L’art. 1, comma 1-bis, del d.l. 17.6.2025, n. 84, convertito nella l. 30.7.2025, n. 108, ha dettato un’importante norma di interpretazione autentica su un tema di interesse per coloro che vendono un immobile con contestuale trasferimento separato del diritto di usufrutto e della nuda proprietà dello stesso (fattispecie che spesso si verifica in ambito familiare: acquisto di un immobile da parte dei genitori che intestano il bene ai figli, riservandosene l’usufrutto sullo stesso). Tale chiarimento si era reso necessario a fronte dell’interpretazione fornita dall’Agenzia delle entrate con la risposta ad interpello n. 133/2025 (cfr. Cn lug. 2025) che aveva evidenziato come – alla luce della recente modifica legislativa introdotta dalla legge di bilancio 2024 sulla tassazione dei redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento (quali, per esempio, uso, abitazione, enfiteusi) – nel caso anzidetto si fosse in presenza di due operazioni distinte soggette a due tassazioni distinte (come redditi diversi per la concessione dell’usufrutto e come plusvalenza per la vendita della nuda proprietà). Ora il Parlamento – grazie ad un emendamento introdotto nel corso della conversione in legge del d.l. n. 84 – ha chiarito che: “Ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, il comma 1 dell’articolo 67 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, si interpreta nel senso che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) dello stesso comma 1 quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b-bis) del comma 1 al ricorrere delle condizioni temporali ivi previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene”. Ciò sta a significare che in caso di vendita separata (vale a dire, di contestuale cessione di diversi diritti reali ma separatamente a più soggetti), l’operazione si considera unica e si applica il regime della tassazione delle plusvalenze (se ne ricorrono i presupposti) come aveva sostenuto a suo tempo il Consiglio nazionale del notariato (studio n. 14-2024/T). Inoltre, trattandosi di norma di interpretazione autentica, essa è applicabile sia ai giudizi pendenti che agli atti redatti anteriormente alla legge (se ancora suscettibili di accertamento).
da Confedilizia notizie, settembre ’25
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