DELIBERAZIONI DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Per
le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione
delle spese comuni occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i
criteri di ripartizione (ovvero sono modificati per il futuro i criteri fissati
in precedenza) per le quali è necessario, a pena di
radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali
vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste
ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono
considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di
decadenza di 30 giorni.
* Corte app. civ. Lecce,
sez. dist. Taranto, 27 agosto 2004, n. 288, Brucoli c. Cond. via Madonna di Pompei,
In
tema di condominio negli edifici, la regola posta dall’art. 1136, comma terzo,
c.c., secondo la quale la deliberazione assunta
dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un
numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno
un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che coloro che abbiano
votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario
maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero
art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore
dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.
(In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato
la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il
raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei
presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo
della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla
delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della
maggioranza del voto personale).
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2004, n. 6625, Chierichetti ed altri c.
Cond. Via Diego Simonetti, 54, Ostia Lido.
La
validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale non è condizionata ad
una preventiva costituzione legale del condominio, ovvero alla preventiva
approvazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali. Invero,
il condominio sorge pleno jure con la
costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento, da parte dell’unico
proprietario o di più comproprietari pro
indiviso, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà
esclusiva; la formazione del regolamento condominiale si inserisce, a sua
volta, senza alcun carattere di preliminarità nel
novero delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell’assemblea; del
pari non è preliminare l’approvazione delle tabelle millesimali, poiché il
criterio di identificazione della quota di partecipazione del condomino al
condominio, esiste indipendentemente dalla formazione di tali tabelle e
consente di valutare anche a posteriori,
se i quorum richiesti per la validità
dell’assemblea e delle relative deliberazioni, siano stati, o meno, raggiunti.
* Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 1977, n. 1.
Riguardo
alle delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni occorre
distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai
sensi dell’articolo 1123 codice civile, ovvero sono modificati i criteri
fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di nullità, il
consenso unanime dei condòmini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle
attribuzioni previste dall’articolo 1135, numero 3, codice civile, l’assemblea in
concreto ripartisce le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove
adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi
annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’articolo 1137, ultimo comma,
codice civile.
* Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2001, n. 2301, Parenti c. Condominio
via S. Spirito,
In
tema di assemblee condominiali, è valida la delibera adottata con votazione
svoltasi in maniera anche irregolare, o atipica qualora risultino essere stati
comunque osservati i quorum richiesti
per la costituzione dell’assemblea e per il tipo di deliberazione approvata
(nell’affermare il suindicato principio,
* Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531, Bredice
c. Cond. Via Vicenza, 30-32, Roma.
La
maggioranza assembleare di un condominio posto all’interno della Repubblica
Italiana (Trentino Alto Adige) può validamente deliberare che il verbale (in
quanto atto privato e non pubblico) sia redatto in una lingua diversa
dall’italiano (nella specie il tedesco).
* Trib. civ. Rovereto, 25
luglio 2005, n. 277, Fariello ed altro c. Cond.
Residence Due Laghi in Tenno, in Arch. loc. e cond. 2006, 682.
Poiché
l’ordinamento, pur non riconoscendo una personalità giuridica, sia pure
limitata, al condominio, attribuisce, tuttavia, ad esso
potestà e poteri sostanziali e processuali, come risulta dalla sua struttura e
dai suoi organi regolati da norme particolari, è applicabile, nel computo della
maggioranza dell’assemblea del condominio, la norma dettata in materia di
società per il conflitto d’interessi (art. 2373), e pertanto: il diritto di
voto non può essere esercitato dal condomino che in una deliberazione assembleare
abbia un interesse proprio in potenziale conflitto con quello del condominio. (Nella specie trattavasi di
deliberazione avente ad oggetto la locazione di un locale condominiale).
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1976, n. 270.
L’ordinamento
giuscivilistico, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata
personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e
processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi,
così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della
relativa assemblea, la norma dettata, in materia di società, per il conflitto
di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei
condòmini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come
portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del
condominio. Ai fini della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale
conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in
concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere
a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del
condominio. (Nella specie, uno dei condomini aveva
partecipato all’assemblea convocata per la nomina del nuovo amministratore
nella triplice veste di condomino pro se,
di amministratore uscente e di condomino delegato, votando nella sola qualità
di delegato degli altri condòmini. La S.C., ritenendo
che, in tal caso, non potessero dirsi identificati, in concreto, due interessi
in contrasto tra loro – l’uno facente capo personalmente al condomino votante,
l’altro al condominio inteso come gruppo – ha confermato la sentenza del
giudice di merito, che aveva escluso ogni profilo di invalidità della delibera
assembleare sotto l’aspetto della violazione del principio dettato in tema di
conflitto di interessi).
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1997, n. 11254, Borzani
c. Cond. Passirana Residence.
In
materia di condominio, ai fini dell’invalidità della delibera assembleare, non
è configurabile un conflitto d’interessi tra il singolo condomino ed il
condominio qualora venga dedotta una mera ipotesi
astratta e non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza
tra le ragioni personali del condomino e l’interesse istituzionale comune. (Nella specie, la S.C. ha escluso che potesse in concreto
configurarsi un conflitto tra un singolo condomino e l’interesse collettivo
degli altri per il solo fatto che il predetto condomino godeva di una disciplina
di ripartizione delle spese comuni in misura diversa a quella proporzionale
alla sua proprietà individuale).
* Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2002, n. 3944, Felicetti
c. Cond. Via Archimede, 40, Roma.
In
tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un
conflitto di interessi, reale o potenziale, tra il singolo condomino titolare
del diritto di voto e il condominio stesso comporta la esclusione,
dal calcolo dei millesimi, delle relative carature attribuite al condomino
confliggente, così estensivamente interpretata la norma dettata, in tema di
società per azioni, dall’art. 2373 c.c. (che inibisce il diritto di voto al
socio in conflitto di interesse con la società), ricorrendo in entrambe le
fattispecie la medesima ratio,
consistente nell’attribuire carattere di priorità all’interesse collettivo
rispetto a quello individuale. Ove, tuttavia, il condomino confliggente sia
stato delegato all’espressione del voto di altro condomino, la situazione di
conflitto che lo riguarda non è estensibile al rappresentato aprioristicamente,
ma soltanto allorché si accerti in concreto che il
delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso
contrario, presumere che il delegante abbia, nel conferire il mandato, valutato
anche il proprio interesse – non personale, ma in quanto componente della
collettività – e l’abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato; né è
applicabile, al riguardo, l’art. 1394 c.c., che prevede la legittimazione del
solo rappresentato a dedurre il conflitto, giacché quest’ultimo non verte,
nella specie, tra l’interesse personale del rappresentato e quello, pure
personale, del rappresentante, ma tra quest’ultimo e quello della collettività,
onde ogni partecipe di questa è legittimato a farlo valere nel comune
interesse.
* Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2002, n. 10683, Cond. via Guerra ed
altro c. Cortese.
Anche
i condòmini che versano in situazione di conflitto di interessi con il
condominio hanno diritto di partecipare all’assemblea, pur dovendo poi
astenersi al momento della votazione.
* Corte app. civ. Milano,
sez. I, 5 maggio 1998, n. 1178, Bonino c. Cond. Via
Mecenate, 3/1, Milano, in Arch.
loc. e cond. 1999, 439.
In
caso di conflitto di interessi fra un condomino e il condominio, qualora il
condomino confliggente sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il
voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile
aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti
in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione,
dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il
mandato, abbia valutato anche il proprio interesse – non personale ma quale
componente della collettività – e l’abbia ritenuto conforme a quello portato
dal delegato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la
sentenza impugnata che, senza compiere in proposito alcuna specifica indagine,
aveva esteso in maniera automatica la situazione di conflitto in cui versava il
condomino-amministratore, a quella dei condomini che avevano delegato il primo
ad esprimere la loro volontà in ordine alla nomina dell’amministratore).
* Cass. civ., sez. II, 25 novembre 2004, n. 22234, Cond. Villa Italia
in Napoli c. Silvestri, in Arch. loc. e cond. 2005, 293.
A
ciascun partecipante all’assemblea di un condominio di edificio deve
riconoscersi il diritto di manifestare la propria volontà non soltanto mediante
l’espressione conclusiva del voto, con assenso o dissenso sulla proposta
contenuta nell’ordine del giorno, ma anche mediante l’intervento nella
discussione, al fine di portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni
del proprio voto. Peraltro, la lesione di tale diritto spiega effetti
invalidanti non sulla costituzione dell’assemblea, non essendo equiparabile al
mancato invito di quel partecipante all’assemblea medesima, ma sulla
deliberazione adottata, la quale resta impugnabile a norma dell’art. 1137 cod.
civ.
* Cass. civ., sez. II, 11 maggio 1984, n. 2893, Cond. V. Petrarca c. Menichini.
Nella
ipotesi di convocazione di un’unica assemblea condominiale allo scopo di
decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti
solo singoli condomini – convocazione sicuramente valida, in quanto non
vietata da alcuna norma – i condomini eventualmente non legittimati a votare su
di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la
partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire
sull’esito della stessa.
* Cass. civ., sez. II, 22 gennaio 2000, n. 697, Quinto c. Cond. Via
Orti di Trastevere, 34/36, Roma.
Per
avere titolo ad intervenire all’assemblea condominiale non è necessario che
l’atto di acquisto sia stato trascritto nei registri immobiliari.
* Trib. civ. Milano, 14
maggio
La
obbligatorietà della delibera dell’assemblea per
tutti i condòmini, espressamente prevista dal primo comma dell’art. 1137 c.c.,
comporta l’automatica operatività della stessa fino all’eventuale sospensione
del provvedimento nel giudizio di impugnazione, ai sensi del secondo comma del
citato articolo. Ne deriva che, in difetto di sospensione, l’esecuzione di una
delibera assembleare non dà luogo a spossessamento in danno di taluno dei
condòmini, in quanto a venire in considerazione è la nuova situazione di fatto
e non quella modificata dalla delibera.
* Cass. civ., sez. II, 13 febbraio 1996, n. 1093, Turbacci
ed altro c. Bruno ed altri, in Arch. loc. e cond. 1996, 515.
L’osservanza,
da parte della minoranza dissenziente, della deliberazione legittimamente
adottata dall’assemblea dei condomini dell’edificio ai fini del regolamento
interno della ripartizione delle spese per il godimento di parti comuni (nella
specie, ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’impianto di
riscaldamento), essendo esclusivamente dovuta alla
efficacia vincolante dell’atto collettivo anche nei confronti dei dissenzienti,
non esprime una volontà negoziale di tacita adesione e non può, pertanto,
trasformare la delibera condominiale in regolamento contrattuale non più
modificabile senza il consenso unanime delle parti.
* Cass. civ., sez. II, 3 luglio 1993, n. 7297, Cond. S. Elena di
Venezia c. Sambo e altri e Pezzè.
L’efficacia
obbligatoria delle deliberazioni assembleari non riguarda soltanto chi, alla
data della deliberazione, possiede la qualità di condomino, ma anche gli aventi causa dagli originari condomini, che restano
vincolati dalle deliberazioni assembleari legittimamente prese a suo tempo in
ordine agli interessi comuni del condominio.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 23 giugno 1986, n. 5515, Fraschini c. Cond. di viale
Liguria, 46/48, Milano, in Arch. loc. e cond. 1986, 479.
In
tema di condominio negli edifici, la presunzione legale di comunione di talune
parti, stabilita dall’art. 1117 c.c., senz’altro
applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi
applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno
stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purchè si tratti di beni oggettivamente e stabilmente
destinati all’uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile
esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia
strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che
lo circondano.
* Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14559, Giunta Si. c. Giunta Sa.
Posta
la natura cautelare del provvedimento pronunciato dal giudice istruttore
sull’istanza di sospensione dell’esecutività di delibera assembleare proposta ex art. 1137, comma 2, c.c., deve ritenersi che avverso lo stesso sia esperibile
reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. nel
termine di dieci giorni dalla notificazione del provvedimento a cura della
parte.
* Trib. civ. Padova, ord. 11 luglio 2003, Soc. Sebastian
c. Cond. Palazzo Giusti.
In
tema di condominio negli edifici, dalla esecuzione di una deliberazione
adottata con la prescritta maggioranza nell’ambito riservato alla competenza e
discrezionalità di valutazione della assemblea in relazione alle parti comuni
dell’edificio, non può normalmente derivare alcuna responsabilità per fatto
illecito o contrattuale a carico della maggioranza che ha approvato la
deliberazione nei confronti della minoranza dissenziente.
* Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831, Lattanzio c. Cond. Miram. Arm.
È
inammissibile il ricorso alla tutela urgente innominata di cui all’art. 700 c.p.c. al fine di ottenere la sospensione ante causam dell’esecuzione
di una delibera assembleare di un condominio, stante l’esistenza del rimedio
cautelare tipico di cui al comma 2 dell’art. 1137 c.c.
* Trib. civ. Nocera
Inferiore, ord. 2 febbraio 2001, Rosati c. Condominio
Palazzo Elisabetta di via Cucci 57, Nocera Inferiore, in
Arch. loc. e cond. 2001, 450.
La
deliberazione dell’assemblea condominiale deve risultare in forma documentale,
la quale è richiesta ad substantiam quando la delibera incida
su diritti immobiliari, e ad probationem in tutti gli altri casi.
* Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2747.
