INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE
SOMMARIO: a) Autoriduzione del canone; b) Clausola di pagamento anticipato del canone; c) Clausola risolutiva espressa; d) Giudizio pendente; e) Gravità dell’inadempimento; f) Locazioni ad uso diverso dall’abitativo; g) Oneri accessori; h) Prolungamento del termine di tolleranza; i) Valutazione discrezionale del giudice; j) Simulazione della destinazione d’uso.
a) Autoriduzione del canone
Anche all’esito dell’introduzione della nuova
disciplina delle locazioni abitative ad opera della legge n. 431 del 1998, la
disposizione contenuta nell’art. 5 della legge n. 392 del 1978, che ha
predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del
contratto di locazione, trova applicazione esclusivamente per le locazioni ad
uso di abitazione, e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per
uso diverso dall’abitazione.
* Cass. civ., sez. III, 10 giugno 2005, n. 12321, Cambi ed altro c.
Mariantoni, in Arch. loc. e cond. 2006, 154.
In tema di contratto di locazione di immobili
urbani, la cosiddetta autoriduzione del canone in relazione alla sua pretesa
esorbitanza rispetto all’importo inderogabilmente fissato per legge costituisce
fatto arbitrario che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico
convenzionale, restando nei poteri del giudice la valutazione dell’importanza
dello squilibrio a fini risolutori. Peraltro, il deposito dei canoni locativi su
un libretto bancario o postale, non consegnato né messo a disposizione del
locatore, non integra offerta non formale idonea ad escludere l’inadempimento
del conduttore.
* Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 1998, n. 12253, Flaviano c. Accardo, in
Arch. loc. e cond. 1999, 433.
È illegittima l’autoriduzione del canone di
locazione prima della instaurazione del giudizio per la sua determinazione,
ferma la necessità di valutare con particolare riguardo all’interesse del
locatore e riceverlo mensilmente, fino alla moratoria ex lege, nella misura
pattuita la gravità di tale inadempimento, da parte del giudice del merito, ai
sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c.
* Cass. civ., sez. III, 3 marzo 1997, n. 1870, Busillo ed altri c. Iacenda.
In tema di locazione di immobili urbani per uso
diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il
pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita per
effetto di una unilateralmente asserita esorbitanza di tale ultima misura
rispetto all’importo inderogabilmente fissato per legge) costituisce fatto
arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno
dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, essendo, poi, devoluta ai poteri del
giudice, ai fini dell’accertamento della gravità dell’inadempimento così
realizzatosi, la valutazione dell’importanza dello squilibrio tra le prestazioni
con riguardo all’interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere
il canone in misura legale.
* Cass. civ., sez. III, 13 ottobre 1997, n. 9955, F.lli Graffione Soc. c.
Panini.
L’autoriduzione del canone di locazione costituisce
una forma di autotutela riconosciuta al conduttore nell’ambito del giudizio di
determinazione dell’equo canone, ma al di fuori di questo ambito concreta
inadempimento che, in relazione alla sua qualificazione in termini d’importanza,
è idoneo a produrre effetti risolutori (il principio è stato affermato dalla
suprema Corte con riferimento ad un contratto di locazione di locale
commerciale).
* Cass. civ., sez. III, 1 giugno 2000, n. 7269, S.I.D.A.R. Srl c. Iacp prov.
Roma.
b) Clausola di pagamento anticipato del canone
Sono valide le clausole di pagamento anticipato del
canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti
al regime della legge sull’equo canone, non essendo applicabile il divieto
dell’art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito
cauzionale, né la disposizione dell’art. 2 ter, della L. 12 agosto 1974, n. 351
(che commina la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per
periodi superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non essendo
compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili
per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull’equo canone.
* Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6247, Carbone c. De Grecis Ville
Arredamenti Srl.
c) Clausola risolutiva espressa
La clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento del canone
determina l’effetto risolutivo stabilito dall’art. 1456 c.c. indipendentemente
dalla gravità dell’inadempimento, la quale dunque non deve essere accertata dal
giudice.
* Corte App. Brescia, sez. II, 14 maggio 1983, n. 178, Frassi c. Soc.
Assicurazioni Generali.
d) Giudizio pendente
L’ultimo comma dell’art. 45 della L. 27 luglio 1978
n. 392, nel disporre che, ove penda giudizio sulla determinazione dell’«equo
canone», il conduttore «è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l’importo
non contestato», gli attribuisce espressamente la facoltà di limitare il
versamento del corrispettivo, per tutta la durata del giudizio stesso, alla
misura che reputa dovuta, anche se - al fine di evitare la sanzione risolutoria
per inadempienza da morosità - ragionevole, non temeraria e, comunque, congrua.
