Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 35° Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia
(Piacenza, 20 settembre 2025)
CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT LOCAZIONI
Inadempimento del conduttore nel contratto di locazione
Relazione di base: avv. Giuliano Marchi
La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – analizza l’inadempimento del conduttore nel contratto di locazione immobiliare alla luce delle obbligazioni principali sancite dall’art. 1587 c.c. Particolare attenzione è dedicata ai profili di gravità dell’inadempimento, ai tema della sospensione del pagamento del canone e ai rimedi contrattuali che possono essere predisposti dalle parti, con l’obiettivo di evidenziare il ruolo centrale dei principi di buona fede, proporzionalità e autonomia negoziale.
Obbligo di puntuale rilascio alla scadenza e indennità di avviamento commerciale
avv. Domenico Capra
L’intervento prende in esame il rapporto fra l’obbligo del conduttore di restituire l’immobile locato e l’obbligo del locatore di immobile ad uso diverso di corrispondere – in alcuni casi – l’indennità di avviamento. Dopo una ricognizione dell’obbligazione di restituzione come configurata dal codice civile e dell’obbligo di pagamento dell’indennità come delineato nella l. 392/1978, viene analizzato lo stato della giurisprudenza sul punto proponendo alcune ragioni per una revisione dell’orientamento dominante, fondato sulla interdipendenza delle obbligazioni, negandone la corrispettività.
Predeterminazione contrattuale della gravità dell’inadempimento
avv. Antonino Coppolino
Dopo un primo inquadramento generale sulla gravità dell’inadempimento per la risoluzione dei contratti di cui all’art. 1455 c.c., nell’intervento si analizza il caso specifico dei contratti di locazione e della possibilità di stabilire nel contratto stesso i casi in cui si considera grave l’inadempimento da parte di una delle parti contraenti, che ne comporti la risoluzione, sganciandolo da ogni valutazione sulla gravità dell’inadempimento medesimo. Ciò, oltre al diverso caso della risoluzione di diritto del contratto sulla base della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 1456 c.c. in presenza della dichiarazione della parte adempiente di volersene avvalere.
Obbligo di puntuale rilascio alla scadenza e indennità di avviamento commerciale
avv. Paolo Di Matteo
L’intervento si sofferma sulle vicende del rapporto contrattuale che possono portare ad un suo non pacifico scioglimento con ogni conseguenza circa la legittimità della ritenzione dell’immobile e della effettiva debenza dell’indennità di avviamento commerciale. In particolare, si sofferma su quei casi in cui vengono a confronto due istituti: l’indennità di avviamento commerciale e il mancato preavviso cioè la violazione di quel termine, che non può essere inferiore a sei mesi, entro il quale il conduttore deve comunicare la sua intenzione di recedere dal contratto, pena il pagamento di una penale. I due istituti, infatti, distinti ma entrambi relativi alle locazioni commerciali, possono intrecciarsi in determinate circostanze che vengono anch’esse analizzate nell’intervento.
Tassazione dei canoni non riscossi
avv. Mauro Prete
L’attuale sistema normativo consente, a seguito delle modifiche apportate all’art. 26 del Tuir, di anticipare il momento a partire dal quale non sono dovute imposte sui canoni non percepiti all’inizio della procedura di sfratto o di ingiunzione di pagamento senza dover attendere, come in precedenza, la conclusione dell’iter giudiziario. Tale disciplina è tuttavia limitata ai soli contratti aventi ad oggetto immobili adibiti ad uso abitativo, non rinvenendosi la medesima copertura normativa per quanto concerne le locazioni ad uso diverso, in relazione alle quali non è possibile
procedere a detassazione per i canoni non percepiti e maturati precedentemente alla risoluzione del rapporto.
L’intervento tratta di tutto questo, con utili riferimenti alla giurisprudenza e dottrina formatesi in materia.
