novella.
* Pret. civ. Roma, ord. 15 gennaio 1999, Cogliandro c. Fachini
Bartoli, in Arch. loc. e cond. 1999, 297.
L'art. 6, comma primo, L. n. 431/1998 il quale, con
riferimento ai comuni di cui all'art. 1 D.L. n. 551/1988, prevede una
sospensione generalizzata, a partire dalla data di entrata in vigore della
legge stessa, di tutti i provvedimenti di rilascio per un periodo continuativo
di 180 giorni, deve ritenersi applicabile anche ai titoli formatisi
precedentemente al 30 dicembre 1998, posto che la disposizione ha natura
processuale, incidendo sul procedimento esecutivo e, quanto tale, appare
suscettibile di immediata applicazione ai processi in corso che pongano
riferimento a rapporti precedentemente insorti.
* Pret. civ. Salerno, sez. dist. Eboli, decr. 21 gennaio
1999, Diodati c. Volpe, in Arch. loc. e cond. 1999, 296.
L'art. 6, comma sesto, L. n. 431/1998, relativo alla
limitazione del risarcimento del danno subito dal locatore dopo la cessazione
del rapporto locativo in conseguenza della mancata riconsegna del bene locato,
costituisce norma speciale rispetto alla disciplina generale dettata dall'art.
14, comma quinto, avente efficacia anche per il passato.
* Pret. civ. Firenze, ord. 17 marzo 1999, Nocentino c.
Sileo, in Arch. loc. e cond. 1999, 634.
Le disposizioni di cui all'art. 7 L. n. 431/1998 sono
applicabili solo alle nuove esecuzioni di rilascio.
* Trib. civ. Roma, sez. V, ord. 29 marzo 1999, Vergili c.
Bottaro, in Arch. loc. e cond. 1999, 1000.
Poiché la disciplina di cui al comma sesto dell'art. 6 L. n.
431/1998 costituisce atto di c.d. interpretazione autentica, finalizzata a
chiarire l'ambito di operatività del principio della limitazione del
risarcimento dei danni per ritardata consegna dell'immobile locato, essa si
applica retroattivamente e, quindi, anche nei giudizi in corso, senza porsi in
contrasto con la regola di carattere generale di cui al comma quinto dell'art.
14 legge cit.
* Trib. civ. Milano, 29 Aprile 1999, Albarello c. Tola, in
Arch. loc. e cond. 1999, 634.
E' rilevante e non manifestamente infondata, in riferimento
agli artt. 3, 24 e 42 Cost., la questione di legittimità costituzionale
dell'art. 6, comma sesto, L. 9 dicembre 1998, n. 431, nella parte in cui esime
il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'art.
1591 c.c., una volta corrisposta la maggiorazione del venti per cento della
misura del canone pagato all'epoca di cessazione del contratto, così come
aumentato dall'applicazione degli aggiornamenti Istat.
* Pret. civ. Napoli, ord. di rinvio 29 aprile 1999, Fiengo
c. Triola, in Arch. loc. e cond. 1999, 579.
L'art. 6, comma sesto, L. n. 431/1998 in tema di
quantificazione forfettaria del risarcimento dovuto dal conduttore a titolo di
maggior danno per il ritardo nel rilascio dell'immobile ha, sebbene con il
limite del giudicato, efficacia retroattiva né alcun ostacolo a tale
interpretazione può essere tratto dal disposto dell'art. 14 L. n. 431/1998.
* Pret. civ. Bologna, ord. 4 maggio 1999, Barattini c.
Vedruccio, in Arch. loc. e cond. 1999, 634.
La maggiorazione del venti per cento dell'ultimo canone,
così come prevista dall'art. 1 bis D.L. n. 551/1988, non quantifica l'entità
dell'indennità di occupazione in maniera risarcitoria esaustiva, né in senso
contrario può invocarsi l'art. 6, comma sesto, L. n. 431/1998, disposizione che
nulla autorizza a qualificare come precetto di interpretazione autentica, con
conseguente efficacia della stessa in via retroattiva.
* Trib. civ. Firenze, 16 giugno 1999, n. 232, Corsini c.
Piccoli, in Arch. loc. e cond. 1999, 634.
E' rilevante e non manifestamente infondata, in riferimento
agli artt. 3 e 42 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell'art.
6, sesto comma, L. 9 dicembre 1998, n. 431, nella parte in cui forfettizza
nella misura del venti per cento del canone dovuto all'epoca della cessazione
del contratto di locazione il pregiudizio sofferto dal locatore a causa della
mancata restituzione dell'immobile.
* Trib. civ. Milano, ord. di rinvio 2 luglio 1999, Albertoni c. Cadamosti, in Arch. loc. e cond. 1999, 881.
La rappresentatività richiesta ai fini degli Accordi territoriali
attuativi della legge 431/98 è locale.
