SOMMARIO: a) Atti osceni; b) Autorimessa sotterranea; c)
Box; d) Cancelli; e) Controversie; f) Destinazione di un locale comune a
garage; g) Difficoltà di manovra; h) Diritto di parcheggio nell’autorimessa
comune; i) Furto; l) In area comune alberata; m) Opere di prevenzione anti
incendio; n) Parcheggio a pagamento; o) Sosta su spazio destinato a libero
accesso del pubblico; p) Strisce di vernice; q) Superficie convenzionale; r)
Tetto a copertura delle autorimesse; s) Trasformazione dell’area di parcheggio;
t) Uso del cortile; u) Uso del parcheggio; v) Vincolo di destinazione.
a) Atti osceni
Gli atti osceni messi in atto in una autorimessa
condominiale si intendono commessi in luogo aperto al pubblico anche se l’accesso
è consentito ad una determinata categoria di terze persone.
* Cass. pen., sez. IV, 10 ottobre 1989.
b) Autorimessa sotterranea
In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione
vietata ai sensi del secondo comma dell’art. 1120 cod. civ. (e, pertanto, deve
essere approvata dalla unanimità dei condomini), la costruzione di autorimesse
nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di
destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree
verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente
modifica di destinazione anche dell’area scoperta soprastante a copertura di
locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni
altro condomino dall’uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea,
assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune.
* Cass. civ.,
sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817, Cond. Collignon c. Cavallini.
La costruzione di "autorimesse interrate" fatta
utilizzando un’area comune destinata a giardino con conseguente trasformazione
della stessa in una somma di singole proprietà, corrispondenti ai
"boxes" erigendi, traducendosi in un mutamento di destinazione della
cosa comune in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini, non può essere
validamente deliberata dall’assemblea del condominio con le maggioranze
previste per le innovazioni utili (artt. 1120, comma 1 e 1136, comma 5, cod.
civ.), ma postula il consenso di tutti i condomini.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 giugno 1985, n. 5410,
Medeghini e altro c. Cond. via Orbetello 3, Milano, motivaz. e nota in Arch.
loc. e cond. 1986, 112.
c) Box
Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo
spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito
ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà a norma dell’art. 841 c.c. di
recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che
non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento condominiale
avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni
dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni
dell’autorimessa.
* Cass. civ., 25 maggio 1991, n. 5933.
L’assegnazione in uso esclusivo di porzione di area
condominiale destinata a parcheggio, con delimitazione sul pavimento dell’area
dei singoli posti macchina, esclude la facoltà di ciascun condomino di
migliorare il godimento della cosa mediante l’erezione di box chiuso sulla
porzione di area assegnata.
* Trib. civ. Napoli, sez. III, 8 luglio 1977, Presti ed
altri c. Mellino, motivaz. e nota in Arch. civ. 1977, 1135.
Il condominio deve provvedere alle riparazioni e al
risarcimento dei danni derivanti dall’infiltrazione di acqua piovana o di
irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino,
di cui il condominio è detentore e custode.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989, Aceti e altri
c. Condominio di Via Mecenate 103, Milano, motivaz. e nota in Arch. loc. e
cond. 1989, 536.
Posta la natura comune del cortile sovrastante i box e posto
il conseguente godimento del medesimo da parte di tutti i condomini, ne
consegue la necessità di ripartizione delle relative spese di manutenzione tra
tutti i condomini, sia pure con l’adozione di criteri correttivi in riferimento
all’ulteriore godimento della cosa comune da parte dei boxisti, non potendo i
condomini non proprietari di box pretendere di essere esclusi da tale
ripartizione.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 5 aprile 1993, Caruso c. Cond. di Via Ornato di Milano, in Arch. loc. e cond. 1995, n. 2.
La realizzazione, in difetto di concessione edilizia, di box
per auto (nella specie, costruiti dopo la demolizione di locali destinati a
magazzini), siti in cortile separato dall’edificio principale, configura il
reato di cui all’art. 17, lett. b), L. 28 gennaio 1977, n. 10, applicabile pur
dopo l’entrata in vigore del D.L. 20 novembre 1981, n. 663, in quanto l’art. 7,
lett. a) di questo si riferisce solo alle pertinenze di modesta entità,
strutturalmente collegate alla preesistente costruzione principale.
* Pret. pen. Foggia, 1 dicembre 1981, Di Lascia ed altri,
motivaz. e nota in Riv. pen. 1982, 515.
Nel caso in cui un box per auto sia locato, ancorché con
separato contratto, al conduttore di un appartamento destinato ad abitazione,
sito nello stesso stabile, da parte del proprietario di entrambi i detti
immobili, si che questi risultino destinati ad un uso unitario per un più
completo godimento dell’abitazione concessa in locazione, il rapporto locativo
del box, il cui uso si attua in funzione di pertinenza dell’abitazione, va
assoggettato allo stesso regime giuridico relativo alla locazione di tale
secondo immobile.
* Cass. civ.,
sez. III, 4 settembre 1990, n. 9115, Soc. Alleanza A c. Fava.
Un box auto (o la porzione di autorimessa o lo spazio di
parcheggio), gravato da un vincolo pertinenziale e pubblicistico di
destinazione, non può essere alienato con separato atto - rispetto
all’appartamento cui è collegato - in quanto il predetto vincolo a finalità
pubblicistica si concreta sia nella oggettiva inalterabile destinazione a
parcheggio, che - in primis - nella concreta modalità d’uso consistente nella
reale utilizzazione come parcheggio da parte di persona materialmente
qualificata a quell’uso dalla condizione di proprietario dello stesso o di
altro appartamento sito nel medesimo edificio condominiale di ubicazione del
box auto (o posto auto) gravato dal suddetto vincolo.
* Trib. civ. Roma, sez. II, 11 novembre 1994, Ceci ed altri
c. Carpineti, in Arch. loc. e cond. 1995, 137.
La costruzione di muri lungo i due lati del posto auto sito
nel cortile condominiale, in guisa di trasformarlo in un box, configura una
iniziativa compatibile con i principi e con i limiti di uso delle cose comuni,
nella misura in cui non comporti alcuna alterazione dal punto di vista
architettonico ed estetico, né alcuna alterazione ai diritti degli altri
condomini.
* Trib. civ. Milano, 2 maggio 1991.
d) Cancelli
Non costituisce innovazione, ma semplice modificazione della
cosa comune, la sostituzione dei cancelli di ingresso e uscita dei box, con
sistema di apertura manuale, con altri a movimento automatizzato. Pertanto la
relativa spesa può essere validamente deliberata dall’assemblea dei condomini
con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo e terzo comma, cod. civ.
* Trib. civ. Monza, 14 dicembre 1984, Garimoldi e altri c.
