SERVITU' IN CONDOMINIO
SOMMARIO: a)
Controversie (azioni negatorie e confessorie); b) Costituzione; c) Di
elettrodotto; d) Di passaggio; e) Di riscaldamento; f) Di telefonia; g) Obbligo
di contribuire alle spese.
a) Controversie (azioni negatorie e
confessorie)
Qualora soltanto alcuni condomini
chiedano accertarsi in giudizio, nei confronti di un terzo che ne assuma la
proprietà esclusiva o deduca l’esistenza di una servitù, l’appartenenza al
condominio di alcuni beni e la loro libertà da pesi ed oneri, il
contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini,
poiché la sentenza, ancorché di accertamento e non costitutiva, pronunciata in
assenza di alcuni di essi, in quanto a loro non
opponibile, sarebbe inutiliter data, non essendo
idonea a produrre gli effetti che gli attori si ripromettevano nel domandarla,
e cioè il riconoscimento della contitolarità anche
dei condomini pretermessi, con i vantaggi ma anche
con gli oneri connessi, né gli effetti che il convenuto si prometteva con il
contestarla e cioè il suo diritto sui beni rivendicati dai condomini e dagli
stessi reclamati come liberi da pesi.
* Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5566, Rampetta
c. Ziviello.
In tema di azioni negatorie e
confessorie (servitutis) la legittimazione
passiva dell’amministratore del condominio sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sull’esistenza e sulla estensione di
servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel
suo complesso o di una parte di esso; invero, le servitù a vantaggio
dell’intero edificio in condominio, contraddistinte dal fatto che l’utilitas da esse procurate accede all’intero stabile e non
ai singoli appartamenti individualmente considerati, vengono esercitate
indistintamente da tutti i condomini nel loro comune interesse, e, pertanto,
pur appartenendo a costoro e non al condominio in quanto tale, posto che questo
è privo di personalità giuridica, integrano un bene comune inerente alla sfera
della rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma del
secondo comma dell’art. 1131 cod. civ. allorquando,
invece, l’azione negatoria sia diretta a conseguire anche la rimozione di opere
comuni, attraverso le quali la servitù venga esercitata, è necessaria la
partecipazione al giudizio di tutti i condomini in quanto, in tale ipotesi, gli
effetti di detta azione sono destinati a riflettersi sulle situazioni
giuridiche dei singoli condomini considerati come espressioni di interessi
individuali.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6396, Cirillo c. Venturi.
L’amministratore del condominio di
un edificio è legittimato ad esercitare la actio confessoria servitutis
in favore del condominio e nei confronti di un terzo con l’autorizzazione
dell’assemblea, che una volta concessa deve ritenersi operante anche per i
gradi di giudizio successivi e quindi anche per la proposizione del ricorso per
cassazione.
* Cass. civ., sez. III, 1 ottobre 1997, n. 9573, Cond.
Riviera di Chiaia n. 144 Napoli c. Miele.
La legittimazione (attiva o) passiva
dell’amministratore del condominio, ex art. 1131 cod. civ., in ordine alle controversie
che concernono l’esistenza o l’estensione di servitù prediali costituite (a
favore od) a carico della cosa comune o di sue parti, non esclude la necessaria
partecipazione al giudizio di tutti i condomini, ove il titolare del fondo
dominante, oltre a – od invece di – proporre una confessoria servitutis, agisca, ex art. 1067, secondo comma, per
l’eliminazione di opere eseguite nell’edificio (servente) in regime di
condominio, che siano tali da impedire o restringere l’esercizio della servitù
trattandosi di azione che incide – restringendole – sulle facoltà dei
contitolari del diritto dominicale di usare della cosa propria iure domini.
* Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 1987, n. 2010, Osp.
Mag. Milano c. Cond. V.
Bari MI.
Il principio secondo il quale nemini res sua servit non
si applica in tema di condominio negli edifici, non sussistendo, in tal caso,
la (necessaria) identità delle posizioni soggettive (dovendosi, all’uopo,
distinguere tra la qualità di proprietario e quella di comproprietario), così
che la possibilità di costituire servitù sulle parti comuni dell’edificio a
vantaggio dei piani (o degli appartamenti) in proprietà esclusiva si ammette quando il condomino non usi delle cose comuni iure
proprietatis, bensì servitutis.