Gravità del mancato pagamento del canone
avv. Flavio Saltarelli
Il mancato pagamento del canone di locazione costituisce inadempimento contrattuale vulnerando profondamente il rapporto sinallagmatico. Le conseguenze sono però regolamentate in modo diverso dal vigente quadro normativo: nelle locazioni abitative, la gravità dell’inadempimento costituita dal mancato pagamento del canone o degli oneri accessori è definita dall’art. 5 della L. n. 392/1978 che ne predetermina la rilevanza o meno, lasciando ben poca discrezionalità e creando una presunzione assoluta che esonera il giudice dalla necessità di valutarne l’importanza, semplificando così la procedura di risoluzione del contratto. Nelle locazioni diverse da quelle abitative, la valutazione della gravità del mancato pagamento si basa esclusivamente sull’art. 1455 c.c., che impone al giudice di considerare l’importanza dell’inadempimento in relazione all’interesse del locatore alla luce del comportamento complessivo del conduttore (sia prima che dopo la domanda di risoluzione) ed all’impatto dell’inadempimento medesimo sull’economia del rapporto contrattuale, giudicando la condotta del conduttore in modo dinamico, tenendo conto anche di fattori soggettivi e del rapporto pregresso e successivo tra le parti.
L’intervento tratta di tutto ciò, con utili richiami agli orientamenti della giurisprudenza e della dottrina in materia.
Esecuzione non autorizzata di modifiche all’immobile
avv. Angelo Sollazzo
L’intervento affronta il tema dell’esecuzione non autorizzata di modifiche all’immobile, alla luce delle pattuizioni negoziali e del contesto normativo di riferimento.
In particolare, il relatore si sofferma sui criteri per la valutazione dell’inadempimento e la definizione delle relative conseguenze sotto il profilo contrattuale.
Violazione del divieto di mutamento della destinazione d’uso
avv. Raffaello Stendardi
Il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile locato può generare una serie di conseguenze giuridiche che interessano non solo il rapporto tra locatore e conduttore ma anche dinamiche condominiali e questioni natura pubblicistica. Qualora il cambio di destinazione dell’immobile locato comporti l’applicazione di un diverso regime giuridico al rapporto di locazione, l’art. 80 della L. 392/1978 concede al locatore facoltà di chiedere risoluzione del contratto entro un termine perentorio di tre mesi dalla conoscenza di tale mutamento. Per quanto attiene i rapporti condominiali, invece, i limiti alla destinazione d’uso di un immobile privato hanno natura di servitù reciproche e se opponibili al condomino-locatore, vincolano anche il conduttore. L’intervento tratta di tutti questi aspetti con uno sguardo anche ai profili pubblicistici del tema.
Violazione del divieto di mutamento della destinazione d’uso
avv. Annamaria Terenziani
Il conduttore, tra le altre obbligazioni, è sottoposto ad un obbligo di utilizzo dell’immobile locato per l’uso pattuito. A disciplinare la reazione del locatore di fronte alla violazione del divieto di mutamento di destinazione d’uso, si pone una normativa codicistica ed una speciale che la integra, ovvero l’art. 80 della L. 392/1978 che, rispetto alla disciplina codicistica, mira così tanto a salvaguardare il contratto, che, decorsi tre mesi dalla scoperta della modifica alla destinazione d’uso, senza che il locatore faccia valere la risoluzione del contratto, impone il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile o a quello prevalente (in caso di modifica parziale), come se le volontà delle parti, tacitamente, si incontrassero in un nuovo atto negoziale. La relazione tra i vari aspetti analizza in particolare le differenze tra la disciplina codicistica e quella speciale, il concetto di “uso diverso da quello contrattuale”, il principio di effettività dell’uso, il mutamento di destinazione parziale e dunque il concetto di “uso prevalente”.
Obblighi di riconsegna in buone condizioni locative
avv. Francesco Massimo Tiscornia
L’intervento esamina i diritti e i doveri delle parti di un contratto di locazione nel momento più critico e cioè la riconsegna del bene. In particolare, approfondisce gli obblighi a carico del conduttore, richiamando le più recenti decisioni della Cassazione al riguardo, anche in relazione alle condizioni del bene da rilasciarsi al termine della locazione. In questa prospettiva l’intervento non manca di soffermarsi anche sull’orientamento da ultimo espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione che ha definitivamente riconosciuto a favore del locatore il diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno a seguito della risoluzione del contratto in caso di rilascio anticipato del bene per la morosità del conduttore.
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