LEGITTIMAZIONE DELL'AMMINISTRATORE NELLE AZIONI GIUDIZIARIE
SOMMARIO: a) Atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni; b) Autorizzazione
assembleare; c) Cessazione della rappresentanza; d) Chiamata in garanzia di un
terzo; e) Contestazione della legittimazione;
f) Diritto di querela; g) In genere; h) Legittimazione attiva; i) Legittimazione
passiva; j) Qualità di avvocato dell’amministratore; k) Sopravvenuta cessazione
dall’incarico; l) Testimonianza dei condómini; m)
Tutela dei diritti esclusivi
dei singoli condómini;
a) Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
Ai sensi degli artt. 1130,
primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio è
legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad
agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere
atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi
compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (nella specie, la S.C.
ha respinto il ricorso contro la sentenza di merito che aveva ritenuto valida la
procura alle liti conferita dall’amministratore di condominio ad un avvocato,
senza previa autorizzazione dell’assemblea, affinché proponesse un ricorso ai
sensi dell’art. 700 cod. proc. civ. per impedire ai condomini l’uso della rampa
garage e dell’autorimessa, dopo che i vigili del fuoco ne avevano accertato
l’inidoneità all’uso per motivi di sicurezza).
* Cass. civ., sez. II, 1 ottobre 2008, n. 24391, Cond. Via Nino Bixio 4/6,
Viterbo c. Massafra.
La legittimazione
dell’amministratore, quale è prevista dall’art. 1130 c.c. per gli atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, non si
estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni
nel loro normale stato e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei
danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni dell’immobile che, non
essendo diretta alla conservazione dell’immobile, resta nella esclusiva
disponibilità dei singoli condomini.
* Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1992, n. 4679.
Il potere-dovere di
«compiere atti conservativi», riconosciuto all’amministratore di condominio ex
artt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di
chiedere non soltanto le necessarie misure cautelari (avuto riguardo a tutti gli
atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni), ma anche il
risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione
dei diritti sulle parti comuni, e risulti consequenziale all’impedimento
frapposto alla tempestiva esecuzione di quanto legittimamente richiesto (nella
specie, domanda, ex art. 700 c.p.c., di passaggio su fondo finitimo per
l’esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali del
fabbricato), senza che assuma rilievo, in contrario, né la circostanza che la
vertenza sia stata introdotta con ricorso ex art. 700 c.p.c., né che il ricorso
stesso sia stato presentato da un precedente amministratore privo
dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474, San Pancrazio srl c. Cond.
Porto Salvo Alassio.
L’amministratore di un
condominio è legittimato ad agire (art. 1130, n. 4, c.c.), senza necessità di
autorizzazione dell’assemblea, per conservare l’uso di un bene comune conforme
alla sua funzione e originaria destinazione, come nel caso di azione avverso
l’escavazione del sottosuolo (bene comune, anche per la funzione di sostegno
dell’edificio, in mancanza di titolo attributivo della proprietà esclusiva)
effettuata da alcuni condomini, proprietari di locali sotterranei, per
l’ampliamento e unificazione degli stessi.
* Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13102, Costa c. Cond. via C. Cabella
6/6, Genova.
b) Autorizzazione assembleare
L’amministratore del
condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma
essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del
provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131, secondo e
terzo comma, c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza
sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale
ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea
stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione
ovvero di impugnazione.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 6 agosto 2010, n. 18331, Cond. via Gomenizza 50, Roma c.
Parsifal Srl ed altro.
La delibera condominiale
con la quale si autorizza l’amministratore a promuovere un giudizio vale per
tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la
facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per
cassazione. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto regolarmente
conferito il mandato al difensore, ai fini del ricorso per cassazione, da parte
di un amministratore di condominio, la cui legittimazione processuale non era
stata mai contestata nei gradi di merito).
* Cass. civ., sez. V, 4 febbraio 2010, n. 2584, Cond. Destra Tagliamento Largo
San Giovanni c. Com. Pordenone.
L’amministratore del
condominio non è legittimato, senza autorizzazione dell’assemblea, ad
intraprendere azioni non conservative, quale quella volta ad ottenere l’equa
riparazione del danno per violazione del termine ragionevole di durata del
processo, ai sensi della L. n. 89 del 2001.
* Cass. civ., sez. I, 11 dicembre 2009, n. 25981, Persico c. Min. Giustizia.
Il verbale con cui
l’assemblea condominiale attribuisce all’amministratore l’incarico di promuovere
un giudizio per far valere una pretesa assegnata ai singoli condomini dai
rispettivi atti di acquisto, integra gli estremi dell’atto scritto richiesto
dall’art. 77 cod. proc. civ. per il valido conferimento della rappresentanza
processuale, senza che sia necessario che la sottoscrizione del verbale stesso
sia autenticata da notaio. I poteri conferiti all’amministratore del condominio
con detta delibera concernono la posizione di tutti i condomini, non essendo
consentito discriminare, quanto agli effetti conseguiti, la posizione di coloro
che non abbiano partecipato all’assemblea o non abbiano espresso voto conforme
alla volontà della maggioranza.
* Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1988, n. 2401, Napoli c. Con. Via Negri.
Le azioni reali nei
confronti dei terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un
edificio (nella specie, azione di revindica), tendono a statuizioni relative
alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi ed esulando, pertanto,
dall’ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130, n. 4, c.c.), possono
essere proposte dall’amministratore del condominio solo se regolarmente
autorizzato dall’assemblea, ai sensi dell’art. 1131 c.c., con la maggioranza
indicata dal secondo comma, dell’art. 1136 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1993, n. 4856, Cond. di via Molfetta 24, Roma c. Cond. via Molfetta 22, Roma.
L’amministratore di
condominio non è legittimato ad agire per il riconoscimento dei diritti dei
condomini su un locale, proponendo, sostanzialmente, un’azione di revindica
dell’immobile nei confronti del terzo che assume di averlo validamente
acquistato, contestandone la natura di bene condominiale come rimedio
conservativo, rientrante nei normali poteri dell’amministratore, avendo invece
natura reale a contenuto equivalente all’azione di revindica, la cui
proposizione deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1998, n. 840, Onori c. Condominio di via Serra
122, Roma.
La deliberazione
condominiale, con la quale si autorizza la amministrazione a promuovere un
giudizio, vale per tutti i gradi dello stesso, con implicito conferimento,
quindi, della facoltà di proporre impugnazione, né il mutamento della persona
dell’amministratore, in corso di causa, ha incidenza sul rapporto processuale
che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al
condominio che opera, nell’interesse comune dei partecipanti, attraverso il
proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei
poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio.
* Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1987, n. 1416, Pisasale c. Caia.
In base al disposto degli
artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in
giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere
all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessità di
una specifica autorizzazione assembleare trattandosi di una controversia che
rientra nelle sue normali attribuzioni.
* Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1998, n. 4900, De Matteis c. Cond. «Fra Tumasi»
Cavallino.