* Tar Lombardia, ord. 16 luglio 1999, A.N.I.A. Associazione
Nazionale Inquilini ed Assegnatari c. Comune di Pavia, in Arch. loc. e cond.
1999, 855.
La morosità relativa al mancato pagamento della maggiorazione
del 20% del canone pattuito (sanabile ai sensi del comma 6 dell'art. 6 L. n.
431/98)fa decadere il conduttore dal beneficio della sospensione
dell'esecuzione dopo la concessione del medesimo e non per il periodo relativo
alla sospensione legale degli sfratti (fino al 27 giugno 1999), dato che anche
in questo caso la morosità può essere sanata.
* Trib. civ. Novara, decr. 23 luglio 1999, D'Arrigo, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1005.
Deve essere fissato a breve il nuovo termine per
l'esecuzione del rilascio a fronte di una istanza di rifissazione della stessa
non motivato da alcuna particolare esigenza del conduttore e in costanza,
viceversa, della assoluta necessità del locatore di rientrare in possesso
dell'immobile per andare ad abitarvi.
* Trib. civ. Novara, decr. 30 Luglio 1999, Di Lorenzo, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1004.
La locuzione <<formalmente assegnatario di alloggio di
edilizia residenziale pubblica>> di cui all'art. 6, comma quinto, L. n.
431/1998, non può essere intesa letteralmente, dovendo essere interpretata nel
senso di utile collocazione del conduttore istante nella graduatoria dei bandi
dell'istituto assegnante, con effettiva assegnazione prevista entro il termine
massimo di differimento di 18 mesi.
* Trib. civ. Bologna, ord. 3 agosto 1999, Ronchi, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1002.
Poiché in tema di concessione del maggior termine di 18 mesi
previsto dal quinto comma dell'art. 6 L. n. 431/1998 è necessario che il
conduttore risulti formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale
pubblica, a tal fine non può ritenersi sufficiente la sola presentazione della
domanda di assegnazione, senza che consti alcuna deliberazione in merito da
parte degli organi competenti.
* Trib. civ. Biella, ord. 11 agosto 1999, X, in Arch. loc. e
cond. 1999, 1002.
Non è legittimato a proporre istanza per il differimento
dell'esecuzione colui che non sia mai stato conduttore dell'immobile per il
rilascio del quale si procede, per essere la morte del conduttore avvenuta dopo
la risoluzione dell'originario contratto di locazione, con conseguente
impossibilità di successione nel medesimo.
* Trib. civ. Roma, sez. IV, ord. 14 agosto 1999, Liberatori,
in Arch. loc. e cond. 1999, 1011.
Tra le ipotesi previste dal quinto comma dell'art. 6 L. n.
431/1998 non rientra il mero stato di disoccupazione del conduttore.
Conseguentemente è necessario provare l'iscrizione nelle liste di mobilità
ovvero la percezione di un trattamento di disoccupazione o integrazione
salariale, che sono qualcosa di ulteriore rispetto allo stato di
disoccupazione.
* Trib. civ. Benevento, ord. 24 agosto 1999, Solito, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1012.
L'istanza di fissazione di un nuovo termine per il rilascio
dell'immobile locato non notificata regolarmente al locatore è inammissibile,
stante la decadenza del conduttore dal beneficio della sospensione
dell'esecuzione ai sensi dell'art. 11, comma quarto, D.L. n. 9/1982.
* Trib. civ. Novara, decr. 25 agosto
1999, Noubir Mohamed, in Arch. loc. e cond. 1999, 1008.
Stante la perentorietà del termine di cui all'art. 6, comma
terzo e primo, L. n. 431/1998 è inammissibile l'istanza di nuova fissazione
della data di esecuzione depositata oltre il termine di trenta giorni dalla
scadenza della sospensione ex lege.
* Trib. civ. Novara, decr. 30 agosto 1999, Rampone, in Arch
loc. e cond. 1999, 1009.
Le previsioni di cui all'art. 7 L. 431/1998 afferiscono alla
fase dell'esecuzione e non rilevano ai fini della fissazione del nuovo termine.
* Trib. civ. Benevento, ord. 6 settembre 1999, Pontillo, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1000.
Stante la rubrica del capo III della L. n. 431/1999
<<Esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo>>, l'art. 7 della legge citata non è applicabile nel caso di
immobile destinato all'esercizio di un'impresa.
* Trib. civ. Roma, ord. 6 settembre 1999, Marietti, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1000.
Nel silenzio della norma di cui all'art. 6 L. n. 431/1998,
la quale non indica il dies a quo dell'intervallo entro cui rifissare il giorno
dell'esecuzione, deve ritenersi che il termine che il giudice ritenga di
concedere debba decorrere dal momento finale (27 luglio 1999) in cui è stata
data al conduttore la facoltà di presentare l'istanza.