Ne consegue che, ove ciascun condomino utilizzi le cose, gli impianti ed i
servizi comuni nel rispetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù e
per effetto del proprio diritto di condominio, ma, se delle cose stesse gode
secondo una destinazione diversa, è nella facoltà degli altri
partecipanti alla comunione impedire tale forma abusiva di godimento, ovvero
consentirla espressamente, con la ulteriore
conseguenza che, riconosciuto al condomino, con carattere definitivo, il
diritto di godere delle cose degli impianti e dei servizi comuni in modo
diverso da quello consentito dalla loro specifica destinazione, e qualora tale
godimento si risolva in un peso imposto su di esse a vantaggio di un piano o di
una porzione di piano di proprietà esclusiva, tale diritto deve qualificarsi
come vera e propria servitù prediale costituita su di una cosa comune a
vantaggio di un piano o di una porzione di piano dell’edificio.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1999, n. 3749, Delsante
ed altro c. Pugliese Limentani.
La causa petendi
dell’actio negatoria servitutis va identificata (in uno con la lamentata
violazione del diritto dominicale) nella esistenza, in capo all’attore, di un
diritto di proprietà (o di comproprietà) sull’immobile, indipendentemente dal
relativo titolo di acquisto, così che non confligge
con il divieto dello ius novorum in sede di giudizio di appello (in quanto non
introduttiva di una diversa pretesa) la deduzione, compiuta per la prima volta
in sede di gravame a fondamento della già spiegata domanda, di un titolo di
acquisto diverso da quello inizialmente dedotto, ovvero della esistenza di un
diritto dominicale limitato alla comproprietà, in luogo della proprietà piena
originariamente vantata in primo grado. Tale regula
iuris trova, peraltro, un limite con riferimento
alla posizione giuridica dell’appellato in relazione al bene oggetto della
controversia, perché, valido il principio per tutte le ipotesi in cui
l’appellato risulti estraneo alla res (nel senso di non esserne
comproprietario), esso sarà, per converso, inapplicabile nel caso in cui la mutatio tituli operata
dall’appellante (da proprietà in comproprietà) si risolva
nel (potenziale) riconoscimento, in capo alla controparte, della qualità, a sua
volta, di comproprietaria, con conseguente introduzione, nel giudizio, di un
tema di indagine completamente nuovo, e perciò stesso inammissibile in sede di
gravame. (Nella specie,
* Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8717, Soracco
c. Morando, in Arch. loc. e
cond. 1997, 977.
Il secondo comma dell’art. 1131 c.c., nel prevedere la
legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite avente ad
oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di
accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina
valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo,
così, all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del
condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo
nei confronti dei condomini. Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e
confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell’amministratore del
condominio sussiste anche nel caso in cui l’azione sia
diretta ad ottenere la rimozione di opere comuni. (Nella
specie, un condomino aveva chiesto la rimozione della centrale termica
condominiale dal luogo in cui era stata installata, in quanto essa, tra
l’altro, causava intollerabili immissioni di rumore nel suo appartamento. La S.C., in applicazione dell’enunciato
principio, ha escluso che sussistesse il litisconsorzio passivo necessario dei
condomini).
* Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 1996, n. 1485, Palone
c. Condominio di Via Gentiloni n.
L’esperibilità
da parte dell’amministratore di un condominio della actio
negatoria servitutis richiede, ai sensi degli
artt. 1130 e 1131 c.c.,
l’autorizzazione dell’assemblea o il mandato espresso dei singoli condomini, vertendosi in tema di azione a carattere reale, con finalità
non meramente conservative, che esula dalle normali attribuzioni
dell’amministratore stesso.
* Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1992, n. 12557, Signorelli
c. Cond. di via Lavaredo n. 1/B di Roma.
Il condomino è legittimato a
proporre l’actio negatoria servitutis, a tutela della libertà del fondo comune,
senza che sia necessario l’intervento in giudizio degli altri partecipanti alla
comunione.
* Cass. civ., sez. II, 25 giugno 1985 n. 3835, Leone c. Russo.
