34° Convegno del Coordinamento legali – Abstract Locazioni

Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 34° Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia
(Piacenza, 21 settembre 2024)

CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT LOCAZIONI

1ᵃ PARTE GIURIDICA
Le locazioni ad uso diverso tra norme imperative e contratti atipici
Relazione di base: avv. Annamaria Terenziani

La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – parte dalla disamina dell’attuale contesto normativo relativo ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo per giungere a trattare le tipologie di contratti di godimento alternativi alla locazione, che si sono sviluppate a causa della rigidità della normativa sulla locazione non abitativa definita dalla legge 392/1978. Sulla libera determinazione delle condizioni contrattuali, infatti, grava ancora l’art. 79, per effetto del quale tutte le previsioni della legge n. 392/1978, che attribuiscono diritti ed obblighi, vengono ad assumere il carattere della inderogabilità o derogabilità solo a favore del conduttore. Tuttavia, nella relazione si evidenzia, per un verso, come la giurisprudenza abbia aperto spiragli di deroga, consentendo ai contraenti di negoziare in parte i propri diritti dopo la conclusione del contratto; per altro verso, come siano emersi contratti alternativi o “cd. di reazione” che offrono maggiore flessibilità e autonomia ai contraenti. Inoltre come la dottrina proponga un superamento del modello vincolistico valorizzando il ruolo delle associazioni della proprietà e dell’inquilinato. Così, tra i contratti di godimento alternativi alla locazione vengono esaminati il rent to buy, l’help to buy, il buy to rent e il leasing, in cui coesistono elementi della locazione e della compravendita.  Si analizzano inoltre contratti come il temporary store, il service e il coworking, accordi con causa risultante anche dalla fusione di contratti tipici (locazione, prestazione d’opera, somministrazione di beni.), ma sottratti al regime vincolistico.

«Patti contrari alla legge» e spiragli di deroghe
avv. Domenico Capra

Nelle locazioni ad uso diverso, i perni attorno ai quali ruota la disciplina imperativa del contratto sono la libera determinazione soltanto iniziale del canone, la stabilità del rapporto e la tutela dell’attività economica del conduttore, specie laddove questa implichi il contatto con il pubblico degli utenti. L’intervento approfondisce questi aspetti evidenziando, in particolare, come da tale disciplina emerga la posposizione di qualsiasi interesse del locatore, ma anche come, grazie all’opera della giurisprudenza, sia possibile scorgere, nonostante la rigidità di un sistema siffatto, spiragli di deroghe.

Contratti di godimento nei centri commerciali
avv. Antonino Coppolino

L’intervento si occupa dei contratti di godimento nei centri commerciali. In particolare si incentra sui contratti che legano le imprese che svolgono la loro attività in questo tipo di complessi immobiliari e le società che gestiscono tali spazi. In questo contesto vengono approfondite – anche grazie all’analisi della più recente giurisprudenza – le differenti tipologie contrattuali dell’affitto d’azienda e della locazione commerciale.

Divieto convenzionale di recesso anticipato
avv. Rosario Dolce

L’intervento analizza la durata del contratto di locazione di immobile approfondendo i margini negoziali del recesso anche alla luce di alcuni interessanti casi giurisprudenziali richiamati allo scopo di contestualizzare gli assunti giuridici sul piano pratico ed operativo.

Locazione e affitto di azienda
avv. Massimo Gagliardi

L’intervento mira ad approfondire le differenze e le possibili commistioni tra il contratto di affitto d’azienda e la locazione ad uso diverso ai fini di individuare la specifica disciplina applicabile al negozio giuridico posto in essere dalle parti, anche se frazionato in più documenti contrattuali. A tal proposito si evidenzia che quando, con riferimento alla intenzione delle parti, ai loro interessi concreti ed alle caratteristiche della fattispecie, l’oggetto principale del contratto è l’immobile ove ha sede l’azienda che rappresenta solo uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili organizzati per la gestione dell’impresa, allora la disciplina dell’unico negozio giuridico sarà quella dell’affitto d’azienda. Ciò, alla luce della interdipendenza e della complementarietà essenziale dell’immobile con l’esercizio dell’attività aziendale.