* Trib. civ. Venezia, sez. II, ord. 7 settembre 1999,
Bortolotti A., in Arch. loc. e cond. 1999, 1006.
L'istanza ex art. 6, comma 3, L. 9 dicembre 1998 n. 431 può
essere presentata anche a proposito di provvedimenti non ancora esecutivi.
* Trib. civ. Piacenza, ord. 7 settembre 1999, Tromba c. Moia
Ramponi, in Arch. loc. e cond. 1999, 833.
L'art. 6 L. n. 431/1998 si riferisce unicamente ai contratti
di locazione ed in nessun modo può ritenersi applicabile ad un rapporto di
comodato.
* Trib. civ. Lucca, ord. 16 settembre 1999, Mazzei, in
Arch loc. e cond. 1999, 1011.
Con riferimento al ricorso proposto ai sensi dell'art. 6,
comma terzo e quarto, L. n. 431/1998, è infondata l'eccezione opposta dal
locatore relativamente alla mancata attivazione da parte del conduttore della
procedura di cui al secondo comma del medesimo articolo, non derivandone alcuna
improcedibilità.
* Trib. civ. Lucca, ord. 16 settembre 1999, Rossi, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1007.
Giusta la previsione di cui all'art. 7 L. n. 431/1998 in
tema di condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio, a
fronte di un atto di precetto carente della specificazione degli elementi
relativi agli adempimenti fiscali, il giudice deve disporre la sospensione
dell'esecuzione in via provvisoria sino alla data dell'udienza di comparizione
delle parti.
* Trib. civ. Bologna, decr. 16 settembre 1999, Y, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1000.
Presupposto di ammissibilità dell'istanza di differimento
del termine ex art. 6 L. n. 431/1998 non è tanto la presenza di una procedura
esecutiva attuale quanto l'esistenza di un titolo esecutivo potenzialmente
azionabile, analogamente a quanto previsto dall'art. 56 L. n. 392/1978.
* Trib. civ. Pisa, ord. 16 settembre 1999, Mei R., in Arch.
loc. e cond. 1999, 1004.
L'istanza di fissazione di nuovo termine per l'esecuzione è
ammissibile pur in carenza di un'esecuzione in senso tecnico del provvedimento
di rilascio, posto che l'art. 6 L. n. 431/1998 tende ad offrire a tutti i
conduttori la possibilità di un ulteriore periodo di differimento del rilascio.
* Trib. civ. Pisa, ord. 21 settembre 1999, Mei M., in Arch.
loc. e cond. 1999, 1003.
In tema di ricorso proposto dal conduttore ex art. 6, comma
terzo e quarto, L. n. 431/1998, è infondata l'eccezione sollevata dal locatore
relativamente alla notifica effettuata presso il domicilio eletto nel
procedimento di sfratto, e non presso la residenza del locatore medesimo, posto
che l'art. 11, comma terzo, D.L. 9/1982 non impone tale ultima forma di
notifica, e comunque in quanto la costituzione del locatore sana ogni eventuale
vizio di notifica.
* Trib. civ. Lucca, ord. 22 settembre 1999, Karmas, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1008.
Devono ritenersi inammissibili sia le istanze di
rifissazione del termine di rilascio presentate dal conduttore non notificate,
giusta la previsione di cui all'art. 11, comma terzo, D.L. n. 9/1982, entro
cinque giorni (termine a carattere perentorio) che le deduzioni del locatore
non presentate nel termine di dieci giorni dalla notifica dell'istanza.
* Trib. civ. Udine, ord. 27 settembre 1999, Rossi, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1008.
L'istanza di sospensione dell'esecuzione deve essere
rigettata in presenza di una sentenza di finita locazione che abbia accertato
la necessità del locatore di abitare l'immobile locato (ex art. 11, comma 2 bis,
L. n. 359/1992), escludendo l'applicazione della proroga biennale ivi prevista.
* Trib. civ. Milano, ord. 28 settembre 1999, Soderlund, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1007.
Il tribunale collegiale può differire l'esecuzione del
provvedimento di rilascio fino alla comparizione delle parti avanti a sé, a
seguito di ricorso avverso il provvedimento del tribunale monocratico
sull'istanza del conduttore ex art. 6 L. n. 431/1998.
* Trib. civ. Roma, sez. IV, ord. 30 settembre 1999, X, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1012.
Il tenore letterale della norma non consente di ritenere
sussistente la condizione di cui all'art. 6, comma quinto, L. n. 431/1998,
laddove il conduttore istante, anziché formalmente assegnatario di un alloggio
di edilizia residenziale pubblica, sia stato solo invitato a produrre
dichiarazione relativa al possesso dei requisiti, con conseguente assegnazione
solo quando vi sarà comunicazione di disponibilità degli alloggi.
