Come devono essere ripartite le spese relative alla gestione e manutenzione della piscina condominiale? Gli ospiti dei condòmini hanno diritto ad accedervi? E se nell’impianto si verifica un incidente, in quali casi il condominio è chiamato a risponderne? * * * Approfondimenti, assistenza e consulenza per proprietari di casa, amministratori di condominio
“In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espres... Leggi
Sottolineato preliminarmente che la legge riforma del condominio (l. n. 220/2012) nulla ha innovato in materia, iniziamo subito col dire che, per quanto riguarda la prima delle questioni poste, secondo la giurisprudenza non vi sono dubbi: le spese per la gestione e la manutenzione della piscina condominiale devono essere ripartite tra tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà. Ciò sempreché un regolamento di condominio di origine contrattuale non preveda diversamente, oppure per ragioni strutturali obbiettive di conformazione dell’edificio l’impianto sia destinato a servire solo alcune e non tutte le unità immobiliari (in tal senso, Cass. sent. 5179 del 29.4.1992). Dell’avviso di ripartire le spese secondo il criterio dei millesimi di proprietà sono anche gli studiosi (cfr. F. Tamborrino, Come si amministra un condominio, 2004, 763).
Più dibattuto è invece il problema dell’accesso in piscina degli ospiti dei condòmini.
Secondo una risalente pronuncia della giurisprudenza di merito, il diritto di invitare estranei nell’impianto in questione deve essere esercitato da ciascun condòmino in proporzione alla sua quota di comproprietà (Pretura di Roma sent. del 13.7.1989).
Per gli interpreti, invece, il condòmino che inviti parenti, amici o conoscenti nella piscina condominiale pone in essere un uso del bene comune contrario alla sua destinazione (F. Tamborrino, in op. cit., 763).
In verità, alla luce della giurisprudenza in materia di uso delle parti condominiali (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 26226 del 7.12.’06) e laddove naturalmente il regolamento di condominio nulla preveda in proposito, riteniamo che la questione vada affrontata e risolta facendo corretta applicazione dell’art. 1102 cod. civ.: sicché potrà considerarsi, ad esempio, illegittimo il comportamento del singolo condòmino che sistematicamente conceda l’ingresso ad un gran numero di estranei in una vasca di dimensioni ridotte, ma non certo il comportamento di chi invita saltuariamente qualche ospite, tanto più nel caso in cui la piscina condominiale sia sufficientemente capiente.
e agenti immobiliari presso le Associazioni territoriali di Confedilizia
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Condominio, innovazioni e consenso
