VIZI DELLA COSA LOCATA
La mancanza della concessione amministrativa
necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito dell’immobile locato
(nella specie, mancanza di concessione commerciale per essere il bene adibito
a destinazione artigiana) rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile
l’idoneità del bene all’uso predetto, possono legittimare il conduttore alla
richiesta di (risoluzione del contratto ovvero) riduzione del canone (come
nella specie), ai sensi dell’art. 1578 c.c. Sufficiente ad integrare il vizio de
quo deve, peraltro, ritenersi anche il semplice stato di obiettiva
incertezza sulla condizione urbanistica dell’immobile locato, che può
rappresentare, anche da solo, una qualità negativa incidente, per le difficoltà
frapposte dall’autorità amministrativa (allegando la necessità di licenze,
permessi o autorizzazioni), sull’effettiva fruibilità del bene conformemente
all’uso pattuito.
* Cass. civ., sez. III, 26 novembre 2002, n. 16677, Soc. Centrouno Trasporti c.
Soc. Lombardini Discount, in Arch. loc. e cond. 2003, 652.
L’art. 1578 c.c., che detta disposizioni
relative al caso che al momento della consegna la cosa locata sia affetta da
vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito,
contempla sia il caso di vizi già manifestatisi al momento della consegna sia
quello di vizi preesistenti che si manifestino successivamente, ed anche
rispetto a questi il locatore è tenuto a provare d’averli senza colpa ignorati,
se intende sottrarsi alla responsabilità prevista dal secondo comma dello
stesso art. 1578.
* Cass. civ., sez. III,
10 agosto 1991, n. 8729, Faggiani c. Sugaroni.
A norma dell’art. 1578 secondo comma c.c., il
locatore è tenuto a risarcire il conduttore dei danni derivanti da vizi della
cosa locata (nella specie, da imperfezioni di progettazione e costruzione
dell’impianto fognario), ancorché imputabili a terzi, salvo che provi di aver
senza colpa ignorato l’esistenza dei vizi medesimi.
* Cass. civ., sez. III, 4 dicembre 1976, n. 4537.
Nel giudizio con il quale il conduttore richieda il
risarcimento dei danni derivanti da vizio della cosa, va esclusa la
responsabilità del locatore – sulla base dell’assenza del requisito della colpa
– se egli non poteva rendersi conto dell’accertato difetto con la comune diligenza.
Tale prova – in ordine alla quale la legge non fissa alcuna limitazione – può essere raggiunta con ogni mezzo idoneo
allo scopo, comprese le presunzioni in quanto prevalgano, per la loro univocità
e concordanza, su quella iuris tantum di conoscenza dei vizi, posta
dalla legge a carico del locatore.
* Cass. civ., sez. III, 16 marzo 1981, n.
1458, in Arch. civ. 1981, 113.
La riconoscibilità, da parte del conduttore, dei
vizi della cosa locata, prevista dall’art. 1578 primo comma c.c. come ostativa
alla domanda di risoluzione del contratto di locazione o di riduzione del corrispettivo
in conseguenza dei vizi medesimi, riguarda esclusivamente i vizi esistenti, e
cioè in atto al momento della consegna del bene, e non va confusa, pertanto,
con la prevedibilità, in detto momento, dell’insorgenza dei vizi futuri.
* Cass. civ., sez. III, 20
novembre 1975, n. 3901.
Il conduttore, che azioni la pretesa risarcitoria prevista
dal secondo comma dell’art. 1578 c.c., ha l’onere di provarne i fatti costitutivi,
e cioè la sussistenza del vizio della cosa locata ed il nesso di derivazione
causale del pregiudizio di cui chiede il risarcimento. Solo in caso di esito
positivo di tale prova, può in concreto sorgere a carico del locatore l’onere
della prova liberatoria della sua responsabilità, consistente nella
dimostrazione di avere ignorato senza sua colpa l’esistenza del vizio della
cosa al momento della consegna.
* Cass. civ., sez. III, 15 novembre
1974, n. 3655.
Per vizi della cosa locata, che, ai sensi
dell’art. 1578, primo comma, c.c., danno facoltà al conduttore di pretendere la
risoluzione del contratto o una diminuzione del corrispettivo, debbono
intendersi quei difetti che – a differenza di quelli attinenti allo stato di
conservazione della cosa, cui si riferisce l’art. 1575, n. 2 c.c. – incidono
sulla struttura materiale della stessa, alterandone l’integrità in modo tale da
impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione
contrattuale, siano essi suscettibili o meno di essere eliminati, con la
conseguenza che il locatore non ha alcuna possibilità di opporsi alla pretesa
suddetta con l’offerta di eliminazione dei difetti medesimi.
* Cass. civ., sez. III,
24 marzo 1980, n. 1951.
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni
o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili –
ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione
di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore,
concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento
amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato negato
(con conseguente inidoneità dell’immobile ad assolvere allo scopo convenuto),
al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del
contratto.
* Cass. civ., sez. III, 12 settembre
2000, n. 12030, Dinauto di Di Napoli Luigi & C. Sas. c. Lubelli ed altri,
in Arch. loc. e cond. 2001, n. 239.
