LE ATTRIBUZIONI DELL’ASSEMBLEA
L’assemblea del condominio in un edificio, in
sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del
fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben può riconoscere a
posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché
non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne
la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione
dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e
della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 1995, n.
2133, Cond. di Corso Roma n. 69, di Brindisi c. Tell. Conforme, Cass. civ., 27
dicembre 1963, n. 3226.
Nessuna norma codicistica detta, in tema di
approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell’osservanza
di una rigorosa sequenza temporale nell’esame dei vari rendiconti presentati
dall’amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi
considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera
assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al
momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo
senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo
precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle
vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi
per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di
regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti.
* Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1997, n.
13100, Massa c. Condominio di Via Crispi n. 108 in Palermo, in
Arch. loc. e cond.
1998,
192. Nello stesso senso, Cass. civ., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526.
Il bilancio o meglio, il conto consuntivo
della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della
competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va pertanto
annotato in base alla data dell’effettivo pagamento.
* Trib. civ. Milano, 20 giugno 1991, n. 5036,
in
Arch. loc. e cond
1992,
382.
Non costituisce causa di invalidità della
delibera di approvazione del consuntivo delle spese relative all’esercizio condominiale,
l’assenza materiale in assemblea della documentazione contabile a supporto del
conto, laddove nessuno dei partecipanti abbia richiesto di esaminare detta documentazione
e non vi sia alcuna prova che l’amministratore ne abbia negato la visione nei
giorni precedenti l’assemblea in cui era obbligato a tenere la contabilità a
disposizione dei condomini.
* Trib. civ. Bologna, 25 marzo 1999, n. 596,
Boschi c. Condominio Via B. Marcello nn. 2-4/6 in Bologna, in
Arch. loc. e cond.
1999,
639.
Non rientrano nella competenza dell’assemblea
condominiale le spese fiscali riguardanti parti comuni dell’edificio, quando si
tratta di spese afferenti all’acquisto del diritto sui beni comuni e non alla
gestione di essi. Come gli atti di trasferimento intercorrono tra i terzi ed i
singoli condomini, del pari i rapporti tributari si instaurano tra
l’Amministrazione finanziaria ed i singoli partecipanti al condominio, l’assemblea
quindi non può deliberare e ripartire tra i condomini i tributi dovuti dai singoli
per l’acquisto di beni destinati al servizio comune, anche se detti beni
appartengono in comune a tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2004, n.
9463, Cond. via Fratelli Ciocca 10 in Avellino c. Colantuono.
L’accertamento dell’ avvenuta approvazione da
parte dell’assemblea condominiale degli stati di ripartizione delle spese
comuni, posti a base del procedimento monitorio promosso contro un condomino,
costituisce un giudizio di fatto riservato al giudice del merito ed
incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata motivazione e
riferito a specifiche deliberazioni assembleari.
* Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1980, n.
901, Gallo c. Alovisi.
In tema di ripartizione delle spese
condominiali, le attribuzioni dell’assemblea
ex
art.
1135, n. 2, cod. civ., sono circoscritte alla verificazione e all’applicazione
in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di
introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo
indirettamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino,
possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto la
delibera condominiale che modifichi i suddetti criteri di spesa (nella specie, spese
di manutenzione delle scale) è inefficace nei confronti del condomino
dissenziente per nullità assoluta, deducibile senza limitazione di tempo, e non
meramente annullabile con impugnazione da proporsi entro 30 giorni
ex
art. 1137, secondo e terzo comma, cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1987, n.
4627, Cond. Cso Manus c. Bazzano.
Con riguardo alle delibere dell’assemblea di
condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre
distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione, ai
sensi dell’art. 1123 cod. civ., ovvero sono modificati i criteri fissati in
precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso
unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle
attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, nn. 2 e 3 cod. civ., vengono
in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove
adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi
annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza
(trenta giorni) previsto dall’art. 1137, ultimo comma, cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1988, n.
4851, Cond. Sesto Fio. c. Salvini.