Il giudicato implicito può ritenersi
formato solo quando tra la questione risolta espressamente e quella risolta
implicitamente sussista non soltanto un rapporto di
causa ed effetto, ma un nesso di dipendenza così indissolubile da non potersi
decidere l’una senza aver prima deciso l’altra. Tale nesso non è ravvisabile
tra la questione della legittimazione processuale dell’amministratore del
condominio ad agire in confessoria servitutis senza
l’autorizzazione dell’assemblea o il mandato espresso dei condomini, e quella
dell’esistenza o meno del suddetto jus in re aliena,
sicché non è precluso al giudice investito dell’appello contro la decisione di
rigetto nel merito della anzidetta domanda del condominio rilevare d’ufficio il
difetto di legittimazione processuale dell’appellante.
* Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1995, n. 1460, Cond.
di P.zza della Divina Provvidenza n. 3, di Portici c.
Casillo e altra.
Anche ai fini della determinazione
della competenza per valore, la domanda di un condomino
intesa a contrastare l’esistenza del diritto di altro condomino ad
effettuare un’opera che impedisca il libero godimento di una cosa comune, o che
incida in qualche modo su tale godimento, a tutto vantaggio di locali di
proprietà esclusiva del condomino che ha posto in essere o intenda porre in
essere l’opera in questione, deve essere qualificata come negatoria servitutis.
* Cass. civ., sez. II, 23 luglio 1983, n. 5084, Palmucci
c. Mariola.
La legittimazione passiva
dell’amministratore del condominio in tema di azioni negatorie o confessorie servitutis sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sull’esistenza e sull’estensione di
servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel
suo complesso o di una parte di esso, in quanto in tali ipotesi le servitù
medesime vengono esercitate o subite indistintamente da tutti i condomini e non
singolarmente da ciascuno di essi.
* Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1982, n. 2717, Cond.
P.zza. Vitt. c. Lamberti.
La controversia nella quale
l’attore, deducendo la turbativa del proprio diritto di proprietà sulla rampa e
sullo spazio di accesso e manovra di un suo garage, chieda
la cessazione del passaggio, esercitato nei predetti luoghi dal convenuto per
accedere ad un locale di cui sia proprietario (domanda che introduce un’azione
negatoria, ex art. 949 c.c., diretta a far
dichiarare l’inesistenza del diritto di servitù di passaggio invocato dalla
controparte), ed il convenuto spieghi domanda riconvenzionale
rivolta all’accertamento di tale servitù, costituita per contratto od acquisita
per usucapione, ovvero alla costituzione di una servitù di passaggio coattiva,
appartiene alla competenza del tribunale. trattandosi
di causa concernente diritti reali immobiliari, non già a quella del
conciliatore, non essendo riferibile al semplice regolamento di uso di un’area
condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1995, n. 12093, Pandolfi
ed altri c. Guadalupi ed altri.
Quando il condomino contesti
l’esistenza di una servitù a carico della sua proprietà esclusiva e a vantaggio
dell’edificio condominiale, l’actio
negatoria si intende proposta contro i condomini in quanto tali e non
in quanto titolari di altrettante proprietà esclusive, con la conseguenza che
trattandosi di azione che riguarda le parti comuni dell’edificio – per cui legittimato passivo è l’amministratore del
condominio – sono irrilevanti per la sua decisione gli accertamenti
correlativi ad ipotizzabili servitù spettanti ai condomini in relazione alle
loro proprietà esclusive.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1980, n. 954, Cond.
Palazza c. Pallini.
b) Costituzione
L’obbligo dell’amministratore di
eseguire le delibere dell’assemblea di condominio e di curare l’osservanza del
regolamento – con la conseguente rappresentanza dei partecipanti anche in
giudizio, sia contro i condomini, sia contro i terzi – si riferisce soltanto
alle cose e alle parti comuni a tutti i condomini, ma non riguarda quelle
clausole contenute negli atti di acquisto del bene da parte di
ciascun partecipante al condominio concernenti la costituzione di servitù
di passaggio su beni di un altro condominio, poiché tali clausole interessano i
singoli condomini quali proprietari esclusivi ed esulano dall’autonomo potere
dell’amministratore del condominio. * Cass. civ., sez. II, 8 marzo 1977, n. 954.
Con il regolamento condominiale
possono essere costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà
esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il
restringimento e l’ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei
medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono
limitarsi il godimento o l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità
immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile
nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel testo
un’obbligazione propter rem,
non trascrivibili. Il divieto di adibire l’immobile ad una determinata
destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest’ultimo
istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile
se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge.