L’obbligo
dei condòmini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per
effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a
seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere
liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali,
per cui l’individuazione delle somme concretamente
dovute dai singoli condomini sia il frutto di una semplice operazione
matematica.
* Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2005, n. 15288, Condominio Via Fienaroli 10/A in Roma c. Miciaccia, in Arch.
loc. e cond. 2006, 656.
In
tema di assemblea, l’erronea indicazione a verbale della presenza di un
condomino invece assente, non costituisce vizio invalidante della delibera
(posto che non ne preclude l’impugnazione), tanto più laddove – anche detraendo
la presenza del suddetto condomino – non vengano meno né il quorum costitutivo, né quello
deliberativo.
* Trib. civ. Milano, sez.
VIII, 19 ottobre 2004, n. 11896, Pisano c. Condominio Via Aquileia,
La
violazione del diritto del singolo condomino di esaminare in via preventiva la
documentazione contabile concernente l’esercizio di gestione da approvare in
una futura assemblea, non costituisce un vizio della convocazione. Qualora,
poi, tale documentazione sia presentata ai condomini nel corso dell’adunanza
assembleare, è rimessa alla volontà della maggioranza la decisione di approvare
il rendiconto in tale sede o, eventualmente, di non approvarlo fino
all’effettuazione di un migliore esame. Tale scelta attiene al merito delle
decisioni rimesse all’assemblea, e non è censurabile con l’impugnazione della
deliberazione, a meno di non ravvisare un eccesso di potere, configurabile
laddove si dimostri che l’assemblea ha fatto un cattivo uso del potere discrezionale
ad essa spettante (ad esempio, omettendo completamente
l’esame della documentazione).
* Trib. civ. Genova, sez.
III, 4 giugno 2003, Saba c. Condominio via Vernazza,
Una
deliberazione condominiale – l’interpretazione della cui portata è riservata al
giudice del merito – può avere rilevanza di atto di natura negoziale e, in
particolare, di atto di ricognizione di debito da parte del condominio nei
confronti di un terzo (nella specie, fornitore del combustibile per l’impianto
di riscaldamento).
* Cass. civ., sez. III, 25 ottobre 1980, n. 5759, Cond. Via Giaqu. c. Valentino.
Se
una delibera di condominio è assunta all’unanimità – circostanza normativamente
non prevista, incidente soltanto sulla comunicazione e impugnazione, non
essendovi né assenti, né dissenzienti – non perciò è assimilabile ad un
negozio, stante la diversa efficacia, ma può esprimere, indipendentemente
dall’indicazione all’ordine del giorno, la volontà negoziale dei partecipanti –
censurabile in cassazione soltanto per vizi di motivazione o violazione di
norme ermeneutiche (art. 1362 e segg. c.c.) e non impugnabile secondo la
disciplina delle delibere assembleari (art. 1137 c.c.) – con la conseguente
possibilità, da un lato, del successivo perfezionamento di essa
(artt. 1326 e segg. c.c.); dall’altro della costituzione, modifica, estinzione
di un rapporto giuridico, anche attraverso un delegato verbale, essendo
normalmente libera la forma dell’atto giuridico – con il solo limite della sua
riconoscibilità, come nel caso di dismissione dell’uso dell’impianto
centralizzato di riscaldamento e consenso ad installare impianti autonomi negli
appartamenti, che non implica né la rinuncia, né
l’alienazione dell’impianto comune.
* Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 1998, n. 982, Descalzo
Dongo c. Cond. Caseggiato Corso Firenze, 11, Genova.
A
norma dell’art. 2377, ultimo comma, c.c., che, avendo
carattere generale, è applicabile anche alle assemblee dei condomini di
edifici, l’annullamento di una deliberazione condominiale non può aver luogo se
la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa «in conformità della
legge», e ciò significa che deve trattarsi di una decisione «validamente »
deliberata sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata.
* Corte app. civ. Lecce,
sez. dist. Taranto, 7 settembre
1998, n. 257, Condominio Via Rintone, 59 e Via
Polibio,
Perché
l’espressione della volontà collettiva dei partecipanti possa assumere la
qualificazione di deliberazione non è sufficiente che essa abbia la forma di un
pronunciato dell’assemblea dei condòmini, ma è anche necessario che essa
corrisponda ad una manifestazione di volontà destinata a vincolare tutti i
partecipanti e dotata di una naturale ed essenziale efficacia esecutiva idonea
ad incidere sui rapporti interni fra i condomini.
* Trib. civ. Milano, 4 marzo
1991, n.
Perché
l’opinione espressa dai singoli partecipanti riuniti in assemblea possa
qualificarsi una deliberazione è indispensabile che vi sia una
enunciazione volitiva idonea ad incidere sui rapporti giuridici che
intercorrono fra i singoli partecipanti riguardo all’uso e al godimento delle
parti comuni e dei servizi di interesse comune e l’osservanza del regolamento.
* Trib. civ. Milano, 3 gennaio 1991.
In
tema di condominio, la trasformazione in tutto o in parte di un bene comune
(nella specie, locali destinati a portineria ed alloggio del portiere), in bene
di proprietà esclusiva di uno dei condòmini può essere validamente deliberata –
in mancanza di un valido titolo contrario alla presunzione di titolarità
condominiale ex art.1117 c.c. – soltanto
all’unanimità, ossia mediante una decisione che, nella sostanza, assuma valore
contrattuale.
* Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17397, Fonte G. c. Cond. Via Grotte Bianche, 150, Catania.
Se
la delibera condominiale esprime la volontà negoziale dell’assemblea, va
interpretata secondo i criteri di ermeneutica previsti dagli artt. 1362 e ss. c.c.
* Cass. civ., sez. II, 8 marzo 1997, n. 2101, Condominio di Via De
Cesare,
Le
deliberazioni condominiali vanno interpretate secondo i criteri ermeneutici
previsti dagli artt. 1362 ss. c.c. ed il relativo
compito è assegnato al giudice del merito; poiché tale valutazione costituisce
apprezzamento di fatto, è insindacabile in sede di legittimità, purché sorretto
da congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici.
* Cass. civ., sez. II, 27 agosto 2002, n. 12556, Rinaldi c. Cond. Viale
Trentino 80 Taranto.
In
tema di assemblee condominiali, il legislatore non ha imposto particolari
formalità in ordine alle modalità della votazione, sicché ai fini del calcolo
delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. deve tenersi conto del voto
espresso dal condomino intervenuto tardivamente, purché non oltre la chiusura
del processo verbale di cui all’art. 1136 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 28 agosto 1993, n. 9130, Tancredi c. Cond.
Pollice Termoli.