Nei contratti di locazione di immobili urbani
soggetti a regime vincolistico, sono sospese le obbligazioni del locatore
concernenti la manutenzione e le riparazioni della cosa locata, con l’effetto
che al conduttore è solo consentito di sostituirsi al locatore, salvo rivalsa,
nell’esecuzione delle opere necessarie per conservare all’immobile la sua
destinazione, ai sensi dell’art. 41 della L. 23 maggio 1950, n. 253; in difetto
del rimedio di cui al citato articolo, il conduttore può chiedere la
risoluzione del contratto, senza poter vantare alcun diritto al risarcimento
del danno, non essendo configurabile la violazione di alcun obbligo giuridico
da parte del locatore.
* Cass. civ., sez. III,
29 aprile 1980, n. 2856.
La garanzia per i vizi della cosa locata, che ne
impediscono o diminuiscono l’uso stabilito, costituisce obbligazione del
locatore diversa e distinta da quella della consegna della cosa in buono stato
di manutenzione e tale da servire all’uso convenuto.
* Cass. civ., sez. III,
21 marzo 1970, n. 766.
Allorquando il conduttore, all’atto della
stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della
cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia
implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in
cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la
risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del
danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460
c.c.
* Cass.
civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341, Zamboni c. Pucciarelli, in Arch. loc. e
cond. 2001, 466.
Il principio
secondo il quale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato
ad un determinato uso (nella specie, commerciale), grava sul conduttore
l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto
tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività ripromessasi, ed
altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni
amministrative, non osta a che le parti possano dedurre in condizione, (ovvero
convenire come espressa obbligazione del locatore) tanto la effettiva possibilità
di apportare all’immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere
l’attività prevista, quanto il fatto che esso presenti (o sia in potenziale
condizione) di acquisire le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al
rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
* Cass. civ., sez. III, 8 marzo
2002, n. 3441, De Nino c. Glory Snc, in Arch. loc. e cond. 2002, 342.
La garanzia spettante al conduttore per vizi
della cosa locata, prevista dall’art. 1578 c.c. e collegata all’obbligo di
consegna dell’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575
c.c.), opera solo se i vizi della cosa erano, al momento della stipulazione del
contratto, sconosciuti o non facilmente riconoscibili dal conduttore stesso,
essendo evidente che, in caso contrario, quest’ultimo potrà chiedere la
risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento del danno – ove
ricorrano i presupposti dell’art. 1453 c.c. – solo se il locatore abbia assunto
espressamente, e, poi, non abbia adempiuto, l’obbligo di eliminare i vizi.
(Nella specie è stato ritenuto che l’inadeguatezza della canna fumaria in
relazione all’esercizio di un’attività di trattoria costituisse vizio
riconoscibile dal conduttore e, conseguentemente, non giustificasse l’azione
di risoluzione per inadempimento del locatore in assenza di uno specifico
obbligo di eliminazione del suddetto vizio che fosse stato contrattualmente
assunto dal locatore).
* Trib.
civ. Busto Arsizio, 12 ottobre 2000, n. 1233, Soc. La Trattoria dei Sognatori
c. Soc. CIP7 Immobiliare ed altra, in Arch. loc. e cond. 2001, 123.
La normativa di cui all’art. 1578 c.c., secondo la quale la
conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, nel senso di escludere la
risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo, solo
nei casi in cui i vizi incidano parzialmente sul godimento della cosa locata,
senza, peraltro, escluderlo, non trova applicazione nelle ipotesi nelle quali
la res locata, più che essere affetta da vizi che ne riducano sensibilmente la
idoneità all’uso pattuito, si appalesi inutilizzabile in assoluto – ipotesi
nella quale l’azione di risoluzione è esperibile indipendentemente dalla
conoscenza o riconoscibilità del vizio. (Nella specie si è ritenuto che la
presenza di una canna fumaria non in regola secondo la normativa vigente e,
pertanto, inadeguata all’esercizio di un’attività di ristorazione fosse da
ricomprendere nel concetto di vizio o alterazione di cui all’art. 1578 c.c.,
tale da impedire o ridurre notevolmente il godimento della cosa locata secondo
la destinazione contrattuale – ma non tale da rendere impossibile un qualunque
godimento dell’immobile – e, quindi, idoneo a giustificare l’azione di risoluzione
solo nel caso di ignoranza o non riconoscibilità del vizio da parte del
conduttore).
* Trib.
civ. Busto Arsizio, 12 ottobre 2000, n. 1233, Soc. La Trattoria dei Sognatori
c. Soc. CIP7 Immobiliare ed altra, in Arch. loc. e cond. 2001, 123.
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art.
1578 c.c. – la cui presenza non
configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex
art. 1575 c.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive,
incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione
del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità
dell’azione di esatto adempimento – quelli che incidono sulla struttura
materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o
ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche
se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto
di locazione. Ciò posto, è da escludere che possano essere ricompresi tra i
vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla
naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti accidentali (nella
specie, rottura di un tubo del vaso di espansione dell’impianto di
riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto, che aveva determinato
un’infiltrazione). In tale ipotesi, è operante l’obbligo del locatore di
provvedere alle riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., la cui inosservanza
determina inadempimento contrattuale.
* Cass. civ., sez. III,
18 aprile 2001, n. 5682, Bellotti Lo Presti c. Soc. Tecnodastal, in Arch. loc.
e cond. 2002, 176.