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 2000, n. 11684, Soc. Centro
Culturale Europeo c. Condominio via Torrevecchia ed altri,
in Arch. loc. e cond. 2000,
885.
Nell’ipotesi di servitù costituita a
vantaggio di un edificio in condominio, va ravvisata non una pluralità di
autonome servitù a favore delle unità immobiliari in cui è diviso l’immobile,
ma una unica servitù comune a tutti i partecipanti del
condominio, in quanto tale servitù oltre ad accedere all’intero stabile nel suo
complesso, comprensivo dei singoli appartamenti e delle parti comuni, viene
altresì esercitata indistintamente da tutti i condomini nel loro interesse
collettivo del quale è espressione il condominio come organizzazione di gruppo.
* Cass. civ., sez. III, 1 ottobre 1997, n. 9573, Cond.
Riviera di Chiaia n. 144 Napoli c. Miele.
Non può ritenersi compreso tra le
attribuzioni dell’amministratore il potere di costituire, per contratto, una
servitù sulle parti comuni dell’edificio, poiché tale servitù rappresenterebbe
un aggravio della funzione delle cose e servizi comuni del condominio.
* Trib.
civ. Milano, sez. VIII, 17 novembre 1988, De Vecchi e altra c. Condominio di
Via Sidoli n. 1, Milano, in Arch.
loc. e cond. 1989, 726.
Nel caso in cui su una
delle parti comuni di un edificio in condominio (elencate dall’art. 1117 c.c.),
gravi un peso diretto a fornire ad un piano o ad una porzione di piano in
proprietà esclusiva una utilità ulteriore e diversa,
rispetto a quella normalmente derivante dalla destinazione della cosa al
servizio di tutte le unità immobiliari, si configura una servitù: sempre che
tale peso abbia origine nei modi previsti dalla legge e, tra questi, la
destinazione del padre di famiglia * Cass. civ., sez.
II, 13 novembre 1993, n. 11207, Crivelli ed altri c. Filippis
ed altri, in Arch. loc. e
cond. 1994, 319.
Nell’ipotesi di servitù costituita a
vantaggio di un edificio condominiale non si hanno tante autonome servitù a
favore delle unità immobiliari in cui è diviso l’immobile, ma va ravvisata una
sola servitù, come a tutti i partecipanti il condominio, in quanto tale
servitù, oltre ad accedere all’intero stabile nel suo complesso, comprensivo
cioè delle parti comuni e dei singoli appartamenti, viene,
altresì, esercitata indistintamente da tutti i condomini nel loro interesse
collettivo, del quale è espressione il condominio come organizzazione di
gruppo.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6603, Pagliazzi
c. Spessato.
Anche nei rapporti fra singole
porzioni di proprietà esclusiva, nell’ambito di un edificio condominiale, è
configurabile la costituzione di una servitù prediale. Pertanto, qualora il
proprietario di due appartamenti vicini in un fabbricato condominiale nel
vendere l’uno, imponga per l’utilità del medesimo un peso a carico dell’altro
(nella specie, conferendo la facoltà di costruire una struttura pensile che
sottraeva aria e luce all’altro appartamento sottostante), il relativo patto,
in quanto trascritto prima del trasferimento ad un terzo dell’altro
appartamento, è idoneo a costituire una servitù opponibile a tale ultimo
acquirente, indipendentemente dalla circostanza che del vincolo sia stata o meno fatta menzione nella seconda vendita.
* Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1984, n. 4457, Renga
c. Ramarony.
Il principio nemini
res sua servit trova applicazione soltanto quando un’unica persona sia titolare del fondo
servente e del fondo dominante e non anche quando il proprietario di uno solo
di questi sia comproprietario dell’altro, giacché in tal caso
l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del
bene. Ne deriva che il suddetto principio non costituisce ostacolo alla
costituzione di una servitù a carico di un immobile di proprietà individuale
compreso in un edificio condominiale ed a vantaggio della restante proprietà
comune.
* Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1998, n. 6994, Malossi
c. Campilli.
