Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 36° Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia
(Piacenza, 19 settembre 2026)
CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT COMPRAVENDITA
Temi e problemi della compravendita di immobili: il percorso negoziale e i riflessi in ambito locatizio e condomiliale
Relazione di base: prof. avv. Vincenzo Cuffaro
La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – approfondisce il percorso negoziale che conduce all’acquisto di un immobile. In questa prospettiva, dopo una ricognizione generale sugli strumenti giuridici che consentono di “fermare l’affare” e di rinviarne il perfezionamento ad un momento successivo, viene messo a fuoco il contratto preliminare nelle sue varie articolazioni ed illustrate le variegate questioni affrontate dalla giurisprudenza riguardo alle sopravvenienze che possono ostacolare la compravendita.
Difformità urbanistiche del bene promesso in vendita
avv. Chiara Angiolini
L’intervento esamina la rilevanza giuridica delle difformità urbanistiche del bene promesso in vendita, concentrandosi su due principali questioni: la validità del contratto preliminare e la possibilità di ottenere una pronuncia ai sensi dell’art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Il filo conduttore che accomuna le questioni trattate è il tema dell’incidenza sul contratto preliminare delle regole in materia di nullità della compravendita relative alla disciplina urbanistica.
Contratto preliminare e locazioni in corso
avv. Domenico Capra
Il tema del preliminare di vendita di immobile in caso di locazione in corso è strettamente connesso alla disciplina del subingresso dell’acquirente nel rapporto di locazione originariamente instauratosi far alienante e conduttore. Con riguardo alla menzionata disciplina, l’intervento affronta i diversi problemi che tale situazione viene a creare non mancando di evidenziare come il contratto preliminare si ponga come sede maggiormente adeguata per configurare in via convenzionale un assetto di interessi diverso da quello deciso dal legislatore nella disciplina del subingresso coattivo del rapporto.
Dichiarazioni urbanistiche e documenti da produrre in sede di giudizio ex art. 2932 c.c.
avv. Cristiano Curatolo
L’intervento esamina i requisiti documentali e le dichiarazioni urbanistico-catastali necessari nel giudizio di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. In questa prospettiva viene evidenziato come, benché la mancanza di tali attestazioni non infici la validità del contratto preliminare, ciononostante la loro acquisizione – integrabile anche nel corso del processo e ad iniziativa del promissario acquirente – costituisca una condizione dell’azione indispensabile affinché il giudice possa pronunciare la sentenza traslativa.
Difformità urbanistiche del bene promesso in vendita
avv. Massimo Gagliardi
Le difformità urbanistiche del bene promesso in vendita non rendono automaticamente nullo il negozio, ma possono integrare un inadempimento del venditore, con intensità diversa a seconda della gravità, sanabilità, incidenza sul godimento/commerciabilità e conoscenza dell’acquirente. L’intervento affronta la questione soffermandosi, in particolare, sugli strumenti di tutela per gli acquirenti e sugli obblighi a carico dei venditori e dei mediatori.
Rent to buy e partecipazione all’assemblea condominiale
avv. Graziella Grassi
L’intervento analizza la disciplina degli oneri condominiali e della legittimazione assembleare nel contratto di rent to buy (D.L. 133/2014). In questa prospettiva, si sofferma sulle figure conduttore e del concedente che vengono assimilate, rispettivamente, a quelle dell’usufruttuario e del nudo proprietario tanto con riferimento al pagamento delle spese, quanto con riguardo al diritto di partecipare all’assemblea. Particolare attenzione viene anche dedicata all’applicabilità, nel caso in esame, dei principii dell’apparenza di diritto e della solidarietà passiva.
