Legge di bilancio 2021

Sulla Gazzetta Ufficiale del 30.12.2020, n. 322, è stata pubblicata la legge 30.12.2020, n. 178 contenente la manovra per l’anno 2021 (legge di bilancio 2021).
Di seguito si riassumono le norme di nostro maggiore interesse.

Le norme che maggiormente interessano il settore immobiliare vengono di seguito brevemente riassunte, mentre le novità apportate alle varie detrazioni fiscali inerenti il comparto (per ristrutturazioni edilizie, risparmio energetico, interventi antisismici ecc.) sono contenute in un’apposita tabella (clicca qui per scaricarla).

Riduzione Imu e Tari per pensionati non residenti in Italia (art.1, comma 48)

Si prevede che, a partire dall’anno 2021, per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia (e residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia), l’Imu venga applicata nella misura della metà e la tassa sui rifiuti avente natura di tributo (o la tariffa sui rifiuti avente natura di corrispettivo) sia dovuta in misura ridotta di due terzi.

Proroghe fino al 31.12.2021 dei vari bonus fiscali per gli immobili (art. 1, commi 58 e 59)

Le diverse detrazioni fiscali relative agli interventi sugli immobili (ristrutturazioni edilizie, risparmio energetico, bonus facciate ecc.) vengono prorogate di un anno (si veda qui la tabella riepilogativa).

Innalzamento tetto spesa cd. “bonus mobili” (art. 1, comma 58, lett. b), punto 2)

Il tetto di spesa su cui calcolare il bonus mobili passa da 10.000 a 16.000 euro.

Sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza (art. 1, comma 60)

Tra gli interventi che danno diritto al cd. “bonus ristrutturazioni” di cui all’art. 16-bis, Tuir, viene inserita una detrazione pari al 50% della spesa per gli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

Bonus idrico (art. 1, commi 61-64)

Viene riconosciuto per le persone fisiche residenti in Italia, nel limite di spesa previsto da un apposito Fondo (20 milioni di euro per l’anno 2021), un bonus idrico (che non costituisce reddito imponibile e non rileva ai fini del calcolo dell’Isee) pari a 1.000 euro per ciascun beneficiario da utilizzare, entro il 31.12.2021, per interventi di “sostituzione di vasi sanitari in ceramica con nuovi apparecchi a scarico ridotto e di apparecchi di rubinetteria sanitaria, soffioni doccia e colonne doccia esistenti con nuovi apparecchi a limitazione di flusso d’acqua, su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o singole unità immobiliari”. Le spese ricomprese nel bonus sono quelle sostenute per: “a) la fornitura e la posa in opera di vasi sanitari in ceramica con volume massimo di scarico uguale o inferiore a 6 litri e relativi sistemi di scarico, compresi le opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti; b) la fornitura e l’installazione di rubinetti e miscelatori per bagno e cucina, compresi i dispositivi per il controllo di flusso di acqua con portata uguale o inferiore a 6 litri al minuto, e di soffioni doccia e colonne doccia con valori di portata di acqua uguale o inferiore a 9 litri al minuto, compresi le eventuali opere idrauliche e murarie collegate e lo smontaggio e la dismissione dei sistemi preesistenti”.
Le modalità e i termini per l’ottenimento e l’erogazione del bonus in questione saranno definiti con apposito decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, da emanarsi entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di bilancio.

Modifiche al Superbonus al 110% e proroga durata (art. 1, comma 66)