Cond. Sesto Est. 1, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1985, 79.
e) Controversie
Il soggetto che quale proprietario di un appartamento di un
edificio in condominio agisca in giudizio nei confronti di un terzo, perché gli
sia inibita la sosta ed il parcheggio di veicoli effettuata sull’area di
proprietà condominiale in violazione delle disposizioni del regolamento del
condominio, non esercita un’azione possessoria di manutenzione (rientrante
nell’esclusiva competenza per materia del pretore) bensì un’azione petitoria,
agendo in forza ed a tutela dei poteri e delle facoltà inerenti alla
comproprietà del suddetto bene, con la conseguenza che per la individuazione
del giudice per essa competente trovano applicazioni gli ordinari criteri della
competenza per valore.
* Cass. civ.. sez. II, 25 maggio 1992, n. 6225.
La controversia promossa dal proprietario di appartamento in
fabbricato condominiale, nei confronti del costruttore-venditore, per sentire
riconoscere la destinazione a parcheggio di veicoli di spazi realizzati nel
fabbricato stesso, in conformità del disposto dell’art. 41 sexies della legge
urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall’art. 18 della legge 6
agosto 1967, n. 765), non investe direttamente atti amministrativi, quali
quelli in base a cui è stato costruito e destinato l’edificio, ma riguarda
esclusivamente posizioni di diritto soggettivo nell’ambito di rapporti
privatistici, e, pertanto, spetta alla giurisdizione del giudice ordinario.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 17 dicembre 1984, n. 6602, Meda c.
Oddo.
L’azione diretta ad ottenere l’accertamento della
destinazione dell’autorimessa a servizio dello stabile condominiale introduce
una controversia che concerne l’estensione del diritto dei singoli condomini in
dipendenza dei rispettivi acquisti e, pertanto, esula dalla sfera di
rappresentanza attribuita dall’art. 1131 cod. civ. all’amministratore del
condominio, il quale quindi è sfornito di legittimatio ad processum.
* Cass. civ., sez. II, 29 febbraio 1988, n. 2129, Cond. V.
Imprunet. c. Soc. Pian. 2 Torri.
Il singolo condomino da solo ovvero un gruppo di condomini
senza necessità di chiamare in giudizio gli altri condomini o l’amministratore
del condominio possono proporre l’azione giudiziaria contro il
costruttore-venditore per rivendicare il diritto reale d’uso sull’area
dell’edificio destinata a parcheggio con atto d’obbligo nei confronti
dell’amministrazione comunale, non ricorrendo un ipotesi di litisconsorzio
necessario.
* Cass. civ., sez. II, 19 aprile 1994, n. 3717, Torrevecchia
1972 c. Quinto.
La domanda di un condomino di sistemazione in via definitiva
dei posti macchina del garage condominiale non rientra fra le cause relative
alla misura o comunque alle modalità d ‘uso dei servizi o dei beni del
condominio.
* Pret. civ. Taranto, 22 ottobre 1985, n. 523, Ferramosca c.
Cond. di via Lazio, n. 111, Taranto, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond.
1986, 152.
Il fatto di chi parcheggia la propria vettura in uno spazio
privato adeguatamente segnalato come interdetto alla sosta, può senza dubbio
qualificarsi come una molestia al pacifico godimento della strada privata da
parte dell’ente proprietario e possessore. Ne consegue che la rimozione
dell’auto parcheggiata contro le disposizioni date e rese adeguatamente
conoscibili integra il lecito esercizio dell’autotutela possessoria, che trova
il suo fondamento normativo nell’art. 2044 c.c. che esclude l’antigiuridicità
della reazione ad un’azione obiettivamente ingiusta.
* Giud. conc. Bologna 9 ottobre 1991, in Arch. giur. circ. e
sin. 1992, 54.
f) Destinazione di un locale comune a garage
L’assemblea di un condominio edilizio può validamente
deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c la
specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione
alle caratteristiche obbiettive del locale medesimo (nella specie: locale
situato al piano terra dell’edificio con accesso alla via pubblica mediante una
rampa carrabile) non importando una sostanziale modifica della cosa comune
bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i
condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune,
senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per
l’impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto
il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso
della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato
alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1992, n. 2084. Rotondano
c. Cond. via Onofrio RM.
g) Difficoltà di manovra
È illegittima la costruzione di un ripostiglio nel corridoio
condominiale, sia pur deliberata a maggioranza dall’assemblea condominiale, che
diminuisca in modo apprezzabile il godimento della proprietà esclusiva anche di
uno solo dei condomini. (Nel caso di specie originariamente l’operazione di
fuoriuscita dell’autovettura dall’autorimessa del condomino dissenziente era
facilmente eseguibile con manovra in due tempi, mentre dopo la costruzione del
ripostiglio, di fronte all’autorimessa, tale manovra poteva compiersi soltanto
in quattro tempi).
* Pret. civ. Monza, 5 luglio 1982, n. 666, Pellegrini c.
Cond. Esedra 1, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1983, 555.
La deliberazione dell’assemblea condominiale, con la quale
venga autorizzato l’uso di un bene comune in modo incompatibile con
l’utilizzazione ed il godimento di parti dell’edificio di proprietà di un
singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per
ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed
esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione.
(In base al suddetto principio la Suprema Corte ha ritenuto corretta la
decisione del giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità di una
delibera con la quale era stata decisa l’utilizzazione come parcheggio di
un’area condominiale sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato
l’accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati ad essere
utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale
per la necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento
dell’immobile).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858, Cond. di
Via Ronciglione, 20, Roma c. Soc. Gefta.
h) Diritto di parcheggio nell’autorimessa comune
Nel condominio degli edifici la disciplina delle parti
comuni, o presuntivamente dichiarate tali dall’art. 1117 cod. civ., è informata
ai principi dell’indivisibilità e della loro inseparabilità, in ragione della
loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei
condomini, sicché, non potendo il singolo condomino, senza il consenso degli
altri condomini, unilateralmente disporre delle parti comuni in modo autonomo
ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva, il cedente di una
porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservare a sé il diritto
di comproprietà e quindi l’uso di parti comuni destinate al complesso
condominiale (nella specie, diritto al parcheggio nell’autorimessa comune), con
la conseguenza che, essendo inopponibile al condominio l’anzidetta riserva di
proprietà, egli, ormai terzo rispetto al condominio, non è più legittimato a
partecipare alle assemblee né ad impugnarne le deliberazioni.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1990, n. 9, Condominio Via
della Farnesina, 347, di Roma c. Necci.
i) Furto
Il locale autorimessa, anche se situato entro il perimetro
dell’edificio condominiale (nella specie, nel seminterrato), non può ritenersi
incluso tra le "parti comuni dell’edificio" indicate dall’art. 1117
c.c., neppure sotto l’aspetto di "parte dell’edificio necessaria all’uso
comune", così che, da un canto, il condominio non può giovarsi della
relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle
relative spese di manutenzione e dall’altro, sul condomino che adduca di non
essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale) non
incombe l’onere della relativa prova negativa. Al fine di accertare la
esistenza, o meno, dell’obbligo del singolo condomino di sostenere, in misura
proporzionale, le spese di manutenzione del detto locale occorre, pertanto, la
prova positiva dell’appartenenza di esso in proprietà comune, determinante
essendo, al fine anzidetto, l’esame dei titoli di acquisto dei singoli
comproprietari dell’immobile.
* Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1997, n. 10371, Condominio
La Torre in Chiaravalle c. Chiappa, in Arch. loc. e cond. 1998, 47.
In tema di furto, la circostanza aggravante dell’esposizione
alla pubblica fede è configurabile anche quando la cosa si trova in luogo
privato, ma aperto al pubblico o comunque facilmente accessibile, ovvero in un
cortile di casa di abitazione in diretta comunicazione con una pubblica via
ovvero in parcheggio privato non custodito.
* Cass. pen., sez. II, 5 settembre 1991, n. 8798 (ud. 17
gennaio 1991), Crisafulli.
Sussiste l’aggravante di cui all’art. 625, n. 1, c.p., nel
caso di furto di due biciclette commesso in un’autorimessa condominiale,
comunicante con l’edificio soprastante ove erano le abitazioni dei condomini,
sebbene la porta di comunicazione fosse chiusa a chiave al momento del furto.
* Cass. pen., sez. II, 17 gennaio 1981, Pelamatti.
l) In area comune alberata
In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a
parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente
goduta come "parco-giardino", in relazione alla sua apprezzabile
estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta
mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei
diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente
deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le
innovazioni utili (artt. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c.c.), ma postula
l’unanimità di tutti i condomini.
* Cass. civ.,
sez. II, 14 novembre 1977, n. 4922.
m) Opere di prevenzione anti incendio
In tema di condominio di edifici il principio di
proporzionalità tra spese ed uso di cui al comma 2 dell’art. 1123 c.c., secondo
cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione ed il godimento
delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose
destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che
ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo,
per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o
più condomini possano essere poste anche a carico di questi ultimi. (Nella
specie, si trattava delle spese di installazione delle porte tagliafuoco
dell’atrio comune nel quale si aprivano le porte di alcune autorimesse in
proprietà esclusiva di singoli condomini, secondo le prescrizioni della L. 7
dicembre 1984, n. 818 e del D.M. 16 febbraio 1982).
* Cass. civ., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7077, Condominio
di Via Nicolai n. 73 di Roma c. Sciamanna, in Arch. loc. e cond. 1995, 807.
Le spese per la riparazione delle porte tagliafuoco e
l’impianto di ventilazione dei box vanno ripartite unicamente tra i proprietari
dei medesimi beni, e non anche tra gli altri condomini che non ne possiedono,
non potendo avere alcuna rilevanza a riguardo la circostanza che tali misure
attengono alla sicurezza dell’intero edificio.
* Corte app. civ. Roma, 24 aprile 1991, in Giur. mer. 1992,
539.
n) Parcheggio a pagamento
Il potere della maggioranza dei partecipanti alla comunione
di disporre le modalità per il miglior godimento della cosa comune presuppone
il rispetto della condizione che il diritto di comproprietà debba potersi
estrinsecare liberamente, con l’unico limite derivante dal divieto di impedire uguale
uso da parte degli altri compartecipanti e di alterare la destinazione della
cosa comune. (Nella specie la Corte di cassazione ha ritenuto corretta
l’affermazione dei giudici del merito secondo cui la deliberazione della
maggioranza che stabiliva l’onere del pagamento di una somma per il parcheggio
di autobus dei comproprietari su di un area comune da essi utilizzata per il
deposito di detti autoveicoli, veniva a limitare illegittimamente il potere di
ciascuno di disporre liberamente del bene comune).
* Cass. civ., sez. II, 24 giugno 1974, n. 1905.
Il riconoscimento del diritto di uso di aree destinate a
parcheggio comporta per i fruitori l’obbligo di integrare il pagamento (c.d.
conguaglio del prezzo).
* Trib. civ. Napoli, ord. 24 ottobre 1991, in Nuovo dir.
1992, 454.
È legittima la norma del regolamento della comunione che
stabilisce che i viali e i marciapiedi comuni, la cui funzione normale è quella
del transito pedonale, siano destinati al parcheggio oneroso degli autoveicoli
degli inquilini; siffatta innovazione vincola tutti i partecipanti nel senso
che essi devono accollarsi l’onere della manutenzione delle cose per l’usura
che il transito e la sosta delle vetture comportano.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 29 gennaio 1987, n. 840,
Terribile e altri c. Condominio "Parco del Pino" di San Giorgio a
Cremano, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1987, 348.
o) Sosta su spazio destinato al libero accesso del pubblico
Le disposizioni del regolamento condominiale e la relativa
delibera assembleare, adottate non all’unanimità ma a maggioranza, le quali
pregiudichino i diritti di un condominio risultanti dall’atto originario del
suo acquisto sono radicalmente nulle e l’azione giudiziaria per far valere tale
nullità non è soggetta al termine di decadenza di cui all’ultimo comma
dell’art. 1137 cod. civ. (Nella specie, alla stregua del citato principio, la
Suprema Corte ha confermato la pronuncia del giudice del merito di nullità di
una delibera dell’assemblea dei condomini che a maggioranza aveva consentito la
sosta dei veicoli su uno spazio condominiale destinato, per una clausola del
contratto di acquisto, al libero accesso del pubblico).
* Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4851, Coni Sesto
Fio c. Salvini.
p) Strisce di vernice
È lecita la realizzazione di strisce in vernice tracciate
sulla pavimentazione dell’accesso alle autorimesse condominiali da parte di chi
eserciti su di esse una servitù di passaggio, a patto che non vengano menomati
i diritti del proprietario del fondo dominante ex art. 1067, secondo comma,
c.c.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 giugno 1993, Condominio di
Via dei Valtorta n. 7 di Milano c. Società Immobiliare Giocate, motivaz. e nota
in Arch. loc. e cond. 1993, 783.
q) Superficie convenzionale
All’autorimessa concessa dal locatore con separato contratto
di locazione allo stesso conduttore dell’appartamento di proprietà del medesimo
locatore si applicano i criteri di determinazione del canone fissati dall’art.
13, L. n. 392 del 1978 solo se ne sia concretamente provato il rapporto di pertinenza,
per essere l’autorimessa destinata in modo durevole ed effettivo al servizio
dell’abitazione, anche nella sua componente soggettiva (oltre che oggettiva),
la quale implica l’esigenza che il detto collegamento funzionale tra i due beni
sia l’effetto della volontà, anche tacita, del proprietario (o del titolare di
un diritto reale sulla cosa) e non solo la conseguenza dell’uso a cui è stata
destinata dal conduttore. (Nella specie in base all’enunciato principio la
Suprema Corte ha annullato la decisione del merito che con riguardo ad
autorimessa posta nello stesso edificio in cui si trovava l’appartamento, in
locazione con distinto contratto e per un canone autonomamente determinato,
aveva ritenuto il vincolo pertinente con l’appartamento solo in base "alla
situazione di fatto esistente").