L’amministratore è
legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad
instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo
piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e
delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando
l’estetica della facciata dell’edificio, perché tale atto, diretto a conservare
l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei
diritti, che, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c. è attribuito
all’amministratore.
* Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611, Buonasorte c. Cond. Is. P. e
della comunione di Viali Sacesi.
La rappresentanza
processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi del
secondo comma dell’art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande
proposte contro il condominio riguardino le parti comuni dell’edificio, con la
conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione
dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si
rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale
è legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto
nell’apposito albo speciale a norma dell’art. 365 c.p.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 marzo 2001, n. 3773, Cond. Via Iannelli 494, Napoli c.
Donato.
L’amministratore è
legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, a
promuovere azione di reintegrazione avverso la sottrazione, ad opera di taluno
dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i
condomini, perché tale azione, essendo diretta a conservare l’esistenza delle
parti comuni condominiali, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore ex
art. 1130, n. 4, c.c.
* Cass. civ., sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190, Vitalone ed altra c. Condominio
Viale Mazzini 88, Via Sabotino 46, Roma, in Arch. loc. e cond. 2001, 802.
Dal combinato disposto
degli artt. 1130 e 1131 primo comma c.c. si evince che, al di fuori delle
ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o
dall’assemblea, l’amministratore può agire in giudizio senza che occorra
un’apposita autorizzazione solo nell’ambito delle attribuzioni conferitegli
dalla legge - e propriamente dall’art. 1130 - le quali concernono in generale
l’amministrazione ordinaria e, per quanto attiene specificamente ai lavori e
alle opere relative alle parti comuni dell’edificio condominiale, soltanto
quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria. Ne consegue che la
rappresentanza processuale attiva del condominio, anche in assenza di una
apposita deliberazione dell’assemblea dei condomini, per le controversie
nascenti da un contratto di appalto non può farsi discendere dal solo fatto che
l’amministratore abbia stipulato in nome e per conto del condominio il contratto
cui la controversia si riferisce, anche se l’oggetto di esso ecceda le sue
normali attribuzioni come conferitegli dalla legge, ove non risulti che la
stipulazione del contratto stesso sia stata autorizzata o comunque approvata
mediante ratifica dall’assemblea dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1990, n. 11272, Inchingolo c. Cond. P.
Mercato.
L’amministratore di
condominio non è, nelle controversie non rientranti tra quelle che può
autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell’art. 1131 c.c., legittimato
a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell’assemblea,
atteso che ratio del secondo comma dello stesso articolo - che consente di
convenire in giudizio l’amministratore per qualunque sanzione concernente le
parti comuni dell’edificio è soltanto favorire il terzo il quale voglia iniziare
un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la
citazione al solo amministratore anzichè citare tutti i condomini, mentre nulla,
nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore
sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto
autorizzato dall’assemblea. Considerato, inoltre, che la cosiddetta
autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza non è che un
mandato all’amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la
stessa assemblea ha il potere di nominare, onde, in definitiva, l’amministratore
non svolge che una funzione di mero nuncius tale autorizzazione non può valere
che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata.
* Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2004, n. 22294, Vista Del Golfo Srl in liq.
c. Gueli ed altri.
c) Cessazione della rappresentanza
La cessazione della
rappresentanza prevista dall’art. 299 cod. proc. civ., quale causa
d’interruzione del processo, riguarda le ipotesi di rappresentanza legale e non
di quella volontaria e, pertanto, nel giudizio di cui sia parte un condominio
edilizio la morte del suo amministratore, che ne ha la rappresentanza
volontaria, non comporta l’interruzione del processo. Conseguentemente, ove ciò
nonostante il processo sia stato dichiarato interrotto, l’atto di riassunzione è
ritualmente notificato al condominio presso il procuratore per esso costituito.
* Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1987, n. 9628, Ferri c. Stefani.
d) Chiamata in garanzia di un terzo
L’amministratore del
condominio di edificio, convenuto con azione concernente le parti comuni (nella
specie actio negatoria servitutis), non è legittimato alla chiamata in garanzia
di un terzo, ove tale chiamata trovi fondamento in rapporti contrattuali
intervenuti fra il terzo medesimo ed i singoli condomini (nella specie, i
contratti di vendita degli appartamenti dell’edificio), e, quindi, esorbitanti
dai limiti della sua rappresentanza processuale attiva, secondo i criteri
fissati dall’art. 1131, primo comma,
c.c.
* Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1976, n. 4132.
e) Contestazione della legittimazione
Con riguardo all’azione
giudiziaria proposta dall’amministratore di condominio in rappresentanza dei
partecipanti, nell’ambito dei poteri a lui spettanti in base al disposto degli
artt. 1130 e 1131 cod. civ., la contestazione della legittimazione
dell’amministratore stesso, sotto il profilo dell’esistenza di una disposizione
del regolamento condominiale derogativa delle suddette norme, postula che venga
allegato e provato il contenuto di detta disposizione davanti al giudice del
merito, e, pertanto, non può essere sollevata per la prima volta in sede di
legittimità.
* Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1983, n. 5160, Puca c. Mele.
La parte che, dopo avere
agito nei confronti di un condominio nella persona dell’amministratore, ne
contesta il potere di rappresentanza per dedurre l’inammissibilità del ricorso
per cassazione da questo proposto, ha l’onere di fornire la prova della sua
eccezione, concretandosi questa nell’allegazione di un fatto estintivo o
modificativo dell’incarico che non può essere presunto dal mero decorso
dell’anno di durata di questo (incarico), atteso che la disposizione dell’art.
1129 c.c., secondo la quale l’amministratore nel condominio degli edifici dura
in carica un anno, non sancisce una decadenza ope legis e non esclude, pertanto,
né la tacita riconferma di anno in anno, per effetto della mancata nomina di
altro amministratore, né la proroga dei poteri di rappresentanza
dell’amministratore fino alla sua sostituzione con altro amministratore da parte
dell’assemblea dei condomini o del giudice.
* Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1994, n. 705.
f) Diritto di querela
Individuare
nell’amministratore, alla stregua degli artt. 75 cod. proc. civ., e 36 cod.
civ., il soggetto legittimato ad esercitare il diritto di querela per conto del
condominio, non importa anche che la sua legittimazione debba essere integrata
da un’autorizzazione assembleare o da una procura rilasciata dai condomini.
* Pret. pen. Salerno, 16 settembre 1981, Ferrara, in Arch. loc. e cond. 1981, 452.
g) In genere
Configurandosi il
condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta
da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo
unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà
di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio
condominiale, con la conseguenza che essi sono legittimati ad impugnare
personalmente, anche in cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti
della collettività condominiale ove non vi provveda l’amministratore; in tali
casi, tuttavia, il gravame deve essere notificato anche all’amministratore,
persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima
veste assunta nei pregressi gradi, in rappresentanza di quei partecipanti che
non hanno assunto individualmente l’iniziativa di ricorrere in cassazione.