Con varie modifiche apportate all’art. 119 del d.l. n. 34/2020, il periodo di vigenza del Superbonus (sia per i lavori di efficientamento energetico sia per i lavori di miglioramento sismico) viene esteso al 30.6.2022 e contestualmente vengono determinate in 4 quote annuali di pari importo le rate in cui ripartire la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022. Inoltre per alcuni lavori, per i quali alla data del 30.6.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta per le spese sostenute entro il 31.12.2022 oppure per gli Iacp entro il 30.6.2023.
Vengono inseriti tra gli interventi trainanti quelli per la coibentazione del tetto, per i quali si può “limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente”. Viene precisato che “un’unità immobiliare può ritenersi ‘funzionalmente indipendente’ qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale”.
Si prevede che possano accedere al Superbonus anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere pure quelli di cui alla lettera a) del comma 1, dell’art. 119, d.l. n. 34/2020 citato (isolamento termico), anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.
Tra gli interventi trainati (previsti dal comma 2, dell’art. 119, sempre d.l. n. 34/2020) vengono inseriti quelli disciplinati dall’art. 16-bis, comma 1, lettera e), Tuir (e cioè gli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche) anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni.
La maggiorazione della spesa prevista per interventi antisismici in particolari Comuni viene prorogata fino al 30.6.2022 e viene estesa ai Comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo l’anno 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Si ammette la possibilità di usufruire dell’incentivo del 110% anche per gli impianti solari fotovoltaici realizzati su strutture pertinenziali agli edifici. Per gli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, il tetto di spesa viene rimodulato sulla tipologia dei vari edifici interessati.
Si ammettono, tra i soggetti che possono beneficiare del Superbonus, le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Viene disposto che le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita agli interventi di cui al citato art. 119, siano valide se adottaste con lo stesso quorum previsto da quest’ultima norma per l’approvazione di tale tipo di interventi (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, fermi restando i quorum costitutivi di cui all’art. 1136, primo e terzo comma, c.c.). Ciò a condizione che i condòmini ai quali venga imputata la spesa in questione esprimano parere favorevole.
Vengono precisate le condizioni che deve rispettare la polizza professionale richiesta ai professionisti che rilasciano attestazioni e asseverazioni e viene posto l’obbligo, in caso di lavori relativi al Superbonus, di indicare nel cartello esposto presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, la seguente dicitura: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Proroga opzione cessione del credito o sconto in fattura (art. 1, comma 67)

La possibilità di usufruire del Superbonus al 110% sotto forma di cessione del relativo credito oppure dello sconto in fattura viene estesa alle spese sostenute nel 2022.

Sismabonus e titolo edilizio (art. 1, comma 68)

Viene data la possibilità di usufruire del Sismabonus di cui all’art. 16, comma 1-bis, d.l. n. 63/2013 anche per quegli interventi per i quali dopo la data di entrata in vigore dell’anzidetta disposizione, sia stato rilasciato il titolo edilizio.

Contributo per i locatori che riducono il canone in caso  di locazione abitativa (art. 1, commi 381-384)

Con una norma simile ad altra contenuta nel decreto “Ristori”, come convertito in legge, viene riconosciuto, per l’anno 2021, al locatore di un immobile adibito a uso abitativo, situato in un comune ad alta tensione abitativa, che costituisca l’abitazione principale del locatario, in caso di riduzione dell’importo del contratto di locazione, nel limite massimo di spesa di 50 milioni, un contributo a fondo perduto fino al 50% della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per ciascun locatore.
È previsto un apposito provvedimento attuativo del direttore dell’Agenzia delle entrate.

Regime fiscale “presunto” per le locazioni brevi (art. 1, comma 595)

Il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione in questione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile. Tale presunzione si applica anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Eliminazione (limitata) della prima rata Imu per l’anno 2021(art. 1, comma 599)

Per l’anno 2021 non è dovuta la prima rata dell’Imu relativa a: immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali; immobili degli stabilimenti termali; immobili rientranti nella categoria catastale D/2 (alberghi e pensioni) e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi (come individuati dall’articolo 1, comma 743, della l. n. 160/2019) siano anche gestori delle attività ivi esercitate; immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni; immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, sempre a condizione che i relativi soggetti passivi (come individuati dall’articolo 1, comma 743, della l. n. 160/2019) siano anche gestori delle attività ivi esercitate.

Credito d’imposta per gli affitti per imprese turistico-ricettive (art. 1, comma 602)

Il credito d’imposta per gli affitti di cui all’art. 28, comma 5, ultimo periodo, d.l. n. 34/2020, per le imprese turistico-ricettive viene prorogato fino al 30 aprile 2021 e viene esteso anche alle agenzie di viaggio e ai tour operator.

Incremento del “Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli” (art. 1, comma 733)

Il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, per l’anno 2021, è incrementato di 50 milioni di euro.

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