Riprendendo elementi di altre iniziative legislative così come alcune indicazioni di carattere tecnico della Confedilizia, il disegno di legge n. 1896, presentato al Senato dal Governo, interviene non solo sulle norme relative alla fase esecutiva di un provvedimento di rilascio, ma anche nella preventiva fase di merito e nei diversi casi di occupazioni abusive senza titolo.
Innanzitutto, si tenta di ottimizzare alcune norme del Codice di procedura civile in materia di notifica agli stranieri con dimora sconosciuta e di notifica a soggetti irreperibili, con la conseguente possibilità di adottare, anche nei confronti di costoro, la procedura sommaria di sfratto per morosità, senza costringere il locatore a lunghi ed estenuanti giudizi ordinari nei confronti di quei soggetti che hanno, di fatto, abbandonato l’immobile e non partecipano nemmeno al processo.
Nella stessa direzione va la facoltà riconosciuta alle parti di istituire un domicilio digitale specifico per il contratto di locazione, con riflessi indubbiamente positivi in materia notificazioni degli atti giudiziari ed esecutivi; in altre parole, le parti possono concordare di convogliare tutte le comunicazioni contrattuali e le notifiche giudiziali, su un domicilio digitale specifico e dedicato esclusivamente a quel rapporto di locazione.
Novità rilevante, anche se non si tratta di una rivoluzione copernicana, riguarda la fase di accertamento della risoluzione del contratto di locazione, dove viene mutuata, per la sola finita locazione e non anche per la morosità, la collaudata procedura del decreto ingiuntivo di pagamento, quindi con l’emissione del provvedimento, peraltro provvisoriamente esecutivo ex lege, sulla base di prova scritta e con contraddittorio solo eventuale in caso di opposizione. Questa previsione può considerarsi quasi un adeguamento all’attuale dinamica del settore locatizio, ben diversa da quelle dei decenni passati: i contratti di locazione abitativa, infatti, da quasi trent’anni devono rivestire ad substantiam la forma scritta ed anche quelli ad uso diverso, sebbene in linea teorica potrebbero perfezionarsi verbalmente, di fatto sono stipulati quasi esclusivamente per iscritto, se non altro per esigenze fiscali. La documentazione che oggi si pone a fondamento di una intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, pertanto, è sostanzialmente la medesima che verrebbe posta alla base dell’ingiunzione di rilascio. Si tratta, quindi, di una opportunità per snellire la procedura evitando una udienza il più delle volte superflua, restando solo l’incognita delle tempistiche di emissione dell’ingiunzione, le quali, al di là del termine ordinatorio di quindici giorni posto dal disegno di legge, rischiano di essere alquanto differenti a seconda dei tribunali aditi: nella lunga Italia vi sono oggi uffici che emettono ingiunzioni nell’arco di pochi giorni ed altri che necessitano di mesi, causa carichi di lavoro elevati e carenze di personale.
Altra novità riguarda l’attribuzione della valenza di titolo esecutivo per il rilascio agli atti di acquisto di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione; sul punto il disegno di legge, che riguarda le sole occupazioni senza titolo e non le locazioni, cita espressamente gli atti ricevuti da notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato purché debitamente trascritti, escludendo altri titoli di acquisto della proprietà, come la successione o l’acquisto a seguito di una procedura esecutiva. Su questo punto un intervento correttivo in sede parlamentare potrebbe essere auspicabile, magari riconoscendo come titolo esecutivo genericamente tutti gli atti di acquisizione della proprietà o di altro diritto reale, purché debitamente trascritti, evitando così disparità di trattamento tra chi acquista la proprietà per atto tra vivi e chi la acquista per successione.
La parte più rilevante, tuttavia, è costituita dagli interventi nella fase successiva al provvedimento di sloggio emesso dal Tribunale: oltre a dimezzare i termini di grazia per il pagamento del canone, spesso richiesti nel procedimento di sfratto per morosità a soli fini dilatori, sono stati dimezzati anche i termini per il rilascio fissati dal giudice che emette il provvedimento. Queste riduzioni di termini si traducono in una maggiore velocità dell’esecuzione e si uniscono alla abolizione dell’avviso di sloggio, atto che, ad oggi, indica il giorno e l’ora precisa in cui avverrà l’accesso da parte dell’Ufficiale giudiziario il quale invece, secondo il disegno di legge, avrà il potere/dovere di procedere senza indugio fin dal giorno successivo al termine indicato nel precetto e con la possibilità di differire l’esecuzione una sola volta e solo in presenza di gravi motivi legati allo stato soggettivo degli sfrattati. Ottimizzazioni anche in relazione ai beni mobili estranei alla esecuzione, la cui presenza all’interno dell’immobile spesso, di fatto, ritarda la conclusione della procedura: viene infatti, previsto che l’intimazione allo sgombero sia inserita direttamente nel precetto per rilascio e soprattutto viene introdotto il principio della presunzione di abbandono dei beni se non formalmente richiesti dall’esecutato, con conseguente possibilità per il proprietario di organizzare autonomamente lo smaltimento. Auspicabile che questa presunzione di abbandono venga estesa anche agli animali d’affezione, spesso abbandonati in condizioni precarie all’interno dell’immobile al solo fine di ritardare l’esecuzione in spregio ai diritti degli animali stessi.
Altro aspetto di estremo rilievo racchiuso nel disegno di legge in esame è la possibilità, non l’obbligo, di delegazione della attività esecutiva agli istituti vendite giudiziarie, consentendo così di ovviare alle carenze di organico tra gli ufficiali giudiziari in certe circoscrizioni e può essere letta come una ovvia e naturale conseguenza ai termini stringenti che ora vengono posti all’ufficiale esecutante. Anche in questo caso potrebbe essere auspicabile un maggiore coraggio del legislatore per estendere questa facoltà di delega anche ai professionisti abilitati a svolgere la funzione di custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari, i quali curerebbero il rilascio sotto le direttive del giudice dell’esecuzione, come da anni avviene con successo nelle procedure esecutive immobiliari. Si eviterebbero, così, i problemi nelle zone in cui gli istituti vendite giudiziarie non sono pienamente operativi, così come sarebbe di grande efficacia la possibilità di ovviare alla indisponibilità della forza pubblica, consentendo nella fase di esecuzione forzata che l’Ufficiale giudiziario, a spese del procedente, possa essere adiuvato da istituti di vigilanza privata, ovviamente nei limiti e nell’ambito delle facoltà riservate a questi soggetti. In questo modo si alleggerirebbe anche il peso che oggi grava sulle forze di pubblica sicurezza la quali, soprattutto nei grandi centri urbani, non sempre sono immediatamente disponibili.
Carlo del Torre
responsabile Coordinamento legali Confedilizia
18.6.2026
