In difetto di divieti regolamentari opponibili ai condòmini, il parametro di riferimento per la valutazione delle attività poste in essere negli immobili oggetto di locazione breve e del loro impatto sulla vita condominiale “è costituito, da un lato, dall’art. 1102 cod. civ., che regola l’utilizzo della cosa comune da parte dei partecipanti alla comunione, e, dall’altro lato, dall’art. 844 cod. civ. in tema di immissioni che superano la normale tollerabilità”.
Così la Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 516 del 26.2.2026.
La pronuncia si presenta di interesse in quanto offre lo spunto per affrontare la questione della possibilità di vietare lo svolgimento delle locazioni brevi laddove sussistano clausole – in vero molto comuni nella prassi – che vietino usi degli appartamenti contrari alla destinazione abitativa dell’edificio.
Nella specie, il contenzioso ruotava attorno alla legittimità dell’attività di locazione breve esercitata in alcune unità immobiliari e le relative ripercussioni in sede condominiale, in considerazione della lamentata presenza di rumori ed altri disagi attribuiti agli ospiti.
A sostegno delle ragioni del condominio veniva richiamato, in particolare, il regolamento del fabbricato che vietava espressamente di destinare gli appartamenti ad usi tali da recare pregiudizi alla quiete, alla sicurezza o al decoro dello stabile oppure, ancora, che potessero risultare contrari “alla destinazione dell’edificio, ivi compresa la concessione in affitto di camere ammobiliate”.
In primo grado il regolamento condominiale era stato considerato inopponibile ai condòmini interessati giacché non trascritto, ma erano state comunque riconosciute al condominio le lesioni lamentate.
Essendo il profilo dell’opponibilità passato in giudicato, il giudizio di appello si veniva a incentrare, quindi, sugli aspetti relativi ai presunti pregiudizi recati alla vita condominiale dagli ospiti degli immobili concessi in locazione breve.
Sotto questo profilo, “il parametro di riferimento per la valutazione delle attività poste in essere negli immobili degli appellanti e del loro impatto sulla vita condominiale” veniva individuato dalla Corte d’Appello nei suddetti art. 1102 cod. civ., in tema di uso del bene comune, e art. 844 cod. civ. in tema di immissioni moleste.
Senonché, nella specie, nessuna prova era stata raggiunta circa la gravità dei pregiudizi lamentati né con riguardo ai presunti rumori recati dagli ospiti, né in relazione a supposti abusi compiuti dagli stessi sul bene comune. Tali, infatti, non potevano considerarsi, ad esempio, le “citofonate notturne” ad altri condòmini dello stabile; la presenza delle valigie nell’androne per qualche minuto; l’occupazione dell’ascensore per il tempo necessario allo scarico e carico dei bagagli; l’emissione di rumori diurni collegati all’attività di pulizia degli appartamenti di interesse. Da qua la vittoria in giudizio dei condòmini proprietari degli immobili concessi in locazione breve.
La sentenza risolve quindi la vicenda sulla base degli elementi probatori raccolti, senza entrare nel merito di quanto disposto dal regolamento del fabbricato. Ciò che preme sottolineare in argomento, tuttavia, è che la conclusione difficilmente sarebbe stata diversa – con riguardo, per quanto qua interessa, al divieto attinente alla “destinazione dell’edificio” – anche laddove tale regolamento fosse risultato opponibile ai condòmini.
Del tema abbiamo già trattato compiutamente in passato (cfr. Cn sett. 2024); in questa sede ci limitiamo a ricordare, quindi, la sentenza della Cassazione n. 22711 del 28.9.2017, che si è occupata segnatamente delle locazioni brevi; pronuncia nella quale si afferma che laddove il regolamento condominiale vieti “di destinare i locali ad uso diverso di privata civile abitazione” e, pertanto, “di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o di albergo”, ciò non incide sulla possibilità di locare per brevi periodi o in modo saltuario, non rientrando tale tipo di locazione nel divieto in questione.
Si tratta di una conclusione che, a ben vedere, si attaglia anche alla fattispecie qua commentata e che fa propendere pertanto, come detto, per una definizione positiva della vicenda in favore dei condòmini locatori anche laddove il regolamento condominiale fosse stato loro opponibile.
Tuttavia, al di là del caso specifico, non può essere sottovalutato il fatto che, dall’analisi delle diverse decisioni della giurisprudenza susseguitesi nel tempo, emergano interpretazioni differenti in ordine a ciò che può farsi rientrare nel concetto di destinazione ad uso abitativo di un immobile e, conseguentemente, in relazione all’applicabilità di eventuali clausole presenti nel regolamento che dispongano divieti o limiti all’autonomia privata.
La soluzione, laddove percorribile (ad esempio nei piccoli condominii non ancora interessati da attività di affittacamere, bed and breakfast o locazioni brevi) è, pertanto, che tutta la compagine condominiale approvi limitazioni e divieti, in punto, chiari e netti. E, per rendere tutto questo opponibile ai terzi (cioè ai successivi acquirenti delle unità immobiliari presenti nel fabbricato condominiale), si proceda, poi, alla trascrizione.
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da Confedilizia notizie, maggio ’26
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