SOMMARIO: a) Concessione edilizia; b) Installazione; c)
Proprietà; d) Spese; e) Sostituzione; f) Uso.
a) Concessione edilizia
I lavori di innalzamento e copertura di una canna fumaria,
in quanto completano "funzionalmente" un’opera preesistente, richiedono
la concessione edilizia.
* Cass. pen., sez. III, 25 ottobre 1988, n. 10396 (ud. 9
febbraio 1988), Amatori.
L’autorizzazione edilizia per la realizzazione di una canna
fumaria in un muro perimetrale di un edificio può essere rilasciata al singolo
condomino proprietario dell’unità immobiliare che la canna fumaria è destinata
a servire.
* Cons. Stato, sez. V, 23 giugno 1997, n. 699, Comune di
Milano c. Ardizzon, in Arch. loc. e cond. 1997, 1058.
b) Installazione
Il condomino che inserisce la propria canna fumaria nel
lastrico solare comune, incorporandone una porzione, con opere murarie, al
servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di
utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la
destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se,
trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto
trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in
concreto, escludersi, che la predetta utilizzazione, menomi la funzione di
copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri
comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2774, Cenci E. c.
Cenci G.
Negli edifici in condominio, qualora distinte canne adibite
a sfiatatoi, destinate a servire singolarmente diversi locali o appartamenti,
siano incorporate nel muro comune e preesistano al condominio, il servizio può
essere qualificato comune quanto meno nel suo complesso.
* Cass. civ., 16 luglio 1964, n. 1931.
È illegittima l’installazione di un’autonoma canna fumaria
nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di
un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione
del muro comune né la stabilità dell’edificio, viola le
norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle
finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 marzo 1992, Soc. Milmar
c. Alescio; Condominio Chiocciola e Agnello e altri, motivaz. e nota in Arch.
loc. e cond. 1992, 354.
L’installazione da parte di un condomino di una canna
fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un
edificio, è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto
dall’art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli
altri condomini.
* Trib. civ. Napoli, sez. IV, 17 marzo 1990, n. 3422, in
Arch. loc. e cond. 1991, 145.
È illegittima l’installazione in appoggio alla facciata di
un edificio condominiale di un condotto in lamiera ad uso camino per
l’estrazione di fumi ed odori da un vano retrostante un negozio, qualora turbi
l’esercizio del possesso di una terrazza a livello esclusivamente posseduta da
un singolo condomino limitandone il prospetto e la veduta.
* Pret. civ. Pordenone, 7 dicembre 1990, n. 508.
Le norme sulle distanze legali, le quali sono
fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue,
sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino
di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con
l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art.
1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in
contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una
complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso
delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative
alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il
singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione
rispetto alle prime. (Nella specie, si trattava della installazione, in
appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della finestra di un condomino,
della canna fumaria della centrale termica condominiale).
* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1995, n. 724, Albini c. Cond. "Il Pino" di Como, in Arch. loc. e cond. 1995, 320.
Il singolo condomino non ha diritto alla tutela possessoria
nei confronti del condominio con riferimento ai comportamenti di fatto posti in
essere in attuazione di decisioni prese da alcuno dei suoi organi. (Nella
fattispecie, un condomino aveva proposto l’azione di manutenzione contro
l’attuazione della delibera assembleare riguardante l’installazione delle canne
fumarie).
* Trib. civ. Parma, ord. 3 gennaio 1997, Bottini c.
Condominio "I Tigli" in Salsomaggiore, in Arch. loc. e cond. 1997.
c) Proprietà
La canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di
cui all’art. 1117 c.c. e deve, quindi, ove il contrario non risulti dal titolo,
ritenersi comune e la circostanza che la canna inizi da un determinato
appartamento è irrilevante e non può giustificare la pretesa del proprietario
dell’appartamento stesso di un acquisto per accessione.
* Cass. civ., 29 aprile 1966, n. 1092.
Una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro
perimetrale in condominio, non è necessariamente di proprietà comune, ben
potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire
esclusivamente l’appartamento cui afferisce.
* Cass. civ., 17 maggio 1967, n. 1033.
La canna fumaria destinata a servire un determinato
appartamento è da ritenersi di proprietà esclusiva del titolare
dell’appartamento medesimo anche se non sia formata da tubi in cotto o cemento
o altro materiale idoneo, ma risulti, invece, ricavata nel vuoto di un muro
perimetrale per tutta l’altezza dell’edificio.
* Cass. civ., 17 maggio 1967, n. 1033.
Il condomino, titolare della servitù di tenere canne fumarie
e di ventilazione sulla proprietà comune, non ha anche il diritto di passaggio
attraverso le parti di proprietà esclusiva altrui per procedere alla
installazione ed alla manutenzione delle canne.
* Cass. civ., 2 agosto 1977, n. 3385.
Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria,
anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di
proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia
destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo
detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.
* Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1991, n. 9231, Battista ed
altro c. Signorelli ed altro.
d) Spese
L’obbligazione di ricostruire una canna fumaria, la cui
originaria consistenza sia stata mutata nel tratto che attraversa un singolo
appartamento, è a carico del proprietario di questo come obbligazione reale e
non già a carico comune dei condomini.
* Corte app. civ. Napoli, 14 gennaio 1950.
Le spese per la riparazione di una canna fumaria che serve
un appartamento non possono essere messe a carico della collettività.
* Trib. civ. Milano, 18 gennaio 1990, in L’Amministratore
1990, n. 3.
e) Sostituzione
E' consentito sostituire una vecchia canna fumaria in
metallo, comune a due edifici in condominio, distinti e contigui, alla quale
erano collegate le caldaie delle lavanderie dei due stabili, con una nuova
canna in eternit collegata all’impianto di riscaldamento di uno soltanto dei
suddetti fabbricati, alla condizione, però, che sia possibile all’altro
condomino di servirsi della nuova canna collegandovi il proprio impianto.
*Cass. civ., 21 maggio 1976, n. 1836.
f) Uso
La riduzione della sezione di una canna fumaria ad opera di
uno dei condomini (nella specie mediante immissione di un tubo in eternit) non
è consentita qualora di fatto alteri la destinazione della cosa comune ed
impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto.
* Cass. civ., 29 aprile 1966, n. 1092.
Nel caso in cui cessi l’uso di un impianto di riscaldamento
condominiale non viene meno per questa sola ragione il compossesso dei singoli
comproprietari sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai
poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in
attività un impianto, sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto
autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni.
* Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 1995, n. 1719, Massafra
c. Longhini.