Il decreto-legge con gli interventi per fronteggiare i problemi creati al Sud dagli eventi meteorologici dello scorso gennaio (il n. 25 del 27 febbraio, appena convertito in legge) contiene un comma di poche righe ma di grande importanza. Leggiamo: “Sono regolate dal codice civile le locazioni stipulate dai titolari, ivi compresi i lavoratori autonomi e i liberi professionisti, di attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gennaio 2026, aventi ad oggetto immobili situati nei territori dei comuni di cui al comma 1 in cui l’attività si svolgeva, al fine di utilizzarli per la ripresa dell’attività medesima”.
Il significato di questa norma si può spiegare così. Il Governo e il Parlamento, per favorire la ripresa dell’economia in aree colpite da calamità, hanno ritenuto necessario liberare le locazioni non abitative dai vincoli della legge 392 del 1978 (nota come “legge dell’equo canone”), affidandole alle più snelle regole del codice civile.
Ma che cosa prevede la legge del ’78, di tanto restrittivo, da indurre l’Esecutivo e la maggioranza a metterne da parte le disposizioni per dare fiato a un’area del Paese in difficoltà? Citiamo due regole su tutte: la prima prevede 12 o 18 anni di durata minima obbligatoria dei contratti; la seconda impone al proprietario di versare all’inquilino 18 o 21 mensilità di canone se non intende rinnovare il rapporto (e addirittura il doppio se l’immobile viene poi usato per la stessa attività o per attività affini).
Anche i non addetti ai lavori comprendono che cosa comporti, nei fatti, la combinazione di questi due precetti: in sostanza, che i contratti di locazione di immobili a uso non abitativo abbiano una durata illimitata, salvo che a recedere sia l’inquilino. Con la conseguenza, altrettanto intuibile, di determinare un forte ostacolo all’incontro fra offerta e domanda di beni di questo tipo.
Ma la situazione è ancora più grave, se si pensa che la proprietà di gran parte degli immobili in questione (negozi e uffici in primis) è in capo a persone fisiche. In questi casi, infatti, il peso di almeno sei tributi (Irpef, addizionale comunale Irpef, addizionale regionale Irpef, imposta di registro, imposta di bollo, oltre all’Imu, indeducibile), cui si aggiungono altri oneri ricorrenti (condominiali, manutentivi, assicurativi ecc.), fa sì che più della metà del canone (in molti casi: ben oltre la metà) sia sottratta alla disponibilità del locatore, a vantaggio delle casse pubbliche.
In due parole. Se io proprietario mi accingo a offrire un immobile in locazione, sapendo che il canone non potrà cambiare per 12 o 18 anni e che il suo importo netto sarà più che dimezzato, è evidente che la mia richiesta sarà molto superiore a quella che formulerei con la prospettiva di una durata più limitata e di una tassazione più bassa.
Periodicamente viene denunciata una progressiva desertificazione commerciale che coinvolge città grandi e piccole, con tutto ciò che essa comporta in termini di perdita di vitalità dei luoghi, degrado, insicurezza. Considerata la situazione, sarebbe stupefacente se il fenomeno non si verificasse. Ma se alcune delle sue cause sono impossibili (commercio elettronico) o difficili (centri commerciali) da contrastare, su altre si può intervenire.
Torniamo allora al punto di partenza. Col decreto 25, Governo e Parlamento hanno compiuto una scelta significativa. Hanno ritenuto che quando l’obiettivo è far ripartire l’economia, sia bene puntare sulla libertà contrattuale. Ma perché considerare eccezionale ciò che è invece necessario in via ordinaria? Le esigenze di flessibilità non riguardano solo i territori colpiti da calamità, ma l’intero Paese. Si stabilisca in via generale il superamento di una legge di cui è acclarata la dannosità per la crescita economica e lo sviluppo dei territori e si lasci alle parti la libertà di determinare autonomamente i termini del loro rapporto contrattuale. Allo stesso tempo, si dia corso a un’altra misura di cui Governo e Parlamento hanno ritenuto utile l’adozione, includendola fra i principii e criteri direttivi della legge delega per la riforma fiscale: l’estensione alle locazioni non abitative di quella cedolare secca che per gli affitti delle case è in essere da ormai quindici anni.
È verosimile che il numero di locali commerciali vuoti diminuirebbe grazie alla possibilità per i proprietari di offrire ai potenziali conduttori canoni più bassi in ragione della maggiore flessibilità consentita e della minore tassazione.
Giorgio Spaziani Testa
Presidente Confedilizia
(Il Foglio, 30 aprile 2026)
