Domande e risposte sulla legge 431/1998 in materia di locazioni

 

D. Come definire la legge 431/98?
R. E' la legge che regolamenta le locazioni abitative

D. I due binari, o canali, previsti dalla legge per locare gli appartamenti, quali sono?
R. Il canale libero (primo canale) e il canale agevolato (secondo canale).

D. Qual è la differenza sostanziale tra i due canali?
R. La fissazione del canone per i contratti del primo canale è libera, per quelli del secondo no.

D. Cosa vuol dire contratto a canone agevolato?
R. Le fasce nelle quali debbono rientrare i canoni sono definite tra le organizzazioni dei proprietari di casa e degli inquilini.

D. Da quando sono fattibili i contratti agevolati?
R. Dalla data di deposito degli Accordi tra associazioni della proprietà edilizia e dell'inquilinato presso i Comuni.

D. Perché il contratto del secondo canale è formalmente definito (dalla legge 2/02) "agevolato"?
R. Perché per questo tipo di contratto la legge prevede agevolazioni fiscali per i proprietari.

D. Di quale genere sono le agevolazioni fiscali?
R. Di natura erariale in materia Irpef e Imposta di Registro, di natura comunale in materia di Ici.

D. In che cosa consiste il beneficio?
R. Per l'Irpef in una riduzione dell'imponibile - determinato secondo le disposizioni vigenti - del 30% (in aggiunta al 15%), per l'Ici nelle riduzioni stabilite dai Comuni, mentre per l'Imposta di registro l'imponibile è rappresentato dal 70% del canone annuo.

D. Perché per il contratto agevolato ci sono agevolazioni fiscali?
R. Perché i canoni di locazione sono più bassi di quelli di mercato.

D. In tutti i Comuni sono previste le agevolazioni Irpef e Registro?
R. No: solo, nei Comuni capoluogo di provincia, e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa contenuti in apposito elenco.

D. Gli Accordi sono previsti dalla legge per tutti i Comuni o solo per quelli per i quali sono riconosciute le agevolazioni fiscali?
R. Per tutti i Comuni.

D. Le agevolazioni Ici sono sempre assicurate?
R. No. E' una decisione che devono prendere i Comuni, che sono facoltizzati a farlo dalla legge 431.

D. Qual è la durata minima di legge del contratto libero e di quello agevolato?
R. Quattro anni più altri quattro quella del contratto libero tre anni più due anni di proroga per il contratto agevolato.

D. Si possono stipulare contratti del tipo agevolato nei Comuni dove ancora non è stato definito l'Accordo territoriale?
R. Si, seguendo le prescrizioni fornite da uno specifico decreto ministeriale, detto sostitutivo

D. L'aliquota Ici ridotta, dove deliberata, è sempre usufruibile dal proprietario?
R. No. Solo quando l'appartamento è locato per abitazione principale del conduttore.

D. Si possono stipulare contratti estranei alla disciplina della 431?
R. Sì: quelli relativi agli immobili classificati catastalmente A/1, A/8, A/9, e agli immobili di interesse storico o artistico (c.d. vincolati) e i contratti aventi finalità esclusivamente turistiche.

D. Perché un proprietario dovrebbe scegliere di locare utilizzando il canale agevolato se i prezzi sono più bassi, in modo più o meno sensibile, di quelli di mercato?
R. Quello che può fare orientare la scelta per questo tipo di contratto è da ricercare nella durata più breve e nel risparmio fiscale che va valutato caso per caso, a seconda anche del proprio reddito per quanto riguarda l'Irpef, e nella scelta operata dai Comuni per la riduzione dell'Ici.

Alla fine della lettura di questo elenco c'è una morale: che è quella di non scartare a priori l'alternativa rappresentata dal contratto agevolato (che in alcuni casi è quasi una scelta obbligata) e di averne una conoscenza approfondita. Molti potrebbero rimanerne favorevolmente sorpresi.