La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13553 del 10.5.2026, in tema di vincolo pertinenziale e agevolazioni “prima casa”, ha pronunciato i seguenti principii di diritto:
“In tema di imposta di registro, la qualificazione di un bene come pertinenza richiede una valutazione complessiva di tutti gli elementi della fattispecie, dovendosi accertare l’esistenza di un vincolo di destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamento di quello principale, alla luce sia di elementi oggettivi, non essendo sufficiente il mero dato formale o catastale”.
“In tema di imposta di registro, la distanza spaziale tra il bene principale e quello asseritamente pertinenziale non costituisce elemento dirimente ai fini dell’esclusione del vincolo pertinenziale, nei limiti della non irragionevolezza, dovendo essa essere apprezzata unitamente agli ulteriori fattori rilevanti – quali la destinazione funzionale e l’effettivo utilizzo dei beni – secondo un criterio di valutazione globale e ai principi che regolano l’imposizione indiretta”.
Nel caso all’esame della Cassazione, il contribuente aveva richiesto l’applicazione del regime fiscale agevolato del “prezzo-valore”, basato sulla rendita catastale e non sul prezzo reale, anche per un terreno ritenuto pertinenza dell’abitazione principale, situata a 500 metri di distanza. L’Agenzia delle entrate aveva negato tale agevolazione, ritenendo che il terreno non avesse i requisiti oggettivi per essere considerato pertinenza, data la distanza e la mancanza di un collegamento stabile e funzionale con l’abitazione. La Commissione tributaria provinciale aveva rigettato il ricorso del ricorrente così come la Commissione tributaria regionale che aveva ritenuto non applicabile al caso di specie la sentenza della Cassazione n. 3991/2017 in quanto riguardava una materia civilistica diversa e non incideva sull’imposta contestata, confermando che la distanza di 500 metri tra gli immobili esclude la loro pertinenzialità funzionale, in quanto, a fini fiscali, la sola volontà del proprietario non è idonea a stabilire la natura pertinenziale.
La Cassazione ha precisato, accogliendo uno dei motivi di riscorso del contribuente, che la distanza non è un elemento idoneo di per sé ad escludere la pertinenzialità, ove considerato da solo. In materia di imposta di registro, in particolare, ha precisato la Suprema Corte, la nozione di pertinenzialità non può essere ancorata a criteri meramente formali o a singoli elementi isolati, ma richiede una valutazione sostanziale e complessiva della fattispecie concreta. In tale prospettiva, la distanza fisica tra il bene principale e quello asseritamente pertinenziale non può quindi assumere, di per sé sola, carattere decisivo ai fini dell’esclusione del vincolo. Essa costituisce, piuttosto, uno degli indici fattuali da considerare, la cui rilevanza deve essere ponderata alla luce del complesso degli elementi oggettivi e soggettivi che connotano il rapporto tra i beni. Ciò che rileva è l’effettiva sussistenza di un vincolo di destinazione durevole, in forza del quale il bene accessorio sia stabilmente preordinato al servizio o all’ornamento di quello principale, secondo quanto previsto dall’ordinamento civilistico e recepito in ambito tributario. L’art. 817 del codice civile infatti dispone che “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa “ e prosegue prevedendo che “La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Ne consegue che la distanza geografica può assumere rilievo solo nei limiti in cui risulti sintomatica dell’assenza di un collegamento funzionale apprezzabile, ossia quando appaia incompatibile, secondo criteri di ragionevolezza, con la destinazione pertinenziale. Diversamente, in presenza di un rapporto funzionale concreto e dimostrabile, anche una significativa separazione spaziale non è idonea a escludere la pertinenzialità, dovendo prevalere un approccio sostanzialistico conforme ai principi che governano l’imposizione indiretta. In definitiva, ha concluso la Cassazione, la qualificazione pertinenziale, ai fini dell’imposta di registro, esige una valutazione globale e integrata di tutti gli elementi rilevanti, nella quale la distanza rappresenta solo un indice tra gli altri, privo di autonoma capacità decisiva.
