TRASFERIMENTO A TITOLO PARTICOLARE DELLA COSA LOCATA
Nel caso di vendita dell’immobile locato, non destinato ad abitazione, il cessionario del contratto di locazione ed insieme dell’azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all’originario conduttore dopo l’inutile scadenza del termine concesso a quest’ultimo per l’esercizio del diritto di prelazione, non ha diritto a una nuova comunicazione e a un nuovo termine per l’esercizio dello stesso diritto, in quanto per effetto della cessione del contratto si attua una vera e propria successione a titolo particolare per atto tra vivi nel contratto stesso con la conseguenza della sostituzione del cessionario nell’identica posizione di diritti ed obblighi del cedente e dell’opponibilità da parte del contraente ceduto al cessionario di tutte le eccezioni derivanti dal contratto.
* Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2006, n. 410, Bertocco c.
Sonnino ed altri, in Arch. loc. e cond. 2006, 533.
L’alienazione a titolo oneroso o gratuito di un bene non
determina automaticamente, al di fuori di un fenomeno di cessione del credito,
il trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante
originata da un contratto di locazione già cessato all’atto dell’alienazione,
non potendo trovare applicazione le norme degli artt. 1599 e 1602 c.c.
(Principio affermato dalla S.C. in relazione a credito di risarcimento danni ex
art. 1590 c.c.).
* Cass. civ., sez. III, 13 luglio 2005, n. 14738, Carnuccio
c. CGIL Confederazione Italiana del Lavoro, in Arch. loc. e cond. 2006, 286.
In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la
vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di
locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni
del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la
conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni
all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della
vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica
dell’art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti.
* Cass. civ., sez. III, 14 gennaio 2005, n. 674, Trofa c. De
Riso.
Colui che sia convenuto in giudizio dal locatore (o dal
comodante) per la restituzione dell’immobile locato (dato in comodato) non può,
avvalendosi di un’eccezione de iure tertii contestare la legittimazione
dell’attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al
medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene, o, ancora,
la perdita da parte del medesimo della relativa disponibilità.
* Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 2004, n. 1940, Turist
Beach Srl c. Dole ed altri.
In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la
vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di
locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni
del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la
conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni
all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della
vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea.
* Cass. civ., sez. III, 5 agosto 1991, n. 8556, Musto c.
Guerriero.
Il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante
di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente
del bene stesso, atteso che le disposizioni dell’art. 1599 c.c. non sono
estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla
locazione.
* Cass. civ., sez. III, 15 maggio 1991, n. 5454, Marro c.
Piccolo.
Nel caso di vendita della casa familiare da parte del
coniuge che ne sia proprietario, il diritto al rilascio di detto immobile
spettante all’acquirente non può trovare deroga in favore del coniuge
assegnatario di esso a norma dell’art. 155, quarto comma, c.c., in applicazione
analogica delle regole dettate per l’opponibilità della locazione al terzo
acquirente (art. 1599 c.c.), trattandosi di norme che regolamentano tale
opponibilità secondo modalità che fanno eccezione ai principi generali e che
sono dettate per il rapporto locatizio, profondamente diverso da quello che
nasce dall’assegnazione della casa familiare con provvedimento giudiziale.
* Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1990, n. 2529, Lippi c. Soc.
Arredo Exp.
La compravendita dell’immobile locato comporta la
successione a titolo particolare nel rapporto di locazione del compratore, il
quale diviene parte nei confronti del conduttore per tutti gli ulteriori
diritti ed obblighi inerenti alla prosecuzione del contratto dopo la data di
acquisto con conseguente sua legittimazione a richiedere il rilascio
dell’immobile alla scadenza ed il risarcimento del danno per ritardata
restituzione, ex art. 1591 c.c. Tuttavia, avendo detto principio carattere
dispositivo, il venditore ed il compratore possono convenire che il rapporto di
locazione, per tutta la durata convenzionale, continui a svolgersi nei
confronti dell’alienante, che così mantiene la posizione di locatore e la
legittimazione per tutte le azioni derivanti dal rapporto stesso, comprese
quella diretta al rilascio del bene alla scadenza e quella per il risarcimento
dei danni per ritardata consegna.
* Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1987, n. 442.
L’acquirente di un immobile locato, subentrando al
precedente proprietario nei diritti e negli obblighi relativi all’immobile
trasferito, assume dal giorno dell’acquisto la qualità di locatore ed ha quindi
azione nei confronti del conduttore per il risarcimento dei danni conseguenti
alla mancata riparazione della cosa locata, ancorché verificatisi anteriormente
all’acquisto, sempreché del minor valore dell’immobile non si sia tenuto conto
nella determinazione del prezzo della compravendita.
* Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 1997, n. 1685, Rubini c.
Cucca.
L’acquirente di immobile locato, obbligato a rispettare la
locazione stipulata dal precedente proprietario con contratto di data certa
anteriore alla alienazione, ai sensi dell’art. 1599, comma primo, c.c., è terzo
rispetto al contratto e pertanto non gli sono opponibili gli accordi verbali in
deroga al contenuto dell’originario contratto di data certa, che non risultino
anche essi da scrittura di data certa (nella specie, modifica verbale della
clausola contrattuale di adeguamento del canone secondo gli indici Istat), non avendo
rilevanza l’eventuale indiretta conoscenza da parte dell’acquirente di siffatte
deroghe sfornite di prova legale.
* Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1988, n. 113.
Il conduttore al quale sia stato chiesto il rilascio
dell’immobile locato da colui che lo ha acquistato dall’originario locatore,
può validamente opporre le eccezioni concernenti la titolarità del diritto di
proprietà dell’attore, perché l’acquisto di quest’ultimo costituisce il titolo
della surrogazione dello stesso nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal
contratto di locazione.
* Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2000, n. 5699, Sipari c.
Fondazione Magnai Rocca, in Arch. loc. e cond. 2000, n. 4.
La continuazione del rapporto di locazione concluso
dall’usufruttuario nel caso di cessazione dell’usufrutto – prevista, per la
durata contrattuale stabilita, dall’art. 999 c.c. – comporta necessariamente
(non diversamente da quanto stabilito, con riferimento alla compravendita del
bene locato, dall’art. 1599 c.c.), che titolare del rapporto divenga il nuovo
avente diritto al godimento, verificandosi un fenomeno di cessione ex lege del
contratto, per l’operatività dellla quale non occorre il consenso e l’adesione
del conduttore. Conseguentemente, il soggetto subentrato in tutti i diritti del
precedente locatore acquisisce anche quello alla risoluzione del contratto nei
confronti del conduttore per inadempienze verificatesi successivamente
all’evento modificativo della titolarità del rapporto, mentre la comunicazione
di tale evento al conduttore ha il solo scopo di porlo in grado di adempiere ai
propri doveri nei confronti del soggetto subentrato ex lege nella posizione di
locatore.
* Cass. civ., sez. III, 11 aprile 1983, n. 2558.
Quando il proprietario locatore di un immobile aliena per
parti distinte la proprietà della cosa locata, il rapporto di locazione si
scinde in tanti distinti rapporti quanti sono gli acquirenti, i quali, ciascuno
per la parte rispettivamente acquistata, assumono la veste di locatori ai sensi
degli artt. 1599 e 1602 c.c., a conseguenza che l’acquirente parziale il quale
agisca per il rilascio della cosa locata a seguito di risoluzione del
contratto, agisce per far valere un diritto autonomo e indipendente
(limitatamente alla parte da lui acquistata) da quello degli altri locatori,
onde il giudizio non deve essere integrato nei confronti di questi ultimi. Tale
principio, ovviamente, non opera nel caso di alienazione dell’immobile locato
per quote ideali, poiché tale fattispecie dà luogo ad un contratto unico con
pluralità di parti e, quindi, ad un’ipotesi tipica di litisconsorzio
necessario, non potendo la situazione giuridica unica, consistente nella
cessazione o nella permanenza dell’unico contratto, sussistere nei confronti di
alcuni soggetti e non nei confronti di altri.
* Cass. civ., sez.
lav., 17 novembre 1977, n. 5041, in Arch. civ. 1978, 484. Nello stesso senso,
sez. III, 11 novembre 1976, n. 4164, la quale, in applicazione del principio,
afferma che: «la causa di risoluzione o di cessazione del rapporto, che si verifichi
per alcuni soltanto dei successori a titolo particolare nella proprietà delle
parti di immobile opera limitatamente alle porzioni acquistate,
indipendentemente dalla porzione assunta dagli altri».
Nell’ipotesi di vendita dell’immobile locato, il conduttore
deve corrispondere il canone all’acquirente dal momento in cui ne sia venuto
comunque a conoscenza, anche in mancanza di una formale comunicazione; infatti,
la vendita del bene locato non comporta una cessione del contratto di locazione
inquadrabile nella norma di cui all’art. 1406 c.c. ma soltanto una successione
a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione per la quale,
contrariamente a ciò che avviene per la cessione del contratto per la quale si
richiede il consenso del contraente ceduto, non è necessario il consenso del
conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 6 settembre 1990, n. 9160, Manche c.
Sciorio.
Costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice del
merito lo stabilire, sulla base della valutazione delle risultanze processuali,
se, nel caso di decesso del locatore originario, la titolarità del rapporto
locatizio si sia trasmessa congiuntamente a tutti i suoi eredi o singolarmente
ad uno di essi, per aver questo soltanto conseguito l’attribuzione del cespite
locato. (Nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto corretta l’affermazione -
contenuta nella sentenza impugnata secondo cui l’accettazione, da parte di una
coerede del locatore, del pagamento del canone e l’assunzione, nella relativa
quietanza, della qualità di proprietaria dell’immobile locato non dimostravano
che la predetta fosse divenuta titolare esclusiva della locazione).
* Cass. civ., sez. III, 23 aprile 1980, n. 2670.
Il principio stabilito in materia di locazione dall’art.
1602 c.c. che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subingresso
dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di
locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c.
del trasferimento a titolo particolare della cosa locata (che si verifica anche
a seguito di espropriazione forzata dei beni ai sensi dell’art. 1923 c.c.)
possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di
locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei
quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in
quel periodo ha la qualità di locatore.
* Cass. civ., sez. III, 19 giugno 2001, n. 8329, Manieri c.
Cond. via del Serafico 134, in Arch. loc. e cond. 2001, 713.
La regola emptio non tollit locatum dettata dall’art. 1599
c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa
locata, in base alla quale si verifica la cessione legale del contratto con la
continuazione dell’originario rapporto e l’assunzione da parte dell’acquirente
della stessa posizione del locatote, non opera quando il terzo abbia acquistato
il bene locato a titolo originario; pertanto, il terzo che abbia usucapito la
proprietà della cosa locata, mentre non può esperire l’azione di sfratti, non
essendo succeduto nel rapporto di locazione, è legittimato a promuovere le
azioni reali per conseguire nei confronti del conduttore la disponibilità
dell’immobile.
* Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2001, n. 2464, Signore ed altri c. Borrelli, in Arch. loc. e cond. 2001, 289.