I muri perimetrali di un edificio in
condominio sono destinati esclusivamente al servizio dell’edificio
condominiale, di cui costituiscono parte organica e non possono essere
utilizzati, senza il consenso di tutti i condomini, per l’utilità di altro immobile
di esclusiva proprietà di uno dei condomini, e costituente un’entità distinta
rispetto all’edificio condominiale, in quanto ciò comporterebbe la costituzione
di una servitù a favore di un bene estraneo al condominio, che non può
legittimamente avvenire senza il consenso di tutti i comproprietari. (Nella specie, uno dei condomini aveva applicato una
passerella, congiungente il muro comune dell’edificio condominiale con il muro
di altra e diversa costruzione di sua esclusiva proprietà).
* Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 1975, n. 704.
L’affrancazione di una parte comune
da una servitù non rientra tra gli atti previsti dall’art. 1108, terzo comma,
c.c. e poiché costituisce un’innovazione diretta al miglioramento o all’uso più
comodo o al maggior rendimento della cosa comune ai sensi dell’art. 1120 c.c., può essere deliberata
dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, c.c.
(Fattispecie riguardante l’approvazione da parte dell’assemblea, del pagamento
di un corrispettivo al comune a fronte della rinuncia di quest’ultimo alla
servitù di passaggio e parcheggio pubblico su area condominiale).
* Trib.
civ. Bergamo, 24 luglio 1999, n. 1032, Aldegani c.
Condominio Vittorio Veneto 63/69, in Arch. loc. e cond. 2000, 469.
È possibile e legittima la
costituzione di una servitù a favore dell’unità immobiliare di proprietà di un
singolo condomino e a carico dei beni comuni, in quanto il principio nemini res sua servit trova
applicazione soltanto quando un’unica persona sia
titolare del fondo servente e del fondo dominante, e non anche quando il
proprietario di uno solo di questi sia comproprietario dell’altro, giacché, in
tal caso, l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri
titolari del bene comune.
* Trib.
civ. Milano, sez. VIII, 5 aprile
La domanda diretta ad
ottenere la costituzione coattiva di una servitù su un fondo di proprietà dei
condomini di un edificio, ma non rientrante tra le parti comuni dello stesso,
va proposta nei confronti di ciascuno dei condomini, che soli possono disporre
del diritto in questione, e non nei confronti dell’amministratore del
condominio che, carente del relativo potere di disporne, non è litisconsorte necessario dei singoli condomini ed è perciò
sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio
ad processum per difetto del potere di rappresentanza
dei singoli condomini, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli
dall’art. 1130 cod. civ. Ne consegue che, ove sia stato erroneamente evocato in
giudizio il solo amministratore del condominio, la domanda deve essere
dichiarata inammissibile non ricorrendo le ipotesi dell’art. 102 cod. proc. civ. concernente la
necessità di integrazione del contraddittorio in primo grado, né dell’art. 354
cod. proc. civ.,
riguardante la rimessione della causa da parte del
giudice di appello al primo giudice, ove questi non abbia provveduto alla detta
integrazione, che si riferiscono all’ipotesi di litisconsorzio necessario di
natura sostanziale e postulano che almeno uno dei soggetti legittimati sia
stato evocato in giudizio.
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1989, n. 4840, Cond.
Chatelard c. Berti.
c) Di elettrodotto
Ai sensi dell’art. 122 R.D. 11
dicembre 1933, n. 1775 (T.U. delle disposizioni di legge sulle acque e impianti
elettrici), nel caso di spostamento di una servitù di elettrodotto, non gravano
sul proprietario del fondo servente le spese relative alla rimozione e
all’interramento di cavi elettrici posti lungo i muri
perimetrali e lungo la facciata di un immobile.
* Giudice di Pace di Piacenza, 12
settembre 2002, n. 708, Maccagnoni c. Comune di Monticelli d’Ongina, in Arch. loc. e cond. 2002, 625.
d) Di passaggio
L’azione con cui il condomino metta in comunicazione il cortile condominiale con una sua
proprietà estranea alla comunione, determina uno stato di fatto corrispondente
ad una servitù di passaggio sul cortile a favore di tale proprietà, con la
conseguenza che, come può subire l’eliminazione della predetta sua
posizione di vantaggio ove i condomini esercitino vittoriosamente l’actio negatoria servitutis,
così può consolidarla mercè l’esercizio continuato
della servitù per il periodo utile all’usucapione, senza in ogni caso poter
porre in essere, per il divieto dell’art. 1067 cod. civ.,
una situazione di aggravamento della servitù di fatto esercitata, sicché questa
si configura come molestia del possesso dei comproprietari del cortile.