Ai
fini della validità della delibera di assemblea condominiale, il quorum
richiesto deve esistere al momento della costituzione dell’assemblea, e nel
verbale ad essa relativo devono essere indicati gli
elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione
assembleare senza che sia altresì necessaria la dichiarazione di regolarità
dell’assemblea in relazione al totale dei millesimi rappresentati dagli
intervenuti.
* Cass. civ., sez. II, 23 luglio 1983, n. 5073, Ferraris
c. Con. V. Germanaso.
In
tema di condominio di edifici, al fine del calcolo delle maggioranze prescritte
dalla norma dell’art. 1136 cod. civ. per
l’approvazione delle delibere assembleari, non si può tenere conto del voto del
condomino che, inizialmente intervenuto, si sia successivamente allontanato
dichiarando di accettare quanto avrebbe deciso la maggioranza, perché soltanto
nel momento della votazione le manifestazioni di voto espresse dai singoli
condomini confluiscono per la formazione della volontà dell’assemblea.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1985, n. 4225, Massimo c. Cond. Pogg. Mari.
In
tema di condominio di edifici, ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte
dall’art. 1136 c.c. per l’approvazione delle delibere assembleari, non si può
tenere conto della adesione espressa dal condomino che si sia
allontanato prima della votazione dichiarando di accettare le decisioni
della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione
delle volontà dei singoli condomini creativa dell’atto collegiale. Né la eventuale conferma della adesione alla deliberazione,
data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere,
nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della
delibera, dovuta al venir meno, per le predette ragioni, del richiesto quorum deliberativo, potendo, se mai,
tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza
che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di
impugnazione.
* Cass. civ., sez. II, 13 febbraio 1999, n. 1208, Crocenzi
c. Condominio Via Nazionale, 243, Roma.
La
validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, sotto il profilo
della maggioranza necessaria alla loro approvazione, deve essere valutata con
riguardo al loro specifico oggetto, essendo del tutto irrilevante che, nella
stessa adunanza in cui esse sono state prese, sia venuto in discussione anche
un argomento che richieda una maggioranza più elevata (quale, nell’ipotesi, la
nomina dell’amministratore); con la conseguenza che uno o più capi della
delibera, adottata in una medesima riunione, possono essere validi, in quanto
richiedenti maggioranze inferiori, ed uno o più capi possono essere invalidi
giacché richiedenti maggioranze superiori a quelle raggiunte. * Cass. civ., sez. II, 28 marzo 1995, n. 3680, Fabiani
c. Condominio Via Canova n. 15, Pescara.
Il
voto di un partecipante ad un’assemblea condominiale, allontanatosi prima della
trattazione e discussione sui punti all’ordine del giorno, non può esser
conteggiato per la formazione della maggioranza prescritta per l’assunzione
della delibera perché questa è una sintesi, non una somma algebrica, delle
volontà dei singoli, sì che l’opinione di ciascuno deve precedere la
determinazione di essi.
* Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1999, n. 1510, Bottani
c. Soc. Mascherpa ed altri.
In
tema di delibere assembleari di un condominio, non sono da considerarsi atti
eccedenti l’ordinaria amministrazione quelli relativi alla riparazione
dell’impianto idrico dell’edificio, all’autorizzazione a resistere ad un atto
di citazione proposto contro il condominio ed all’aggiornamento
dell’assicurazione dell’immobile, con la conseguenza che per la validità della
delibera in ordine agli atti suddetti è sufficiente che, in
seconda convocazione, sia rappresentato un terzo del valore
dell’immobile.
* Cass. civ., sez. II, 8 novembre 1989, n. 4691, Renza c. Cond. Via De
Ce.
Per
le deliberazioni dell’assemblea condominiale, in seconda convocazione,
concernenti le materie indicate nel quarto comma dell’art. 1136 cod. civ., tra cui la nomina
dell’amministratore, il richiamo alla maggioranza stabilita nel secondo comma
di detto articolo, non vale ad estendere il quorum
costitutivo dell’assemblea in prima convocazione, ma importa che per
l’approvazione di esse è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la
metà del valore dell’edificio, e che sia costituita dalla maggioranza degli
interventi e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio.
* Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1980, n. 901, Gallo c. Alovisi.
In
tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali (art. 1136, comma
quarto, c.c.), la esistenza di un conflitto di
interessi, reale o virtuale, tra il singolo condomino titolare del diritto di
voto ed il condominio stesso importa la esclusione, dal preventivo calcolo
complessivo dei millesimi, delle relative carature attribuite al condomino
confliggente, così estensivamente interpretata la norma dettata, in tema di
società per azioni, dall’art. 2373 c.c. (che inibisce l’esercizio del diritto
di voto al socio in conflitto di interessi con la società), risultando, in
entrambe le fattispecie, indubitabile la ricorrenza di una eadem ratio, costituita dalla esigenza di attribuire carattere di
priorità all’interesse collettivo rispetto a quello individuale assicurando la
formazione di una volontà maggioritaria non condizionata, in radice,
dall’incidenza di una singola posizione necessariamente disomogenea.
* Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1997, n. 7226, Trevisani
c. Coop. Edil Torres Srl.
Il
principio per cui la validità delle deliberazioni
dell’assemblea condominiale sotto il profilo della maggioranza necessaria alla
loro approvazione deve essere valutata con riguardo al loro specifico oggetto,
comporta che quando l’assemblea è chiamata ad assumere anche deliberazioni per
le quali è prevista una maggioranza qualificata, la mancanza di tale
maggioranza al momento in cui l’assemblea ha inizio non condiziona la validità
delle deliberazioni il cui oggetto richiede una maggioranza semplice, non essendo
previsto all’art. 1136 c.c., quando si tratti di assemblea di seconda
convocazione, un quorum costitutivo
ma solo le maggioranze con le quali le varie deliberazioni a seconda del loro
oggetto debbono essere assunte.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 850, Fabiani
c. Cond. Via Canova, 15.
L’ordinamento
giuscivilistico, pur riconoscendo al condominio una sia pur limitata
personalità giuridica, attribuisce pur tuttavia ad esso
potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla
disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi
applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la
norma dettata in materia di società, per il conflitto di interessi, con
conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condòmini che,
rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di
interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini
della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è
configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura
divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la
volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio.
* Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2001, n. 6853, Di Canto c. Cond. Via Matteucci, 41, Roma.
Nell’ipotesi
di un condominio costituito da soli due condòmini (cosiddetti condominii minimi)
non si applica la disciplina dettata dall’art. 1136 c.c.,
la quale richiede per la regolare costituzione dell’assemblea e per la validità
delle relative delibere maggioranze qualificate con riferimento al numero dei
partecipanti al condominio ed in rapporto al valore dell’edificio condominiale;
ma, in forza della norma di rinvio contenuta nell’art. 1139 c.c., le
deliberazioni di detto condominio, ivi comprese quelle attinenti la nomina
dell’amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista dagli artt.