*
Cass. civ., sez. III, 18 febbraio 2010, n. 3900, Massari c. Sgolacchia ed altri.
In tema di condominio
negli edifici, posto che il condominio stesso si configura come ente di gestione
sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini,
l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non
priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti
esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che
l’intervento dei condomini in una causa iniziata dall’amministratore realizza
un’ipotesi di intervento della parte, che è ammissibile anche quando l’azione
sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione
dell’amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al
non legittimato (Nella specie, si trattava di intervento in giudizio di
condomini che avevano fatto propria la domanda riconvenzionale già proposta
dall’amministratore del condominio per la revisione delle tabelle millesimali;
la S.C., nell’enunciare il principio anzidetto, ha ritenuto, pertanto, di poter
prescindere dall’esame diretto della questione preliminare sulla legittimazione
o meno dell’amministratore a richiedere la revisione della tabella millesimale
asseritamente inficiata da errore).
* Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300, Sartoris ed altro c. Cond. Via
Milite Ignoto 96, Riva Trigoso, ed altri.
Nel condominio d’edifici,
il principio, secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non
priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi
alla loro partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in
cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di
avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della
sentenza pronunciata nei confronti del condominio, non trova applicazione
relativamente alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un
servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto
collettive della comunità condominiale o l’esazione delle somme dovute in
relazione a tale gestione da ciascun condomino; pertanto, poiché in tali
controversie non vi è correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o
più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo
mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei
servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente
all’amministratore, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di
quest’ultimo esclude la possibilità per il condomino di impugnarla.
* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9213, Calafiore c. Cutrignelli ed
altro, in Arch. loc. e cond. 2006, 164.
Nel giudizio avente ad
oggetto la domanda di accertamento dell’esistenza di un «ente di gestione
autonomo» ovvero di un «condominio autonomo» inerente ad una unità immobiliare
costituita da un piano interrato destinato ad autorimesse, sul quale insistono
plurimi edifici, costituiti in differenti condomini, questi ultimi condomini
devono ritenersi litisconsorti necessari, in quanto la controversia involge
l’accertamento della loro estensione “verticale”, ovvero della eventuale
limitazione dei medesimi alle sole porzioni di edificio poste fuori terra;
pertanto, la mancata partecipazione degli stessi al giudizio comporta la nullità
del medesimo, con conseguente annullamento delle sentenze di primo e di secondo
grado e rimessione delle parti davanti al primo giudice.
* Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6328, Pettazzoni ed altri c. Cond. Via
Tito Quinzio Penno 9, Roma.
In tema di condominio di
edifici, l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione
concernente le parti comuni (art. 1131 secondo comma, c.c.) ed è legittimato a
resistere, analogamente e correlativamente, in rappresentanza del condominio ed
a proporre tutte le azioni che si rendessero necessarie senza alcuna
autorizzazione dell’assemblea.
* Cass. pen., sez. II, 17 maggio 2000, n. 6407, Pierfederici c. Cond. El Parco
Falconara Marittima.
L’amministratore del
condominio è legittimato senza la necessità di una specifica autorizzazione
assembleare ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e di terzi
al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea del condominio; b)
disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i
condomini; c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Quando la controversia
esorbita dai limiti indicati e riguarda obblighi esclusivi dei singoli condomini
la rappresentanza ope legis è esclusa.
* Cass. civ., sez. II, 24 settembre 1997, n. 9378, Cond. Residence Du Parc
Ospedaletti c. Grc di Goracci & C. Sas.
La legittimazione
dell’amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle
sue attribuzioni (art. 1131 c.c.), mentre dal lato passivo non incontra limiti e
sussiste in ordine ad ogni azione anche di carattere reale concernente le parti
comuni dell’edificio. In tale contesto l’amministratore ha la facoltà di
proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza
della vocatio in ius (fattispecie concernente l’impugnazione di delibera
assembleare avente ad oggetto la ricostruzione di un edificio ai sensi della L.
n. 219 del 1981).
* Cass. civ., sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204, Condominio di Corso Garibaldi
15, Mercogliano c. De Gennaro, in Arch. loc. e cond. 1998, 202.
Il mandato, pur
caratterizzato dall’elemento della fiducia, non è tuttavia necessariamente
basato sull’intuitus personae, onde il mandatario può avvalersi dell’opera di un
sostituto, salvo che il divieto sia espressamente stabilito, ovvero si tratti di
attività rientranti nei limiti di un incarico affidato intuitus personae; ne
consegue che l’amministratore di un condominio, da qualificarsi come mandatario,
ben può, in difetto di contraria manifestazione nell’atto di nomina, delegare le
proprie funzioni ad un terzo, se del caso anche con attribuzione di
rappresentanza processuale, sempre che questa sia conferita unitamente alla
rappresentanza sostanziale.
* Cass. civ., sez. II, 22 luglio 1999, n. 7888, Cond. Via Piave 144, Roma c. De
Rosa.
Il potere di
rappresentanza dell’amministratore di condominio, derivando da disposizione di
legge inderogabile (art. 1131 c.c.), non può subire limitazioni né per
deliberazione dell’assemblea né per volontà dell’amministratore medesimo.
* Cass. civ., sez. II, 13 giugno 1991, n. 6697, Montagna ed altri c. Condominio
Cesare Battisti, Voghera.
Il difetto di
legittimazione processuale (nella specie dell’amministratore di un condominio),
attenendo alla legittimità del contraddittorio, nonché alla validità della sua
costituzione, determina la nullità degli atti processuali compiuti ed è
rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento, con l’unico limite
del giudicato formatosi sul punto, se la relativa eccezione è stata disattesa
dal primo giudice e non riproposta in appello.
* Cass. civ., sez. II, 4 marzo 1997, n. 1926, Cond. L.go Antonelli 4, Roma c.
Cond. L.go Antonelli 8, Roma.
In materia di condominio
negli edifici, spetta all’ente condominio di provvedere, mediante i suoi organi,
alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune (artt. 1122,
1130, 1133, 1134, 1135). Ne consegue che l’ente condominio ha il diritto e
l’obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a
protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà
esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei
condomini al riguardo, l’amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza
del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130, n.
4, c.c.) che di merito (art. 1131 c.c.).
* Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2003, n. 3522, Bognolo c. Cond. S. Francesco,
Como.
h) Legittimazione attiva
Devono trasmettersi gli
atti al Primo Presidente della Corte di cassazione, affinché valuti se vi siano
le condizioni per l’assegnazione alle Sezioni unite della questione relativa
alla possibilità di far discendere dall’art. 1130, n. 1, c.c. - che prevede
l’obbligo dell’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini anche la possibilità per il medesimo di costituirsi, senza
autorizzazione dell’assemblea, in un giudizio volto all’annullamento di una
delibera dell’assemblea stessa.
* Cass. civ., sez. II, 21 dicembre 2010, n. 25877, Di Stilo c. Cond. “Palazzo
Mallero”, Chivasso.