* Trib. civ. Benevento, ord. 2 ottobre 1999, Castaldi, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1002.
Laddove il comune nel quale è sito l'immobile locato non
rientri tra quelli indicati dall'art. 1 D. L. n. 551/1988 non sussiste la
condizione prevista dall'art. 6, comma primo, L. n. 431/1998 per l'applicazione
della disciplina in tema di differimento dell'esecuzione dello sfratto.
* Trib. civ. Como, ord. 4 ottobre 1999, Y, in Arch. loc. e
cond. 1999, 1004.
L'invalidità civile non è equiparabile puramente e
semplicemente allo stato di <<portatore di handicap>> di cui
all'art. 6, quinto comma, L. n. 431/1998, stato che deve essere formalmente
accertato, ai sensi dell'art. 4 L. n. 104/92, dalla apposita commissione
medica.
* Trib. civ. Bologna, ord. 4 ottobre 1999, Buronzi, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1010.
Deve essere dichiarato inammissibile il ricorso inviato a
mezzo posta invece che depositato in cancelleria.
* Trib. civ. Lucca, 4 ottobre 1999, Cinquini, in Arch. loc.
e cond. 1999, 1006.
Posto che l'art. 6, comma primo, L. 392/1978 prevede la
successione del contratto di locazione dei parenti ed affini abitualmente
conviventi con il conduttore solo in caso di morte di quest'ultimo, non è
legittimato a proporre ricorso ex art. 6, comma quarto, L. n. 431/1998 colui
che sia rimasto nella detenzione dell'immobile a seguito dell'abbandono dello
stesso da parte del titolare del contratto.
* Trib. civ. Lucca, ord. 8 ottobre 1999, Bianchi, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1011.
Vanno valutate con cautela le risultanze reddituali
derivanti dall'esercizio da parte del conduttore di attività imprenditoriale.
*Trib. civ. Lucca, ord. 21 ottobre 1999, Bargellini, in
Arch. loc. e cond. 1999, 1013.
Il termine massimo di differimento dell'esecuzione
concedibile ex art. 6 comma 3 L. 431/1998 è quello di mesi sei previsto dal
successivo comma 4, a far tempo dalla scadenza del periodo di sospensione di
cui al precedente comma 1 e quindi a decorrere dal 28 giugno 1999.
* Trib. civ. Lucca, ord. 22 ottobre 1999, Tafuro, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1013.
Poiché l'invalidità civile non è menzionata espressamente
nel testo della legge n. 431/1998, per quanto si possano ipotizzare situazioni
di piena sovrapponibilità nei presupposti di fatto tra stato di
<<portatore di handicap>> ed invalidità, quest'ultima, sotto il
profilo giuridico, non è puramente e semplicemente equiparabile a tale stato,
che deve essere pur sempre formalmente accertato ai sensi dell'art. 4 L. n.
104/92 dalla apposita commissione medica.
* Trib. civ. Bologna, ord. 22 ottobre 1999, X, in Arch. loc.
e cond. 1999, 1009.
Il differimento del termine delle esecuzioni previsto dal
quinto comma dell'art. 6 L. n. 431/1998 non è applicabile laddove il conduttore
non sia assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica, ma solo
concorrente all'assegnazione ed inserito in graduatoria.
* Trib. civ. Lucca, ord. 22 ottobre 1999, Zanasi, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1002.
Salvo il diritto del locatore di richiedere il pagamento
della maggiorazione di canone ai sensi dell'art. 6, sesto comma, L. n. 431/98
per il periodo antecedente l'entrata in vigore della legge stessa, la sanzione
della decadenza del conduttore dal beneficio della sospensione dell'esecuzione
del provvedimento di rilascio è ipotizzabile limitatamente agli adempimenti
riferibili al periodo successivo alla entrata in vigore della legge.
* Trib. civ. Bologna, ord. 22 ottobre 1999, Demo, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1005.
La norma di cui all'art. 6, comma quinto, L. n. 431/1998,
disposizione di carattere eccezionale volta ad ampliare il periodo di proroga
dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, deve essere interpretata in
senso restrittivo, in particolare con riferimento alla nozione di portatore di
handicap, per la quale non può che applicarsi l'art. 3 L. n. 104/1992.
Conseguentemente la minorazione dovrà essere documentata nelle forme previste
dalla legge da ultimo citata.
* Trib. civ. Lucca, ord. 22 ottobre 1999, Guidi, in Arch.
loc. e cond. 1999, 1010.
L'obbligo di allegazione della denuncia dei redditi e del
contratto registrato, ai fini della dichiarazione di improcedibilità, attiene
alla fase esecutiva del rilascio e non al processo di cognizione.
* Trib. civ. Piacenza, ord. 4 novembre 1999, Opera Pia
Rapari Pallavicini c. Zilli, in Arch loc. e cond. 1999, 1000.