1105 e 1106 c.c. per l’amministrazione della comunione legale, di cui il
condominio di edifici costituisce una specie.
* Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2001, n. 4721, Condominio via Peschiera,
15, Genova c. Oliva, in Arch. loc. e
cond. 2001, 530.
Per
le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolamentazione e di
contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di
riscaldamento in base al consumo registrato, l’assemblea condominiale decide
con il solo voto favorevole della maggioranza dei presenti, senza alcun
riferimento alle quote millesimali.
*
Trib. civ. Roma, sez. V, 11 dicembre 2000, n. 39236, Sagnotti
c. Condominio Via Poggioli 9, Roma, in Arch. loc. e cond. 2001, 696.
Il
sistema di votazione adottato dalla legge per l’approvazione delle
deliberazioni assembleari prevede il ricorso ai criteri concorrenti della
maggioranza per persone o per teste, e di quella per valore, ed è basato
sull’abbinamento di un determinato numero di partecipanti al condominio ad un
determinato valore dell’edificio che le loro quote rappresentano.
* Trib. civ. Milano, 4 giugno 1992.
Poiché
non sono derogabili dal regolamento condominiale, anche se di natura
contrattuale, le disposizioni concernenti la composizione e il funzionamento
dell’assemblea, è nulla per contrarietà a norme imperative (artt. 1136 e 1138
c.c.) la clausola che, inserita in tutti i contratti di acquisto
dall’originario unico proprietario costruttore e, quindi, parificabile al
regolamento contrattuale, preveda una maggioranza di 2/3 delle quote
condominiali per la deliberazione di opere di manutenzione straordinaria.
Conseguentemente, devono trovare applicazione le maggioranze previste dall’art.
1136 c.c.
* Trib. civ. Lecco, 12
aprile 1999, n. 189, Invernizzi c. Condominio Casa
del Vecchio di Ballabio, in Arch.
loc. e cond. 2000, 286.
Costituisce
una normale azione di accertamento quella promossa dal condomino per far
dichiarare la validità di una delibera condominiale allorquando la mancata
formazione della maggioranza sia stata erroneamente proclamata dal presidente
dell’assemblea per aver inesattamente verificato, su mandato di quest’ultima,
le deleghe esibite dagli intervenuti
* Trib. civ. Monza, 10
aprile 1986, Gorini c. Cond. Milanino Residence n.c., in Arch.
loc. e cond. 1986, 283.
Deve
ritenersi nulla, nell’ipotesi di assemblea condominiale di seconda
convocazione, la delibera approvata col rispetto delle maggioranze previste
dall’art. 1136, terzo comma, cod. civ. allorché il voto espresso dai dissenzienti, pur inferiore
per numero, risulti superiore secondo il criterio della quota.
* Trib. civ. Monza, 23
ottobre 1984, Colombo c. Cond. via Rivolta, Monza, in Arch. loc. e cond. 1984, 621.
In
caso di godimento separato di servizi comuni all’interno di un unico
condòminio, ai fini della validità delle delibere assembleari è configurabile
una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è
destinato il servizio in separato godimento. (Fattispecie
in tema di installazione di un ascensore).
* Trib. civ. Milano, 12
aprile
In
caso di godimento separato di servizi comuni all’interno di un unico
condominio, ai fini della validità delle delibere assembleari, è configurabile
una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è
destinato il servizio in separato godimento.
* Trib. civ. Milano, sez.
VIII, 26 aprile 1993, n. 4466, Sciutti c. Cond. di Via Goldoni, Milano, in Arch.
loc. e cond. 1994, 130.
La
disposizione di cui al terzo comma dell’art. 1136 c.c.,
va intesa nel senso che il quorum deliberativo in seconda convocazione deve
rappresentare la maggioranza degli intervenuti per numero e per valore (e non
solo per numero o solo per valore).
* Trib. civ. Roma, 4 luglio
La
mancata indicazione nominativa dei condòmini favorevoli e di quelli sfavorevoli
(con le quote millesimali rispettivamente rappresentate) e l’omessa verbalizzazione del
quorum raggiunto, non pregiudicano la validità della
delibera assembleare assunta, laddove, da un’analisi complessiva della stessa e
dei suoi allegati (di cui, uno, recante l’elenco dei presenti e degli assenti
con l’indicazione dei millesimi di pertinenza e, l’altro, l’elenco delle
deleghe), sia comunque possibile desumere il raggiungimento della maggioranza
richiesta, mediante una semplice sottrazione aritmetica dei millesimi facenti
capo ai condòmini dissenzienti analiticamente indicati, e in assenza di
astenuti.
* Trib. civ. Verona, sez.
III, 22 giugno 2004, n. 1818, Stevan ed altri c.
Condominio Colleaperto, Verona, in Arch. loc. e cond. 2005.
L’approvazione
delle tabelle millesimali richiede il consenso di tutti i condòmini, che può
manifestarsi anche per fatti concludenti. Tale ultima ipotesi non può –
tuttavia – desumersi dalla mera sottoscrizione dell’elaborato del tecnico
incaricato dal condominio e finalizzato alla sola effettuazione di opere
urgenti di manutenzione straordinaria imposti dal Comune, tanto più ove il
condominio abbia già espresso dissenso avverso l’applicazione delle tabelle in
questione.
* Trib. civ. Salerno, sez.
feriale, ord. 30 luglio 2004, Condominio di Via
Mercanti,
In
tema di condominio degli edifici, l’esistenza della tabella millesimale non
costituisce requisito di validità delle deliberazioni dell’assemblea, dato che
il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla
formazione di tale tabella, derivando dal rapporto tra il valore della
proprietà singola e quello dell’intero edificio. Pertanto, la legittimità della
deliberazione assembleare, che, in difetto di tabella millesimale, sia stata
resa con una maggioranza riferita al numero delle camere degli appartamenti di
proprietà individuale, ovvero abbia deciso sulla ripartizione delle spese alla
stregua del medesimo parametro, non può essere contestata dal singolo condomino
per il solo fatto della mancanza di detta tabella, ove non risulti che il
citato criterio, in concreto adottato, diverga da quello del rapporto fra gli
indicati valori.
* Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 1983, n. 5794, Ferraris c. Cond. Vesp. 53.
In
materia di condominio negli edifici, ai fini dell’adozione della delibera
assembleare avente ad oggetto la ricognizione della vigenza e vincolatività di
una disposizione del regolamento condominiale non è richiesta l’unanimità dei
consensi.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1558, Bonifacio c. Cond. Via
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In
materia di condominio le deliberazioni assembleari non sono di regola mai
irrevocabili e possono, perciò essere modificate o revocate da un valida deliberazione successiva; le nuove deliberazioni,
infatti, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di
regolamento, sono perfettamente valide e sono obbligatorie per tutti i
condomini, anche se, eventualmente, quelle anteriori, revocate o modificate,
siano state prese all’unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista
in ordine all’oggetto di ciascuna deliberazione ed al tipo di assemblea.