Le deliberazioni con le quali vengono in
concreto ripartite le spese condominiali, pur se siano adottate in violazione dei
criteri legali o convenzionali prescritti, rappresentano esercizio delle
attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 c.c.; anche se viziate, tali
deliberazioni devono considerarsi annullabili e non nulle, poiché danno luogo
all’ipotesi delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio,
rispetto a cui l’impugnazione deve essere proposta nel termine di decadenza di
trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Il giudice non controlla
l’opportunità o la convenzione della soluzione adottata dalla deliberazione, ma
deve solo stabilire se la delibera sia o non il risultato del legittimo esercizio
dei poteri discrezionali dell’assemblea, la quale incontra un limite
nell’esercizio delle sue attribuzioni, poiché non può perseguire interessi
extracondominiali in contrasto con l’interesse comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 25 luglio
1996, n. 7925, Gallo ed altri c. Condominio di via S. Siro n. 31 in Milano, in
Arch. loc. e cond.
1997,
460.
In tema di condominio negli edifici, la
validità dell’approvazione, da parte dell’assemblea dei condomini, del
rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell’esercizio
successivo, nonché dei relativi riparti, non postula che detta contabilità sia
stata redatta dall’amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle
previste per i bilanci delle società, purché essa sia idonea a rendere
intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento
alla specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito – come si
desume dagli artt. 263 e 264 cod. proc. civ. (disciplinanti la procedura di
rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale) – costituisce il
presupposto indispensabile per la sussistenza dell’onere del destinatario del
conto d’indicare specificamente le partite che intende contestare.
* Cass. civ., sez. II, 6
febbraio 1984, n. 896, Cond. Ses. Gen. c. De Luca.
Non è causa di invalidità della deliberazione
assembleare condominiale, di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore,
la circostanza che in essa si ometta di provvedere all’impiego degli eventuali
residui attivi di gestione, essendo sufficiente che questi possano, anche solo
implicitamente, desumersi dal rendiconto, ai fini della loro rilevabilità nei
conti individuali dei singoli condomini e della conseguente riduzione per
compensazione, delle quote di anticipazione dovute dagli stessi condomini per
l’anno successivo.
* Cass. civ., sez. II,
25 novembre 1975, n. 3936.
Per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c.
la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale
dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti
nel termine stabilito dall’art. 1137, terzo comma, c.c. non per ragioni di
merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma
di invalidazione
ex
art. 1418 c.c., non
essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i
provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione
della delibera.
* Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1994, n.
3747, Papone c. Cond. Via Pirinoli.
In tema di condominio, l’approvazione del
preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l’approvazione
del rendiconto annuale dell’amministrazione rientrano tra le attribuzioni
dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate
tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l’annullabilità,
sono obbligatorie per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino
dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell’art.
1137 cod. civ. – alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta
– sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata.
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1989, n.
3291, Soc. Ici c. Eredi Strada.
È nulla per contrarietà alla legge la
deliberazione dell’assemblea di un condominio che abbia approvato il rendiconto
annuale includendovi le spese legali sostenute in proprio dagli amministratori
in una procedura promossa nei loro confronti, attesa la non inerenza delle
spese anzidette alla gestione condominiale. Tale delibera può essere impugnata
in parte qua dai condomini dissenzienti, ancorché le loro quote di spesa siano
state successivamente assunte a loro carico dagli amministratori, scaturendo l’interesse
all’impugnazione, nonostante la rinuncia al rimborso, dal carattere vincolante per
tutti i condomini della deliberazione, che conserva immutata la propria
efficacia esecutiva.
* Cass. civ., sez. II,
11 dicembre 1992, n. 13111, Cond.
Lara di Curno c.
Pennacchio e altri.
Mentre un rendiconto non veritiero è affetto
da nullità assoluta, che si trasmette necessariamente alla deliberazione della
assemblea che lo approva, un rendiconto semplicemente mal redatto, secondo i
più rigorosi criteri contabili, qualora approvato dall’assemblea è, al più,
annullabile, se impugnato nel breve termine di decadenza previsto dalla legge.
* Corte app. civ. Milano, 20 maggio 1992, n.
949, in
Arch. loc. e cond.
1992, n. 4.
