FINESTRE E VEDUTE
SOMMARIO:
a) Collocazione di inferriate; b) Colorazione delle persiane o degli
infissi; c) Contorni lapidei; d) Distanze legali; e) Doppia
finestra; f) Finestre delle scale; g) Insegna in un vano finestra;
h) Installazione; i) Luci; l) Modificazioni agli infissi;
m) Porte; n) Proprietà; o) Trasformazione in balcone o
terrazzo; p) Trasformazione in porta; q) Vedute.
a) Collocazione di inferriate
La
collocazione delle inferriate alle finestre di un’unità immobiliare sita in un
condominio, è legittima in quanto si inserisca nella facciata dell’edificio
senza cagionare mutamento delle linee architettoniche ed estetiche che
provochi un pregiudizio economicamente valutabile o in quanto pur arrecando
tale pregiudizio, si accompagni ad una utilità che compensi l’alterazione
architettonica. (Nella specie all’installazione delle inferriate fa riscontro
l’interesse dei condomini a tutelare la sicurezza dei propri beni e delle
proprie persone).
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 14 aprile
1989, Condominio di via Tantardini 15, Milano c. Scaletti e altra
b) Colorazione delle persiane o degli infissi
In
tema di condominio degli edifici, il mutamento della colorazione delle persiane
esterne del fabbricato, che si ricolleghi alla esigenza di una più lunga
conservazione degli infissi, e di una maggiore armonia architettonica con gli
altri edifici della zona, configura innovazione rivolta al miglioramento della
cosa comune (la facciata), ai sensi dell’art. 1120 primo comma c.c., e,
pertanto, può essere validamente deliberato dall’assemblea dei condomini con la
maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136 c.c., non occorrendo
l’unanimità dei condomini.
* Cass.civ., sez. II, 7
novembre 1977, n. 4755.
Qualora
alcuni condomini, nel procedere all’integrale ristrutturazione del proprio
appartamento, abbiano installato nuovi infissi di una porta-finestra, di
colore marroncino, mentre la maggioranza (ma non la totalità) degli infissi
delle finestre ed aperture degli appartamenti dello stabile è di colore grigio
chiaro (o beige), pur riconoscendo che esiste una qualche differenza fra il
colore prescelto dai convenuti e quello dominante nell’edificio condominiale,
tale comportamento non configura una difformità tale da integrare quell’“evidente contrasto con l’estetica del fabbricato” che il regolamento
condominiale intenderebbe reprimere.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 30 dicembre
1991, Cond. di via Diaz n. 5 di Melzo c. Carbone e altra
c) Contorni lapidei
I contorni lapidei delle
finestre di facciata di un appartamento condominiale sono destinati ad
assicurare l’armonia architettonica della facciata esterna e conseguentemente,
partecipando della peculiare funzione della facciata, costituiscono, al pari di
questa, parte comune. Pertanto, le spese inerenti alla loro sostituzione devono
essere poste a carico del condominio e suddivise in base ai criteri di una proporzionale
attribuzione a tutti i condomini.
* Giud. conc. Prato, 11 aprile 1995, n. 49, Rotella c. Condominio
Gardenia.
d) Distanze legali
L’apertura
delle luci in un appartamento di proprietà esclusiva di un condominio edilizio,
come l’esecuzione di manufatti (pensilina), rientra nel regime delle distanze
legali, con la conseguenza che si applica anche sul piano possessorio la
relativa disciplina e, pertanto, il condominio convenuto dal proprietario del
piano soprastante per avere costruito una pensilina sulla propria terrazza in
violazione delle norme sulle distanze dalla finestra dell’attore, non può validamente
sostenere di aver agito in aderenza alle facoltà condominiali (feci sed iure
feci) ex art. 1102 cod. civ., ancorché le vedute si aprano su un pozzo
di luce condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1983, n. 129, Cascio c. Cardone.
