La risposta n. 134/2026 dell’Agenzia delle Entrate offre un chiarimento di sicuro interesse in tema di fiscalità immobiliare degli enti del Terzo settore, affrontando il rapporto tra il regime agevolato previsto dall’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo settore e la successiva circolazione del bene acquistato con tale beneficio. La fattispecie esaminata riguarda una Fondazione iscritta al RUNTS che aveva acquistato un immobile usufruendo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, dichiarando di volerlo destinare direttamente allo svolgimento della propria attività istituzionale entro cinque anni dal trasferimento. L’immobile era stato effettivamente utilizzato sin dall’acquisto come ufficio per un centro della Fondazione; sopravvenute esigenze organizzative avevano tuttavia indotto l’ente a valutare, da un lato, la vendita del bene prima del decorso del quinquennio e, dall’altro, la possibilità di mantenerne la proprietà concedendolo in locazione a terzi, destinando i relativi proventi alle finalità istituzionali.
Il nodo interpretativo affrontato dall’Amministrazione concerne la portata del vincolo temporale contenuto nella disposizione agevolativa. L’Agenzia osserva che l’articolo 82, comma 4, del CTS subordina il beneficio alla circostanza che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale dell’ente, ma non richiede che la proprietà del bene sia mantenuta per l’intero quinquennio. Il termine indicato dalla norma è dunque letto come limite massimo entro il quale deve verificarsi la destinazione diretta del bene, e non come periodo minimo di detenzione la cui inosservanza comporti, di per sé, la decadenza dall’agevolazione. In questa prospettiva, una volta che l’immobile sia stato effettivamente impiegato in modo diretto e coerente con la dichiarazione resa in sede di acquisto, la successiva alienazione non determina il recupero dell’imposta in misura ordinaria, né l’applicazione della sanzione prevista dalla norma.
A sostegno di tale interpretazione, l’Agenzia richiama la disciplina previgente in materia di ONLUS, che presentava un contenuto sostanzialmente analogo. Anche in quel caso, la fruizione dell’agevolazione era subordinata alla dichiarazione di voler utilizzare direttamente il bene e all’effettivo impiego entro il termine previsto; la decadenza era collegata alla dichiarazione mendace o alla mancata utilizzazione diretta del bene, non alla sua successiva cessione. La risposta ritiene applicabili anche alla disciplina del CTS i principi già espressi dalla prassi in relazione alla normativa previgente, valorizzando la continuità sistematica tra i due regimi. Il dato centrale resta quindi la concreta strumentalità dell’immobile rispetto alle finalità istituzionali dell’ente, non il permanere della titolarità del bene per un arco temporale prestabilito.
Su questa base, la risposta conclude che la vendita dell’immobile da parte della Fondazione, avvenendo in un momento successivo rispetto alla sua effettiva destinazione diretta all’attività istituzionale, non comporta la decadenza dal beneficio fiscale originariamente fruito. Il chiarimento assume rilievo perché esclude che la mera alienazione entro il quinquennio integri una causa autonoma di perdita dell’agevolazione. Il regime di favore mantiene dunque la propria efficacia quando risulti realizzato il presupposto sostanziale richiesto dalla norma, vale a dire l’utilizzo diretto del bene in attuazione degli scopi istituzionali entro il termine previsto.
La risposta affronta anche il profilo della rilevanza reddituale della cessione. L’Agenzia precisa che la vendita dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto, nel presupposto che il bene sia stato sin dall’origine destinato allo svolgimento dell’attività non commerciale, può integrare una fattispecie fiscalmente rilevante ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR. La plusvalenza è determinata, secondo l’articolo 68 del medesimo testo unico, dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato degli altri costi inerenti al bene. La distinzione tra il piano dell’imposizione indiretta e quello delle imposte sui redditi emerge in modo netto: il mantenimento dell’agevolazione in sede di acquisto non impedisce che la successiva cessione produca effetti fiscali autonomi sotto il profilo reddituale.
Le medesime considerazioni vengono estese anche all’ipotesi alternativa prospettata dall’istante, e cioè la locazione dell’immobile a terzi con destinazione dei relativi proventi al sostegno delle attività istituzionali. Anche in questo caso, la risposta valorizza il fatto che il bene sia stato effettivamente utilizzato in via diretta sin dall’acquisto, ritenendo che la successiva scelta di un impiego indiretto non faccia venir meno le agevolazioni già fruite. L’elemento determinante resta la concreta realizzazione della destinazione diretta entro il termine di legge; una volta soddisfatta tale condizione, la norma non impone che il bene resti necessariamente nella disponibilità diretta dell’ente per l’intero quinquennio.
Nel suo complesso, la risposta n. 134/2026 si muove in una direzione coerente con la ratio dell’articolo 82 del CTS, che è quella di favorire il trasferimento di immobili agli enti del Terzo settore quando tali beni siano effettivamente funzionali al perseguimento delle loro finalità istituzionali. L’agevolazione viene letta come strumento di sostegno alla strumentalità del bene rispetto all’attività dell’ente, non come vincolo di indisponibilità patrimoniale. Il termine quinquennale assume pertanto la funzione di limite temporale entro cui deve essere realizzata la destinazione dichiarata, senza trasformarsi in un obbligo di detenzione del cespite.
Resta fermo, come espressamente precisato nel parere, che la risposta è resa sulla base degli elementi rappresentati dall’istante e che ogni valutazione sull’effettiva sussistenza dei presupposti dell’agevolazione, nonché sull’effettiva strumentalità e destinazione diretta dell’immobile, resta affidata ai poteri di controllo dell’Amministrazione finanziaria.
da Confedilizia notizie settembre ’26