* Cass. civ., sez. III, 8 ottobre 1990, n. 9873, Panzano c. Grasso.
e) Gravità dell’inadempimento
Poiché le locazioni soggette all’art. 42 L. n.
392/78 sono a tutti gli effetti contratti di locazione ad uso diverso, pur se
«destinati a particolari attività», ai fini risolutivi del rapporto non è
applicabile l’art. 5 della stessa legge n. 392 (in tema di predeterminazione
della gravità dell’inadempimento), bensì il combinato disposto degli artt. 1453
e 1455 c.c..
* Trib. civ. Modena, 29 novembre 2006, Montanari c. Circolo Sociale Mamo ed
altri.
In tema di risoluzione per inadempimento di
locazione ad uso non abitativo, per la quale non trova applicazione l’art. 5
della legge n. 392 del 1978 sulla predeterminazione legale della gravità
dell’inadempimento, nel caso di morosità nel pagamento del canone (e degli oneri
accessori), non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché
l’inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal
contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità
a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere
l’intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla
prosecuzione del medesimo.
* Cass. civ., sez. III, 12 maggio 1999, n. 4688, Gi.Ma.Gi. sas c. Romano.
In seguito all’entrata in vigore della legge 392/78,
la valutazione dell’importanza o gravità dell’inadempimento in relazione
all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa - ai fini della
risoluzione del rapporto - all’apprezzamento discrezionale del giudice, bensì
predeterminata legalmente e cioè mediante previsione di un parametro legale
ancorato a due elementi rigidi: l’uno d’ordine quantitativo, afferente al
mancato pagamento di una sola rata del canone o, trattandosi di oneri accessori,
superiore a due mensilità del canone; l’altro d’ordine temporale, relativo al
ritardo consentito o tollerato. Quanto al mancato pagamento degli oneri
accessori non può essere più seguito l’indirizzo giurisprudenziale formatosi
sotto la previgente normativa vincolistica ed in base alla quale l’omesso
pagamento degli oneri accessori giustificava la risoluzione del rapporto
locatizio soltanto in caso di rilevante e reiterata gravità dell’inadempimento,
cioè in casi eccezionali ed anormali, fermo restando per il conduttore il potere
di paralizzare la domanda di risoluzione del locatore con l’eccezione di
inadempimento per non avere ottenuto dal locatore medesimo l’indicazione
specifica delle spese condominiali e non aver potuto esercitare la facoltà di
prendere visione dei relativi documenti giustificativi.
* Cass., sez. II, 10 agosto 1982, n. 4490, Caccialupi c. Brundo.
Gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978
(cosiddetta dell’equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità
dell’inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed
alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione
ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri
accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di
convalida ex art. 658 c.p.c.
* Cass., sez. III, 18 aprile 1989, n. 1835, Masi c. Jacomussi.
La disposizione contenuta nell’art. 5 della legge n.
392 del 1978, che ha predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della
risoluzione del contratto di locazione, è dettata per il tipo contrattuale della
locazione ad uso abitativo e non è estensibile al tipo contrattuale della
locazione per uso diverso dall’abitazione, rispetto al quale resta operante il
criterio della non scarsa importanza dell’inadempimento stabilito dall’art. 1455
c.c. In siffatto tipo di locazioni nulla impedisce, poi, che il mancato
pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni
principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, da
apprezzare discrezionalmente dal giudice di merito, essere valutato ai sensi
dell’art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non
idoneo a provocare la risoluzione.
* Cass. civ., sez. III, 4 agosto 2000, n. 10239, Mantia c. Lo Gioco, in Arch.
loc. e cond. 2000, n.5.
L’art. 5 della L. 27 luglio 1978, n. 392 sulla
«predeterminazione » della gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione
del rapporto, correlandosi alle peculiari regole sulla determinazione del canone
dettate per le locazioni ad uso abitativo, non può essere applicato alle
locazioni non abitative, la cui disciplina non richiama la disposizione del
citato art. 5; alle predette locazioni non abitative è, invece applicabile
l’art. 55 della stessa legge, relativo alla possibilità di sanare la mora, che,
benché inserito nel complesso di norme dettate per le locazioni abitative,
prevede una disciplina limitatrice della risoluzione del contratto che, per la
ratio che la ispira, è di carattere generale e rientra, per di più, tra le
disposizioni processuali richiamate in tema di locazioni non abitative dagli
artt. 42 e 74 della L. n. 392 del 1978.