L’amministratore del
condominio è legittimato senza la necessità di una specifica deliberazione
assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei
terzi al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini; b)
disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i
partecipanti al condominio; c) riscuotere dai condomini i contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti
conservati dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
* Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 1999, n. 14088, Venuta c. Cond. Carone.
In base agli artt. 1130 e
1131 c.c. la legittimazione processuale attiva dell’amministratore di un
condominio è delimitata dai poteri sostanziali spettantigli per legge o
ampliati, nell’ambito della realizzazione dell’interesse comune, dal regolamento
condominiale o da valida delibera dell’assemblea. Pertanto le delibere che
l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, n. 1, c.c., è legittimato ad eseguire,
agendo a tal fine anche in giudizio, sono soltanto quelle che rientrano nei
poteri deliberativi dell’assemblea e perciò non incidono sui diritti esclusivi
dei singoli condomini.
* Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 1997, n. 278, De Lista c. Avagliano.
L’obbligo di comunicazione
imposto all’amministratore del condominio dal comma 3 dell’art. 1131 c.c.,
rilevante solo all’interno del rapporto tra la collettività dei condomini e
l’amministratore stesso, come non incide sulla deducibilità e rilevabilità
d’ufficio della carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto in
persona dell’amministratore con citazione il cui contenuto esorbita dalle
funzioni di quest’ultimo, così non rileva ai fini della legittimazione attiva
dell’amministratore, la quale, ai sensi dell’art. 1130 e del comma 1 dell’art.
1131 c.c., va verificata in base all’inclusione della tutela giurisdizionale
richiesta nei limiti delle normali attribuzioni dell’amministratore quali
stabilite dalla legge o dal regolamento di condominio, o alla sua eccedenza dai
detti limiti, nel quale caso è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea o il
mandato espresso dei condomini. (Nella specie è stato ritenuto che, in difetto
di delibera autorizzativa dell’assemblea, l’amministratore del condominio fosse
carente di legittimazione a proporre un’azione reale a difesa di un diritto
parziario su un fondo contiguo di proprietà di terzi, trattandosi di azione a
finalità non meramente conservativa ed esulante dalle normali attribuzioni
dell’amministratore).
* Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1995, n. 1460, Cond. di P.zza della Divina
Provvidenza 3, Portici c. Casillo e altra.
L’amministratore del
condominio ha il potere autonomo di rappresentanza processuale dell’insieme dei
condomini quando sia necessario far osservare, da parte dei singoli
partecipanti, le norme contenute nel regolamento di condominio che, anche se
disciplinano l’uso di parti di proprietà esclusiva, sono dettate nell’interesse
comune, come quelle che, vietando di adibire gli appartamenti e le loro
pertinenze ad usi diversi da quelli specificamente previsti, tendono a tutelare
l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed alla abitabilità
dell’intero edificio.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1990, n. 10288, Cond. V. Camulluc. c. Soc.
Lopez Royo.
Per il disposto degli
artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio ha la legittimazione ad
agire in giudizio, nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei
contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, rilevando
l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato
dall’assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento
all’onere probatorio a suo carico.
* Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1994, n. 2452, Condominio via Altamura 16 c.
Ventrella.
L’amministratore del
condominio è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli artt. 1130 e
1131 c.c., le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole
che disciplinano l’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale,
purché siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla
tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio. (Nella specie, i
proprietari degli appartamenti del primo piano dell’edificio avevano chiuso il
giardino coperto sottostante alle rispettive unità immobiliari, e lo avevano ad
esse inglobato. La S.C. ha ritenuto corretta la decisione della corte di merito,
la quale aveva affermato la legittimazione dell’amministratore del condominio a
proporre la domanda diretta al ripristino dello stato originario del fabbricato,
in quanto le opere eseguite avevano determinato una modifica della facciata
comune).
* Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1999, n. 8486, Dalsasso ed altri c. Cond. Orsa
Maggiore, Roma, in Arch. loc. e cond. 1999, 930.
Il combinato disposto
degli artt. 1131, primo comma, e 1130 n. 4, cod. civ., secondo cui
l’amministratore di condominio può compiere in giudizio atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni, se non può intendersi in senso restrittivo,
così da limitare la legittimazione dell’amministratore alle sole azioni
cautelari stricto sensu, tuttavia non gli consente di esprimere quelle azioni
idonee ad incidere sulla condizione giuridica delle parti su indicate e, quindi,
sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva
dei condomini, come la domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la
declaratoria di inefficacia nei confronti di questi ultimi della vendita ad un
terzo, da parte del costruttore, dell’appartamento destinato ad alloggio del
portiere, per la quale, pertanto, occorre che il potere di proporla sia a lui
conferito dai singoli partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1980, n. 6322, Accardo c. Demarco.
A norma degli artt. 1130 e
1131 cod. civ., l’amministratore del condominio ha il potere di agire in
giudizio, sia contro i terzi, sia contro gli stessi condomini, per tutelare
l’integrità dei beni di proprietà comune e, quindi, anche per salvaguardare il
decoro architettonico della facciata dell’edificio.
* Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1986, n. 7677, Polojaz c. Cond. Riviera.
Nei limiti delle
attribuzioni di cui al n. 4 dell’art. 1130 cod. civ. (compimento degli atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio),
l’amministratore del condominio può intraprendere tutte le opportune iniziative
giudiziarie, senza necessità di apposita autorizzazione da parte dell’assemblea
dei condomini, che non è necessaria neppure nei confronti del nuovo
amministratore nominato in sostituzione di quello che abbia iniziato il
giudizio.
* Cass. civ., sez. II, 12 agosto 1989, n. 3708, Valdinoci c. Cond. Le Ginest.
Considerato che
l’amministratore del condominio non è legittimato a proporre azioni reali di
riduzione in pristino nei confronti dei singoli condomini contro la volontà
dell’assemblea, in caso di violazione da parte di singoli proprietari delle
norme del regolamento condominiale prevedenti limiti alle innovazioni nelle
proprietà individuali (nella specie recepiti come servitù reciproche nei singoli
contratti di acquisto), non è configurabile la responsabilità
dell’amministratore che abbia omesso di agire in giudizio contro i responsabili
al fine di conseguire la riduzione in pristino, qualora il medesimo abbia
investito delle specifiche questioni l’assemblea del condominio e la stessa
abbia deliberato, sia pure a maggioranza, di tentare di risolvere in via
extragiudiziale i contrasti insorti tra i vari comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 1999, n. 11688, Lombardo ed altri c. Leonardi
ed altri.
L’amministratore di un
condominio è legittimato, anche in assenza di qualsivoglia autorizzazione
dell’assemblea, a proporre l’azione di reintegrazione relativa a parti comuni
dell’edificio, azione che, rientrando nel novero degli atti conservativi, non
necessita, giusta disposto dell’art. 1131 n. 4, della detta autorizzazione. (La
S.C. ha, così, confermato la sentenza di merito che aveva, oltretutto, rilevato,
nella specie, l’esistenza nei confronti dell’amministratore, della
autorizzazione de qua).