* Cass. civ., sez. III, 27 settembre 1991, n. 10124,
Istituto Nazionale delle Assicurazioni c. Serignoli.
In tema di determinazione del canone di locazione di un
immobile destinato ad uso di abitazione, l’art. 13 della L. 27 luglio 1978, n.
392, riferendosi alle autorimesse ed ai posti macchina, stabilisce che essi
vanno considerati, ai fini del calcolo complessivo del canone, quali componenti
della superficie convenzionale degli immobili locati; ne consegue che, qualora
un’autorimessa ed un appartamento, siti nello stesso immobile, siano stati
locati dal proprietario ad uno stesso conduttore, con pattuizione di due canoni
separati, la subordinazione funzionale tra l’autorimessa e l’appartamento e
cioè la utilizzazione della stessa da parte del conduttore per il ricovero
della sua autovettura - il cui accertamento compete al giudice di merito -
comporta che, ove con la pattuizione intervenuta le parti abbiano inteso
eludere i criteri imperativi posti dalla legge, la pattuizione stessa incorre
nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della citata legge.
* Cass. civ., sez. III, 16 marzo 1990, n. 2203, Istituto
nazionale delle assicurazioni c. Cittadin.
Con riguardo alla locazione di immobili urbani, sussiste la
presunzione di un rapporto pertinenziale a norma dell’art. 817 cod. civ. tra
l’appartamento destinato ad abitazione ed il posto macchina sito
nell’autorimessa condominiale, qualora gli immobili appartengano al medesimo
proprietario, siano ubicati nel medesimo edificio, siano concessi in locazione
allo stesso conduttore ed il posto macchina risulti destinato a soddisfare le
esigenze abitative della famiglia alloggiata nell’appartamento anche se ciò
avvenga con separati e successivi contratti, atteso che la volontà del locatore
in ordine alla destinazione dell’autorimessa, può anche essere desunta da un
successivo negozio con il quale egli, trasferendo il bene considerato
accessorio in godimento allo stesso soggetto che si trova già nel possesso, in
forza di un rapporto di natura personale, della cosa principale, consente di
fatto una miglior utilizzazione di quest’ultima.
* Cass. civ., sez. III, 8 marzo 1990, n. 1857, Ragni c.
Istituto nazionale delle assicurazioni.
Nel caso in cui un appartamento per uso abitativo ed il
locale per il posto macchina sito nell’autorimessa condominiale siano stati
concessi in locazione dal loro proprietario, anche con separati contratti, al
medesimo conduttore, che abbia destinato il posto macchina per il posteggio dei
veicoli propri e dei suoi familiari, il rapporto di pertinenza stabilito tra i
due beni, secondo il vincolo di servizio imposto, tra gli stessi beni, dall’
art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (a norma del quale gli
spazi destinati a parcheggi nelle nuove costruzioni a norma dell’art. 18 della
L. 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenza della costruzione al
servizio della quale sono stati posti) non può essere efficacemente escluso da
una contraria volontà delle parti, perché il predetto vincolo, per quanto
ispirato da finalità pubblicistiche inerenti alla normalizzazione della
viabilità urbana, incide, per la sua natura cogente ed inderogabile, anche nei
rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui quelli di locazione degli
immobili per uso abitativo, che restano, conseguentemente, assoggettati alla
regolamentazione unica del computo dell’equo canone prevista dall’art. 13 della
legge del 1978, n. 392.
* Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 1992, n. 1155, Ina c.
Nicosia.
Ai fini della determinazione dell’equo canone, sussiste un
vincolo pertinenziale e di accessorietà, derivante da una relazione di
subordinazione funzionale, tra un immobile locato ad uso abitazione ed un altro
locato ad uso autorimessa.
* Pret. civ. Pordenone, 5 marzo 1990, Locuratolo c. Puiatti,
in Arch. loc. e cond. 1990, 792.
r) Tetto a copertura delle autorimesse
Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con
funzione di sostegno di un’area verde condominiale, vanno ripartite tra i
condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte
e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla
diversa utilità ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente in
1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza
dell’amministratore, ed è l’assemblea che delibera sulle spese di manutenzione
straordinaria.
* Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c.
Condominio di via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in
Parma, in Arch. loc. e cond. 1996, 75.
Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne
all’edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed
omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti,
ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei
singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita
dall’art. 1117 n. 1 c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del
tetto dell’edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che
l’amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo
concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della
impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7651, Zucchetti
c. Cond. di Via Verdi n. 6 di Cernusco sul Naviglio.
s) Trasformazione dell’area di parcheggio
L’assemblea dei condomini, con deliberazione presa a
maggioranza, mentre ha potere di predeterminare, sul cortile comune, le aree
destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, nell’interno di esse,
le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, non ha, altresì, il
potere di disporre la trasformazione dell’area di parcheggio in una vera e
propria area edificabile, destinata alla costruzione di alcune autorimesse (a
beneficio, oltretutto, non della collettività, bensì dei singoli che intendano
profittarne).
* Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1977, n. 697.
t) Uso del cortile
In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e
principale funzione dei cortili (cose comuni ex art. 1117 cod. civ.) è quella
di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di
consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l’assemblea
condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di
predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle
automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascun
condominio può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione in
un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie,
di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi
una innovazione vietata a norma dell’ultimo comma dell’art. 1120 cod. civ., in
ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area
comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con
la sottrazione all’uso ed al godimento anche di un solo condomino.
* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6673,
Strazzabosco c. Bovolato.
Il comproprietario di un cortile destinato al parcheggio
degli autoveicoli dei condomini non può utilizzarne una parte per la
costruzione di una autorimessa per la propria auto, comportando questa una
alterazione sia della consistenza strutturale della cosa comune che della
destinazione funzionale della stessa, così utilizzata, oltre che per la sosta
della autovettura, per il deposito dei relativi accessori e di altri beni.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996, Borgato c.
Condominio dell’edificio Il Casone.
La sussistenza di un divieto assoluto per tutti i condomini
di sostare con le auto nel cortile condominiale non comporta necessariamente
che l’eventuale deroga concessa ad un terzo (nella specie l’amministratore)
debba essere adottata con il consenso di tutti i condomini, giacché non
sussiste in tale ipotesi violazione di alcun diritto soggettivo dei singoli
condomini.
* Corte app. civ. Napoli, sez. II, 17 settembre 1987, n. 1349, Faiella c. Condominio di via Teresa degli Scalzi 148, Napoli, motivaz. e nota
in Arch. loc. e cond. 1987, 709.