* Cass. civ., sez. II, 13 novembre 1979, n. 5888, Petrosino
c. Tamburo.
Il comproprietario di un edificio in
condominio che abbia concesso alla controparte il diritto di passaggio
attraverso l’androne ed il cortile comune, garantendole che gli altri condomini
avrebbero consentito la costituzione di tale servitù, pone in essere una
promessa del fatto del terzo e, pertanto, è tenuto, ove gli altri condomini non
abbiano prestato il loro assenso, a rivalere l’altro contraente delle somme che
il medesimo è stato condannato a corrispondere ad uno dei condomini per l’esercizio
illegittimo della servitù. Tale rivalsa deve, peraltro, essere commisurata,
sotto il profilo del quantum, all’oggetto effettivo della promessa,
prescindendo dagli eventuali abusi, posti in essere dalla controparte, rispetto
ai limiti di tale oggetto, nell’esercizio della servitù.
* Cass. civ., sez. I, 22 marzo 1975, n. 1091.
Per il disposto dell’art. 1108,
terzo comma, c.c.,
applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell’art.
1139 alle norme sulla comunione, la costituzione di una servitù sulle parti
comuni dell’edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini.
Pertanto, in mancanza di un tale consenso non è valida la deliberazione
adottata dall’assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti,
su autorizzazione dell’amministratore, dalla Sip, di
posa di un cavo telefonico sull’edificio condominiale, in guisa da creare una
situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di
cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l’usucapione di tale
diritto.
* Cass. civ., sez. II, 30 marzo 1993, n. 3865, Cond.
Primula c. Solinas.
Affinché il passaggio attraverso un
androne o cortile comune, da parte di chi sia comproprietario dell’immobile in
cui tali porzioni sono comprese, ed anche proprietario
esclusivo di un immobile contiguo, possa portare all’acquisto per
usucapione di una conforme servitù, a carico della proprietà comune ed in
favore di quella individuale, è necessario che il passaggio medesimo venga
esercitato con modalità e caratteristiche evidenzianti un’inequivoca
volontà di asservimento del bene comune, e, quindi, una sua utilizzazione al di
là dei limiti del mero godimento a titolo di comproprietà.
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4925, Danieli
c. Danieli.
Qualora i partecipanti ad un
condominio, a favore del quale sia stata costituita una servitù di passaggio su
una strada di proprietà di un terzo, rendano più gravosa la condizione del
fondo servente (nella specie non limitandosi al transito con gli autoveicoli ma lasciando gli stessi in sosta sulla strada
oggetto della servitù), il proprietario del fondo servente ha azione nei
confronti del condominio, perché l’abuso è a quest’ultimo riferibile, in quanto
titolare del fondo dominante e destinatario dell’obbligo sancito nell’art. 1067
c.c.
* Cass. civ., sez. II, 19 aprile 1988, n. 5685, Impellizzeri
c. Cond. V. P. d’Ova.
Il divieto previsto dall’art. 1067
c.c. per il proprietario del fondo dominante di fare innovazioni che rendano più gravose le condizioni di quello servente non
impedisce al primo di apportare modifiche al proprio fondo che assicurino il
miglior uso dello stesso, con i soli limiti eventualmente previsti dal titolo
costitutivo e dalla normalità dell’uso e con il divieto – in ipotesi di servitù
di passaggio – di consentire il passaggio stesso a terzi estranei. (Nella specie è stato ritenuto che non aggravasse la servitù
di passaggio costituita su una strada a favore di un condominio il fatto che
fosse stato aperto nel fondo condominiale un altro varco di accesso alla strada
stessa).
* Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5685, Impellizzeri
c. Cond. V. d’Ova.
Costituita a favore di un edificio
una servitù di passaggio su un’area appartenente ad un edificio altrui,
configura aggravamento della servitù il transito dei veicoli dei condomini per
il parcheggio, non previsto dal titolo, su un’area di un terzo, per di più
aperta sulla via pubblica, perché tale ulteriore modalità di esercizio del
diritto reale, a vantaggio dei condomini e non del loro edificio, obbliga i
proprietari del fondo servente ad una maggiore, prevedibile, manutenzione
dell’area a causa dell’intensificato traffico derivantene;
crea un collegamento tra il fondo servente e la via pubblica, e può
determinare, ricorrendone gli altri necessari presupposti, l’acquisto per
usucapione a favore del fondo del terzo del diritto di servitù di passaggio.
* Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1835, Femia ed altri c. Cond. Largo Dalmazia II, Bolzano.
La causa estintiva
della servitù di passaggio, prevista dall’art. 1055 c.c. per il caso di
cessazione dell’interclusione del fondo dominante,
opera con riguardo ad ogni servitù che si ricolleghi ai presupposti del
passaggio coattivo anche se sia stata costituita
convenzionalmente, e quindi senza possibilità di distinguere fra costituzione
pattuita dopo il pregresso verificarsi di una situazione di interclusione,
e costituzione pattuita contestualmente con altro negozio determinativo della
situazione stessa, come l’alienazione o la divisione del fondo. (Fattispecie in materia di servitù di passaggio esistente su
di un viale originariamente asservito al fondo venduto, sul quale i successivi
acquirenti avevano realizzato un fabbricato condominiale).
* Trib. civ.
Napoli, sez. X, 3 dicembre 1996, n. 10142, Figliolino c. Condominio di Via
Genovesi n.
La situazione di comproprietà e
correlativo compossesso in ordine ai beni comuni non dà luogo ad un diritto di
servitù, ma a quella situazione di contitolarità del
diritto di proprietà adeguatamente valorizzata dall’art. 1102 c.c. Pertanto, in
mancanza di altro titolo idoneo, non sussiste un diritto di servitù in favore
di uno o di tutti i condomini in ordine al transito carrabile attraverso
l’androne ed il cortile condominiale.
* Trib.
civ. Napoli, sez. X, 21 febbraio 1994, n. 1736, Zona c. Condominio di via Toledo n.
Qualsiasi deliberazione che
autorizzi estranei a passare sul fondo condominiale equivale a costituzione di
servitù e pertanto deve essere richiesta l’adesione di tutti i condomini
appartenenti al condominio.
* Trib.
civ. Milano, 27 aprile
e) Di riscaldamento
In tema di acquisto di iura in re aliena per usucapione, può legittimamente dirsi
apparente quella servitù al cui esercizio risultino
obiettivamente destinate opere non soltanto permanenti, ma anche visibili dal
fondo servente, sì da rendere presumibile la conoscenza delle medesime da parte
del proprietario di tale fondo. Non può, pertanto, ritenersi apparente – e non
è, per l’effetto, suscettibile di acquisto per usucapione – una pretesa servitù
di riscaldamento (consistente nel diritto, accampato da un condomino, ed a suo
dire esercitato per oltre vent’anni, di utilizzazione dell’impianto di
riscaldamento realizzato da altro condomino per suo uso esclusivo),
correlandosi la stessa alla installazione di tubi e di impianti non visibili
dal presunto immobile servente.
* Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1998, n. 321, Tamburrini
Vellucci c. Tamburrini D.
f) Di telefonia
In materia di servitù di telefonia,
costituisce principio generale dell’ordinamento, cui il giudice di pace è
tenuto ad attenersi anche quando giudica secondo equità, quello secondo cui
l’esercente il servizio telefonico è tenuto al risarcimento del danno soltanto quando imponga al proprietario, senza il consenso
di questi e senza essere autorizzato dall’amministrazione competente, un peso
destinato a favore di terzi estranei, cioè diversi sia dal proprietario che dai
condomini od inquilini del medesimo stabile. (Nella
specie, la S.C. ha cassato per inesistenza della motivazione la decisione del
giudice di pace il quale aveva accolto la domanda del proprietario sul cui
fondo erano stati infissi cavi telefonici, senza accertare se questi ultimi
fossero destinati al servizio – oltre che del proprietario gravato – anche di
terzi estranei al fondo).
* Cass. civ., sez.
III, 2 dicembre 1998, n. 12245, Telecom Italia Spa c. Catillo.
g) Obbligo di contribuire alle spese
Ai sensi dell’art. 1131 c.c., nella controversia inerente
all’obbligo di un terzo di contribuire alle spese di un condominio di edificio,
in qualità di beneficiario di servitù costituita a carico di parti comuni
dell’edificio medesimo, l’amministratore è munito di rappresentanza processuale
dei partecipanti, sia sotto il profilo passivo, che sotto quello attivo, senza
necessità di autorizzazione dell’assemblea.
* Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1978, n. 2255.