* Cass. civ., sez. II, 15 maggio 2002, n. 7063, Com. Venezia c. Grossi ed altri,
in Arch. loc. e cond. 2002, 447.
Per il disposto degli
artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio ha la legittimazione di
agire in giudizio, nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei
contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, rilevando
l’esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato
dall’assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento
all’onere probatorio a suo carico.
* Trib. civ. Nocera Inferiore, 9 gennaio 2001, n. 7, D’Amato ed altra c.
Condominio Palazzo Via Barbarulo 93, Nocera Inferiore, in Arch. loc. e cond. 2002,
190.
Configurandosi il
condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta
da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rapresentativo
unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà
di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio
condominiale. Ne consegue che ciascun condomino è legittimato ad impugnare
personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei
confronti della collettività condominiale ove (come nella specie) non vi
provveda l’amministratore.
* Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2002, n. 11882, De Lutio ed altro c. Iannitti,
in Arch. loc. e cond. 2002, 723.
Sussiste la legitimatio ad
causam e ad processum dell’amministratore del condominio, senza bisogno di
alcuna autorizzazione, allorquando egli agisca a tutela di beni condominiali,
giacché i poteri gli vengono direttamente dalla legge e precisamente dall’art.
1130, n. 4 del cod. civ. che gli pone addirittura come dovere proprio del suo
ufficio quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell’edificio, potere-dovere da intendersi non limitato agli atti
cautelativi ed urgenti ma esteso a tutti gli atti miranti a mantenere
l’esistenza e la pienezza o integrità di detti diritti. (Nella specie
l’amministratore del condominio aveva agito nei confronti di terzi che avevano
allacciato gli scarichi dei loro immobili nella condotta fognaria dell’edificio
condominiale).
* Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1986, n. 6494, Cond. Pozzuoli c. Santillo.
L’amministratore
condominiale ha il dovere di attivare, senza necessità di autorizzazione
assembleare, le iniziative giudiziarie più opportune a tutela dei diritti
inerenti alle cose comuni, quando l’attività di un condomino o di un terzo si
risolve nella realizzazione di un manufatto pregiudizievole della destinazione
di un bene compreso nel perimetro condominiale. (Nella specie un condomino aveva
occupato l’area condominiale comune, con servitù di passo pedonale pubblico, con
bar e tavolini davanti all’esercizio di sua proprietà).
* Corte app. civ. Milano, 16 luglio 1991, n. 1020, in Arch. loc. e cond. 1991, 569.
La circostanza che il
condominio non costituisca un soggetto autonomo, ma rappresenti un ente di
gestione privo di personalità giuridica non esclude che l’amministratore abbia
la legittimazione attiva in una causa avente finalità meramente conservative di
parti comuni dell’edificio condominiale (nella specie l’azione riguarda l’uso di
un cortile che serve da copertura al corpo interrato costituito da autorimesse).
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 20 febbraio 1989, n. 1503, Condominio Autosilo
di Milano c. Società La Previdente Assicurazioni, in Arch. loc. e cond., 557.
In materia di condominio
negli edifici, spetta all’ente condominio di provvedere, mediante i suoi organi,
alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune (artt. 1122,
1130, 1133, 1134, 1135). Ne consegue che l’ente condominio ha il diritto e
l’obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a
protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà
esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei
condomini al riguardo, l’amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza
del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130 n.
4 c.c.) che di merito (art. 1131 c.c.).
* Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2003, n. 3522, Bognolo c. Cond. S. Francesco,
Como.
i) Legittimazione passiva
Nel giudizio di
opposizione a decreto ingiuntivo, l’opponente ha la posizione processuale del
convenuto; pertanto l’amministratore di condominio che proceda a tale
opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall’assemblea
condominiale, ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c.
* Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2010, n. 12622, Lancerotto c. Cond. via
Vespucci 75, 77, 79, via Raffaello.
La legittimazione passiva
dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, ai sensi dell’art.
1131, comma 2, c.c., esclusiva o concorrente con quella dei condòmini, non
incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative
alle parti comuni dell’edificio (Fattispecie relativa ad azione di accertamento
della comproprietà pro indiviso di un muro delimitante lateralmente l’edificio
condominiale).
* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766, Calcestruzzi Val di Susa
s.a.s. ed altri c. Condominio Corso Sommeiller 8-10, Torino.
L’amministratore è
legittimato a rappresentare il condominio nella controversia in cui sia
impugnata la deliberazione assembleare con la quale è stato nominato, sempre che
di tale deliberazione non sia stata disposta la sospensione a norma dell’art.
1137, secondo comma, c.c., quando sia fatto valere un vizio (nella specie
irregolarità della convocazione per essere avvenuta ad iniziativa di un
amministratore sospeso dal suo ufficio) che non determina la nullità, ma
soltanto l’eventuale annullabilità della deliberazione stessa.
* Cass. civ., 29 gennaio 1974, n. 237.
All’amministratore del
condominio compete l’esclusiva legittimazione passiva nelle cause promosse da
uno dei condomini per impugnare le deliberazioni assembleari, ove queste non
attengono a diritti sulle cose comuni. In tali cause, pertanto, deve
riconoscersi la capacità a deporre degli altri condomini, in quanto non
portatori di un interesse che li abiliti a partecipare al giudizio.
* Cass. civ., sez. II, 19 novembre 1992, n. 12379, Callegari c. Cond. di Via
Giovanni Prato 15, Trento.
L’art. 1131, secondo comma
c.c. prevede la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni
lite che riguardi le parti comuni dell’edificio. Consegue che con riferimento
alla domanda con la quale un condomino chiede che venga accertata la proprietà
esclusiva di parte del sottotetto, quale proiezione verso l’alto del proprio
appartamento, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore, dovendo
la causa, riguardante l’estensione del diritto dei singoli condomini in
dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i
condomini.
* Cass. civ., sez. II, 19 maggio 1999, n. 4845, Montebugnoli ed altri c.
Condominio di via dell’Argin Grosso 105.
Ai sensi dell’art. 1131
cod. civ., la legittimazione processuale passiva dell’amministratore del
condominio non è soggetta alle stesse limitazioni concernenti la legittimazione
processuale attiva - la quale è circoscritta entro lo stesso ambito delle
attribuzioni sostanziali previste dall’art. 1130 cod. civ. (o dei maggiori
poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea condominiale) - ma sussiste in
ordine ad ogni azione, anche di carattere reale, concernente le parti comuni
dell’edificio. Qualora detta azione, pur riguardando un interesse comune ai
proprietari dell’edificio, abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni
conferite all’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia
all’assemblea dei condomini, ma la violazione di tale adempimento non fa venir
meno la legittimazione passiva dell’amministratore medesimo, trattandosi di un
obbligo che inerisce ai rapporti interni del condominio e che non può
riflettersi sulla rappresentanza in giudizio di esso, la quale riveste carattere
esterno.
