L’interazione tra le agevolazioni edilizie e la disciplina delle plusvalenze immobiliari pone questioni interpretative di particolare rilievo, soprattutto con riguardo agli immobili oggetto di interventi antisismici agevolati.
Si consideri il caso di una persona fisica che intenda vendere nel corso del 2026 un’unità immobiliare acquistata nel 2022 direttamente dall’impresa che ha eseguito un intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio sismico. In occasione dell’acquisto, il contribuente ha fruito del c.d. sismabonus acquisti, nella misura allora elevata al 110 per cento, esercitando l’opzione per lo sconto in fattura. L’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale del proprietario né dei suoi familiari.
La prima questione concerne l’eventuale applicabilità dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR, disposizione introdotta dall’art. 1, comma 64, lett. b), della legge 30 dicembre 2023, n. 213. Tale norma assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili «in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34», purché i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita.
La disposizione contiene quindi un preciso presupposto soggettivo: gli interventi agevolati devono essere stati eseguiti dal cedente oppure dagli altri aventi diritto all’agevolazione. Non è sufficiente, ai fini dell’applicazione della norma, che l’immobile oggetto della vendita sia stato in precedenza interessato da lavori agevolati o che il proprietario abbia fruito, all’atto dell’acquisto, di un’agevolazione fiscale connessa alla ricostruzione dell’edificio.
Tale interpretazione è stata espressamente confermata dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta a interpello n. 137 del 20 maggio 2025. L’Amministrazione ha chiarito che il soggetto che acquista dall’impresa costruttrice un’unità immobiliare agevolata ai sensi dell’art. 16, comma 1-septies, del D.L. n. 63/2013 — anche quando la detrazione spettante sia stata determinata nella misura del 110 per cento per effetto della disciplina temporaneamente applicabile — non è il soggetto che ha eseguito gli interventi edilizi. Pertanto, la sua successiva vendita non rientra nel presupposto applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR.
In questa fattispecie non assume rilievo decisivo neppure la circostanza che l’agevolazione sia stata fruita mediante sconto in fattura. L’opzione per lo sconto costituisce una modalità alternativa di fruizione della detrazione, ma non trasforma l’acquirente dell’unità immobiliare nel soggetto che ha realizzato l’intervento agevolato.
Ne consegue che la rivendita effettuata nel 2026 dall’acquirente privato non è soggetta alla disciplina della plusvalenza decennale di cui alla lettera b-bis) dell’art. 67, comma 1, TUIR.
L’inapplicabilità di tale disciplina speciale non esclude, tuttavia, la necessità di verificare il regime ordinario delle plusvalenze immobiliari. Trova infatti potenziale applicazione l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, il quale considera redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.
Poiché l’immobile è stato acquistato nel 2022 e la vendita avverrebbe nel 2026, la cessione ricadrebbe certamente entro il quinquennio previsto dalla disposizione. Non opera, inoltre, l’esclusione prevista dalla medesima lettera b), poiché l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita.
La vendita è dunque astrattamente idonea a generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. L’effettiva emersione del reddito imponibile dipenderà, tuttavia, dall’esistenza di una differenza positiva tra il corrispettivo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile: non può pertanto affermarsi che la plusvalenza sia necessariamente dovuta, poiché potrebbe non sussistere alcun differenziale positivo.
Ai sensi dell’art. 68, comma 1, TUIR, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra:
- il corrispettivo percepito in occasione della vendita; e
- il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e debitamente documentato.
Possono assumere rilievo, in quanto effettivamente sostenuti e inerenti all’acquisto, le imposte indirette, gli onorari notarili, gli oneri tecnici e gli ulteriori costi direttamente riferibili all’acquisizione dell’immobile. Resta fermo che le spese già fiscalmente utilizzate in modo incompatibile con il loro ulteriore riconoscimento quali costi incrementativi non possono concorrere una seconda volta alla formazione del costo fiscale.
Particolare cautela richiede l’individuazione del prezzo di acquisto in presenza di sconto in fattura. La quantificazione del costo fiscalmente riconosciuto non può essere effettuata in via astratta, ma deve essere ricostruita sulla base della documentazione contrattuale, dell’atto notarile, della fattura emessa dall’impresa e della documentazione relativa all’opzione esercitata ai sensi dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020. Occorre, in particolare, distinguere tra il corrispettivo contrattualmente pattuito, lo sconto applicato e l’importo effettivamente rimasto a carico dell’acquirente. Sul punto, appare prudente evitare affermazioni automatiche circa la piena rilevanza, ai fini dell’art. 68 TUIR, dell’intero prezzo indicato nell’atto di acquisto, quando una parte del corrispettivo sia stata oggetto di sconto in fattura.
Qualora dalla cessione emerga una plusvalenza imponibile, il contribuente potrà assoggettarla a tassazione ordinaria, concorrendo essa alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF. In alternativa, al momento della stipula dell’atto di vendita e mediante espressa richiesta al notaio, potrà optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26 per cento prevista dall’art. 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266.
In conclusione, la vendita nel 2026 dell’immobile acquistato nel 2022 dall’impresa costruttrice, con fruizione del sismabonus acquisti mediante sconto in fattura, non ricade nella plusvalenza decennale prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR, poiché il venditore privato non ha eseguito gli interventi agevolati. Essa resta però soggetta alla verifica della disciplina ordinaria di cui alla lettera b) della medesima disposizione e, considerato il trasferimento entro cinque anni dall’acquisto nonché il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale, potrà generare una plusvalenza imponibile se il corrispettivo di vendita risulterà superiore al costo fiscalmente riconosciuto del bene.