L’art. 907 c.c. in tema di distanze delle costruzioni dalle
vedute è applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio non
derogando l’art. 1102 c.c. al disposto del citato art. 907 c.c.
* Cass.civ., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13012, Cannone Palumbo c. Lo Muscio Sibillano.
Le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si
osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio in quanto l’art.
1102 c.c. non deroga al disposto dell’art. 907 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2000, n. 4190, Lioce c. Merlino.
e) Doppia finestra
In materia di condominio negli edifici,
l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano
limitazioni nell’interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente
al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà,
così costituendo degli oneri reali. (Nella specie si controverteva in ordine
alla legittimità della realizzazione da parte di un condomino di una doppia
finestra, mediante installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno
di una finestra del suo appartamento; la Suprema Corte ha rigettato il motivo
di ricorso con cui si censurava la sentenza impugnata per avere ritenuto
legittima l’opera in base ai criteri di cui agli artt. 1102 e 1122 c.c., in
assenza, in concreto, di un pregiudizio al decoro architettonico
dell’edificio, ma ha annullato la medesima sentenza per difetto di motivazione
perché, nell’interpretare la clausola del regolamento condominiale contrattuale
richiedente il consenso preventivo dell’assemblea condominiale per qualsiasi
opera compiuta dai singoli condomini che potesse modificare la stabilità e lo
stato di decoro dell’edificio, non aveva preso in esame l’ipotesi, prospettata
dal condominio, che la stessa clausola, prevedendo l’obbligo di ripristino
dello stato di fatto come sanzione per l’esecuzione delle modifiche in difetto
di autorizzazione, stabilisse il principio dell’immodificabilità del fabbricato
senza il consenso dell’assemblea).
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1997, n. 4509,
Cond. Le Rose in Brescia c. Barbiera.
f) Finestre delle scale
La sostituzione completa dei finestrini delle
scale con la sostituzione della vetratura e dell’intera intelaiatura non può
essere assolutamente considerata innovazione.
* Trib. civ. Milano, 4 febbraio 1993.
g) Insegna in un vano finestra
Non configura un uso indebito di una parte
comune dell’edificio l’installazione da parte di un condomino di un’insegna in
un vano finestra del suo appartamento.
* Trib. civ. Roma, sez. V, 1 marzo 1986, n. 3085, Cond. di via Francesco De Sanctis n. 15, Roma c. Agostinelli.
h) Installazione
L’installazione di un nuovo tipo di finestre,
in sostituzione di quelle precedenti, rilevando solo sotto il profilo
dell’inopportunità, non può ritenersi, per ciò stesso, deliberata
dall’assemblea condominiale in violazione della legge o del regolamento di
condominio.
* Pret. civ. Lecce, 6 febbraio 1990, n. 50,
Romano c. Condominio Ferrovieri, Via Rudiae, 1, Lecce
i) Luci
Le aperture lucifere che si trovano
all’interno di un edificio condominiale o comunque all’interno di un complesso
immobiliare integrante una proprietà condominiale, a differenza di quelle che
si aprono sul fondo aperto altrui, sono previste di quella connotazione di
precarietà e di mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli artt. 901/904 c.c., con la conseguenza che esse sono sottratte alla disciplina
di tali norme e che in ordine ad esse è ipotizzabile, in favore di chi ne
beneficia, la possibilità di acquisto della relativa servitù per usucapione o
per destinazione del padre di famiglia.
*
Cass. civ., sez. II, 1 dicembre 1997, n. 12125, Valentini c. Bredice
l) Modificazioni agli infissi
Le modificazioni apportate da uno dei
condomini agli infissi delle finestre del proprio appartamento in assenza della
preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale prevista dal regolamento
di condomino, valgono a far qualificare presuntivamente dette opere come
abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata
dell’edificio ed a configurare l’interesse processuale del singolo condomino
che agisca in giudizio a tutela della cosa comune. Né tale interesse può
ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida da parte
dell’assemblea, perché l’esercizio del potere di azione non può trovare
ostacolo nella aleatoria evenienza di una successiva convalida da parte
dell’assemblea.
* Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1988, n. 3927,
Romano c. Degli Espositi.
m) Porte
Poiché le porte sono destinate in generale
all’accesso ai locali e all’uscita da essi, un’eventuale loro congiunta destinazione
funzionale a veduta deve risultare da elementi non equivoci che denuncino
stabilmente tale ulteriore funzione la quale non può desumersi dal fatto che al
momento della loro apertura e chiusura esse possano permettere occasionalmente
di guardare sui fondi circostanti.
* Cass.
civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10603, Agostaro c. Tornabene.
n) Proprietà
Se una finestra, pur aprendosi esternamente
su un muro perimetrale comune, internamente si apre nel perimetro di un’area di
proprietà esclusiva, appartiene esclusivamente al proprietario di quest’area,
pur se le aree altrui, contigue e non separate, ne ricevono la luce; pertanto
se il proprietario di tale area esercita la facoltà di chiuderla (art. 841
c.c.) – nella specie erigendovi una parete – è irrilevante che da ciò derivi
la perdita di luce dalla finestra per le predette aree contigue.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1997, n. 2267,
Habeler Baghin D. e altro c. Cecchin G.
o) Trasformazione in balcone o terrazzo
La trasformazione in balcone o terrazzo, ad
opera di un condominio, di una o più finestre del suo appartamento, all’uopo
ampliando le aperture esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro
perimetrale comune, ed innestando a questo lo sporto di base del
balcone-terrazzo non importano una innovazione della cosa comune a norma
dell’art. 1120 cod. civ. bensì soltanto quell’uso individuale della cosa comune,
il cui ambito e i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 cod.
civ.
* Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2676,
Ascari c. Santini.
La trasformazione in balcone o terrazza, ad
opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, all’uopo
ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro
perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone
terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell’art.
1120 c.c., bensì soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito
ed i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 c.c.; accertare se
detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno è compito
del giudice di merito.
* Cass. civ., sez. II, 31 maggio 1990, n. 5122,
Colacicco c. Testa.
È
nulla, perché lesiva dei diritti di ciascun condomino sull’uso delle cose
comuni, la deliberazione condominiale con cui un condomino, proprietario di
appartamento al piano rialzato, veniva autorizzato a trasformare una finestra
in balcone, perché, insistendo la costruzione a circa m. 1,50 dal suolo, si
realizzava un’oggettiva sottrazione di una porzione del bene comune all’uso
degli altri condomini.
* Trib. civ. Napoli, sez. III, 25 ottobre 1989,
n. 12308.
p) Trasformazione in porta.
La modifica di una finestra in una
porta-finestra, per accedere da un’area rimasta in comune tra proprietari di
unità abitative di proprietà esclusiva, ad una di queste, configura un
asservimento del bene comune all’immobile esclusivo soltanto se detta area è
del tutto avulsa dalle singole unità immobiliari e perciò non si inserisce in
una più ampia situazione di condominialità. Diversamente, se l’area è strettamente
funzionale al miglior godimento delle proprietà individuali, la trasformazione
può esser inquadrata in una utilizzazione della cosa comune, ai sensi dell’art.
1102 c.c., nel qual caso è necessario valutare se con l’apertura della
porta-finestra il condominio realizza una migliore utilizzazione dell’area,
ovvero se ne altera la destinazione, e comunque se vi è compatibilità con il
pari diritto degli altri partecipanti. Pertanto il giudice del merito deve
prioritariamente accertare se sussiste l’una o l’altra situazione di fatto e
poi derivarne le rispettive conseguenze giuridiche.
* Cass. civ., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15390, Sobrero ed
altri c. Bagnasco
Nel caso in cui un regolamento condominiale vieti espressamente di
intraprendere alcuna opera esterna che modifichi l’architettura e l’estetica
del fabbricato, è da ritenersi illecita la trasformazione di una finestra in
porta di accesso alla pubblica via operata in una facciata connotata da indubbio
pregio artistico.