* Cass. civ., sez. II, 12 aprile 1976, n. 1281.
La
semplice modifica dei criteri di esecuzione di lavori già deliberati dal
condominio (nella fattispecie, la costruzione di autorimesse interrate) rientra
nelle facoltà e nei poteri dell’assemblea, costituendo un minus rispetto all’originaria deliberazione dei lavori medesimi.
* Trib. civ. Piacenza, 13
gennaio 1997, n. 15, Motti ed altra c. Condominio di Via Giordani, 7/9, in Arch. loc. e cond. 1998, 582.
Quando
la deliberazione assembleare impugnata è sostituita con altra presa in
conformità della legge, l’annullamento della prima deliberazione non produce
alcun effetto favorevole per i condomini dissenzienti, perché, in caso di
deliberazione confermativa, la stessa materia resterebbe comunque sottoposta
alla nuova regolamentazione successivamente adottata dalla maggioranza.
* Trib. civ. Milano, 7 maggio 1992.
Anche
una deliberazione approvata all’unanimità può essere successivamente modificata
da un’altra delibera, approvata solo a maggioranza, sempre che quest’ultima sia quella prescritta dalla legge in relazione all’oggetto
della deliberazione medesima ed al tipo di assemblea.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 settembre 1991.
La
legittimazione generale prevista dall’art. 1421 c.c. all’azione di nullità non
esime l’attore dall’onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad
agire, e perciò, se oggetto dell’impugnazione è una delibera condominiale, essa
non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì
per l’esperibilità di detta azione è necessaria la
qualità di condomino – presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata – la
quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse
ad agire per la nullità della delibera medesima.
* Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8135, De Giorgio c. Cond.
Villaggio Losio.
La
delibera assembleare che – in contrasto con la clausola contrattuale del
regolamento che vieti l’uso a parcheggio del cortile comune – costituisca in
favore di alcuni condòmini diritti esclusivi di parcheggio, è nulla ove non sia
materialmente sottoscritta da tutti i condòmini, non essendo sufficiente ad
integrare la forma scritta richiesta ad substantiam per
gli atti costitutivi di diritti reali il verbale che riporta il consenso
unanime dei partecipanti all’assemblea, sottoscritto dal solo presidente e dal
segretario.
* Trib. civ. Milano, sez.
VIII, 2 aprile 2003, n. 4774, Vandrasch ed altri c.
Cond. via Settembrini, 26 ed altri.
Analogamente
alle deliberazioni societarie, le deliberazioni assembleari condominiali
possono essere nulle o annullabili. Appartengono alla prima categoria quelle
caratterizzate da un oggetto impossibile o illecito, ossia quelle con cui
l’assemblea condominiale abbia statuito su materie che
non rientrano nella sua competenza, ovvero violando diritti individuali sui
quali la legge non consente a essa di incidere. Sono, per contro, annullabili
le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2002, n. 16485, Avenoso
c. Condominio Via Ravasio, 97 Genova Sestri Ponente, in
Arch. loc. e cond. 2003, 194.
La
sanzione della nullità della delibera dell’assemblea condominiale presidia
esclusivamente l’esigenza che tutti i condomini siano
preventivamente informati della convocazione dell’assemblea, così da poter
essere partecipi del procedimento di formazione della delibera medesima.
Pertanto, salvaguardata tale esigenza, le lacune e le irregolarità del
procedimento di convocazione e di informazione dei condomini (in esse compresa
l’eventuale incompletezza dell’ordine del giorno) non possono che dar luogo a deliberazioni
contrarie alla legge, espressamente soggette, come tali, all’impugnazione per
annullamento, da proporsi nel termine di cui all’art. 1137 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 21 settembre 1977, n. 4035.
Le
disposizioni del regolamento condominiale e la relativa delibera assembleare,
adottate non all’unanimità ma a maggioranza, le quali pregiudichino
i diritti di un condominio risultanti dall’atto originario del suo acquisto
sono radicalmente nulle e l’azione giudiziaria per far valere tale nullità non
è soggetta al termine di decadenza di cui all’ultimo comma dell’art. 1137 cod.
civ. (Nella specie, alla stregua del citato principio,
* Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4851, Cond. Sesto Fio. c. Salvini.
In
tema di condominio negli edifici, ove la nullità di una delibera assembleare
sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato, rimane irrilevante
indagare sulla possibilità o meno di una successiva convalida, da parte
dell’assemblea, della delibera medesima, poiché quella pronuncia, avendo natura
di pronuncia di accertamento, ha efficacia retroattiva e, pertanto, l’eventuale
soluzione affermativa di detta questione non potrebbe comunque portare a riconoscere
operatività ad un atto di convalida, ostandovi ormai la cosa giudicata.
* Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1977, n. 4706.
Il
condomino il quale abbia partecipato all’assemblea, anche se abbia espresso
voto conforme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far
valere la nullità sol che alleghi e dimostri di avervi interesse e cioè che la
deliberazione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile
pregiudizio, in quanto da una parte il principio di cui all’art. 1421 cod. civ., secondo cui la nullità può
essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni
di legge, non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio
e dall’altra la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può
farla valere (art. 157 cod. proc. civ.) è propria
della materia processuale, ma è estranea alla materia sostanziale, dove
l’azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto
nullo. (Nella specie era stata fatta valere la nullità
di deliberazione concernente innovazioni di cui all’art. 1120, primo comma,
adottate con un numero di voti che non rappresentava i due terzi del valore
dell’edificio).
* Cass. civ., sez. II, 27 maggio 1982, n. 3232, D’Angelosante
c. Cond. Pescara.
Le
delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se
hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella
competenza dell’assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per
legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento
di condominio”, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il
procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che
richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell’organo
collegiale, in relazione all’oggetto della delibera da approvare.
* Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013, Cond.
L’art.
1137 c.c., che riconosce al singolo condomino il
diritto di impugnare le deliberazioni dell’assemblea solo se dissenziente o
assente, si riferisce alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità,
che, ai sensi dell’art. 1421 c.c., possono essere proposte da chiunque vi abbia
interesse ed anche dal condomino, quindi, che abbia partecipato, con il suo
voto favorevole, alla formazione della delibera impugnata.
* Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1992, n. 12281, Cond. di via Dante
Alighieri, 47, Battipaglia c. Viccione.
L’art.
