Domande e risposte sulla legge 431/'98 in materia di locazioni

D. Come definire la legge 431/98?
R. E' la nuova legge che regolamenta le locazioni abitative

D. Si possono ancora stipulare contratti c.d. "in deroga"?
R. No.

D. Perché?
R. Perché la legge 431/98 ha abrogato la legge sull'equo canone.

D. Quando è entrata in vigore la legge 431?
R. Il 30/12/98.

D. I due binari, o canali, previsti dalla nuova legge per locare gli appartamenti, quali sono?
R. Il canale libero (primo canale) e il canale concordato (secondo canale).

D. Qual è la differenza sostanziale tra i due canali?
R. La fissazione del canone per i contratti del primo canale è libera, per quelli del secondo invece no.

D. Cosa vuol dire contratto a canone concordato?
R. I canoni sono stati definiti (cioè concordati) tra le organizzazioni dei proprietari di casa e quelle inquilini.

D. Da quando sono fattibili i contratti concordati?
R. Dalla data di deposito degli "accordi" presso i Comuni.

D. Perché il contratto del secondo canale a canone concordato è detto anche "agevolato"?
R. Perché per questo tipo di contratto la legge prevede agevolazioni fiscali per i proprietari.

D. Di quale genere sono le agevolazioni fiscali?
R. Di natura erariale in materia Irpef e Imposta di Registro e di natura comunale in materia di Ici.

D. In che cosa consiste il beneficio?
R. Per l'Irpef in una riduzione dell'imponibile - determinato secondo le disposizioni vigenti - del 30% (in aggiunta al 15%), per l'Ici le riduzioni stabilite dai Comuni, mentre per l'Imposta di registro l'imponibile è rappresentato dal 70% del canone annuo.

D. Perché per il contratto concordato ci sono le agevolazioni fiscali?
R. Perché i canoni di affitto sono più bassi di quelli di mercato.

D. In tutti i Comuni sono previste le agevolazioni Irpef?
R. No: solo nelle città metropolitane, nei Comuni confinanti con queste, nei Comuni capoluogo di provincia, nei Comuni ad alta tensione abitativa contenuti in appositi elenchi ministeriali.

D. Gli accordi sono previsti dalla legge per tutti i Comuni o solo per quelli per i quali sono riconosciute le agevolazioni fiscali?
R. Per tutti i Comuni.

D. Le agevolazioni Ici sono sempre assicurate?
R. No. E' una decisione che devono prendere i Comuni, che sono facoltizzati a farlo dalla legge 431.

D. Qual è la durata minima di legge del contratto libero e di quello concordato?
R. Quattro anni più altri quattro quella del primo e tre anni più due anni di proroga per il secondo.

D. Si possono stipulare contratti del tipo concordato nei Comuni dove ancora non è stato definito l'accordo territoriale?
R. No.

D. L'aliquota Ici ridotta, dove deliberata, è sempre usufruibile dal proprietario?
R. No. Solo quando l'appartamento è locato per abitazione principale del conduttore.

D. Il DM 5/3/1999 attuativo della legge 431 parla di fasce con riferimento ai canoni contenuti negli accordi: cosa sono?
R. Con gli accordi le OO.SS. individuano i valori minimi e massimi dei canoni in base alla zona e alla qualità dell'appartamento: la fascia è l'intervallo tra i due limiti.

D. Quali sono le conseguenze, per un contratto del canale concordato, della pattuizione di un canone superiore al limite massimo della fascia dell'accordo?
R. La pattuizione è nulla.

D. La nuova legge sulle locazioni ha introdotto una disposizione relativa alla omessa registrazione del contratto. Quale?
R. Una volta che il proprietario abbia ottenuto un provvedimento esecutivo per il rilascio dell'immobile questo non viene eseguito.

D. Si possono stipulare contratti estranei alla disciplina della 431?
R. Sì: quelli relativi agli immobili classificati catastalmente A/1, A/8, A/9, e agli immobili di interesse storico o artistico (c.d. vincolati) e i contratti aventi finalità esclusivamente turistiche.

D. Perché un proprietario dovrebbe scegliere di locare utilizzando il canale concordato se i prezzi sono più bassi, in modo più o meno sensibile, di quelli di mercato?
R. Quello che può fare orientare la scelta per questo tipo di contratto è da ricercare nella durata più breve e nel risparmio fiscale che va valutato caso per caso, a seconda anche del proprio reddito per quanto riguarda l'Irpef e nella scelta operata dai Comuni per la riduzione dell'Ici.

Alla fine della lettura di questo elenco c'è una morale: che è quella di non scartare a priori l'alternativa rappresentata dal contratto concordato (che in alcuni casi è quasi una scelta obbligata) e di averne una conoscenza approfondita. Molti potrebbero rimanerne favorevolmente sorpresi.