E' illegittima, in quanto lesiva dei diritti dei
partecipanti pretermessi, la delibera con la quale, nell’ipotesi in cui il
cortile comune non sia abbastanza ampio da accogliere le autovetture di tutti i
condomini, l’assemblea anziché prevedere un uso turnario dell’area abbia
stabilito di concedere in locazione i posti macchina disponibili ad alcuni
soltanto dei condomini stessi.
Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 febbraio 1987, n. 1266,
Immobiliare Chicca c. Condominio di Via Monte di Pietà n. 19, Milano, motivaz.
e nota in Arch. loc. e cond. 1988, 159.
L’espressione "sosta di autoveicoli", usata nel
regolamento di un condominio, al fine di consentire la medesima alle
autovetture dei condomini nel cortile interno dello stabile, va interpretata
alla luce della situazione dei luoghi, al fine di stabilire se la citata
espressione faccia riferimento ad un uso a parcheggio stabile, ovvero ad un uso
a sosta temporanea di automezzi per carico e scarico di merci o per altre
necessità eccezionali.
* Trib. civ. Milano, 25 maggio 1992, in Arch. loc. e cond.
1992, 608.
La deliberazione assembleare che specifica le modalità di
utilizzo del cortile come parcheggio, precludendo ai residenti di posteggiare
in aree diverse dalle due fasce laterali libere e mantenendo inalterato il
precedente divieto di lasciare l‘auto davanti al proprio box o in spazi che
impediscono il diritto di tutti all’agevole uso del cortile comune, non può
essere considerata come introduttiva di un’innovazione, ex art. 1120 cod. civ.,
nel caso in cui la suddetta deliberazione sia astrattamente e concretamente
inidonea a ledere l’interesse di uno o più condomini in particolare, poiché
garantisce a tutti, indistintamente, il diritto di parcheggio nelle due aree
laterali individuate. (Nella specie, è stata pienamente rispettata la
destinazione molteplice che il cortile aveva in precedenza, in quanto area
destinata non esclusivamente a parcheggio, bensì al transito ed alla sosta di
persone e veicoli, al gioco dei bambini e all’accesso agli stessi edifici).
*Pret. civ. Legnano, 21 novembre 1988, n. 122, Fusetti c.
Condominio Monterosa, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1989, 377.
La norma di un regolamento contrattuale di condominio che
vieti di parcheggiare e lavare le auto nel cortile interno non fissa un modo di
regolamentare la cosa comune (di tal tipo sarebbe stata invece ad esempio una
clausola che, sul presupposto che fosse consentito il parcheggio e il lavaggio
delle auto, regolamentasse tali diritti fissando gli orari, i giorni e le
modalità), bensì limita il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune
escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuta
confacente agli interessi dei condomini. Trattasi quindi di una norma che fa
nascere un vero e proprio diritto soggettivo in capo a tutti i condomini, e
che, in quanto tale, può essere modificata solo con il consenso unanime di
tutti i condomini.
* Trib. civ. Piacenza, sez. II, 29 ottobre 1992, n. 438,
Barbieri e altri c. Condominio Belvedere di Castel San Giovanni, motivaz. e
nota in Arch. loc. e cond. 1993, 788.
Il fatto di parcheggiare con sistematicità nel cortile
comune un’autocisterna, ove contrasti con la destinazione abitativa dell’intero
complesso immobiliare causando altresì un danno di natura estetica all’aspetto
dei luoghi, nonché la sostanziale trasformazione del cortile in luogo di
deposito, integra quel mutamento di destinazione che l’art. 1102 cod. civ. pone
come limite all’uso di ogni singolo condomino.
* Pret. civ. Foligno, 12 marzo 1987, n. 16, Tomarelli c.
Tomarelli e altro, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1987, 379.
In mancanza di un divieto contrattuale è lecito realizzare nel
cortile comune posti macchine per l’assegnazione ai condomini in uso esclusivo
unitamente ad archetti per impedire il parcheggio selvaggio ed ai limitatori di
velocità.
* Trib. civ. Milano, 17 giugno 1991, in L’Ammin. 1991, n. 9.
E' da ritenere legittima la delibera assembleare che,
disciplinando le modalità d’uso del cortile condominiale, abbia previsto la
possibilità per i singoli condomini di parcheggiarvi le proprie vetture a
condizione che la sosta degli automezzi avvenga in spazi ben delimitati e non
impedisca agli altri condomini le manovre di accesso e di uscita dai garages
ivi esistenti nonché un uso proprio del cortile comune.
* Giud. conc. Lanciano, 14 dicembre 1987, Manzoni c.
Condominio Moro Via Del Verde, 45 di Lanciano, motivaz. e nota in Arch. loc. e
cond. 1989, 188.
E' legittima la delibera dell’assemblea dei condomini che
attribuisca a tutti i condomini la facoltà di occupare il cortile comune con
autovetture proprie, purché senza pregiudizio per il godimento delle proprietà
o pertinenze degli altri condomini, anche se lo spazio limitato non consente il
parcheggio contemporaneo delle autovetture di tutti i partecipanti.
* Trib. civ. Milano, 23 aprile 1990, in Arch. loc. e cond.
1991, 623.
u) Uso del parcheggio
Sussiste la violazione di cui all’art. 1120, secondo comma,
cod. civ., allorché il condominio, deliberando che l’uso del parcheggio sia
riservato ai soli condomini proprietari di una determinata quota millesimale
(nella fattispecie 112,33 millesimi), inibisca agli altri proprietari, con
quota millesimale inferiore a detto limite, l’uso dell’area destinata a
parcheggio.
* Pret. civ. Modugno, 29 maggio 1987, Petruzzelli Mitola c.
Condominio di Via Bruno Bozzi n. 13, Modugno, motivaz. e nota in Arch. loc. e
cond. 1988, 159.
Il riconoscimento del diritto di uso di aree destinate a
parcheggio comporta per i fruitori l’obbligo di integrare il pagamento (cd.
conguaglio del prezzo).
*Trib. civ. Napoli, ord. 24 ottobre 1991, Ferrara c.
Benenato, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1993, 335.
Anche dopo le innovazioni all’art. 18 L. n. 765 del 1967 con
la L. n. 47 del 1985, il titolare del potere di disposizione degli spazi per
parcheggi ha l’obbligo di consentire la concreta utilizzazione degli stessi a
favore dei condomini che ne facciano richiesta.
* Pret. civ. Bari, 4 ottobre 1988, in Giur. merito 1989,
1132.
E' lecito il parcheggio negli spazi comuni condominiali a
condizione che sia ben delimitato e non impedisca agli altri condomini l’uso
dei garages ivi esistenti ed un uso proprio del bene comune.
* Giud. conc. Lanciano, 14 dicembre 1987, in Nuovo dir.
