“In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condòmini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’art. 1125 cod. civ., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall’art. 1123 cod. civ., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’art. 1126 cod. civ., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condòmini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 10534 del 21.4.2026, in netto contrasto con quanto finora sostenuto in materia dalla giurisprudenza maggioritaria.
Ricordiamo che l’art. 1126 cod. civ. regola il riparto delle spese relativamente ai lastrici solari (cui, per giurisprudenza costante, sono equiparate le terrazze a livello per l’analoga funzione che queste strutture svolgono in relazione all’edificio di interesse: cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 12682 del 17.10.2001), stabilendo che quando l’uso di essi o di parte di essi non sia comune a tutti i condòmini, quelli che ne abbiano l’uso esclusivo siano tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi, invece, sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Diversamente, l’art. 1125 cod. civ. tratta delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Tale norma dispone che dette spese debbano essere sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Ciò posto, tornando alla pronuncia in esame, la questione trattata era già stata – come detto – oggetto di attenzione da parte della giurisprudenza la quale, per lo più, era giunta a conclusioni opposte: anche nel caso in cui l’unità immobiliare coperta sia una sola, si applicano egualmente i criteri di ripartizione previsti dal predetto art. 1126 cod. civ. Secondo tale orientamento, infatti, l’art. 1125 cod. civ. è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non ai lastrici solari o alle terrazze a livello; e ciò, pur se a tali strutture “sia sottoposto un solo locale”, dato che, anche in questo caso, la funzione di copertura “non viene meno” (in tal senso si veda, Cass. sent. n. 11029 del 15.7.2003, e, da ultimo, anche Trib. Roma sent. 4.3.2020).
Va da sé, comunque, che, al di là delle due tesi qua in rassegna, occorre sempre verificare, nel caso concreto, se esistano disposizioni in punto contenute in un regolamento contrattuale, giacché, se così fosse, sarebbero queste disposizioni alle quali bisognerebbe necessariamente conformarsi.
da Confedilizia notizie, giugno ’26
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