I rendiconti e la ripartizione delle spese predisposti
dall’amministratore del condominio ed approvati validamente dall’assemblea
divengono operative in caso di mancata impugnazione della deliberazione di
approvazione da parte dei singoli condomini assenti o dissenzienti nel termine
di decadenza di trenta giorni previsto dall’ultimo comma dell’art. 1137 cod.
civ., salve le ipotesi di nullità per violazione di norme inderogabili o per
menomazione dei diritti di ciascun condomino derivanti dall’atto d’acquisto o
dalle convenzioni che possono essere fatte valere ai sensi dell’art. 1418 cod.
civ.
* Cass. civ., sez. II, 31 maggio 1988, n.
3701, Torre c. Cond. V. Canevari.
In tema di condominio di edifici l’approvazione assembleare dell’operato dell’amministratore e la mancata impugnativa delle relative delibere preclude l’azione di responsabilità al singolo condomino leso dall’attività e dalle iniziative arbitrarie dello stesso soltanto per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali, per le quali il potere di approvazione compete esclusivamente all’assemblea a norma dell’art. 1135 n. 3 c.c. La delibera assembleare di approvazione non esclude invece l’anzidetta responsabilità nel caso di mancata tempestiva informazione da parte dell’amministratore di atti che hanno incidenza diretta sul patrimonio del singolo condomino, come nel caso di mancato riferimento di perizie relative a controversie con altri soggetti.
* Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 1992, n.
10838, Loiudice c. Menichetti.
È soggetta ad annullamento la deliberazione
dell’assemblea dei condomini con la quale sia approvato il rendiconto annuale,
presentato dall’amministratore, privo di specificazione in ordine alla voce
concernente le spese generali, sia pure per grandi linee e per raggruppamenti
omogenei.
* Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1984, n.
896, Condominio via Sessanta n. 10/12, Genova c. De Luca.
Non può ricondursi alla volontà dell’assemblea condominiale e perciò avere effetti pratici il bilancio preventivo, redatto su foglio separato rispetto al verbale, che, pur essendo stato genericamente approvato nel titolo, non porti le firme del presidente, del segretario dell’assemblea e quella eventuale dell’amministratore.
* Giud. conc.
Roma, 14 maggio 1988, Cataldi c. Condominio di via G.A. Pasquale, 21, Roma, in
Arch. loc. e cond.
1990,
395.
L’assemblea dei condomini può ratificare, con l’approvazione del rendiconto, un impegno particolare di spesa, ancorché non autorizzato, eccedente i poteri di gestione ordinaria dell’amministratore.
* Trib. civ. Genova, 25 febbraio 1994, n. 731, in
Arch. loc. e cond.
1994,
342.
La delibera assembleare di approvazione del rendiconto non preclude la contestazione in sede di proposizione di azione risarcitoria da parte del Condominio contro l’ex amministratore, sia per il carattere dichiarativo e confessorio dell’atto di approvazione del conto, revocabile o modificabile in caso di dolo o colpa grave del mandatario (ex art. 1713 c.c.), sia perché l’assemblea (ex artt. 1130 n. 3 e 1135 c.c.) può approvare e autorizzare pagamenti soltanto ove si riferiscano a spese effettivamente erogate per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, onde tale presupposto manca quando l’amministratore richieda il rimborso di somme esposte come erogate nell’interesse della collettività condominiale, ma invece trattenute con indebita appropriazione (con inopponibilità della preclusione derivante dal decorso del termine ex art. 1137 ult. comma c.c., potendosi profilare la nullità della delibera di approvazione del rendiconto).
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 27 giugno 2005,
n. 7460, Condominio via Bramante, 15 in Milano c. Minci, in
Arch. loc. e cond.
2006,
439.
Con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che l’amministratore del condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve ritenersi consentito all’assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitale dall’art. 1135, c.c.
* Cass. civ., sez. II, 4
giugno 1992, n. 6896.
Con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che pure si assumono effettuate dall’amministratore condominiale senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve ritenersi consentito all’assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c.
* Trib. civ. Nocera Inferiore,
sez. II, 19 aprile 2001, n. 282, Pagano c. Condominio Primo Palazzo Palumbo di
Via Nuova Ponte 44, in
Arch. loc. e cond.
2002, 63.
