Nel caso in cui un condomino venda la sua unità immobiliare senza informare l’acquirente dell’esistenza di una causa in corso che coinvolga il condominio, si pone l’interrogativo se il venditore possa essere chiamato a rispondere di tale comportamento. Per chiarire la questione occorre prendere l’avvio dai principii generali del codice civile in tema di comportamento delle parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto. Materia, questa, che trova la sua disciplina nell’art. 1337 cod. civ., il quale prevede che, in tali casi, le parti hanno l’obbligo di “comportarsi secondo buona fede”. Ciò che implica – come chiarito dalla Cassazione – il “dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto” (sent. n. 19024 del 29.9.2005). Sempre la giurisprudenza di legittimità ha osservato che la violazione del suddetto obbligo di comportarsi, nel corso delle trattative, secondo buona fede assume rilevanza anche nel caso in cui il contratto, ancorché concluso validamente, “risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima” della condotta scorretta. E, in tale ipotesi, ha ragguagliato “il risarcimento del danno al minor vantaggio o al maggior aggravio economico” determinato da tale comportamento. Ciò, salvo la prova dell’esistenza di ulteriori danni che risultino collegati alla condotta in questione “da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto” (cfr., ancora, la citata sent. n. 19024/2005). Se a quanto precede aggiungiamo, poi, che, secondo la giurisprudenza di merito, il venditore che tace l’esistenza di situazioni, in ambito condominiale, che possono rivelarsi onerose per parte acquirente viola il predetto obbligo di buona fede (Trib. civ. Milano, sent. n. 10141 del 14.9.2006), possiamo allora concludere che in effetti, ove dalla condotta in parola derivi un pregiudizio alla controparte, quest’ultima deve ritenersi possa agire nei confronti del venditore per il risarcimento del danno subìto.
Dunque, in caso di compravendita di un immobile sito in un edificio condominiale, è bene che non solo chi acquista ma anche chi vende si attivi per fare chiarezza in ordine ad eventuali contenziosi pendenti. E in questa prospettiva si rileva di particolare utilità la previsione di cui all’art. 1130, n. 9, cod. civ., che indica tra i compiti dell’amministratore anche quello di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione di “eventuali liti in corso”: chi intende vendere può così, tramite l’amministratore, avere il quadro delle vertenze giudiziarie in essere e rendere facilmente edotto, sul punto, il futuro acquirente.
da Confedilizia notizie, gennaio ’26
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