«Patti contrari alla legge» e spiragli di deroghe
dott. Antonio Nucera

Le locazioni ad uso diverso dall’abitativo sono disciplinate, da oltre quarantacinque anni, da una normativa grandemente limitatrice dell’autonomia contrattuale, non rispondente ai bisogni dei soggetti produttivi e quindi agli interessi degli stessi conduttori. Per questo alcune (seppur piccole) aperture da parte del legislatore così come alcuni tentativi della giurisprudenza di scardinare questo sistema sono da accogliere con estremo favore. L’intervento si sofferma su questi aspetti: spiragli di deroghe che – in attesa di una riforma complessiva della normativa, oramai imprescindibile – quantomeno consentono alle parti di adattare con minore difficoltà il rapporto contrattuale alle loro esigenze.

Rinunzia al diniego al rinnovo alla prima scadenza e alle scadenze successive
avv. Paolo Prato

Negli ultimi anni il fenomeno della desertificazione commerciale ha assunto livelli molto allarmanti. In questo contesto le tematiche della durata, del rinnovo e della cessazione del contratto di locazione ad uso diverso di cui alla legge n. 392/1978 hanno assunto un’ampia e centrale rilevanza.
Sulla base di queste premesse, nell’intervento sono individuate diverse questioni di interesse che vengono approfondite alla luce della più recente giurisprudenza.

Partecipazione del locatore agli utili del conduttore
avv. Marco Rossi

L’intervento tratta della partecipazione del locatore agli utili del conduttore. Nella relazione si evidenzia in particolare come sia da escludersi che una tale partecipazione possa essere ricondotta alla fattispecie della cointeressenza c.d. impropria di cui all’art. 2554 c.c., data l’aleatorietà nella realizzazione di profitti dell’associante utilizzatore del bene. Dopodiché si chiarisce come siano da ritenersi legittime quelle clausole negoziali con cui sia convenuta in forma non esclusiva sia la iniziale predeterminazione di un canone commisurato agli utili del conduttore, sia quelle che, anche con patto successivo, ne fissino l’entità in misura differenziata; tanto sempreché ciò, all’esito di un accertamento di merito sulla volontà delle parti, non appaia finalizzato all’aggiramento delle norme in tema di aggiornamento del canone ex artt. 32 e 79, legge n. 392/1978.

«Patti contrari alla legge» e spiragli di deroghe
avv. Paolo Scalettaris

Muovendo dalla considerazione della grande rigidità della disciplina vigente per le locazioni non abitative alla luce delle previsioni dell’art. 79 della legge n. 392/1978, l’intervento è diretto ad individuare i possibili (e comunque modesti) spazi di libertà e di elasticità che sono consentiti alle parti del contratto di locazione dalle aperture – pur assai limitate – evidenziate nella lettura della norma anzidetta dalla giurisprudenza più recente con riguardo – tra l’altro – ai profili relativi alla determinazione del canone, alle previsioni in tema di locazioni transitorie, agli aspetti legati ai soggetti del rapporto.

Contratti di godimento nei centri commerciali
avv. Francesco Massimo Tiscornia

L’intervento approfondisce le formule contrattuali più utilizzate negli spazi/corner dei centri commerciali. Formule che storicamente tendono ad evitare le stringenti limitazioni della locazione classica, preferendovi lo strumento assai più snello dell’affitto di ramo di azienda, privo dei vincoli di tale legge. In questa prospettiva viene posta particolare attenzione ai più recenti orientamenti giurisprudenziali che hanno circoscritto il ricorso a tale ultima tipologia contrattuale solo ad alcuni casi.