La lente sulla casa

a cura del Presidente del Centro studi

Compravendita e pagamento dei contributi condominiali

di Corrado Sforza Fogliani*

Su queste colonne abbiamo già trattato, sotto diversi profili, del problema relativo all’imputazione, in caso di compravendita, dei contributi condominiali pendenti; se, cioè, tenuto al relativo pagamento sia il nuovo o il vecchio proprietario. Da ultimo, abbiamo segnalato che, secondo la giurisprudenza più recente, la soluzione è da ricercarsi nella natura (ordinaria o straordinaria) dei contributi condominiali in questione. Ciò posto, si ritiene utile porre l’accento su un altro aspetto connesso all’argomento, vale a dire l’applicabilità, sempre in caso di compravendita, dell’art. 63, quarto comma, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile; disposizione secondo la quale “chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (dove “anno” – si badi bene – è da intendersi come “anno di gestione” e non come “anno solare”). Al riguardo è da tener presente che la giurisprudenza è univocamente orientata (cfr., da ultimo, Cass. ord. n. 702 del 16.1.’15) nel ritenere che tale previsione si applichi non solo ai rapporti interni tra acquirente e alienante, ma anche nei rapporti tra quest’ultimo e il condominio. Ciò, in quanto trattasi di “norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104 cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati” . Deriva da quanto precede, allora, che l’amministratore, per gli oneri non ricadenti nell’ambito temporale di applicazione del quarto comma del citato art. 63 (si pensi al caso di contributi deliberati e maturati al di fuori dell’”anno in corso” e di “quello precedente” la compravendita), potrà agire solo nei confronti dell’ex proprietario e non anche nei confronti dell’acquirente, attuale condòmino. Per un approfondimento circa la possibilità dell’amministratore di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del vecchio proprietario si rinvia a quanto precisato dettagliatamente su Confedilizia notizie di novembre 2016.

@SforzaFogliani

*presidente Centro studi Confedilizia

 

inserito in data 18.10.2017

 

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