1137 cod. civ. che riconosce ad ogni condomino
dissenziente il diritto di impugnare le deliberazioni dell’assemblea si
riferisce alle deliberazioni annullabili, mentre per quelle nulle provvede
l’art. 1421 cod. civ. secondo cui la nullità può essere
fatta valere da chiunque vi ha interesse. Pertanto il condomino che abbia partecipato all’assemblea e abbia espresso voto
conforme alla deliberazione che si assume nulla non è escluso dal diritto di
far valere tale nullità sol che alleghi e dimostri di avervi interesse. (Nella specie
* Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1987, n. 4197, Cond. Via Batt. c. Calefato.
È
affetta da nullità – e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto
dall’art. 1137 c.c. – la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella
che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una
procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca
la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 c.c., può essere fatta
valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché
abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si
esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.
* Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946, Condominio di via Isimbardi, 2, Bresso c. Lamanna, in Arch. loc. e cond. 1994, 513.
Sono
affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo, la delibera
dell’assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell’interesse comune,
anche sulle proprietà esclusive dei condòmini senza il loro consenso – e pur se
i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione, è il giudice
che deve decidere – e la conseguente delibera di ripartizione delle spese
derivatene.
* Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13116, Marocchi
c. Condominio Terminillo residence Excelsior, in Arch. loc. e cond. 1998, 191.
La
nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall’art. 1421 c.c., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla
valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto
favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si
sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione.
* Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511, Gaddi
ed altro c. Condominio Lungotevere dei Mellini,
Il
condomino è legittimato ad impugnare con l’azione di nullità ex art. 1421 c.c. una deliberazione
assembleare come esorbitante i poteri che competono all’assemblea purché deduca
e dimostri di avere interesse all’accertamento della nullità, e cioè che la
deliberazione impugnata gli arrechi un apprezzabile pregiudizio. (Nella specie un condomino avente l’uso esclusivo di una
parte del lastrico solare aveva fatto valere la nullità della deliberazione
assembleare che aveva deciso il rifacimento della pavimentazione per tutta la
superficie del lastrico medesimo sostituendo altro tipo di mattonato a quello
preesistente, senza indicare quale concreto pregiudizio era a lui derivato
dall’anzidetta sostituzione).
* Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, Pieragnoli
c. Cond. V. Coppo.
In
tema di condominio di edifici, è nulla (e non soltanto annullabile) la
deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una
utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene
comune, qualora tale diversa utilizzazione – senza che sia dato distinguere tra
parti principali e secondarie dell’edificio condominiale – rechi
pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui, quali
asservimenti, immissioni, o molestie lesivi del diritto degli altri condomini alle
cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi. (Nella specie la C.S. ha annullato la decisione del merito
che aveva ritenuto la validità della deliberazione presa a maggioranza che
aveva autorizzato un condomino ad appoggiare sul muro perimetrale comune una
canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal forno di un
esercizio commerciale ubicato a piano terra, collocata nella parte terminale a
breve distanza dalle finestre di altro condomino).
* Cass. civ., sez. II, 28 agosto 1993, n. 9130, Tancredi c. Cond.
Pollice Termoli.
Le
delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se
hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella
competenza dell’assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per
legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall’art. 1137 c.c., le altre delibere «contrarie alla legge o al regolamento
di condominio», tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il
procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che
richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell’organo
collegiale, in relazione all’oggetto della delibera da approvare.
* Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013, Condominio
La
richiesta della declaratoria di nullità di una delibera dell’assemblea dei
condòmini per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto nell’atto
introduttivo del giudizio è inammissibile, atteso che ogni motivo di
impugnazione della delibera condominiale si risolve in un titolo autonomo e,
quindi, in un’autonoma domanda, come tale da proporre nel termine di decadenza
di trenta giorni previsto dall’art. 1137, ultimo comma,
c.c.
* Trib. Busto Arsizio, 16
ottobre 2000, n.
Laddove
non approvata dall’unanimità dei condòmini, è nulla la delibera con la quale
l’assemblea autorizzi l’amministratore a stipulare con una società telefonica
un contratto di locazione di parte del lastrico solare comune, al fine
dell’installazione – dietro un canone convenuto – di una stazione radio base
per telefonia mobile, integrando tale opera una innovazione
vietata ex art. 1120, comma 2, c.c.
* Trib. civ. Milano, sez.
VIII, 23 ottobre 2002, n. 12663, Losi ed altro c.
Condominio Viale Lunigiana, 46, Milano, in Arch. loc.
e cond. 2003, n. 1.
È
nulla la deliberazione assembleare adottata a maggioranza delle quote
millesimali (anziché con il consenso unanime di tutti i condòmini), con la quale si prevede la sostituzione della terrazza comune
con un tetto, in quanto, restando immutata la funzione di copertura del
fabbricato, risultano compromesse le facoltà accessorie di godimento consentite
dalla terrazza, quali l’accessibilità, l’affaccio e la permanenza, senza che il
danno sia compensato da alcun vantaggio.
* Trib. civ. Nocera
Inferiore, sez. II, 8 ottobre 2002, n. 961, Astarita
ed altri c. Condominio Palazzo Cannarota, in Arch. loc. e cond. 2003, n. 1.
Le
deliberazioni non attinenti i modi di organizzazione e di funzionamento della
vita condominiale, ma incidenti sul diritto soggettivo
di ogni singolo partecipante, ove siano ritenute ingiustamente lesive di tale
diritto sono da considerare nulle e non semplicemente annullabili.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 21 dicembre 1989.
Non
rinunzia alla propria potestà deliberatoria l’assemblea condominiale che, con
la richiesta maggioranza, faccia propria la «proposta di delibera» formulata da
un condomino.
* Trib. civ. Parma, 9
dicembre 1991, n.
Perché
una deliberazione di un’assemblea condominiale relativa a preventivi o
consuntivi possa essere validamente riferita ad un preventivo o ad un
consuntivo determinato è necessario che l’uno e l’altro siano o inseriti per
esteso, o quanto meno nei loro termini essenziali, nel contesto della
deliberazione ovvero che ad essi si faccia nella
deliberazione stessa espresso riferimento come ad allegati di essa ed al pari
dell’atto principale risultino sottoscritti dal presidente e dal segretario
dell’assemblea.
* Corte app. civ. Roma, sez.
II, 20 ottobre 1992, n. 2853, Soc. De Cesaris c.
Cond. di via Astura, 2,
Roma, in Arch. loc. e cond. 1993, 105.
La deliberazione assembleare di un condominio presa all’unanimità, ancorché
invalida in quanto esorbitante le attribuzioni dell’assemblea, può assumere
rilevanza contrattuale nei reciproci rapporti tra i condomini impegnandoli,
quindi, validamente ad osservare il contenuto della delibera stessa, ove non
difetti dei requisiti di sostanza e di forma.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1976, n. 1830.