1988, 743.
v) Vincolo di destinazione
Il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi
adibiti a parcheggio di cui all’art. 18 della L. n. 765 del 1967 (che ha
trovato conferma nella successiva L. n. 122 del 1982), traducendosi in un
rapporto di pertinenzialità necessaria con diritto reale dei singoli condomini
all’uso dell’autorimessa, non può riguardare le costruzioni anteriori
all’entrata in vigore della detta norma, alle quali sarà da ritenersi
applicabile la disciplina ordinaria di cui agli artt. 817 ss. c.c. (secondo la
quale, per l’esistenza del vincolo pertinenziale tra beni, è richiesta la
sussistenza di un elemento oggettivo — che, cioè, il bene sia destinato al
servizio o all’ornamento di altro bene — e di un elemento soggettivo — che,
cioè, tale destinazione risponda all’effettiva volontà dell’avente diritto di
creare un vincolo di strumentalità necessaria o complementarietà funzionale tra
i beni —), con la conseguenza che, per affermare la esistenza di un vincolo
pertinenziale tra una abitazione oggetto di alienazione e l’autorimessa (specie
se individuata in distinta particella catastale) sarà necessario accertare
l’esistenza, oltre che del rapporto funzionale tra la cosa principale e quella
accessoria, anche dell’elemento soggettivo della destinazione pertinenziale,
consistente nella effettiva volontà dei titolari della proprietà sui beni
collegati di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio di quella
principale.
* Cass. civ., sez. II, 17 giugno 1997, n. 5395, Daidone c.
La Ferrara, in Arch. loc. e cond. 1997, 1012.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo
introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che
"nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle
costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in
misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di
costruzione", pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può
subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui
clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa.
Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28
febbraio 1985 n. 47, atteso che l’art. 26 ultimo comma di detta legge, nello
stabilire che "gli spazi di cui all’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765
costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819
cod. civ.", non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione
di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui
i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però
rimanendo quel vincolo pubblicistico.
* Cass. pen., Sezioni Unite, 18 luglio 1989, n. 3363, Baldassarri
c. Società Edilizia Crisa r.l.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n.
1150. introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il quale
dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle
costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in
misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di
costruzione, configura norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli
interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto
fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in
materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi,
nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che
stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono. Ciò
comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento
dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del
singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle
parti comuni dell’edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo
contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve
affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio
per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve
ritenersi il contratto stesso integrato "ope legis’ con il riconoscimento
di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino (salva
restando la possibilità delle parti di ottenere, anche giudizialmente, un
riequilibrio del sinallagma contrattuale. alterato dall’indicata integrazione
dell’oggetto di una delle prestazioni).
*Cass. civ., Sezioni Unite, 17 dicembre 1984, n. 6600, Ciardi c.
Soc. Il Pogg. Can.
Il regime di cui all’art. 41 sexies della legge urbanistica
17 agosto 1942, n. 1150 introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765
(cosiddetta legge ponte) e rimasto immutato dopo l’entrata in vigore della L.
28 febbraio 1985, n. 47 il cui art. 26, ultimo comma, stabilisce che gli spazi
di parcheggio costituiscono pertinenze, non comporta che tali aree, fermo
restando il vincolo di destinazione, rientrino tra le parti comuni
dell’edificio a norma dell’art. 1117 c.c
* Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1994, n. 6696, Alvaro c.
Galvani.
Le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41
sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della L. 6
agosto 1967 n. 765, devono presumersi comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.
(la cui elencazione non è tassativa), atteso che sussiste per dette aree,
obiettivamente destinate per legge ad uso comune, l’identica ratio che sta alla
base della presunzione di comunione stabilita da detta norma codicistica. Ove,
poi, tale presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà
esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina
la costituzione ope legis a favore dell’intero edificio o delle sue singole parti,
appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree
medesime.
* Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1987, n. 6365, De Santis c.
Acconcia.
L’obbligo di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni
ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro
quadrato per ogni venti metri di fabbricato), ai sensi e nel vigore dell’art.
18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (e quindi prima della L. 28 febbraio 1985, n.
47, il cui art. 26, in via innovativa, qualifica come pertinenziale il rapporto
con i suddetti spazi), si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un
vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime,
non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti
privatistici. che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con
tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli
indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma
rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti
di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la
deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con
tale regolamento.
* Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1988, n. 3370, Pignone c.
Cond. P. S. Ant.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1150, così come
modificato dall’art. 18, della L. 6 agosto 1967, n. 765, il quale prescrive che
nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di loro pertinenza debbono essere
riservati appositi spazi per parcheggi, pone un vincolo pubblicistico di
destinazione, ed un rapporto di pertinenza necessario tra gli appartamenti
dell’edificio e gli spazi per parcheggio posti al loro servizio, che non può
essere spezzato da atti di autonomia privata e che conseguentemente comporta,
nel caso di locazione, con separati contratti, dell’appartamento e dell’area di
parcheggio o del box al medesimo conduttore, l’assoggettamento, ai sensi
dell’art. 818 c.c, della cosa accessoria (il box o l’area di parcheggio) al
regime locativo della cosa principale (l’appartamento). Per gli immobili in
precedenza costruiti, ai quali la predetta norma, essendo irretroattiva, non
può essere applicata, l’assoggettamento del distinto contratto di locazione del
box al regime del contratto di locazione dell’appartamento presuppone, invece,
l’accertamento, in concreto, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, di un
rapporto pertinenziale tra i due beni, secondo gli ordinari criteri fissati
dalle disposizioni del codice civile.
* Cass. civ., sez. III, 28 ottobre 1992, n. 11731, Centore
c. Pinto.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n.
1150, introdotto dall’art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta legge ponte)
prescrivendo che negli edifici di nuova costruzione siano riservati appositi
spazi di parcheggio, pone un vincolo pubblicistico di destinazione non
suscettibile di deroga negli atti privati di disposizione degli spazi ridetti,
ma non ne indica la localizzazione in una parte piuttosto che in un’altra del
complesso condominiale, né crea per essi una presunzione di comunione
inquadrabile nell’art. 1117 c.c., implicando soltanto il divieto per il
propritario di disporne in modo da sottrarlo a detta destinazione.
* Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934, De Lucia c.
Chiaro.
In tema di spazi riservati a parcheggio secondo quanto
prescrive, per le nuove costruzioni, l’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765,
il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti
degli appartamenti dell’immobile di usufruire dell’area di parcheggio
nonostante la riserva di proprietà a favore dell’alienante, originario
proprietario dell’edificio, non presuppone né è condizionato al previo accordo
sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli
appartamenti, né all’accertamento giudiziale di tale integrazione, che può
essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento.
* Cass. civ., sez. II, 28 maggio 1993, n. 5979, Todaro e
altra c. Di Noi.
Anche a norma dell’art. 26, ultimo comma della L. 28
febbraio 1985, n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto
dall’art. 18 della legge «ponte» 26 agosto 1967, n. 765 fra unità abitativa e
spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve
ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur
ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare
dell’unità abitativa. È pertanto nulla e va sostituita ope legis la clausola
contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la
proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e
correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il
prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di
compravendita.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1991, n. 7994, Berlino c. Calabrò.