* Cass. civ., sez. II, 23 maggio 1981, n. 3403, Cond. Giardinet c. Cuniberti.
Il limite della
legittimazione processuale passiva dell’amministratore di condominio,
costituito, a norma dell’art. 1131 cod. civ., dall’inerenza delle azioni
proposte alle parti comuni dell’edificio, deve essere inteso in modo da
ricomprendere nel concetto di parti comuni qualsiasi bene, anche se non
condominiale, rispetto al quale venga in considerazione un interesse che i
condomini vantino o ritengano di poter vantare in quanto tali. Ne consegue che
ricorre la legittimazione passiva ad processum dell’amministratore rispetto
all’azione di spoglio esperita da un terzo, in riferimento ad un terreno ubicato
all’esterno dello stabile condominiale, a fronte dei lavori intrapresi dai
condomini sullo stesso, in attuazione dell’interesse, a loro prossimo e comune,
alla sistemazione dell’area verde vicina a detto stabile.
* Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1982, n. 2091, Ricci c. Cond. Ametista.
In tema di obbligazioni
contratte dall’amministratore del condominio verso terzi, la legittimazione
passiva dell’amministratore stesso deve ritenersi eventuale e sussidiaria,
giusta disposto dell’art. 1131, comma secondo, c.c., con la conseguenza che il
terzo può legittimamente instaurare il contraddittorio nei confronti di tutti i
condomini, anziché dell’amministratore, ovvero chiamare in giudizio, oltre a
quest’ultimo, taluni condomini per l’accertamento dell’unico fatto costitutivo
dell’unica obbligazione immediatamente azionabile anche nei loro confronti,
atteso che, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione ed il
godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi
nell’interesse comune, per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, i
singoli condomini rispondono in proporzione al valore della proprietà di
ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2000, n. 5117, Cortesini c. Ferrari ed altro.
Il ricorso per cassazione,
al pari di ogni altro atto processuale, deve essere interpretato in base alla
sua complessiva formulazione, al fine di desumerne l’effettiva volontà espressa
dalla parte, atteso che, in forza del principio generale della libertà di forma,
deve escludersi che possano assumere efficacia decisiva o prevalente determinate
indicazioni solo perché incluse nella parte dell’atto destinata di solito a
contenerle, quando esse risultino, in concreto e logicamente, incompatibili con
il raggiunto accertamento circa la specifica portata e funzione dell’atto.
(Nella specie, la S.C., enunciando il suddetto principio, ha ritenuto
ammissibile il ricorso per cassazione nella cui intestazione l’intimato era
stato indicato con il solo nome e cognome della persona che, quale
amministratore del condominio, aveva notificato il decreto ingiuntivo opposto,
senza alcun accenno alla qualità di amministratore, mentre la notificazione del
ricorso era stata effettuata con la formula «nei confronti dell’amministratore
pro tempore del condominio» seguita dal nome e cognome del nuovo amministratore,
che, in tale qualità, aveva resistito con controricorso).
* Cass. civ., sez. I, 28 febbraio 1996, n. 1586, Mantero c. Cond. Via Sapello 50,
Genova.
L’amministratore del
condominio è legittimato passivamente a stare in causa, senza necessità di
essere autorizzato dall’assemblea, nei giudizi aventi ad oggetto la ripartizione
delle spese per le cose ed i servizi comuni promossi dal condomino dissenziente
dalla relativa deliberazione assembleare, in quanto la controversia ha per
oggetto un interesse comune dei condomini e coinvolge l’interesse degli altri
partecipanti alla comunione in antitesi con l’interesse individuale del singolo
condomino.
* Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1996, n. 7359, Cond. Via Genovesi 17, Milano
c. Oggioni.
La rappresentanza
processuale dell’amministratore del condominio, mentre dal lato attivo coincide
con i limiti delle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dall’assemblea, dal lato passivo non incontra
limiti, tanto che egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per
resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero
necessarie, compreso il ricorso per cassazione, e la stessa inosservanza
dell’obbligo di informare i condomini dell’esistenza di un procedimento contro
il condominio, ha rilevanza puramente interna senza incidere sui suoi poteri di
rappresentanza processuale.
* Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1983, n. 1337.
I poteri
dell’amministratore condominiale di rappresentare in giudizio il condominio non
incontrano, dal lato passivo, limite alcuno nelle controversie riguardanti le
parti comuni, in ordine alle quali egli ha istituzionalmente la rappresentanza
del condominio in tutti i rapporti esterni. (Alla stregua del principio di cui
in massima, il S.C. ha confermato la decisione impugnata che aveva ritenuto
l’amministratore del condominio legittimato a resistere ad azione di carattere
reale concernente parti condominiali).
* Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1984, n. 1028, Cond. V. Cattan c. Delle
Chiaie.
Il limite della
legittimazione processuale passiva dell’amministratore del condominio (nonché
dei cosiddetti complessi residenziali ad esso assimilabili per la destinazione
all’uso e servizio comune dei beni di edifici contigui), costituito, a norma
dell’art. 1131 cod. civ., dall’inerenza delle azioni proposte alle parti comuni
dell’edificio, deve essere inteso in senso estensivo, così da comprendere nel
concetto di parti comuni tutte le parti materiali comunque destinate all’uso
comune dei condomini, anche se ubicate all’esterno dello stabile condominiale.
Ne consegue che la legittimazione passiva ad processum dell’amministratore
ricorre ogni qual volta sia in gioco l’interesse comune dei partecipanti alla
comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in
antitesi con l’interesse individuale di un singolo condomino, ovvero di un terzo
estraneo alla comunione.
* Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145, Cond. Le Terraz. c. Alessandroni.
L’amministratore del
condominio, ai sensi dell’art. 1131 c.c., può essere convenuto in giudizio in
rappresentanza dei condomini per qualunque azione, anche di natura reale,
concernente le parti comuni dell’edificio.
* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1995, n. 735, Nicolai c. Caleffi e altri.
La rappresentanza
processuale dell’amministrazione del condominio dal lato passivo ai sensi del
secondo comma dell’art. 1131 cod. civ., non incontra limiti quando le domande
proposte contro il condominio riguardano le parti comuni dell’edificio, con la
conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione
dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si
rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale
è legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto
nell’apposito albo a norma dell’art. 365 cod. proc. civ.
* Cass. civ., sez. II, 26 agosto 1986, n. 5203, Cond. S. Mart. GE c. Gandalino.
Il secondo comma dell’art.
1131 c.c., nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine
ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere
tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla
disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi,
soccorrendo, così, all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in
giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio
passivo nei confronti dei condomini. Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e
confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell’amministratore del
condominio sussiste anche nel caso in cui l’azione sia diretta ad ottenere la
rimozione di opere comuni. (Nella specie, un condomino aveva chiesto la
rimozione della centrale termica condominiale dal luogo in cui era stata
installata, in quanto essa, tra l’altro, causava intollerabili immissioni di
rumore nel suo appartamento. La S.C., in applicazione dell’enunciato principio,
ha escluso che sussistesse il litisconsorzio passivo necessario dei condomini).
* Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 1996, n. 1485, Palone c. Condominio di Via
Gentiloni, 41, Roma, in Arch. loc. e cond. 1996, 506.
In tema di rappresentanza
del condominio, la legittimazione passiva, in ordine alle liti concernenti le
parti comuni dell’edificio, conferita all’amministratore direttamente dall’art.
1131, secondo comma, cod. civ. (indipendentemente da una preventiva
autorizzazione dell’assemblea) deve intendersi naturalmente comprensiva della
facoltà di proporre tutti i gravami che si rendono in prosieguo necessari, in
conseguenza della vocatio in ius.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1986, n. 7256, Cond. G. Lido c. Tafà.
L’amministratore del
condominio è legittimato passivamente a stare in causa nei giudizi relativi alla
ripartizione delle spese per le cose ed i servizi comuni promossi dal condomino
dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare, in quanto la controversia
ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione
all’interesse particolare di uno di essi.
* Cass. civ., sez. II, 11 agosto 1990, n. 8198, Esibiti c. Cond. via Rozzano,
16, Genova.
Ai sensi dell’art. 1131
c.c. il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del
condominio ha l’onere di chiamare in giudizio colui che ne ha la rappresentanza
sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e pertanto non può
tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale:
ciò in quanto il principio dell’apparenza del diritto è inapplicabile alla
rappresentanza nel processo, essendo in quest’ultimo escluso sia il mandato
tacito, sia l’utile gestione. Ne deriva che la notifica di un atto processuale
ad un soggetto che non sia stato nominato amministratore del condominio, è
giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione
processuale.
* Cass. civ., sez. III, 4 gennaio 2002, n. 65, Paravia Spa c. Cozzi, in Arch.
civ. 2002, 158.
L’amministratore di un
condominio che compia un atto di impossessamento violento o clandestino in base
ad autorizzazione o delibera assembleare, deve considerarsi autore materiale
dello spoglio, mentre autore morale dello stesso deve essere considerata la
collettività condominiale rappresentata dall’assemblea, per cui l’azione di
reintegrazione può essere proposta sia contro il condominio, sia contro
l’amministratore, quale autore materiale dello spoglio.
* Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2002, n. 7621, Fusco c. Cond. Parco Noviello,
in Arch. civ. 2002, 397.
È nulla la domanda
giudiziale rivolta nei confronti di un condominio, nella quale sia citata
l’amministrazione senza l’indicazione del nominativo del destinatario dell’atto.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 12 ottobre 1994, n. 8108, Soc. Pulimmobili c.
Amministrazione del Condominio di via Caravaggio 70/B, Napoli, in Arch.
loc. e cond. 1995, 423.
La legittimazione passiva
è conferita all’amministratore direttamente dalla legge, senza bisogno di
preventiva autorizzazione dell’assemblea; l’eventuale nullità della delibera che
abbia autorizzato il condominio a resistere in giudizio non fa venir meno la
legittimazione processuale passiva dell’amministratore né la stessa
legittimazione del condominio, di cui l’amministratore è rappresentante.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 19 settembre 1988, Deccesari c. Condominio di
Via Archimede 16, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 740.
Stante l’ampio disposto di
cui alla prima parte del secondo comma dell’art. 1131 cod. civ., sussiste la
legittimazione passiva dell’amministratore del condominio nel caso di domanda
volta alla rivendica di un bene che il condominio utilizza come proprietà
comune.
* Corte app. civ. Milano, sez. IV, 18 luglio 1989, n. 1191, Rossi c. Condominio
di Viale Sarca 92, Milano, in Arch. loc. e cond. 1990, 518.
Sussiste la legittimazione
passiva dell’amministratore di condominio in tema di azioni negatorie e
confessorie servitutis qualora si controverta sull’esistenza di una servitù
prediale costituita a favore del terreno su cui è stato edificato lo stabile
condominiale, in quanto in tale ipotesi la servitù è esercitata indistintamente
da tutti i condomini, e non singolarmente da ciascuno di essi.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 3 dicembre 1996, n. 10142, Figliolino c. Condominio
di Via Genovesi 25, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1998, 100.
La rappresentanza passiva
attribuita dalla legge all’amministratore di condominio è illimitata per quanto
attiene alle domande proposte contro il condominio e relative a parti o servizi
comuni dell’edificio e si estende a tutte le liti concernenti tali parti nel
loro insieme, indipendentemente dal carattere reale o personale dell’azione ed
ancorché la medesima non possa essere attivamente sperimentata
dall’amministratore.
* Corte app. civ. Napoli, 28 giugno 1989, n. 1073.
L’amministratore del
condominio ha la legittimazione passiva nelle cause contro il condominio per
questioni concernenti le cose comuni, ma non gli compete la rappresentanza
processuale dei condomini nelle controversie relative a rapporti interni tra gli
stessi.
* Trib. civ. Lucca, 13 dicembre 1989, n. 1078.
È legittima da parte di un
condomino la citazione a giudizio dell’amministratore di condominio per
l’annullamento della delibera che abbia di fatto ratificato l’operato
antigiuridico di un condomino, e, contestualmente, del responsabile del danno
alla cosa comune per il risarcimento proporzionale alla sua quota di proprietà.
* Trib. civ. Napoli, 4 marzo 1994, n. 2192, in Arch. loc. e cond. 1994, 338.
j) Qualità di avvocato dell’amministratore
L’amministratore di un
condominio che sia anche abilitato all’esercizio della professione forense può
agire direttamente in giudizio ai sensi dell’art. 86 c.p.c. per l’esercizio
delle facoltà conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. nell’esplicazione delle
attribuzioni inerenti alla specificata sua qualità (nella specie, per la
riscossione dei contributi condominiali), senza necessità di ulteriore procura.
* Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1992, n. 6947.
L’amministratore del
condominio è legittimato, ex art. 1130, n. 3, cod. civ., senza necessità di
deliberazione assembleare o di apposito mandato da parte dei condomini, ad agire
in giudizio per riscuotere i contributi dovuti dai condomini al condominio, con
la conseguenza che ove egli rivesta la qualità di avvocato può stare in
giudizio, in rappresentanza di sé stesso, senza necessità di una procura alle
liti.
* Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 1990, n. 1442, Giorgi c. Condom. Miramar.
k) Sopravvenuta cessazione dall’incarico
Nel corso del giudizio, di
cui sia parte costituita un condominio legalmente rappresentato
dall’amministratore, la cessazione del rapporto di rappresentanza per dimissioni
comporta l’interruzione del processo, a norma dell’art. 300 c.p.c., soltanto se
e quando l’evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle
altre parti dal procuratore costituito; altrimenti, il rapporto processuale
prosegue senza soluzione di continuità e senza dar luogo a successione nel
processo quando si costituisca in giudizio il nuovo amministratore, ed è perciò
valida l’impugnazione proposta dall’amministratore dimissionario il cui potere
perdura fino alla sua sostituzione.
* Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1993, n. 3159, Cordaro c. Cond. Tubero.
L’amministrazione del
condominio cessato dalla carica non è legittimato ad impugnare la sentenza - resa
nella causa cui egli abbia partecipato in rappresentanza del condominio stesso
- pronunciata successivamente a tale cessazione, accompagnata da revoca espressa
del precedente mandato.
* Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1994, n. 3607, Bocale c. Balistreri.
Un soggetto risulta
legittimamente vocatus in ius quando, secondo la prospettazione contenuta nella
domanda, s’identifica con il soggetto tenuto a subire la pronuncia chiesta
dall’attore. Pertanto ove sia stato convenuto in giudizio, nella veste di
amministratore di condominio un soggetto che non ne abbia più la rappresentanza,
questi non ha l’obbligo di costituirsi in giudizio né il potere di costituirsi
in proprio, per il difetto dell’interesse a contraddire derivante dalla mancanza
di una qualsiasi domanda nei suoi confronti. Permane a suo carico soltanto
l’obbligo di dare notizia, comunicando l’atto notificato, ai condomini od al
nuovo amministratore, se già nominato, delle pretese azionate in giudizio (nella
specie: impugnativa di delibera condominiale), dovendosi ritenere la sussistenza
di un dovere di diligenza del mandatario, anche dopo l’estinzione del mandato,
in relazione a fatti verificatisi nell’epoca di operatività del mandato stesso o
comunque agli stessi collegabili.
* Cass. civ., sez. II, 12 giugno 1987, n. 5141, Campria S.L. c. Bresciani.
l) Testimonianza dei condomini
La controversia promossa
dall’amministratore di condominio, al quale spetta, come mandatario dei
condomini, la rappresentanza degli stessi, per la riscossione dei contributi
dovuti da ciascun condomino per l’utilizzazione delle cose o dei servizi comuni,
configura una lite fra condomini, nella quale questi, in quanto parti, sono
incapaci di testimoniare.
* Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1997, n. 6483, Cond. Via Balduina n. 120 Palz.
2 e 3 Roma c. Pol.
m) Tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini
Affinché l’amministratore
del condominio sia legittimato ad agire per il risarcimento del danno derivante
dalla violazione di diritti di titolarità esclusiva dei singoli condomini, è
necessario il conferimento di apposito mandato degli stessi, mediante atti
distinti o deliberazione unanime dell’assemblea condominiale, giacché i
«maggiori poteri» a lui conferibili con il sistema delle delibere maggioritarie
(art. 1131, primo comma, cod. civ.) possono solo ampliare, sempre però
nell’ambito della sfera della realizzazione dell’interesse comune, le ordinarie
attribuzioni all’amministratore medesimo già spettanti per legge (art. 1130 cod.
civ.).
* Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1981, n. 2523, Soc. Imm. Mazzini c. Cond. V.
Mazzini.
L’amministratore del
condominio - salvo che ne abbia ricevuto specifico mandato - non è legittimato a
promuovere un giudizio quando, sia pure in correlazione alle parti comuni
dell’edificio, si controverta sull’adempimento di obbligazioni derivanti dai
singoli contratti stipulati con i venditori e che impegnano i singoli condomini
ed i loro diretti contraenti. (Nella specie era stata esercitata
dall’amministratore l’azione contrattuale di garanzia per i vizi della cosa
venduta di cui agli artt. 1490 e seguenti cod. civ., con riferimento a vizi
attinenti ad elementi accessori della costruzione (rivestimenti, piastrellature,
pitturazioni, pavimentazioni).
* Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 1983, n. 7527, Leon c. Cond. Le Ginestr.
La legittimazione
dell’amministratore ad agire in giudizio per la tutela dei diritti esclusivi dei
singoli condomini può trovare fondamento soltanto nel mandato conferitogli da
ciascuno dei partecipanti alla comunione e non nel meccanismo deliberativo
dell’assemblea condominiale, ad eccezione dell’equivalente ipotesi dell’unanime
deliberazione di tutti i condomini e della correlativa sottoscrizione da parte
di essi e salva l’espressa previsione del regolamento condominiale, in quanto
l’assemblea può deliberare con le prescritte maggioranze solo sulle questioni
che riguardano parti comuni dell’edificio stesso o il condominio nel suo
complesso, oppure sulle liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni
ordinarie dell’amministratore e non anche in tema di diritti esclusivi dei
singoli condomini, che restano sempre nell’esclusiva disponibilità dei titolari.
* Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1981, n. 869, Soc. S. Anna c. Cond. V. Sella.
La legittimazione ad agire
dell’amministratore del condominio nel caso di azioni reali concernenti
l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli
condomini in virtù dei rispettivi acquisti - diritti che restano nell’esclusiva
disponibilità dei titolari - può trovare fondamento soltanto nel mandato
conferito all’amministratore da ciascuno dei partecipanti e non nel meccanismo
deliberativo dell’assemblea condominiale, ad eccezione delle equivalenti ipotesi
di una unanime positiva deliberazione di tutti i condomini (fattispecie di
domanda riconvenzionale di accertamento dell’acquisto per usucapione da parte
del condominio di un bene rivendicato da un terzo).
* Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8246, Cond. Via S. Benedetto 57,
Cagliari c. Aic Srl.
L’assemblea dei condomini
può deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni che
riguardino le parti comuni dell’edificio o il condominio nel suo complesso,
ovvero sulle liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni ordinarie
dell’amministratore, e non anche in tema di diritti esclusivi dei singoli
condomini, che restano sempre nell’esclusiva disponibilità dei rispettivi
titolari. Pertanto, poiché per la sussistenza della rappresentanza processuale
occorre il conferimento di un mandato espresso rivestito della forma scritta,
ove in un verbale di assemblea condominiale si conferisca all’amministratore
l’espresso specifico mandato di stare in giudizio in nome e per conto di alcuni
o di tutti i condomini per far valere nel loro rispettivo interesse una pretesa
assegnata alla loro sfera giuridica dalle fattispecie negoziali di acquisto, il
detto verbale in tanto può essere idoneo a conferire all’amministratore il
potere di rappresentanza convenzionale nel processo di singoli condomini, solo
in quanto esso sia stato sottoscritto individualmente da ciascun mandante.
* Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1984, n. 4623, Cond. Via Oris c. Soc. Cespa.
L’amministratore del
condominio, che abbia ricevuto da singoli condomini il mandato di agire
giudizialmente per la tutela dei loro diritti, è legittimato ad agire in nome e
per conto di quei condomini e diviene titolare di una pluralità di singoli e
distinti rapporti di rappresentanza e non di un mandato collettivo unitario.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1987, Condominio di Via Ravenna, 2, S.
Donato Milanese c. Supercondominio Quartiere Giardino del Sud, S. Donato
Milanese, in Arch. loc. e cond. 1989, 742.