L’assemblea
condominiale non può rimettere al parere espresso da singoli condòmini la
propria potestà deliberatoria e la formazione della maggioranza di legge, con
la conseguenza che, ove ciò avvenga, la relativa deliberazione è affetta da
nullità, deducibile da chiunque dei condòmini, nonostante la partecipazione
all’assemblea. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha escluso che la decisione sulla
conclusione di un contratto riguardante il condominio possa essere rimessa
dall’assemblea alla volontà manifestata dai condòmini al di fuori di essa,
attraverso la sottoscrizione di una lettera circolare).
* Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982, n. 5646, Della Lunga c. Cond. V
Fogliano.
La
delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in
condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, quarto
comma, cod. civ., ove non
deleghi fiduciariamente a terzi la scelta
dell’impresa cui commettere l’esecuzione dei lavori, ha come elemento
essenziale ed inscindibile tale scelta, date le rimarchevoli conseguenze, nei
riguardi del condominio, ricollegabili alla puntuale esecuzione o meno del
contratto d’appalto, sicché, una volta designato l’appaltatore, ai sensi della
norma citata, contestualmente all’approvazione dei lavori, la sostituzione del
medesimo non può essere deliberata che con la stessa suindicata maggioranza.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1982, n. 517, Carrino
c. Cond. S. Antonio.
In
tema di riparazioni di edificio condominiale, l’individuazione, agli effetti
dell’art. 1136, quarto comma, c.c., della «notevole
entità» delle riparazioni straordinarie – la cui approvazione esige, a norma
della predetta disposizione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e
almeno la metà del valore dell’edificio – deve ritenersi affidata, in assenza
di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del
merito, rispetto alla quale quello della proporzionalità tra la spesa ed il
valore dell’edificio e la ripartizione di tale costo tra i condòmini
configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di
giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi
dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare complessivo
dell’esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto
tra tale costo, valore dell’edificio ed entità della spesa ricadente sui
singoli condòmini. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza
riconosciuta all’uno piuttosto che all’altro, degli elementi di giudizio, e
della sufficienza, ai fini del corretto adempimento dell’obbligo di motivazione,
delle risultanze reputate determinanti in ordine alla valutazione della
sussistenza della «notevole entità» della spesa deliberata.
* Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810, Condominio via Monti, 33,
Salerno c. Torre.
In
tema di riparazioni di edificio condominiale, l’individuazione, agli effetti
dell’art. 1136, quarto comma, cod. civ., della «notevole entità» delle riparazioni straordinarie
deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione
discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale l’estremo della
proporzionalità tra spesa e valore dell’edificio configura non un vincolo e
limite della discrezionalità, bensì un eventuale elemento di giudizio, nel
senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre
che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo della somma
occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni
straordinarie, anche dell’importanza economica dell’immobile, con la conseguenza
della legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all’uno piuttosto che
all’altro degli elementi di giudizio e della sufficienza, ai fini dell’obbligo
di motivazione, dell’indicazione delle risultanze reputate determinanti in
ordine alla «notevole entità» o meno della spesa deliberata.
* Cass. civ., sez. II, 6 gennaio 1982, n. 15, Di Gianni c. Troise.
La
maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2
e 4, c.c. deve essere rispettata sia nel caso di delibera che approva la futura
esecuzione dei lavori straordinari sia nel caso di delibera che, recepitone il
costo finale, ne detta i criteri di ripartizione.
* Trib. civ. Asti, 16
dicembre 1994, n. 242, Soc. Castelsesto c. Condominio
Raffaella, Asti, in Arch. loc. e
cond. 1995, 408.
Anche
con riguardo alle zone della Basilicata e della Campania colpite dal terremoto
del novembre 1980, le deliberazioni delle assemblee condominiali, concernenti
riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere approvate con la
maggioranza prevista dal secondo e quarto comma dell’art. 1136 cod. civ. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la
metà del valore dell’edificio), atteso che l’eccezionale criterio adottato
dall’ordinanza 6 gennaio 1981, n. 80 del commissario governativo (maggioranza
semplice degli intervenuti all’assemblea a prescindere dal valore delle quote)
trova applicazione soltanto per le deliberazioni relative a limitati interventi
di riparazione per riportare in condizioni di abitabilità le unità immobiliari
lievemente danneggiate dal sisma, al fine di richiedere il contributo statale.
* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6671, Cond. Foria, 210 c. Conoscente.
In
tema di condominio negli edifici, l’art. 1136 cod. civ., facendo riferimento, per l’approvazione delle
deliberazioni assembleari, ad un determinato numero di partecipanti al
condominio ed ad un determinato valore dell’edificio rappresentato dalle
rispettive quote, comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un
solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli
assenti), qualunque sia l’entità della quota che rappresenta ed
indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più
unità immobiliari, stante l’autonoma rilevanza attribuita al voto personale
rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo
condomino.
* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6671, Cond. Foria, 210 c. Conoscente.
In
tema di assemblee condominiali, il legislatore non ha imposto particolari formalità
in ordine alle modalità della votazione, sicché ai fini del calcolo delle
maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. deve tenersi conto del voto espresso
dal condomino intervenuto tardivamente, purché non oltre la chiusura del
processo verbale di cui all’art. 1136 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 28 agosto 1993, n. 9130, Tancredi c. Cond.
Pollice Termoli.
In
tema di condominio degli edifici, al fine della regolarità della costituzione
dell’assemblea e della validità delle deliberazioni da essa
adottate, ai sensi dell’art. 1136 c.c., deve tenersi conto della presenza e del
voto del condomino che, inizialmente intervenuto, si sia successivamente
allontanato, dichiarando espressamente di accettare quanto avrebbe deciso la
maggioranza.
* Cass. civ., sez. II, 28 settembre 1977, n. 4136.
In
tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono
inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti
ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello
deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il
condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto
di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la
deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condòmini
rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge ed, in caso
di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di
funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità
giudiziaria.
* Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2002, n. 1201, Grasso c. Cond. Via Serretto, 2/D Genova.
Il
referendum volto a sollecitare il parere dei singoli condòmini su questioni di
interesse comune non spiega alcun effetto giuridicamente rilevante nei
confronti dell’assemblea di condominio, in quanto non ne può costituire il
presupposto logico-giuridico, atteso che la volontà del condominio può
manifestarsi solo attraverso le delibere adottate dal suo supremo organo di
gestione.
* Trib. civ. Napoli, 25
novembre
È
annullabile la delibera adottata da un’assemblea condominiale, ove si provi che
tale decisione sia stata presa in ragione dell’unanime convincimento dei
condomini partecipanti di essere obbligati a tanto in seguito all’esito di
referendum precedentemente tenutosi tra gli stessi.
* Trib. civ. Napoli, 25
novembre
È
illegittima una deliberazione adottata dall’assemblea condominiale a scrutinio
segreto.
* Trib. civ. Milano, sez.
VIII, 9 novembre 1992, Paterni c. Condominio San Martino Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 320.