* Cass. civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6023, Maniccia c. Altomare.
In tema di locazione di immobili urbani, l’art. 5
della legge n. 392 del 1978, sulla «predeterminazione» della gravità
dell’inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non è direttamente
applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione;
il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può però essere tenuto
in considerazione come parametro di orientamenti per valutare in concreto, a
norma dell’art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o non di
scarsa importanza.
* Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 2000, n. 1234, Cacciapuoti c. Cuccurullo.
Non hanno carattere vessatorio le clausole
riproduttive del contenuto di norme di legge; pertanto, non può considerarsi
vessatoria la clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione
di immobili urbani per uso non abitativo e riferita all’ipotesi di inosservanza
del termine di pagamento dei canoni, in quanto riproduce il disposto dell’art. 5
della legge 27 luglio 1978 n. 392.
* Cass. civ., sez. III, 14 gennaio 2000, n. 369, Grandi Magazzini Ellesse di
Luigi Sicilia & C. Sas c. Colfin Spa.
f) Locazioni ad uso diverso dall’abitativo
Il disposto dell’art. 5 della legge n. 392 del 1978, per il quale il mancato
pagamento del canone costituisce motivo di risoluzione del contratto di
locazione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., soltanto se siano decorsi venti giorni
dalla scadenza prevista - operando così una predeterminazione legale della
gravità od importanza dell’inadempimento sottratta alla valutazione
discrezionale del giudice - trova applicazione anche con riguardo alle locazioni
di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, stante il richiamo
anche operativo della disciplina dell’art. 55 della citata legge per l’istituto
della sanatoria della morosità applicabile ad ambedue le categorie di locazioni.
* Cass., sez. III, 23 novembre 1987, n. 8605, Cappuzzello c. Vella.
Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato
dalla legge n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55, relativa alla
concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la
sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad
oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Il legislatore,
difatti, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è
limitato a prevedere - in genere - che il conduttore convenuto per la
risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine
consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni, oneri ed accessori, ma ha
limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di
inadempimento da morosità descritte e prese in considerazione dall’art. 5 della
stessa legge, di tal che è la stessa disposizione di cui all’art. 55 - la quale
risulta inclusa tra quelle di natura processuale, di per sé inidonee a dilatare
l’ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale - a limitare il
proprio ambito di applicazione alle sole locazioni abitative.
* Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2010, n. 13248 , Ricciardi c. Ariano.
g) Oneri accessori
In tema di locazione, il mancato pagamento del
canone anche per una sola mensilità giustifica la risoluzione del contratto,
giusta disposto dell’art. 5 della legge 392/78, senza che tale norma possa
considerarsi incostituzionale (per contrasto con l’art. 3 della Carta
fondamentale) alla luce di una pretesa disparità di trattamento sancita dal
legislatore con riferimento all’ipotesi di mancato pagamento degli oneri
accessori, ipotesi equiparata, agli effetti della risoluzione, al mancato
pagamento del canone, ma differentemente disciplinata quanto all’importo (che
deve risultare superiore a quello di due canoni). Il canone di locazione,
difatti, ponendosi in rapporto di corrispettività con la prestazione del
locatore, integra, con quest’ultima, la causa (onerosa) del contratto, mentre
gli oneri accessori (che costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal
locatore) sono del tutto fuori dal sinallagma contrattuale (cui appaiono, per
vero, solo indirettamente riferibili), così che il mancato pagamento degli
stessi determina un vizio funzionale della causa negotii soltanto quando
l’importo non pagato sia talmente elevato da alterare apprezzabilmente
l’equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l’interesse oggettivo del
locatore alla prosecuzione del rapporto.
* Cass. civ., sez. III, 21 dicembre 1998, n. 12769, Londi c. Martocchia.
In tema di risoluzione per morosità del contratto di
locazione di immobile urbano, la mancata corresponsione, da parte del
conduttore, dell’aggiornamento Istat del canone, in difetto dell’accertamento
giudiziale di illegittimità della clausola contrattuale che lo prevede, ove
protratta per lungo tempo con conseguente alterazione dell’equilibrio
sinallagmatico, configura un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione
del contratto a nulla rilevando il mero convincimento del conduttore di non
dovere detta maggiorazione.