L’art. 41 sexies della L. 17agosto l942, n. 1150, nel testo
introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (a norma del quale nelle
nuove costruzioni o nelle aree di pertinenza di queste debbono essere riservati
appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per
ogni venti metri cubi di costruzione) ed ulteriormente chiarito dall’art. 26
della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (che, conferendo certezza testuale alla regola
già desumibile dall’art. 18 della L. n. 765 del 1967, ha precisato che l’area
destinata a parcheggio costituisce pertinenza della costruzione), pone un
inderogabile vincolo pubblicistico di destinazione di detta area, che non
impedisce al proprietario dell’edificio di riservarsi, negli atti di vendita
dei singoli appartamenti, la proprietà dell’area stessa destinata a parcheggio
o di trasferire ad altri la proprietà, atteso che non attribuisce tale
proprietà ai condomini per effetto automatico dell’acquisto dell’appartamento,
ma esclude solo la possibilità che la riserva o il trasferimento a terzi della
proprietà privi i proprietari degli appartamenti dell’edificio del diritto
reale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli,
sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione.
* Cass. civ., sez. II, 1 giugno 1993, n. 6104, Lisandrelli
c. Snc lannozzi.
Con riguardo agli spazi riservati a parcheggio, secondo
quanto prescrive per le nuove costruzioni l’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765,
deve ritenersi consentita, in applicazione delle regole dettate dal codice
civile sulle pertinenze, ed anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 26,
ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (che comunque chiarisce la
portata di detto art. 18, inquadrando quelle porzioni nella normativa delle
pertinenze), la riserva di proprietà in favore del costruttore, con gli atti di
trasferimento delle singole unità condominiali o dell’intero fabbricato,
sempreché venga rispettato l’indicato vincolo di destinazione (come nel caso in
cui il parcheggio resti assicurato ai condomini mediante il pagamento di un
canone).
* Cass. civ., sez. II, 29 febbraio 1988, n. 2129, Cond. V.
Imprunet. c. Soc. Pian. 2 Torri.
Costituiscono un valido strumento interpretativo del
contratto di vendita di appartamento condominiale, nel silenzio o
nell’ambiguità della convenzione in ordine al diritto dell’acquirente al
godimento dell’area di parcheggio realizzata dal costruttore, le norme
disciplinanti le costruzioni — tra cui l’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942
n. 1150 (introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765), statuente che
nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi —
e ciò per il principio che il bene — casa deve essere concepito nella sua
regolare conformazione, delineata dalle norme suindicate, nonché in virtù del
principio di buona fede, di cui agli artt. 1366 e 1375 cod. civ., ed in base
all’art. 1374 dello stesso codice, che obbliga le parti anche a tutte le
conseguenze che ne derivano secondo le leggi, tra le quali vanno incluse quelle
regolanti erga omnes, in vista del pubblico interesse, le caratteristiche del
bene oggetto della compravendita.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2452, Cond.
Porris. S. c. Marrazzo.
La nullità della clausola del contratto di compravendita di
appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale
di utilizzazione dell’area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi
dell’art. 41 sexies L. 27 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall’art. 18 L. 6
agosto 1967 n. 765, ed il conseguente trasferimento ex lege del predetto
diritto al compratore, comporta il diritto del venditore al corrispettivo di
tale trasferimento, che dà luogo ad un credito di valore rivalutabile perché ha
la funzione di integrazione non del prezzo, in senso proprio, ma degli effetti
legali della compravendita, con l’aggiunta di un effetto legale che
articolandosi nel trasferimento della proprietà o del diritto reale di
godimento dell’area di parcheggio e nella integrazione del corrispettivo, in
egual misura le parti sono tenute a rispettare ed in egual misura deve
conseguentemente incidere sul loro patrimonio, senza alterare l’obbligo del
venditore di rimborsare l’avente diritto dei frutti civili eventualmente
percepiti con lo sfruttamento dell’area dalla data del contratto.
* Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1993, n. 4622, Cond. di via
G. Pilli 86/b di Camaro Inferiore c. Lascari.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n.
1150 - come introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, che dispone
l’obbligatoria «riserva», a servizio delle nuove costruzioni, di «spazi per
parcheggi» - ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico),
carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto
pubblicistico tra la pubblica amministrazione e chi domanda la licenza
edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici
concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all’autonomia privata,
sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni
convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli
immobili (o anche dei condomini stessi), sottragga gli spazi suindicati alla
funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per
contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui
il costruttore od altri nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla
vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura
condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di
parcheggio a titolo di servitù, sia l’atto con cui l’acquirente di un
appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di
quest’ultimo di fruire del servizio e dell’alienante di esigere il relativo
corrispettivo pecuniario.
* Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 1982, n. 483, Paolillo c.
Napoli.
Per sentir dichiarare la destinazione di un’area a
parcheggio condominiale, ai sensi dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765,
e la nullità dei negozi contrari alla citata norma vincolistica, ove l’area
stessa sia comune a due condominii (rendendosi applicabili le norme specifiche
della comunione ex artt. 1100 e 1105 c.c. e non anche quelle che regolano il
condominio), la legittimazione dei singoli partecipanti, e per essi degli
amministratori, ad agire contro terzi, o contro altri partecipanti, può sorgere
anche da una semplice manifestazione di volontà dei partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 4 gennaio 1993, n. 18, Prosperi c. Bucci.
L’art.18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (introduttivo
dell’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150) —
disponendo che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per
parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri
cubi di costruzione — non delinea una servitù di uso pubblico, ma crea una situazione
pertinenziale tra la proprietà dell’edificio e l’area di parcheggio ad esso
destinata (confermata, per la Regione siciliana, dalla qualifica dell’area di
parcheggio come dotazione dell’edificio, ex art. 21 della legge regionale 26
maggio 1973 n. 21), la quale, nell’ipotesi di edificio condominiale, assume la
forma della comproprietà, in capo ai condomini, dell’area, come parte
necessaria all’uso comune (art. 1117 cod. civ.), se l’area stessa era di
proprietà del costruttore, ovvero di un diritto (comune) di servitù dei
condomini sull‘area, se questa appartiene ad un terzo. La normativa, dato il
fine pubblico perseguito, ha natura cogente e pertanto qualsiasi negoziazione
avente ad oggetto unità immobiliari di un edificio dotato dell’area di
parcheggio comporta ipso iure il trasferimento al compratore della
proporzionale quota dell’area medesima (quota di comproprietà o di coservitù),
in virtù dell’integrazione ope legis degli effetti del contratto ai sensi
dell’art. 1374 cod. civ., senza il versamento di un ulteriore corrispettivo,
salva, per il venditore, ricorrendo gli estremi richiesti dall’art. 1429 n. 4
cod. civ., l’azione di annullamento del contratto, ove l’omesso computo nel
prezzo del valore della quota dell’area di parcheggio si ricolleghi ad un
errore sulle conseguenze giuridiche del negozio.
* Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1981, n. 6714, Romano c.
Trio.
Nella disciplina urbanistica di cui alla L. 6 agosto 1967,
n. 765, l’obbligo di riservare nelle nuove costruzioni spazi per parcheggio, ai
sensi dell’art. 18 della citata legge, può essere osservato realizzando tali
spazi tanto in aree di pertinenza, quanto in locali facenti parte delle
costruzioni stesse (e da trasferire agli acquirenti delle singole unità
immobiliari), come nel caso di boxes o garages ricavati in piani interrati.
*Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1989, n. 1390, Calcagna c.
Cianfriglia.
La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato
condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle
aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n.
765, se ne sia riservato la proprietà, come il fatto che i successivi atti di
vendita non contengano espressa menzione del trasferimento anche della
comproprietà delle aree medesime, non è sufficiente a superare la presunzione
di inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall’art. 1117 cod.
civ.
* Cass. civ., sez. II, 26 giugno 1990, n. 6472, Di Giuseppe
c. Massafra.
La superficie a parcheggio può essere oggetto di qualunque negozio
traslativo utilizzabile nella libera disponibilità privatistica: può restare di
proprietà del costruttore dell’edificio nell’ipotesi di vendita separata delle
singole unità immobiliari; può diventare un’entità condominiale; può essere
ceduta a terzi estranei al condominio; può essere infine collegata alla
proprietà esclusiva dì un singolo appartamento. Ciò che importa è che il
titolare di tale bene ne rispetti la destinazione al servizio del fabbricato o
del singolo appartamento cui il parcheggio afferisce. In quest’ultima ipotesi è
fatto salvo il diritto del proprietario attuale dell’alloggio di cui il
parcheggio costituisce pertinenza a reclamare il parcheggio medesimo: in tale
momento il proprietario del parcheggio, previo pagamento di una indennità,
dovrà metterlo a disposizione del proprietario dell’appartamento.
* Trib. civ. Latina, 29 ottobre 1987, n. 830, Giovannelli e
altro c. Riccardo, motivaz. e nota in, Arch. loc. e cond. 1988, 438.
In tema di spazi per parcheggi e del relativo vincolo pubblicistico
di destinazione di cui all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, il singolo
condomino può invocare la forzosa costituzione in suo favore del diritto reale
d’uso nonché la titolarità di uno jus possessionis di analogo contenuto non con
riferimento a qualunque area strutturalmente annessa all’edificio ma sottratta
dal costruttore al regime condominiale di cui all’art. 1117 c.c, ma solo nelle
ipotesi nelle quali risulti acclarato il vincolo di destinazione a parcheggio
di quell’area siccome originariamente previsto nell’ambito del progetto
approvato.
*Pret. civ. Trani, 25 marzo 1991, in Arch. loc. e cond.
1991, 343.
Ai sensi dell’art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765 gli spazi per
parcheggi debbono intendersi coattivamente vincolati alla destinazione di pertinenza
delle singole unità abitative dell’edificio e le parti non hanno il potere di
concludere contratti contrastanti con la detta destinazione.
* Trib. civ. Napoli, 12 ottobre 1988, in Giur. merito 1990, 44.
L’amministratore di condominio non è legittimato a proporre
azioni per l’acquisizione delle aree destinate a parcheggio di cui all’art. 18
della L. n. 765/1967, nemmeno quando agisca in base a delibera maggioritaria
dell’assemblea.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 29 agosto 1994, n. 7225,
Condominio «Parco Maria» di Via Arpino n. 15 bis di Casoria c. De Falco ed altri, in Arch.
loc. e cond. 1995, n.1.
La superficie a parcheggio può essere oggetto di qualunque
negozio traslativo utilizzabile nella libera disponibilità privatistica: può
restare di proprietà del costruttore dell’edificio nell’ipotesi di vendita
separata delle singole unità immobiliari; può diventare un’entità condominiale;
può essere ceduta a terzi estranei al condominio; può essere, infine, collegata
alla proprietà esclusiva di un singolo appartamento. Alla legge importa solo
che chiunque risulti poi essere il titolare di tale bene ne rispetti la
destinazione al servizio del fabbricato o del singolo appartamento cui il
parcheggio afferisce. In tale ultima ipotesi, invero, tanto il proprietario
costruttore che si sia riservata la proprietà dell’area alienando separatamente
l’alloggio, quanto il terzo acquirente della sola superficie a parcheggio senza
alcun diritto sull’alloggio cui essa afferisce, possono liberamente disporre
del loro diritto di proprietà fintantoché l’uso o la proprietà del parcheggio
non vengano reclamati dal proprietario attuale dell’alloggio di cui esso
costituisce pertinenza. In tale momento, previo pagamento di un’indennità, il
proprietario del parcheggio dovrà metterlo a disposizione del proprietario
dell’appartamento.
* Trib. civ. Latina, 29 ottobre 1987, in Nuovo dir. 1988, 339.
Il vincolo di dotazione di aree destinate a parcheggio,
previsto dall’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, ha natura di diritto reale
di uso a favore degli inquilini dello stabile condominiale; pertanto, ove non
sia contemplato nel contratto di vendita, questo si reputa inficiato da nullità
nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile
destinazione.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 17 novembre 1993, n. 9856, Pellino ed altri c.
Soc. Accardo ed altri, in Arch. loc. e cond. 1995, n. 1.
L’art. 41 sexies L. n. 1150/1941 non attribuisce alcun
diritto soggettivo ai condomini di nuova costruzione, integrando piuttosto una
norma di azione destinata a disciplinare l’attività della P. A. in sede di
controllo degli interventi urbanistici privati sul territorio.
* Trib. civ. Napoli, sez. I, 13 aprile 1994, n. 3447, Soc. Presud c. Cond.
Parco La Nuova Residenza di Napoli, in Arch. loc. e cond. 1995, n. 1.
Nel caso in cui gli acquirenti di appartamenti in condominio
agiscono per il riconoscimento del diritto di parcheggio contro l’acquirente
dei relativi spazi, quest’ultimo non ha diritto di chiedere il pagamento del
valore dello spazio riconosciuto (cd. conguaglio).
* Trib. civ. Napoli, 7 febbraio 1994, in Giur. merito 1994,
470.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1150 stabilisce
solo misure quantitative per la determinazione degli spazi da destinare a
parcheggi, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle
aree da asservire a tale scopo, ragion per cui i parcheggi possono essere
localizzati sia in luoghi interrati dell’edificio, sia al suo piano terreno,
sia in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti.
* Cons. Stato, sez. IV, 3 febbraio 1992, n. 140, in Giur.
it. 1992, III, 1, 560.