L’assemblea dei condomini oltre ad avere il potere di delegare l’amministratore a concludere un determinato contratto, fissando i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere, ha anche il potere di prestare direttamente il proprio consenso alla conclusione di un contratto, non essendo previsto alcun divieto al riguardo nella disciplina del condominio e non sussistendo alcun impedimento tecnico-giuridico per un’efficace manifestazione di volontà negoziale da parte dell’assemblea.
* Cass. civ., sez.
II, 25 marzo 1980, n. 1994, Palomba c. Cond. V. Fontana.
La deliberazione dell’assemblea di un
condominio di edificio, la quale, a fronte di opere edilizie eseguite dal
singolo condomino con pregiudizio del decoro architettonico del fabbricato, dia
incarico all’amministratore di sollecitare l’intervento dell’autorità
amministrativa, od eventualmente del giudice penale, non esorbita dai poteri e
dalle attribuzioni dell’assemblea e dell’amministratore medesimi in tema di difesa
e conservazione delle parti comuni dell’edificio, implicando tali poteri la
facoltà di ricorrere non soltanto all’azione civile, ma ad ogni altro mezzo di
tutela consentito dall’ordinamento.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1985, n.
805, Tonini c. Cond. C. So. Porta.
La valutazione della scelta delle modalità di
esecuzione di lavori urgenti di straordinaria manutenzione all’interno del
condominio non rientra nei poteri di controllo dell’Autorità Giudiziaria, posto
che la scelta dell’installazione di ponteggi fissi (anziché mobili) è rimessa
alla discrezionalità dell’assemblea condominiale, potendosi ravvisare «eccesso
di potere» solo quando la causa della deliberazione sia deviata falsamente dal
suo modo d’essere.
* Trib. civ. Roma, sez. V, 18 maggio 2005, n.
15821, Beninati F. ed altri c. Cond. Via Jenner, 94 in Roma, in
Arch. loc. e cond.
2005.
Il principio secondo cui l’atto compiuto
benché irregolarmente dall’amministratore (di società) resta valido nei confronti
dei terzi che hanno ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri
dell’amministratore medesimo non può trovare applicazione in materia di
condominio di edifici con riguardo a lavori od opere di manutenzione straordinari
eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore senza previa delibera
dell’assemblea di condomini, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore
e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice
civile, (artt. 1130, 1135) limitando le attribuzioni dell’amministratore
all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condomini le
decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di
carattere urgente).
* Cass. civ., sez. II, 7 maggio 1987, n.
4232, Eurotermica CA c. Cond. G1 G2 G3.
Qualunque decisione sulle opere di
manutenzione straordinaria dell’immobile condominiale spetta in via esclusiva, a
norma dell’art. 1135, n. 4 cod. civ. alla competenza dell’assemblea, sicché è
illegittima la delega conferita ad una commissione composta da alcuni soltanto
dei condomini su provvedimenti e scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti
e di straordinaria amministrazione interessanti l’edificio condominiale.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 14 luglio 1987,
n. 7388, Paolucci c. Condominio di via Mario Ruta 43, Napoli, in
Arch. loc. e cond.
1988,
131.
L’amministratore non deve rispondere per la
mancata esecuzione di opere di straordinaria manutenzione, le quali a norma
dell’art. 1135 c.c. possono essere autorizzate unicamente dall’assemblea.
* Pret. civ. Milano, 24 gennaio 1994, n. 340,
in
Dossier cond.
1996, 7.
È vietato all’assemblea dei condomini a
maggioranza di voti delegare (nella specie, senza obbligo di rendiconto) ad una
commissione ristretta scelte di gestione ed opere indeterminate di manutenzione
straordinaria. (Nella specie è stato ritenuto che la delibera comporta un
illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al condominio, nel
cui interesse sono stabilite regole inderogabili a favore della competenza
istituzionale dell’organo collettivo, con la precisazione che l’investitura di
una commissione ad hoc è configurabile solo per la decisione su questioni
tecniche minute e marginali conseguenti a scelte fatte dall’assemblea almeno in
linea di massima ma sempre specificamente enunciate, con l’indicazione della copertura finanziaria e delle regole
programmatiche, sia pur generali, di condotta della commissione).
* Trib. civ. Napoli, 30 ottobre 1990, in Giur. it. 1991, I, 2, 498.