La legge delega per la riforma fiscale, pubblicata in Gazzetta Ufficiale esattamente tre anni fa, il 14 agosto del 2023, prevede all’articolo 5, tra i principi e criteri direttivi per la revisione del sistema di imposizione sui redditi delle persone fisiche, “per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione”.
In passato, un regime come quello indicato nella riforma fiscale venne introdotto con la legge di bilancio per il 2019. Prevedeva che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi), di superficie fino a 600 metri quadrati, e le relative pertinenze locate congiuntamente, potesse, in alternativa rispetto al regime ordinario Irpef, essere assoggettato a cedolare secca, con aliquota del 21 per cento.
La prossima sarà, verosimilmente, l’ultima legge di bilancio che sarà varata dal Governo e dalla maggioranza che hanno introdotto nella legge delega per la riforma fiscale, in molte parti già attuata, l’estensione della flat tax sugli affitti, che sulle locazioni abitative è in vigore da ormai più di quindici anni. Si tratta, quindi, dell’ultima occasione per rispettare un impegno assunto in forma più che ufficiale.
L’attesa di questa misura è notevole sia tra le fila dei proprietari di immobili, sia tra quelle di commercianti e artigiani. L’unità di intenti fra due categorie contrapposte sul piano contrattuale – locatori gli uni, conduttori gli altri – è spiegata dalla comune consapevolezza che l’elevata tassazione sui proprietari contribuisca considerevolmente a ostacolare l’incontro fra domanda e offerta di locali. È evidente, infatti, che in sede di determinazione del canone non possa non giocare un ruolo decisivo la presenza di almeno cinque imposte a cadenza annuale che gravano sul canone stesso o comunque sull’immobile: l’Irpef, l’addizionale regionale Irpef, l’addizionale comunale Irpef, l’imposta di registro, l’Imu. Ed è altrettanto chiaro che, complice anche l’ingessatura delle regole contrattuali della legge del 1978, sia impossibile concordare canoni accessibili che siano in grado di dimostrarsi sostenibili per 12 o 18 anni: tale essendo la durata obbligatoria dei contratti, a seconda delle varie attività economiche svolte, resa poi di fatto infinita a causa dell’obbligo per il proprietario di corrispondere all’inquilino, in caso di chiusura del contratto su propria iniziativa, ben 18 o 21 mensilità di canone (a titolo di “indennità per la perdita di avviamento”, istituto preistorico ma ancora vigente).
L’estensione della cedolare secca alle locazioni non abitative determinerebbe una serie di effetti virtuosi. Vediamo schematicamente i principali.
A. Favorirebbe l’immissione sul mercato degli immobili sfitti
Molti locali commerciali restano vuoti per anni. Una tassazione più semplice e meno gravosa aumenterebbe la convenienza a locare.
B. Aiuterebbe il commercio di prossimità e il suo indotto
Per molte attività il canone rappresenta una delle principali voci di costo. Canoni più sostenibili favoriscono aperture, permanenza delle imprese e occupazione.
C. Renderebbe le città più vive e sicure
Un maggior numero di negozi aperti porta vitalità nei centri grandi e piccoli, impedisce il degrado e scoraggia la delinquenza.
D. Darebbe luogo a una riduzione dei canoni
Se il proprietario paga meno imposte, può accettare un canone inferiore mantenendo la stessa redditività netta. Una parte del beneficio fiscale viene normalmente trasferita al conduttore attraverso prezzi più competitivi.
E. Sosterrebbe i piccoli proprietari
Gran parte dei locali commerciali appartiene a piccoli risparmiatori. L’estensione rappresenterebbe un aiuto a famiglie che spesso integrano il proprio reddito da lavoro o da pensione con i canoni.
F. Favorirebbe la rigenerazione urbana
Negozi chiusi e locali sfitti impoveriscono quartieri e centri storici. Rendere più conveniente locare contribuisce a riattivare spazi oggi inutilizzati.
G. Contrasterebbe evasione ed elusione
Un’aliquota ragionevole ridurrebbe l’incentivo a occultare parte del canone o a ricorrere a soluzioni contrattuali artificiali.
Per tutte queste ragioni, l’estensione della cedolare secca alle locazioni non abitative non sarebbe solo una misura fiscale, ma uno strumento di politica economica. Il Governo e la maggioranza si sono impegnati in questo senso. È ora di procedere.
Giorgio Spaziani Testa
Presidente Confedilizia
25.8.2026