* Corte app. civ. Milano, 6 marzo 1992, n. 435.
q) Vedute
Affinché sussista una veduta, a norma
dell’art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio
anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta
apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di
affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente
e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 28 novembre 1996, n. 10615,
Soc. Renée c. Condominio v. Borgognona 12, Roma.
È infondata, in
riferimento agli artt. 2, 3 e 24 Cost., la questione di legittimità
costituzionale dell’art. 907 c.c., nella parte in cui preclude al giudice ogni
bilanciamento tra l’obiettiva funzione di tutela della riservatezza della
costruzione e la difesa della veduta spettante al proprietario limitrofo.
* Corte cost., 22 ottobre 1999, n. 394 (c.c. 7 luglio 1999),
Marasca ed altra c. Borioni ed altri.
Al
fine di configurare una veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è
necessario che queste opere, oggettivamente considerate, abbiano quale
destinazione normale e permanente, anche se non esclusiva, quella di rendere
possibile l’affacciarsi sull’altrui fondo vicino, così da determinare il
permanente assoggettamento al peso della veduta; e non occorre che tali opere
siano sorte per l’esclusivo scopo dell’esercizio della veduta, essendo
sufficiente che esse, per l’ubicazione, la consistenza e la struttura, abbiano
oggettivamente la detta idoneità.
* Cass. civ., sez. II, 17
novembre 1990, n. 11125, De Carlo c. Console.
Il
pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da
un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati
standard edilizi a norma dell’art. 872 c.c., costituisce un danno ingiusto,
come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il
pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento
commerciale dell’immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale
requisito. Tale giudizio, siccome si risolve nell’accertamento di fatti
rilevabili o valutabili con l’ausilio di specifiche cognizioni tecniche, esige
l’indagine essenzialmente critica e valutativa tipica della consulenza
tecnica.
* Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3679, Sagliocco c.
Montesi e altri.
Anche nell’ambito di un condominio si rendono configurabili e
tutelabili l’esistenza e l’esercizio di una servitù di veduta a favore della
singola porzione di proprietà esclusiva ed a carico di un’altra.
* Cass. civ., sez. II, 26 novembre 1999, n. 13196, Occhionero
ed altra c. Alfieri ed altra.
I proprietari dei singoli piani di un
edificio in condominio hanno il diritto di non subire, a causa della costruzione
eseguita nella parte esterna dell’edificio da altro condomino, una diminuzione
oltre che nel godimento dell’aria e della luce anche della possibilità
incondizionata di esercitare dalle proprie aperture le vedute in appiombo sino
alla base dell’edificio, senza che possa rilevare la lieve entità del
pregiudizio arrecato.
*
Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1986, n. 5464, Pulvirenti c. Reitano.
Il
proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di
esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base
dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri
condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l’esercizio di tale suo
diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato.
*
Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1997, n. 1261, Mengucci c. Pavone.
A
norma dell’art. 900 c.c. per veduta-prospetto deve intendersi l’apertura
destinata per sua normale e prevalente funzione a guardare e ad affacciarsi
verso il fondo del vicino, cioè le finestre, i balconi, le terrazze e simili, mentre
tale qualifica non spetta, di regola, ad altri manufatti, portoni, ballatoi
ecc., destinati principalmente all’ingresso e al passaggio delle persone e non
a consentire la sosta e l’affaccio verso il fondo altrui.
* Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 1992, n. 2, Catalano c. Lo
Verde.
I proprietari di singoli piani di un edificio condominiale hanno
il diritto di non subire, a causa di costruzioni eseguite da altri partecipanti al condominio, una diminuzione della possibilità di esercitare
dalle proprie aperture le vedute in appiombo.
* Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1986, n. 3822, Franzoni c.
Buschini.