Agevolazioni fiscali
dott. Giuliano Mandolesi
L’intervento analizza il ruolo dei bonus edilizi nel percorso negoziale della compravendita immobiliare, con particolare attenzione alla trasferibilità delle detrazioni residue e alla loro incidenza sugli equilibri economici tra venditore e acquirente. Inoltre, approfondisce le criticità derivanti dalle nuove aliquote differenziate dei bonus per l’abitazione principale e gli altri immobili, introdotte con la legge di bilancio 2025, soprattutto quando il trasferimento della proprietà interviene durante l’esecuzione dei lavori. Particolare attenzione in quest’ultimo caso è riservata agli interventi condominiali e alle possibili conseguenze del cambio di titolarità dell’immobile sulla spettanza della detrazione maggiorata
Preliminare con immissione immediata nel possesso e responsabilità per spese condominiali ordinarie e straordinarie
dott. Antonio Nucera
Nell’ambito della contrattazione immobiliare, e segnatamente con riguardo alla sequenza preliminare di vendita-definitivo, è frequente che le parti inseriscano nel nell’accordo preliminare pattuizioni con cui si obblighino non solo alla conclusione del contratto definitivo, ma anche all’esecuzione anticipata di alcune delle prestazioni che ne formeranno oggetto quali, ad esempio, l’immissione del promissario acquirente nella disponibilità del bene. Per descrivere tale schema contrattuale è stata coniata l’espressione “preliminare ad effetti anticipati” o “ad esecuzione anticipata”. L’intervento approfondisce la materia, anche con richiami alla giurisprudenza e alla dottrina formatesi in punto, ponendo in particolare l’attenzione sui riflessi in ambito condominiale e, più in dettaglio, sulla responsabilità per le spese condominiali ordinarie e straordinarie.
Rent to buy e partecipazione all’assemblea condominiale
dott. Giacomo Rota
Il rent to buy consente al conduttore di godere dell’immobile e di esercitare, entro un termine stabilito, il diritto di acquistarlo, imputando al prezzo una parte dei canoni versati.
Sotto l’aspetto condominiale, il proprietario-concedente resta il condomino, titolare del diritto di voto. È tuttavia controverso se al conduttore, che sostiene le spese di ordinaria amministrazione, debba essere riconosciuto un autonomo diritto di partecipazione e voto. L’intervento approfondisce questi aspetti evidenziando come non risulti un orientamento consolidato in materia
Contratto preliminare e locazioni in corso
avv. Annamaria Terenziani
La relazione affronta il rapporto tra contratto preliminare di compravendita e locazioni in corso, individuando la necessità di coordinare l’art. 1599 c.c. con l’art. 2645-bis c.c. La trascrizione del preliminare non elimina i vincoli locatizi preesistenti; quanto alle locazioni sorte dopo la trascrizione ma prima del definitivo, il punto è controverso: l’orientamento sistematicamente preferibile ritiene che l’effetto prenotativo debba prevalere anche sui diritti personali di godimento, ma la tesi opposta si fonda sul dato letterale dell’art. 1599 c.c., che àncora l’opponibilità alla data certa anteriore all’alienazione. Ne discende l’importanza di precise cautele nella redazione del preliminare: rappresentare compiutamente lo stato locativo (estremi, data certa, proroghe); chiarire se il bene debba essere consegnato libero o locato; disciplinare canoni e deposito cauzionale; gestire i ritardi di rilascio; presidiare con penali o clausole risolutive espresse l’eventuale consegna anticipata; regolare gli effetti della prelazione del conduttore ex art. 38 L. 392/1978, valutando se subordinare il contratto alla denuntiatio. La conclusione è che la tutela più efficace si realizza nella corretta costruzione negoziale del preliminare, prima ancora che nel rimedio processuale.
Preliminare del preliminare
avv. Francesco Massimo Tiscornia
Il cd. preliminare di preliminare di compravendita è un contratto con cui le parti si impegnano reciprocamente nella fase iniziale della trattativa, riservandosi di definirne i dettagli in seguito, nel successivo compromesso. Si differenzia dal contratto preliminare vero e proprio in quanto ne è solo un primo abbozzo: le parti si impegnano in buona fede alle trattative per addivenire al rogito definitivo.
L’intervento approfondisce i diversi aspetti di questo schema negoziale, ponendo particolare attenzione all’ipotesi, frequente nella prassi, di abbandono unilaterale, non giustificato, della trattativa.
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