* Cass. civ., sez. III, 17 luglio 1991, n. 7934, Gaetani c. Pasquazi.
h) Prolungamento del termine di tolleranza
La circostanza che il ritardo nel pagamento del canone e degli oneri accessori
abbia acquistato rilevanza (ai fini della risoluzione del contratto), per il
decorso del termine di cui all’art. 5 L. n. 392/1978, in giorni di fine
settimana in cui le banche sono chiuse, non può avere la conseguenza di
prolungare detto termine di tolleranza, posto che la previsione di cui al citato
art. 5 costituisce un’eccezione alla regola dettata dall’art. 1455 c.c. secondo
cui l’inadempimento può dare causa alla risoluzione del contratto solo quando
esso sia di non scarsa importanza.
* Trib. civ. Milano, 9 luglio 1998, n. 8397, Fontanesi c. Borgogni, in Arch.
loc. e cond. 1999, 285.
i) Valutazione discrezionale del giudice
A seguito dell’entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la
valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell’importanza
dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore
insoddisfatto, non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma
è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai
sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge
9 dicembre 1998, n. 431) - a due elementi: l’uno di ordine quantitativo
afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all’omesso
pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del
canone; l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato,
fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del
contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento costituito
dall’imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore. (Nella
specie, la S.C., sulla scorta dell’enunciato principio, ha confermato la
sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la sussistenza del dolo o
della colpa a carico del conduttore, ravvisandosi nel comportamento di
quest’ultimo un’offerta non formale della prestazione, avendo provveduto al
pagamento del canone con vaglia postale secondo gli accordi, rilevando la
correttezza della motivazione con la quale il giudice di merito - con un congruo
accertamento di fatto - aveva valutato, ai fini della mancanza del dolo e della
colpa, le dichiarazioni dell’ufficiale postale prodotte agli atti, per cui la
presunzione di colpa risultava stata superata dalla prova contraria).
* Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2006, n. 8418, Rosselli Del Turco c. Peqini.
Il mancato pagamento del canone di locazione,
decorsi venti giorni dalla prevista scadenza, costituisce, ai sensi dell’art. 5
della L. n. 392 del 1978, motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art.
1455 c.c., senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale
dell’importanza dell’inadempimento, che è operata ex lege; tuttavia a norma
dell’art. 55 della citata legge è consentito al conduttore, in deroga al
disposto di cui all’ultimo comma dell’art. 1453 c.c., di evitare la risoluzione
versando alla prima udienza, o nel termine assegnatogli dal giudice, l’importo
dei canoni scaduti, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali
liquidate.
* Cass., sez. III, 17 aprile 1987, n. 3791, Grisolia c. Pepino.
Con l’art. 5 della legge n. 392 del 1978 cosiddetta
dell’«equo canone» il legislatore ha effettuato una valutazione dell’importanza
dell’inadempimento del conduttore nel pagamento del canone locatizio (o degli
oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto, escludendo il potere
discrezionale del giudice di cui all’art. 1455 c.c., con la conseguenza che, ove
il ritardo nel pagamento si protragga per un periodo inferiore a venti giorni
dalla scadenza prevista - ovvero la somma dovuta per oneri accessori non superi
l’importo di due mensilità del canone - l’inadempimento, pur sussistente, è di
scarsa importanza per una valutazione operata dal legislatore e non comporta, ai
sensi dell’art. 1455 c.c. richiamato dallo stesso art. 5, la risoluzione del
contratto.
* Cass., sez. III, 16 luglio 1986, n. 4598, Salvaggio c. De Luca.
L’art. 5 della legge n. 392 del 1978 - per il quale
il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla prevista scadenza,
ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando
l’importo di essi superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo
di risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1455 c.c. - non consente al
giudice una valutazione dell’importanza dell’inadempimento che è effettuata in
via automatica dalla stessa norma, anche nel caso di inadempienza parziale,
senza che incida l’eventuale fondatezza dell’eccezione relativa alla misura del
canone, qualora il conduttore abbia omesso di versare l’importo del canone non
contestato.
* Cass., sez. III, 21 agosto 1985, n. 4474, Marzocca c. De Pergola.
j) Simulazione della destinazione d’uso
Anche nell’ipotesi di dissimulazione di un contratto
di locazione di un immobile ad uso abitativo, con un’apparente finalità «ad uso
studio», fino all’accertamento giudiziale dell’illegittimità della pattuita
misura del canone il conduttore non può sospendere - e per più mensilità - il
relativo pagamento senza incorrere in colpevole inadempienza, alterativa del
sinallagma contrattuale e, come tale, legittimante la proposizione da parte del
locatore di domanda risolutoria del vincolo negoziale.
* Corte app. civ. Potenza, 17 febbraio 2003, n. 39, Valvano c. D’Errico ed
altra, in Arch. loc. e cond. 2003, 661.